1、1房地產形勢與趨勢房地產形勢與趨勢全國工商聯房地產商會2011年10月2總體而言中國仍是發展中國家總體而言中國仍是發展中國家 IMFIMF公布的數據：公布的數據：20102010年中國人均年中國人均GDP 4382GDP 4382美元，列全球第美元，列全球第9494名名050001000015000200002500030000193019401950196019701980200020102020美國日本西德英國法國中國中國20002020年美元/人發達國家19501980年增長階段31959-20021959-2002年美國房地產業增加值年美國房地產業增加值占占GDPGDP的比例的比例 8

2、.59.09.510.010.511.011.512.01959 1963 1967 1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999%（目前中國房地產約占GDP 8%）4 GDPGDP和城鎮化同步快速互動和城鎮化同步快速互動是未來房地產長期發展的推動力是未來房地產長期發展的推動力 中國和西方發達國家所處的發展階段不同，它們大部分是在二戰之前完成了城鎮化進程（50%以上），二戰之后30年完成了工業化進程（人均GDP從3000增加到15000美元）。 和發達國家所不同的是中國經濟增長和城鎮化同步快速推進互動（2010年人均GDP超過3000美元的省直轄市已經達到17

3、個，超過2500美元為24個）. 2009年大力用“鐵、公、機”基礎設施投資拉動經濟進一步刺激了GDP和城鎮化，結果是助推房地產。 以上三者結伴同行必定是未來房地產發展的長期推動力，但是不同階段的房地產業態將呈現差別。5房地產是國民經濟重要產業房地產是國民經濟重要產業1998-20091998-2009年房地產開發投資對經濟增長的貢獻年房地產開發投資對經濟增長的貢獻注：資料來源：2010年REICO專題報告 1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點。在最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77

4、個百分點。 62 2009-2011009-2011年房地產總體情況年房地產總體情況2022-3-207商品房銷售面積商品房銷售面積同比回落趨勢形成同比回落趨勢形成8房地產投資增長房地產投資增長逐月放緩逐月放緩%2022-3-209全國房地產景氣指數逐月下降全國房地產景氣指數逐月下降8月房地產開發景氣指數為101.12，比7月份下降0.38個百分點，相當于相當于20082008年年9 9月的指數月的指數。2022-3-2010評判房地產調控效果的依據評判房地產調控效果的依據 下半年中國經濟走勢與國際經濟大背景密切相關，美國國債危機的后續影響將使我國宏觀經濟政策增加了不確定性 房價不能脫離中國經

5、濟的基本面 下半年調控效果不能脫離貨幣政策 下半年調控效果取決于房地產投資走勢 下半年調控效果取決于保障房完成進度11調控效果顯現房價回調調控效果顯現房價回調二季度主要經濟指標二季度主要經濟指標上半年國內生產總值GDP同比增長9.6%9.6%上半年城鎮居民人均可支配收入扣除價格因素，實際增長7.6%7.6%。8月居民消費者價格指數CPI漲6.2%6.2%，8月工業生產者價格指數PPI漲同比上漲7.3%7.3%。8 8月份月份7070個大中城市新建商品住宅價格變動情況個大中城市新建商品住宅價格變動情況環比：環比：價格下降的城市有16個，持平的城市有30個。環比價格下降和持平的城市增加了15個。環

6、比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%0.4%同比：同比：同比漲幅回落的城市有40個，比7月份增加了14個。同比漲幅在5.0%5.0%以內的城市有45個。二季度，全國主要監測城市地價總體水平為3000元平方米，同比漲幅為8.85%8.85%2022-3-2012國家統計局數據1320112011年年8 8月十大城市住宅價格指數月十大城市住宅價格指數2022-3-2013中國指數研究院數據城市城市環比漲跌環比漲跌同比漲跌同比漲跌樣本平均價格樣本平均價格（元（元/平方米）平方米）樣本價格中位數樣本價格中位數（元（元/平方米）平方米）廣州廣州0.60%10.31%15429 13050 武漢武漢0

7、.35%8.29%7382 6850 北京北京0.25%5.82%22953 18150 上海上海-0.12%2.85%23826 19600 南京南京-0.22%2.80%12255 11100 杭州杭州-0.27%3.56%20597 17800 成都成都-0.36%6.66%8023 7150 深圳深圳-0.47%7.62%25687 21600 天津天津-0.49%1.85%12033 11300 重慶（主城區）重慶（主城區）-1.12%3.66%6616 5700 2022-3-20142022-3-2015房價環比趨穩，同比漲幅接近調控目標房價環比趨穩，同比漲幅接近調控目標房企銷售

8、業績下滑，存量上升房企銷售業績下滑，存量上升北京市房協發布數據，今年1至8月，北京新建普通住房成交均價為每平米13874元，比去年全年的14847元/平米低了6.6%，也就是每平米下降了973元。8、9月份多家房企銷售業績出現下滑萬科8月銷售金額同比降12.6%，9月降12%。 今年前9個月，萬科新增項目權益地價約占同期銷售金額的26。2010年萬科全年土地款相當于銷售金額的53%。中海地產8月銷售面積和銷售額同比下降分別為 11.2%和12.9%。保利地產8月銷售面積和銷售額同比下36.45%和11.99%?！叭f、保、金、招”存量房二季度分別環比增長13.60%、9.60%、15.97%、9

9、.05%。上半年同比增長53.65%、48.48%、33.57%、34.56%2022-3-2016資金鏈全線緊張，房企負債創資金鏈全線緊張，房企負債創1010年最高年最高136家上市房企整體資產負債率，在2011年上半年達到近10年來最高。據Wind資訊統計，上半年行業資產負債率已經高達71.28%。總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元。上半年末，在申萬一級所屬的136家房地產企業共有104家企業的資產負債率超過50%，16家已超過80%的高位。其中，ST興業和ST園城已資不抵債，其資產負債率為939.99%和109.65%據Wind資訊統計，去年

10、至2011年9月下旬實施的305例增發中，僅有7例來自于房地產。2011年前8個月，房地產國內貸款為8889億元，同比僅增長5.1%。除此之外，房企通過信托和海外基金籌錢的路也先后遭到嚴格監管。標準普爾9月27日表示，中國房地產市場形勢不容樂觀，未來612個月房產開發商面臨的流動性壓力將加大。2022-3-2017改革建議之一：改革建議之一：房地產房地產行業重新定位行業重新定位 國民經濟三駕馬車作用調整，經濟發展轉向內需拉動，投資拉動力逐步下降。 產業結構調整力度加大 城鎮化內涵注重城鄉均衡發展 避免落入中等發達陷阱，減少貧富差距必須堅持產業結構和城市化進程的調整 房地產角色變化:由投資拉動轉

11、向對經濟和社會發展的承載作用,與其它新興產業融合共生。2022-3-2018房地產業轉型房地產業轉型 住房：雙軌制正式開動城鎮居民住房自有率達86%，保障房1000萬套（約占當年銷售量的50%），商品房空置率不容忽視，人口結構未來變化后的住房趨勢等，提前考慮商品住宅類開發商的轉型。 商業地產與城鎮化并軌城鎮布局隨著基礎設施格局變化而極大地影響未來城市化模式。東西部地區的均衡發展將形成新的經濟板塊。城市運營、城市綜合體、城鄉一體化等 新型經濟產業區承載產業結構轉型新區經濟、產業園、產業轉型基地等； 內需型、消費型產業成為未來經濟主角旅游、服務業養老產業等2022-3-2019企業面臨重整企業面臨

12、重整 商品房市場將面臨與保障性住房平分秋色，積極參與建設保障性住房是必然選擇； 從單一的商品房開發轉向復合業態，形成多元化的產業發展； 從開發銷售物業轉向銷售與持有型并舉； 房企從單純的規模擴張型發展轉向整合集成式發展2022-3-2020重組產業板塊，重組產業板塊，增強產業鏈的集成增強產業鏈的集成美國發展的新興產業新能源、綠色低碳、新一代信息與網絡技術、生物技術、航天航空及海洋等新興產業，搶占國際金融危機催生下的世界新一輪科技與產業革命的制高點，努力實現宏觀經濟的戰略轉型。物聯網每一次大危機，都會催生一些新技術，而新技術也是使經濟，特別是工業走出危機的巨大推動力。席卷全球的金融危機也不例外，

13、相關國家正在試圖通過“物聯網”走出經濟的泥沼。房地產原有的發展模式與產業板塊需要重新整合，與新興產業、金融業、物聯網（建筑部品采購聯盟的基礎平臺）加快整合，這是一次新的跨越式發展機會。商會已成立房地產投資基金聯盟，正與有關組織策劃成立建筑部品采購聯盟。21改革建議之二：改革建議之二：“土地財政土地財政”的改革的改革 土地財政包含兩部分。土地財政包含兩部分。 一是與土地有關的稅收，如耕地占用稅、房地產和建筑業等的營業稅、土地增值稅，等等。目前地方政府重點征收的是房地產稅和建筑稅。 二是與土地有關的政府非稅收入，如土地出讓金、土地租金、新增建設用地有償使用費，等等。目前地方政府看重的主要是土地出讓

14、金。2122土地財政的內涵土地財政的內涵土地金融土地金融u 地方政府用征收和儲存的土地，向銀行抵押融資，是現在很普遍的做法。但這已不屬于土地財政范疇，而屬于土地金融。u 地方政府土地金融的融資額，有研究認為，可能已高于土地財政的收入。u 根據相關法律規定，以出讓方式獲取的土地使用權，可以抵押。而對未經出讓的土地，能否抵押，法律并無明確規定。按照行政許可法的原則，凡法律沒有明確許可的，地方政府都不能做。因此，嚴格說來，地方政府的土地融資活動，大多并不合法。u 土地金融是地方融資平臺的基礎，數額巨大。222323年年 份份財政收入財政收入地地 方方土地出土地出讓收入讓收入土地出讓收入與地土地出讓收

15、入與地方財政收入比重方財政收入比重（% %）199911444.085594.87514.339.19200013395.236406.06595.589.30200116386.047803.31295.8916.61200218903.6485152416.7928.38200321715.259849.985421.3155.04200426396.4711893.376412.1853.91200531649.2915100.765883.8238.96200638760.218303.587676.8941.94200751321.7823572.621300055.15200861

16、330.3527703.42960034.65200968476.8832580.741590048.8020108308040609.82939772.38土地出讓收入的增長土地出讓收入的增長及在地方財政中的地位及在地方財政中的地位24數據來源：國家統計局。地價領跑房價，越跑越快地價領跑房價，越跑越快25地根和銀根已綁定地根和銀根已綁定房地產鐵三角形成地根吸住了銀根之一開發商：2010年，房地產開發企業購置土地面積4.1億平方米之二政府：2010年全國土地出讓總價款達2.9萬億元之三金融機構：以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億

17、元 2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。 開發商進行土地抵押貸款后，需要經歷2年左右的開發周期才能成為產品進入市場交易進而參與經濟社會發展。如果這期間市場形勢發生大的變化，這部分巨額資金將直接關聯到地方政府和金融層面。 土地出讓制度不改變，調控局限于表層操作，難免又一次輪回反復。26房產稅和土地出讓金不可兼得房產稅和土地出讓金不可兼得 據中國指數研究院專題報告指出：如果只針對高端物業征稅，預計全國針對住宅的征稅規模將不足千億； 如果對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產稅將為7600億元，但是在近期這種征收方式是不現實的。 房產稅并非能直接降低房價，但是對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。 應征收存量房的房產稅，以逐步取代土地出讓金，這一步遲早要走，應及早進行。 房地產調控觸及到土地、稅收、政府與市場在住房上的房地產調控觸及到土地、稅收、政府與市場在住房上的分工責任等體制性問題，這是房地產長治久安的根本。分工責任等體制性問題，這是房地產長治久安的根本。2022-3-2027改革建議之三：改革建議之三：建立多元化的房地產金融體系建立多元化的房地產金融體系2022-3-2028通脹與資產泡沫起因通脹與資產泡沫起因貨幣供應量超過美國，增速勢猛貨幣供應量超過美國，增速勢猛202