1、小區工程部設備維修管理規程細節要求小區工程部設備修理管理規程及細節要求1.0目的制定小區設備設施修理管理制度，確保物業管理小區所轄設備設施的正常運行。2.0適用范圍適用于管理處所轄的全部小區設備設施。3.0職責3.1工程主管全面負責小區設備設施運行管理工作。3.2工程修理領班詳細負責小區設備設施巡察工作的組織與落實；4.0程序內容4.1各設備責任工程師負責設備維護方案的制定，各設備管理人員負責設備的維護方案的實施。4.2設備維護保養分為四個方面：4.2.1日常維護保養。指設備操作人員所進行的常常性的保養工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發覺小問題準時排解，準時作好結實工作以及必要記錄等4.2

2、.2一級保養。由設備操作人員與設備修理人員按方案進行保養修理工作。主要包括對設備進行局部解體，進行清洗、調整，根據設備磨損規律進行定期保養4.2.3二級保養。指設備修理人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態的保養4.2.4設備點檢，指依據要求用監測儀表或人的感覺器官，對設備的某些關鍵部位進行的有無異狀的檢查。通過日常點檢和定期點檢，可以準時發覺設備的隱患，避開和削減突發故障，提高設備的完好率4.3設備方案性檢修規程4.3.1檢修方案包括年度方案、月度方案；檢修包括大修、項修、小修和改善修理。將設備檢修的類別性同時間的方案性有機地結合起來，構成方

3、案性檢修。4.3.2工程部依據設備的運行特點，具體地制定并嚴格地執行檢修方案，制定和修訂切合實際的檢修周期和檢修定額。4.3.3依據設備的檢修周期及設備運行檢查中發行的問題，編制設備檢修方案，報工程部審批備案，列入設備管理考核項目。4.3.4設備大修要擬出大修方案。包括：檢修內容、質量要求、資金費用、工程進度、人員支配、備品備件、特別工具、平安措施等，填寫設備大修、改造審批表。4.3.5方案性檢修的實施，按方案使用材料、配件，避開鋪張，嚴把質量，每道工序都有質量檢查，文明施工，專用工具要細心使用、維護，做到完工后保持現場的清潔。4.3.6特種設備的修理，除按檢修程序和方案執行外，還嚴格執行特種

4、設備的管理規定。4.3.7竣工驗收工作。包括由工程部協同物管公司，依據修理任務書所提的項目、質量標準和技術要求進行驗收，依據設備的詳細狀況，試運行肯定的時間工作正常，填寫檢修竣工報告。4.3.8設備檢修過程中所需的各種技術資料、技術文件、要有健全的領用管理制度，設備大修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料，并交工程部歸檔。4.4設備外協修理管理制度4.4.1工程立項a）工程部專業人員依據小區各種設施的現狀狀況的需要，提出設備外協修理的報告。b）報告中應說明設備的部位、名稱、修理更新的內容，以及預定修理時間、所需資金的概算和技術方面的可行性分析等上報管理處爭論審批。4.4.3設備維保施工單位的招標

5、工作a)依據各分布設備的品牌，相應的維保原則上與原廠家立定。招標工作應在完成本工程項目的設計和概算后進行，就擬建的設備修理提出招標條件，投標單位提出自己完成設備修理的各項保證。b)管理處從中選擇夠資質等級、工期短、造價低、質量好和信譽高有實力的外協單位前來中標，并綜合評比三家以上的單位，從中選優的原則。c)整個招標工作應在公正、公正、公平、有序的狀況下進行，以達到縮短工期、確保質量、降低造價、提高投資效益的目地。4.4.4簽訂承包設備修理工程合同及相關協議書合同內容應包括施工的工期、技術要求、預算造價、付款要求及施工進行當中不行預見問題的處理方法等內容，并同時與之簽訂承包工程平安管理協議和有關

6、管理條約。4.4.5施工中的管理a）工程部應派專人進行全程跟蹤，把握相關的修理施工技術，做好修理施工記錄，收集整理相關技術資料歸檔。b）施工維護管理、竣工驗收、工程預算、項目移交等工作內容，并協調工程項目的各項工作設專人負責，明確任務，做到責任到人。c）做好施工中各方面的協調工作，準時解決施工中消失的一切技術和質量問題。d）加強對施工隊伍的管理工作，督促檢查施工單位做好現場平安生產、文明施工的管理工作，以確保施工質量、工期的落實。4.4.6工程的竣工驗收決算a）設備修理項目的驗收工作應先由施工 單位、或質量監理單位自驗自改，尤其是隱藏 工程項目的驗收極為重要。對不符合設計質量要求的問題，以書面

7、形式做出紀要，并責成維保單位限期整改。b）由工程部做最終的驗收并簽字。-竣工決算書應依據工程項目實際發生的工程內容計算，按合同所簽定內容及工程預算有關規定，由專業工程核算人員、財務人員分別進行核算，并對工程項目組做完最終的全面審計得出結果。-經管理處審批后為最終工程造價的決算。4.5修理檔案管理制度4.5.1修理檔案屬工程檔案的一部分，由工程部統一管理。4.5.2設備修理檔案按強電、弱電、機管、裝修、用戶單元內設施分類。4.5.3用戶單元修理檔案用標簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相應的檔案盒上貼上標簽。4.5.4文員依據返回工程部的修理單每天填寫修理檔案記錄表，并錄入電腦中已設置密碼的“修理管理”項目。4.5.5文員每天核對發出和返回的修理單，將有關內容照實錄入修理檔案記錄表，如發覺不符立刻追查緣由。4.5.6文員每月對修理檔案記錄表、修理單等進行整理、并分類歸檔。4.5.7修理檔案作為評估小區設備運行狀況和用戶室內設備狀況的依據，應妥當保存，保存期限一般