1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 目 錄一、重慶主城寫字樓市場歷年供求及價格走勢分析近年重慶寫字樓市場穩(wěn)定，年供應(yīng)量和成交量保持在40-50萬平米左右，整體市場供求基本平衡；2005年開始寫字樓市場以消化存量為主，并且其空置面積占商品房空置面積的比重逐年減少；寫字樓價格自2005年起逐年穩(wěn)步攀升，2009年建面均價突破12000元/。2010年建面均價預(yù)計突破13000元/。數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)二、重慶主城寫字樓市場在售分析目前重慶在售的寫字樓項目主要聚集在南岸區(qū)、兩江新區(qū)及渝中區(qū)。其他區(qū)域相對較少。主要位于各區(qū)步行街商業(yè)中心或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等。在售項目供應(yīng)體量約70萬方，已消化體量約65

2、%?，F(xiàn)選取重點代表項目進行分析，項目基本情況見下表：樓盤名稱位置寫字樓規(guī)模（萬m）公攤率項目業(yè)態(tài)組合及銷售賣點浪高會展國際南岸區(qū)江南大道（南岸國際會展中心對面）625%公寓、寫字樓、會展廣場萬達國際南岸區(qū)南岸步行街（萬達廣場）5.521%萬達艾美酒店、萬千百貨、大型商業(yè)喜來登國際金融大廈南岸區(qū)南濱路5整層銷售國際大酒店，甲級寫字樓，酒店服務(wù)式公寓和國際品牌商業(yè)街組成。長江國際南岸區(qū)南濱路，長江大橋橋頭528%江景宴會廳、酒店，江景資源。朗晴廣場江北區(qū)觀音橋步行街1.625%重慶最大浪漫商業(yè)廣場協(xié)信中心江北區(qū)觀音橋步行街4.1整層的為25%，分戶的為30%裙樓：國際名品時尚購物廣場。塔樓：五星酒

3、店，公寓富力海洋國際江北區(qū)觀音橋步行街2.830%高層住宅，五星級酒店，shopping mall財富中心北部新區(qū)星光大道11號2332%高級住宅、酒店、寫字樓、購物中心綜合體兩江山頂總部基地北部新區(qū)黃山大道中段（照母山山頂）20.722%獨棟別墅辦公、EBD總部基地雙魚座北部新區(qū)黃山大道中段6.030%總部辦公樓金開協(xié)信中心北部新區(qū)金開大道入口處，天湖美鎮(zhèn)對面6.425%金開板塊的商業(yè)中心，3.6萬方商業(yè)配套（包括3400平米五星級電影院、6000平米大型超市、 大型品牌主力店 BLOCK獨棟式商業(yè)街 上峰上座北部新區(qū)洪湖西路上丁企業(yè)公園旁2.228%1萬平方米商業(yè)創(chuàng)匯首座渝中區(qū)解放碑新華路

4、2.237%2.1萬大型商業(yè)、3萬公寓。景觀：陽光生態(tài)中庭新華國際渝中區(qū)解放碑6.4整層銷售重慶最大的圖書音像文化中心英利國際金融中心渝中區(qū)解放碑五一路萬豪酒店旁20，寫字樓8萬平米30%10萬平方米奢侈商業(yè)、解放碑、新地標(biāo)聯(lián)合國際渝中區(qū)解放碑新華路1226%重慶最高寫字樓，首棟超300米建筑（公攤率為項目宣傳數(shù)據(jù)，因?qū)懽謽前唇ㄖ娣e銷售，故實際公攤要比宣傳公攤高約5-10%）三、重慶主城寫字樓產(chǎn)品分析寫字樓由于其獨特的辦公屬性，其物業(yè)定位、產(chǎn)品特征、配套系統(tǒng)、建筑立面、建筑細部及尺寸、智能化、停車位配置等對于一個項目的成敗十分重要，現(xiàn)針對各寫字樓項目進行分析：1、各項目產(chǎn)品特征所屬區(qū)域等級劃

5、分項目名稱物業(yè)級別單層面積（m）主力面積（m）標(biāo)準(zhǔn)層高（m）分布樓層南岸區(qū)中端浪高會展國際甲級寫字樓120077-1303.045層中高端萬達國際甲級寫字樓1366-1375150-2203.629層中高端喜來登國際金融大廈國際標(biāo)準(zhǔn)5A寫字間950-1300950-13003.648層高端長江國際超5A甲級寫字樓1400-1600380-4503.6-3.944層兩江新區(qū)中端朗晴廣場甲級寫字樓112070-1503.64-14層高端協(xié)信中心涉外6A鉑金生態(tài)寫字樓1488170-2303.627層中高端富力海洋國際精裝甲級寫字樓140080-2703.023層高端財富中心甲級寫字樓2000173

6、-20003.633/7層高端兩江山頂總部基地獨棟寫字樓500-20001500-60003.9-4.83-6層中端雙魚座寫字樓11001000-11003.627層中高端金開協(xié)信中心國際寫字樓、綜合體1200/101860-1200/509-10183.6/7.213/24層中端上峰上座5A生態(tài)寫字樓997500-9973.6/6.93-21/25層渝中區(qū)中高端創(chuàng)匯首座LOFT創(chuàng)意寫字間2600-4200100-2004.84-9層高端新華國際國際5A寫字樓990-1160300-3403.648層高端英利國際金融中心超5A甲級寫字樓2000半層或整層4.2-4.511-63層中高端聯(lián)合國際

7、CBD總部基地精裝修寫字樓140057、1123.63-67層小結(jié)：中端寫字樓單層面積集中在9001100平米，主力分割面積集中在70-150平米，層高在3.0-3.6米；中高端寫字樓單層面積集中在1100-1300平米，主力分割面積集中在150-200平米，層高在3.6米左右；高端寫字樓單層面積集中在1400-1600平米，多以半層、整層銷售，層高在3.6-4.5米左右。2、各項目配套系統(tǒng)分析所屬區(qū)域等級劃分項目名稱空調(diào)電梯電梯品牌電梯數(shù)量電梯速度電梯服務(wù)樓層南岸區(qū)中端浪高會展國際中央空調(diào)日立52.5米/秒1：9中高端萬達國際中央空調(diào)日立73.5米/秒1：4中高端喜來登國際金融大廈分層式中央

8、空調(diào)奧的斯84米/秒1：6高端長江國際分戶式中央空調(diào)進口日立82.5米/秒1：5.5兩江新區(qū)中端朗晴廣場分層式中央空調(diào)奧的斯42.5米/秒1：2.75高端協(xié)信中心中央空調(diào)VAV系統(tǒng)芬蘭通力83.5米/秒1：3.4高端富力海洋國際中央空調(diào)日立62.5米/秒1：3.8高端財富中心分戶式中央空調(diào)三菱123.5米/秒1：2.75高端兩江山頂總部基地/22.5米/秒1：2.中端雙魚座/奧的斯42.5米/秒1：6.75中高端金開協(xié)信中心部分中央空調(diào)芬蘭通力3/43.米/秒1：4中端上峰上座分層式中央空調(diào)品牌電梯42.5米/秒1：6渝中區(qū)中高端創(chuàng)匯首座首層入戶大堂VRV空調(diào)系統(tǒng)，家用分體式空調(diào)系統(tǒng)日立32.

9、5米/秒1：2高端新華國際分層式中央空調(diào)蒂森克虜伯74米/秒1：6.9高端英利國際金融中心VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)原裝奧的斯206米/秒1：2.5中高端聯(lián)合國際中央空調(diào)、分戶計量頂級品牌電梯194米/秒1：3.8小結(jié)：上述項目多為中央空調(diào)，部分高端項目采用分戶計量式中央空調(diào)，部分采用新技術(shù)，電梯大多采用蒂森克虜伯、進口日立、原裝奧的斯等頂級品牌電梯。區(qū)域內(nèi)項目單部電梯服務(wù)樓層多為46層，頂級寫字樓如英利國際金融中心裙樓40部電梯，寫字樓20部電梯，寫字樓服務(wù)樓層達到了1：2.5。電梯運行速度大多為2.54米/秒。3、各項目建筑立面分析所屬區(qū)域等級劃分項目名稱風(fēng)格色彩材質(zhì)南岸區(qū)中

10、端浪高會展國際現(xiàn)代咖啡玻璃幕墻+涂料中高端萬達國際現(xiàn)代黑色LOW-E中空玻璃中高端喜來登國際金融大廈現(xiàn)代金色金色中空玻璃高端長江國際現(xiàn)代灰色6mm厚鋼化鍍膜+9A+LOW-E鋼化中空玻璃可實現(xiàn)隔紫外線、隔熱保溫等功能兩江新區(qū)中端朗晴廣場現(xiàn)代灰色玻璃幕墻+石材高端協(xié)信中心現(xiàn)代棕色玻璃幕墻+石材高端富力海洋國際現(xiàn)代灰色天然石材-微晶石、鎢鋼、LOWE鍍膜雙層中空玻璃加高級彈性涂料高端財富中心現(xiàn)代灰色LOWE鍍膜雙層中空玻璃高端兩江山頂總部基地古典黃色玻璃幕墻+石材中端雙魚座現(xiàn)代灰色玻璃幕墻中高端金開協(xié)信中心現(xiàn)代灰色玻璃幕墻+石材中端上峰上座現(xiàn)代灰色玻璃幕墻+高檔石材+高檔涂料渝中區(qū)中高端創(chuàng)匯首座現(xiàn)

11、代灰色玻璃幕墻高端新華國際現(xiàn)代灰黑色LOW-E玻璃幕墻高端英利國際金融中心現(xiàn)代灰色內(nèi)呼吸式雙層中空玻璃幕墻結(jié)構(gòu)中高端聯(lián)合國際現(xiàn)代灰色LOW-E玻璃幕墻小結(jié)：市場主流建筑外立面均為現(xiàn)代風(fēng)格為主，色調(diào)多以沉穩(wěn)大氣的灰色系為主，材質(zhì)多以玻璃幕墻為主，高端項目多采用隔音隔熱、創(chuàng)新型材料為主。4、各項目建筑細部及尺寸分析所屬區(qū)域等級劃分項目名稱公共裝修大堂層高（m）柱間距（m）走廊寬度（m）衛(wèi)生間設(shè)置大堂走廊及墻面南岸區(qū)中端浪高會展國際高級地磚鋪面高級地磚鋪面82集中式中高端萬達國際高級地磚和內(nèi)墻乳膠漆高級地磚和內(nèi)墻乳膠漆118.41.8集中式中高端喜來登國際金融大廈大理石鋪地，墻磚貼墻，輕鋼龍骨吊頂9

12、.88.91.6集中式高端長江國際386平方米豪華大堂高級地磚地面1192集中式兩江新區(qū)中端朗晴廣場大理石鋪面高級地磚地面3.88.11.8集中式高端協(xié)信中心1000平方米豪華大堂6.89.61.8集中式高端富力海洋國際200平方米豪華大堂9.5101.75集中式高端財富中心200平方米豪華大堂11102集中式高端兩江山頂總部基地高級地磚鋪面9102分散式中端雙魚座高級地磚鋪面7.281.75集中式中高端金開協(xié)信中心高級地磚鋪面，豪華大堂6.8101.8集中式中端上峰上座高級地磚鋪面，豪華大堂68.11.75集中式渝中區(qū)中高端創(chuàng)匯首座200平方米豪華大堂4.81.8分散式高端新華國際大理石鋪面

13、 大理石鋪地，高級乳膠漆涂墻，踢腳線貼磚，輕鋼龍骨吊頂99.8集中式高端英利國際金融中心1000平方米五星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)的豪華大堂10核心筒結(jié)構(gòu)，中間無柱中高端聯(lián)合國際200平米奢華雙大堂4.51.6集中式小結(jié)：各項目公共區(qū)域均非常重視，特別在客戶使用率高且顯眼部位的大堂，多采用大理石鋪裝地、墻面、天花則采用石膏板造型吊頂；市場主流產(chǎn)品大堂層高多在7-9米左右，柱間距保持在8-10米左右，走廊寬度在1.8米左右，部分高端項目各項尺度相對有所提高。5、各項目智能化分析所屬區(qū)域等級劃分項目名稱安防系統(tǒng)物管系統(tǒng)電視監(jiān)控電子巡更物管費用物管品牌特色服務(wù)南岸區(qū)中端浪高會展國際有有5元/月浪高物業(yè)安保中高

14、端萬達國際有有10元/月萬達物業(yè)安保中高端喜來登國際金融大廈有有10元/月美國喜達屋飯店管理集團24小時酒店式服務(wù)高端長江國際有有16元/月第一太平戴維斯24小時酒店式服務(wù)兩江新區(qū)中端朗晴廣場有有5元/月重慶漢陽物管公司五星級酒店服務(wù)高端協(xié)信中心有有25元/月第一太平戴維斯樓層秘書服務(wù)高端富力海洋國際有有11元/月廣州天力物業(yè)安保高端財富中心有有7元/月澳洲達文物業(yè)24小時禮賓服務(wù)高端兩江山頂總部基地有有/深圳萬科物業(yè)安保中端雙魚座有有3.5元/月重慶渝高物業(yè)安保中高端金開協(xié)信中心有有6元/月第一太平戴維斯管家服務(wù)、安保中端上峰上座有有5元/月世邦魏理仕360度樓宇安保渝中區(qū)中高端創(chuàng)匯首座有有

15、11元/月戴德梁行顧問24小時禮賓服務(wù)高端新華國際有有10元/月重慶渝世弟物業(yè)安保高端英利國際金融中心有有15元/月世邦魏理仕大堂管家服務(wù)中高端聯(lián)合國際有有10元/月世邦魏理仕酒店式服務(wù)小結(jié)：除萬達、富力等部分開發(fā)商采用自身旗下較知名的物管外，大多引進世邦魏理仕、第一太平戴維斯等國際知名物管公司進行管理或物管顧問。物管費用大多在10元/月左右。6、各項目停車位分析所屬區(qū)域等級劃分項目名稱地上車位地下車位地下層數(shù)智能控制系統(tǒng)南岸區(qū)中端浪高會展國際80540324小時安保系統(tǒng)，紅外線報警、消防自動化中高端萬達國際09002小區(qū)入口閉路監(jiān)控、8大智能化系統(tǒng)：24小時保安巡邏、信息發(fā)布系統(tǒng)、布線系統(tǒng)以

16、及新風(fēng)系統(tǒng)、大堂電視監(jiān)控系統(tǒng)，樓宇自動控制系統(tǒng)中高端喜來登國際金融大廈08003紅外監(jiān)控系統(tǒng)、火警自動報警及自動噴淋系統(tǒng)。24小時專業(yè)保安巡邏系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)高端長江國際625303FI系列群管理系統(tǒng)、大堂設(shè)置道閘刷卡管理系統(tǒng)兩江新區(qū)中端朗晴廣場0462324小時安保系統(tǒng)，消防自動化，通訊自動化等國際高規(guī)格的現(xiàn)代商務(wù)辦公系統(tǒng)高端協(xié)信中心065026A系統(tǒng)，智能消防系統(tǒng)高端富力海洋國際049325A系統(tǒng)、24小時安保系統(tǒng)高端財富中心071835A系統(tǒng)、24小時安保系統(tǒng)高端兩江山頂總部基地256241725A系統(tǒng)、24小時安保系統(tǒng)、智能化停車系統(tǒng)中端雙魚座0491224小時安保系統(tǒng)中高端金開協(xié)信

17、中心5071625A系統(tǒng)，智能消防系統(tǒng)中端上峰上座030025A系統(tǒng)，智能安保系統(tǒng)渝中區(qū)中高端創(chuàng)匯首座02002安防系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)：設(shè)置可視對講機于入戶門旁；電梯轎箱設(shè)CCTV火災(zāi)報警系統(tǒng)：火災(zāi)報警探測器安裝到位；門禁系統(tǒng)于大堂、停車庫大堂及電梯轎箱；智能安保系統(tǒng)，消防系統(tǒng)：設(shè)消防栓系統(tǒng)及自動噴淋安裝到位高端新華國際4326545A系統(tǒng)，意大利INTERPARK的全智能化機械式立體停車庫。對大廈的主要出入口、電梯轎箱、各層主要通道走廊、商場、大廳等重要場所進行有效監(jiān)視和記錄高端英利國際金融中心06005智能化停車系統(tǒng)，配備電動能源汽車充電車位，停車庫遠程讀卡系統(tǒng)，區(qū)位及車位引導(dǎo)、反向?qū)ぼ囅?/p>

18、統(tǒng)、人性化洗車場、司機休息室中高端聯(lián)合國際02955智能車庫，24小時安全防范系統(tǒng)小結(jié)：各項目地上車位均較少，地下車庫多設(shè)計為2-3層；管理均采用智能控制和安全防范系統(tǒng)，智能化應(yīng)用比較普遍。四、重慶主城寫字樓價格分析兩江新區(qū)為重慶寫字樓市場的絕對主戰(zhàn)場，其中北部新區(qū)寫字樓價格集中在13000-15000元/，江北區(qū)寫字樓價格集中在16000-20000元/。南岸區(qū)和其他區(qū)域中心高端寫字樓價格集中在13000-18000元/，渝中區(qū)中心寫字樓價格集中在16000-26000元/。和普通住房不同的是，由于寫字樓多以半層或整層銷售，總價高，大都增加了分期付款方式。所屬區(qū)域等級劃分項目名稱均價 元/銷

19、售進度預(yù)測%樓層價差（元/）付款方式、 折扣及付款期限南岸區(qū)中端浪高會展國際130009050-100/中高端萬達國際140009550-100/中高端喜來登國際金融大廈1600090100-300一次性98折，按揭99折高端長江國際1800070100-200一次性96折，按揭99折兩江新區(qū)中端朗晴廣場160009550/高端協(xié)信中心200007050-200一次性95折，按揭98折高端富力海洋國際1600010050-300/高端財富中心1900010050-200/高端兩江山頂總部基地2400015/價格談判空間較大，一次性和按揭，必須在北部新區(qū)年納稅2000萬元以上中端雙魚座12000

20、3050-100價格談判空間較大，一次性和按揭，但必須以企業(yè)名義購買中高端金開協(xié)信中心135004050-100/中端上峰上座14000（躍層20000）80100-200一次性98折，分期首期50%，3個月內(nèi)再付40%，交房10%渝中區(qū)中高端創(chuàng)匯首座160008550/高端新華國際210009050-100/高端英利國際金融中心2600030100-200一次性97折，按揭99折，分期98折，首期50%，3個月內(nèi)再付50%中高端聯(lián)合國際190006050-100一次性97折，分期98折，首期50%，3個月 內(nèi)20%，6個月內(nèi)再付25%，交房5%五、重慶主城寫字樓租金分析各區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸾?年

21、有明顯上升，目前中端集中在40-60元/月，中高端集中在70-90元/月，高端在100元/月以上。渝中區(qū)由于其傳統(tǒng)政務(wù)、商務(wù)中心地位，租金水平明顯高于其他區(qū)域。兩江新區(qū)因為市級機關(guān)、企業(yè)等陸續(xù)搬入、政策優(yōu)惠和政府招商引資，新進入和搬入的企業(yè)明顯增多。租金上升較明顯。部分寫字樓租金（含新建寫字樓招商價格和存量寫字樓租賃價格）見下表：所屬區(qū)域等級劃分項目名稱租金（元/月）備注南岸區(qū)高端長江國際70-100高端喜來登國際金融大廈凱賓斯基會展國際（國匯中心）80-110中高端萬達國際60-80中端浪高會展國際、金臺大廈、福天大廈40-60兩江新區(qū)高端金源大飯店110-130含物管和空調(diào)費高端協(xié)信中心、

22、未來國際、嘉年華大廈同聚遠景、星光大廈、財富中心70-100中高端朗晴大廈、中信大廈、茂業(yè)大廈、龍湖北岸星座、土星等星系列樓宇50-70中端拓展大廈、重慶國際總商會大廈財信弗瑞登大廈、中信銀行大廈、40-50渝中區(qū)高端英利國際金融中心160高端大都會廣場、洲際酒店160-170含物管和空調(diào)費中高端世界貿(mào)易中心、國際商務(wù)中心、國際貿(mào)易中心80-100中端半島國際大廈、大世界酒店、鄒容大廈50-60六、重慶主城寫字樓市場潛在分析據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶主城在未來5年內(nèi)主城潛在的寫字樓總體量逾600萬平米，其中大部分分布在兩江新區(qū)、渝中區(qū)和南岸區(qū)，預(yù)計將陸續(xù)面市的主要項目如下：項目名稱區(qū)位寫字樓建筑面積（

23、萬）定位產(chǎn)品形態(tài)高科涉外商務(wù)區(qū)北部新區(qū)13西部首席涉外商務(wù)中心高層甲級智能寫字間5A 、STUDIO寫字間兩江山頂總部基地北部新區(qū)32EBD生態(tài)商務(wù)中心獨棟別墅式寫字間渝興廣場北部新區(qū)30EBD生態(tài)商務(wù)中心獨棟寫字間、高層寫字間大竹林總部基地北部新區(qū)60總部基地商務(wù)別墅、高層寫字樓禮嘉總部基地北部新區(qū)50總部基地商務(wù)別墅、高層寫字樓松之時代城北部新區(qū)22成長型企業(yè)公園高層、獨棟、雙拼鼎祥創(chuàng)想國際渝北區(qū)3成長型企業(yè)總部高層5A寫字間北城國際中心渝北區(qū)35A寫字樓高層甲級寫字間中渝國賓城渝北區(qū)50總部基地商務(wù)別墅、高層寫字樓渝北空港總部基地渝北區(qū)105西部最大的總部基地商務(wù)別墅、高層寫字樓觀音橋.

24、太陽谷江北區(qū)20城市綜合體超高層寫字樓江北嘴金融城江北區(qū)120總部基地高層寫字樓融匯觀音橋項目江北區(qū)55A寫字樓高層5A寫字間隆鑫觀音橋項目江北區(qū)155A寫字樓高層5A寫字間日月光中心渝中區(qū)105A寫字樓超高層寫字樓龍湖時代天街渝中區(qū)15城市綜合體高層寫字樓大坪英利項目渝中區(qū)15城市綜合體超高層寫字樓渝中總部經(jīng)濟園渝中區(qū)30總部基地商務(wù)獨棟、高層寫字樓瑞安重慶天地渝中區(qū)20總部基地超高層寫字樓康田國際企業(yè)港沙坪壩5總部基地商務(wù)獨棟、高層寫字樓陽光100國際新城南岸區(qū)9總部基地高層寫字樓恒德茶園總部基地南岸區(qū)30總部基地商務(wù)獨棟、國匯中心南岸區(qū)10城市綜合體超高層、高層5A寫字間七、重慶主城寫字樓市場調(diào)查總結(jié)： 1、重慶主城寫字樓市場形勢發(fā)展總體健康良好，2010年建面均價已突破13000元/。租賃價格也穩(wěn)中有升，總體建面均價達到50元-70元/平米左右。但未來5年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計超過600余萬平米。包括江北嘴金融城、觀音橋太陽谷、大坪龍湖時代天街、新牌坊中渝國賓城、南岸茶園恒德國際總部基地、高九路虎頭巖沿線的渝中總部經(jīng)濟園（由渝中區(qū)政府招商引資，協(xié)信地產(chǎn)代建并銷售），預(yù)計在未來1年內(nèi)寫字樓總的放量超過100萬平米，遠超目前50萬平米左右的年放量。寫字樓市場競爭激烈！2、2010年6月18日重慶兩江新區(qū)的