1、寫字樓物業租約租約談判寫字樓物業的租約與租約談判寫字樓租客與業主的權利和義務要在書面租賃契約中詳細確定，由于該租約是租賃雙方簽署的法律文件，所以租賃雙方都應嚴格遵守。鑒于租約條款的談判相當簡單，所以在租約簽署前經常有一個很長的談判周期。物業管理經理也常參加到租約談判的過程中來。雖然物業管理公司一般代表業主的利益。但可以利用其特別身份，向業主闡明租客的看法，幫助租賃雙方查找一些折衷方案。通常狀況下，業主會事先預備好一個適用于寫字樓物業內全部出租單元的標準租賃合約，業主和潛在的租客可在這一基礎上，針對某一特定的出租單元就各標準條款和特別條款進行談判，以便在業主和租客間就某一特定的出租單元形成一份單

2、獨的租約。標準租約中的很多條款只要稍加爭論即可，但有些重要問題就需要進行仔細的談判，例如租客裝修及業主是否供應裝修補貼就經常要談判很長時間。談判中雙方關注的其它問題還包括租金及其調整、所供應的服務及服務收費、公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。一、租賃合約中的標準條款在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則盼望在支付肯定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租

3、約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數如消費者價格指數或商業零售價格指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。明顯，各城市的消費者價格指數能比較精確地反映當地通貨膨脹的水平。然而，由于消費者價格指數有時變化幅度特別大，尤其是在經濟高速進展的地區或政治經濟不穩定的地區，這就使得租客很難接受用消費者價格指數作為租金向上調整的基礎這樣一個條件。因此，租客和物業管理經理更情愿商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元/平方米或每年上調8；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了

4、令租賃雙方共同擔當通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限，這樣，在最高限以內的風險由租客擔當，最高限以外的風險由業主擔當。在寫字樓物業租約中，并非全部的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在"毛租"的狀況下，業主要支付物業運營過程中的全部費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃支配在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如能源費用，可由寫字樓的租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎，由于物業管理公司通常是按租金的肯定比例收取物

5、業管理費，假如將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。當全部的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為"凈租"，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。常用的"凈租"方式依據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般狀況下，代收代繳的費用越多，基本租金就越低。換句話說，寫字樓物業"毛租"時的租金很高，由于業主要從所收租金中支付全部的運營費用；采納"凈租"方式時，代收代繳費用掩蓋的內容越多，基本租金就越低，由于租客直接分擔了寫字樓運營過程中的部分或全

6、部費用。詳細的租約中，要規定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租客間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，設備使用費和寫字樓公共空間的維護修理費用也常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進行分攤，但要留意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規定了業主所需擔當的最大運營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的運營費用就要由租客分擔。二、折讓優待和租客權利的授予折讓優待是業主給租客供應的一種優待，用以吸引潛在的租客。折讓優待雖然能

7、使租客節約寫字樓的租金開支，但租約中規定的租金水平不會變化。折讓優待的詳細做法許多，如給新入住的租客一個免租期為租客從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓供應肯定的資金關心、替租客支付由于提前終止與原租住寫字樓的業主間的租約而需繳納的罰金或對租客入住前的裝修投資供應資金關心等。折讓優待可能是由業主先供應一筆資金，供租客用于裝修投資或支付其它費用，但在租賃期間內，這筆資金還是要通過種種方式歸還業主的。這樣做一個好處就是能保證租約中所規定的租金水平與市場水平相當。另外折讓優待可能會體現在租約續期的有關條款上。假如租客估計由于自己業務的進展可能會在將來增加承租面積，則一般盼望業主在將來(一般是租約期滿)能滿意其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業主很難接受這一做法，由于有時為了滿意當前租客的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而削減租金收入。作為一種替代的方法，業主通常可以給租客一個優先權，即假如租客想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態的話，則該租客在同等條件下有優先承租權。有時租客還會要求在租約中加上于原租約條件下續租的條款。然而，業主不愿在租約期滿時給予租客過多的權利。這里主要有兩個緣由。首先，期限較長的租約所規定的租金在租賃期間內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調整的條