1、精選優質文檔-傾情為你奉上*局房地產企業征管現狀的調查我局目前房地產管理全部在*稅務所實行重點行業管理，目前共登記或臨時注冊的有*戶企業，2010年共繳納銷售不動產營業稅等*萬元，2011年截止七月份房地產企業共繳納各項稅費*萬元。我縣房地產市場逐步擴大，國家為規范市場、平抑房價，出臺了一系列針對房地產行業的政策和措施，規范和約束房地產企業開發和經營過程中的不良行為，但因房地產行業經營管理秩序比較混亂、納稅人遵從意識比較薄弱，使其收效甚微，同時我們的房地產業稅收征管工作也存在一定的薄弱點。一、目前房地產管理存在的難點。目前部分房地產開發商仍存在采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，虛列或高估成本等

2、混亂現象，房地產投資主體多元化和納稅人的稅法遵從度不高使得稅源監控力度和深度遠遠不夠。開發一個房地產項目，需要經過多個行政部門的審批與監督，這些部門都在一定程度上控制了房地產開發信息。但是由于稅務部門與這些行政部門沒有切實建立長期有效的信息交換和溝通制度，在房地產開發過程中難以有效地參與管理和監控，給房地產企業造成了偷逃稅的機會。另外房地產開發是一個復雜的系統工程，稅務部門限于人力、物力，對建筑安裝購進的各種材料來源、數量和價格難以查實；房地產企業開發項目標數量、價格和銷售進度難以摸清；銀行對個人購房按揭貸款的支付時間和數額難以控制的現象十分突出，增長了遏制房地產業偷逃稅行動的難度。最后是受各

3、種因素的干擾，稅務部門對房地產企業偷逃稅違法行動打擊力度不夠，往往以補代罰，以罰代刑，沒有形成稅法的威懾力量，助長了偷逃稅現象的產生和蔓延。近年來，隨著房地產市場不斷升溫，二手房交易市場逐漸火熱，交易中的稅收征管問題也隨之出現。二手房交易涉及稅收金額雖然不大，但多屬個人交易，納稅人眾多，通過加強二手房交易過程中稅收征管，實現應收盡收，必將對維護稅收秩序、營造優良納稅氛圍產生不可估量的效果。因此，如何加強二手房交易中的稅收征管，有效堵塞稅收征管漏洞，成為各級稅務機關面臨的難點問題。 二、二手房交易中存在的主要征管問題 （一）二手房交易形式日益增多，稅收征管手段相對滯后。2005年，國家稅務總局、

4、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知（國稅發200589號）規定：從2005年6月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。2006年，根據國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知（國辦發200637號）規定：從2006年6日1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這些政策的出臺，導致部分納稅人為逃避納稅義務，不再采用“買賣”方式進行二手房交易，轉而采取“以租代售”、“只公證不過戶”、“假贈與”等多種變相形式，偷逃稅款。據中國稅務報報道，自房產新政實施以來，一些二手房交易假借“贈與”或“遺產繼承”等方

5、式，偷逃國家稅款，并出現日益增多趨勢。據分析，在這種超常規增長贈與的背后，不排除為偷逃營業稅、個人所得稅等相關稅收而辦理的假贈與。而面對這些虛假的二手房交易花樣，稅務機關、房管部門應及時出臺相應的征管措施。 （二）二手房交易中相關涉稅指標難以界定。 一是成交價格核實難。二手房交易是以交易金額為計稅依據，買賣雙方合同價格的真偽直接影響稅收收入。一些納稅人為了逃避稅收，合謀降低合同成交價格。按照法律規定，計稅價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關有權核定征收。但由于缺乏對二手房交易價格信息足夠的掌握，當地政府部門難以制定較為合理的市場指導價，稅務機關也就難以取得有力證據證明交易合同的虛假性。 二是自

6、建自用住房屬性確定難。現行政策規定：個人自建自用住房銷售時免征營業稅。稅務部門判斷是否為自建自用住房，要通過房產證、土地使用證與原建房時的建設用地規劃許可、建設工程規劃許可及計劃部門的立項審批進行核對，業主戶名一致才能認可。但由于許多自建自用住房的個人在完工辦證后將有關資料遺失，或屬于私房聯建形式根本沒有相關資料，因而導致稅務部門不能認定。 三是家庭唯一生活用房界定難。個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。如何確定家庭唯一生活用房，僅憑稅務部門力量不能確切掌握證據資料，深入調查難度較大。房管部門也沒有現成的歷史資料可供查詢，對此，稅務部門只能依據街道或單位出示

7、的相關證明，將二手房按照家庭唯一生活用房處置。 （三）二手房交易缺乏有效監管 二手房交易涉及多個部門，信息共享、監督和制約機制十分重要，僅靠某一個部門無法完成監管任務。一是信息不能共享。目前部門之間二手房交易的相關信息交流不暢，不能做到信息共享，部門間配合不夠，各管其事，缺乏相應的聯合控管制度；二是缺乏相互制約機制。至今未明確房屋買賣合同真偽鑒別的權力機關，也未明確房屋轉讓過程中的鏈條機制，以及相關部門之間的權力與義務，房屋交易的稅收沒有有效監控手段，易導致稅款流失；三是檢查監督力度不夠。二手房只憑買、賣雙方銷售合同是不夠的，只有發揮稅務稽查、房管、土地、公安等部門綜合治稅的作用，才能加大對二

8、手房交易的個案進行檢查、查處的力度。 三、加強對房地產稅收管理的對策及建議 （一）積極宣傳房地產相關稅收政策。新的稅收政策出臺后，稅務機關應及時加大宣傳力度，提高納稅人依法納稅遵從度。一是加大新聞媒體宣傳。通過報刊、電臺、電視臺加大對房地產稅收相關政策宣傳力度，讓廣大市民了解房地產交易過程、相關稅收政策，違規處罰等系列知識，做到家喻戶曉。二是加強法制宣傳，通過典型案例廣泛宣傳稅收違法的法律責任，提醒市民遵紀守法。同時還要公開舉報電話，提高社會監督舉報力度。 （二）改進征管手段，提高征管力度。目前我市已推行不動產建筑業項目管理軟件，就是著重加強對房地產開發企業和建筑業基礎信息管理，建立房地產開發

9、企業檔案和建筑施工單位臺帳，做到開發一處管理一處，建成一棟登記一棟。特別是要重點抓好發票管理，實現以票控稅。凡建筑企業和施工企業不開具正規發票的，開發商和建設單位不予結算工程款項；凡開發商銷售不動產，不開具正規發票或不如實開具發票的，房產土地管理部門不予辦理房屋產權證和土地使用證。稅務部門也可以委托有關部門代征代扣各項稅款。如此一環扣一環，只要規范管理，就能堵塞漏洞，防止稅款流失。（三）采取有效措施，有效控制虛假交易。合同銷售價是征稅機關有效控制二手房交易過程中涉稅金額的重要一環。一是對合同銷售價格與測定價接近的實行查驗征收。對二手房交易中能提供完整、準確的房屋原值憑證，能正確計算房屋原值和應

10、納稅額，稅務機關比對市場指導價后，實行查驗征收營業稅、個人所得稅和印花稅。二是對合同銷售價明顯低于市場指導價又無正當理由的，實行核定征收。稅務機關要依據不同地段、樓盤、結構、樓層等比對當地政府合乎時宜的、權威的市場指導價，核定征收營業稅、個人所得稅、契稅和印花稅。三是舉報與查處并舉。加大群眾對二手房虛假合同銷售、虛假贈與、騙取稅收減免的舉報力度，并對舉報人實施一定獎勵。稅務機關和有關部門對有意虛假交易進行偷、逃稅的，采取聯合行動，加大綜合檢查、處罰力度，達到處罰一個、整治一方的目的。 （四）加強部門協調配合，實施房地產稅收一體化軟件管理。加強部門間的協調配合，對房地產稅收實施一體化軟件管理是從

11、源頭上加強二手房交易稅收控管的重要途徑。一是由地方政府牽頭組織地稅、財政、計劃、國土、房管、城建等相關部門，要做到網絡互聯、信息共享，保證稅務部門能夠及時收集到房地產企業的各類信息，只有稅網周密，偷逃稅者才無可乘之機。明確各部門工作職責，房管、國土、城建等部門每半年對各地段房產交易平均價格進行測算，報當地政府確定后公布，同時制定具體的處罰措施，由政府指定專門機構監督執行，確保稅務部門對住宅性質（普通與非普通）、成交價格能及時科學確定。二是通過對房地產業涉及的各職能部門的管理職責的劃分，爭取相關部門的配合，發揮職能部門的管理優勢，堵塞稅收漏洞。計劃部門要將房地產開發立項審批及投資計劃定期向稅務部門通報；國土部門要憑完稅憑證和轉讓無形資產發票辦理土地使用證；城建部門應將辦理房地產開發項目的施工許可證開具情況定期向稅務部門通報；房管部門必須憑納稅人的完稅憑證，銷售不動產發票方可辦理房屋權屬登記或變更登記，嚴格執行“先稅后證”；地稅部門根據各部門提供的信息實施稅收征管。各部門的信息應全部納入軟件聯網管理，及時整理、歸集、比對，建立房地產管理的綜合信息庫，并及時將有關信息反饋給各部門，逐步實現各部門間最大程度的信息共享。同時，地稅部門還要充分利用房地產管理