1、開發項目論證成本管理作業指引來自物業管理 資料下載開發項目論證成本管理作業指引1.目的：明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應達到的深度要求。2.適用范圍：本細則適用于項目公司全部擬購買或合作的房地產項目和政府招標拍賣土地項目可行性討論階段的建安成本估算工作。3.定義：3.1項目可行性討論階段成本估算：在項目可行性討論階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預先估算和確定的過程，是項目可行性討論報告的重要組成，是項目決策、籌集資金和掌握造價的主要依據。4職責：4.1公司-造價部4.1.1負責編制新項目成本估算表。4.1.2負責項目可行性討論階段跟蹤執行新項目成本估算表。4.2公

2、司-技術管理部（設計）4.2.1負責供應項目初步規劃方案或要點分析。5.工作流程5.1項目基礎性成本分析5.1.1造價部經理每半年支配相關人員編制項目公司開發項目所在地區的各類建筑各種檔次物業建筑成本水平報告，供公司領導和相關人員參考。5.2項目可行性論證成本分析5.2.1造價部經理指定專業工程師負責項目可行性討論階段的成本估算工作。專業工程師負責跟蹤、協作，并編制項目可研階段成本估算報告。5.2.2進行成本估算的依據包括：技術管理部（設計）提交的可研階段項目規劃要點分析，投資進展部提交的關于項目定位的市場調查報告、土地規劃指標及相關土地狀況資料，成本信息庫中的該地區各類物業成本指標和成本調研

3、報告，市場同類檔次項目的建筑標準及形式等信息。5.2.3造價部專業工程師按新項目成本估算表格式要求，完成估算。5.2.3.1填寫編制說明：包括項目概況、成本估算的依據、估算基準，即建筑的基礎、結構形式及建筑檔次裝修、其他說明（例如估算時沒有考慮哪些費用）5.2.3.2結合項目的定位、規劃指標、規劃要點分析、建筑的基礎、結構形式及建筑檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標取值。5.2.3.3按政府相關規定和以往工程閱歷制定前期費用和開發間接費中屬造價部填寫的項目。5.2.3.4有多方案需要比較的項目，成本估算人應對各方案的成本差異性進行分析和說明，比較后提出成本建議。5.2.4新項目成本估

4、算表經造價部經理審核后提交投資進展部，作為可研分析報告的附件。5.2.5公司進入新的城市進行房地產開發，成本估算人員必需在進行項目成本估算前先完成該城市的房地產開發成本水平調查報告，內容應包括：5.2.5.1該地區房地產開發適用的法律、法規、規定及其對工程成本的影響：包括定額計價模式、工程招投標規定、地產項目開發稅費等。5.2.5.2當地的設計規范和標準的特點，主要指工程建筑設計、人防要求、公建配套要求以及技術特點，以便考慮對造價的影響。5.2.5.3當地建筑成本的比較：包括定額造價水平的對比和實際建筑成本的比較，完成該地區各類建筑各種檔次物業建筑成本水平表5.2.6造價部專業工程師應在銷售分公司供應的競爭樓盤清單中，選擇1-2個樓盤深化調研，完成競爭樓盤成本水平調研報告。5.3公司立項階段5.3.1項目可行性討論報告獲得公司批準及正式立項后，新項目成本估算表中有關的數據自動成為新項目建安成本的預控目標。5.3.2造價部專業工程師負責把預控目標輸入成本信息庫。5.4資料存檔新項目成本估算表經審批后