1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理之我見一、房地產(chǎn)資金管理概述1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的概念 資金管理是以資金為主體，圍繞該主體展開的籌集、分配、 運用等一系列行為， 從而確保資金的正常運作， 實現(xiàn)投資收益最 大化。企業(yè)在籌集到一筆數(shù)目可觀的資金后， 往往會通過合理運 用，為自身獲取更高的利潤， 為企業(yè)的順利運營和擴大規(guī)模夯實 基礎(chǔ)。作為經(jīng)營項目較為特殊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 其資金管理涉 及到房地產(chǎn)開發(fā)、 經(jīng)營等多項活動中， 是房地產(chǎn)財務(wù)管理的核心， 加強對這一運作流程的資金管理， 是保障經(jīng)營活動獲得預(yù)期收益 的關(guān)鍵。2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點（1）管理的復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資回報周期長，

2、在 這一過程中， 國家政策以及社會經(jīng)濟的一點小變動， 均極有可能 對其造成巨大影響， 基于這一特殊性， 其資金運作方式較其他行 業(yè)也會更為繁瑣復(fù)雜。（2）資金運作的互補性。房地產(chǎn)的開發(fā)與投資活動均具有 階段性特點，隨著投資周期的延長，前期投入也開始逐漸回收， 這一點在期房交易中尤為突出。 也正因為如此， 資金在運轉(zhuǎn)方面 存在極大的互補性， 回收的資金可以再次投入新的房地產(chǎn)開發(fā)項 目，并再次獲得資金回收，以提高資金的有效利用率。（3）資金管理的重難點。眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)往往需 要巨額投資，項目對于資金的需求是十分可觀的，同時，基于資 金的一次性支付往往金額較高， 所以也增加了資金管理的難度系

3、 數(shù)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，其投資回報周期較長，因此在 這一方面的資金管理更是舉步維艱。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題 切實落實房地產(chǎn)企業(yè)資金管理， 將財務(wù)風(fēng)險降到最低， 是確 保資金有效利用的主要方法。 但是， 就現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金管 理工作的落實情況來看， 仍然還存在諸多不足有待改進， 其中包 括：財務(wù)預(yù)算管理形同虛設(shè)，管理手段落后，成效不顯著，無 法很好地防控企業(yè)財務(wù)風(fēng)險； 企業(yè)運作資金來源較單一， 主要 依靠銀行貸款，很大程度上增加了運營風(fēng)險。據(jù)悉， 2016 年第 一個季度，我國房地產(chǎn)投資就超過了 15000億，較 2013 年同期 增長了 300%。然而即便如此，資金結(jié)

4、構(gòu)并無明顯改變，銀行貸 款、期房預(yù)售等依舊是資金的主要來源； 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制 水平低下， 雖然我國已上市的房地產(chǎn)企業(yè)中， 擁有完善的成本管 理系統(tǒng)并長期持續(xù)落實成本控制工作的的企業(yè)還不到一成。其 中，以萬科一類的房地產(chǎn)企業(yè)中的佼佼者， 其成本管理水平還算 理想，但多數(shù)企業(yè)的成本管理質(zhì)量仍有巨大的改良空間。三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的措施1. 科學(xué)安排資金的收入和支出 前文中提到，房地產(chǎn)業(yè)的各項運營活動均離不開資金的支 持，在這一過程中，一旦資金管理使用不當(dāng)，就極有可能造成無 法挽回的后果， 較為常見的就是資金耗損增加、 資金占用周期長 等。科學(xué)地配置投資成本，強化資金供應(yīng)方和適用方的協(xié)

5、同性， 優(yōu)化資金管理結(jié)構(gòu)很有必要。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間， 其隸屬企 業(yè)往往會投入相當(dāng)可觀的資金支撐起一切運營活動。 而這部分投 資的利益回報則要等到工程竣工出售后逐步收回。也真因為如 此，房地產(chǎn)開發(fā)的資金獲取，很大程度上取決于債務(wù)安排。為其 提供資金支持的銀行或其他組織首先會對該企業(yè)債務(wù)償還能力 進行評估， 調(diào)查其信用才能給予撥款。 而資金供應(yīng)的及時性和有 效性是確保房地產(chǎn)開發(fā)運營流程按部就班的關(guān)鍵， 所以企業(yè)的財 務(wù)部門更要加強對支出成本的監(jiān)督和審核， 盡可能減少非必要的 成本耗損，提高資金有效利用率。另外，財務(wù)管理人員還應(yīng)通過 各類途徑，避免資金的長時間占用，通過制定、推行、落實相關(guān) 管

6、理制度， 科學(xué)安排資金的收入與支出， 不斷優(yōu)化資金成本管理 質(zhì)量。2.加強資金計劃分析和預(yù)算管理 資金的計劃分析指的是資金計劃執(zhí)行過程中， 定期跟蹤計劃 執(zhí)行情況， 并將其與預(yù)期目標(biāo)相較， 尋找其中影響達成預(yù)期目標(biāo) 的主要原因， 并提出相應(yīng)的解決對策， 以確保后期資金計劃的制 定與執(zhí)行均能達到理想效果。 作為促使資金形成良性循環(huán)的重要 部分，優(yōu)質(zhì)的資金預(yù)算制度能夠有效促進企業(yè)資金使用有效率的 提升，為資金的高效流動奠定良好基石。一般情況下，資金預(yù)算 可分為年度預(yù)算和季度預(yù)算， 嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理制度， 是確保資 金成本的最優(yōu)化的關(guān)鍵。 年度預(yù)算強調(diào)的是全年度資金收支的均 衡性；季度預(yù)算則側(cè)重于對

7、資金管理的調(diào)整和財務(wù)風(fēng)險的控制。 企業(yè)現(xiàn)金流及開發(fā)項目的規(guī)模、 進展情況等， 均是預(yù)算管理中務(wù) 必要參考的重要因素。 采用各類資金預(yù)算方法， 將各階段資金流 同企業(yè)非項目資金流進行整合與規(guī)劃， 以實現(xiàn)現(xiàn)有資金的合理應(yīng) 用是資金計劃分析及預(yù)算管理的最終目的。3. 開展開發(fā)資金的多元化融資 房地產(chǎn)行業(yè)屬于極具代表性的資金密集型行業(yè)， 雄厚的資金 是確保項目正常運作的支撐。 而關(guān)于融資問題和開辟新的融資渠 道問題長久以來一直困擾著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 融資方式的優(yōu)劣也 直接影響到融資成果和開發(fā)效益。 就現(xiàn)階段情況來看， 我國房地 產(chǎn)開發(fā)資金的融資渠道日趨多元化， 但資本市場的其他融資途徑 仍然存在極大的

8、挖掘空間，包括上市、房地產(chǎn)私募基金等。基于 此，有必要建立健全、完善的多元化房地產(chǎn)金融市場體系，通過 不同途徑， 招募資金用于支撐項目的運作。 在兼容性更強的市場 中，投資者會有更多的選擇機會，去購買房地產(chǎn)系列金融產(chǎn)品， 并非是通過購買房屋進行投資。 這種方式， 很大程度上緩解了企 業(yè)融資難的情況，并滿足了經(jīng)濟條件有限的投資者的理財需求。 房地產(chǎn)融資渠道的開辟， 使民間資金流大力引進房地產(chǎn)， 不但緩 解了樓市投機壓力，還在一定程度上，推動了業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰， 畢竟，只有品牌形象優(yōu)質(zhì)、信譽佳的企業(yè)才能獲得投資者青睞。4. 加強資金管理信息化平臺建設(shè) 信息化時代的悄然而至，使各行各業(yè)迎來了新的發(fā)展機

9、遇， 房地產(chǎn)業(yè)也不例外。 新時期， 務(wù)必要加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理信 息化平臺的建設(shè)， 以便隨時了解各房地產(chǎn)項目進展情況， 幫助企 業(yè)內(nèi)部管理人員實時掌握資金收支情況， 并利用計算機技術(shù)對資 金管理情況進行階段性的反饋。 在統(tǒng)一的資金管理平臺上， 各類 資金的收支申請均能隨時隨地提交， 資金管理工作的開展也變得 更為集中。在信息平臺中，資金的管理效率勢必會有所提升，并 很大程度上減少了失誤的發(fā)生。 從這一點上來看， 資金管理信息 化平臺的主要功能，就是以項目為主體，成本控制為核心，對企 業(yè)現(xiàn)階段的資金運轉(zhuǎn)情況進行集中、 一體化管理， 通過事前的資 金規(guī)劃、事中的跟蹤與控制、事后的分析與反省，實現(xiàn)資金管理 水平及其使用有效率的不斷提升。四、結(jié)語 綜上，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)工作進入穩(wěn)定階段，各項管 理機制也發(fā)展得相對成熟， 但仍需