1、會計資料下載房地產開發財務核算方法房地產開發企業財務核算執行企業會計制度，上市公司自2007年1月1日起施行企業會計準則基本準則和企業會計準則具體準則。在稅務稽查中，應重點關注以下三個方面的財務核算。1 .銷售收入的確認M按企業會計準則中有關商品銷售收入的確認原則進行確認。在實際操作中，開發企業主要在開發產品交付使用，并將發票賬單交付給買受人時確認銷售收入。2 .成本費用的構成房地產開發企業的開發成本按成本計算對象計入開發產品成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等；費用按其與項目開發的關系分為開發成本和期間費用。期間費用可直接進

2、行稅前扣除，包括管理費用、財務費用、營業費用，3 .開發成本的核算開發項目成本的核算實行制造成本法，可分為土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本和代建工程開發成本。其基本核算程序：(1)確定成本核算對象開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。其基本原則是：一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。同一開發地點、結構類型相同的群體項目，開、竣工時間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個成本核算對象。對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。

3、成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。(2)確定開發產品成本項目。成本項目是歸集生產費用的明細科目，具體反映計入開發產品成本的生產費用的用途和開發產品成本構成。(3)審核開發成本的真實性與合法性。(4)歸集與分配開發成本。開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象(項目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。(5)編制成本計算單，結轉完工產品成本。計算已完

4、工開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本，結轉進入“開發產品”科目。(6)結轉主營業務成本。按對外轉讓、銷售和結算開發產品的實際成本結轉主營業務成本。房地產投資企業常用的會計科目一、資產類、二、負債類三、所有者權益類四、成本類五、損益類現金短期借款實收資本開發成本主營業務收入銀行存款應付票據資本公積開發間接費用主營業務成本其他貨幣資金應付帳款盈余公積主營業務稅金及短期投資預收帳款本年利潤附加應收票據其他應付款利潤分配其他業務收入應收帳款應付工資其他業務支出壞帳準務應付福利費銷售費用預付帳款應交稅金管理費用其他應收款應付利潤財務費用物資采購其他應交款投資收益米購保管費預提費用營業外收入庫存材料長

5、期借款營業外支出庫存設備應付債券低值易耗品長期應付款材料成本差異委托加工材料開發產品分期收款開發產品出租開發產品周轉房待攤費用長期投資固定資產累計折舊固定資產清理固定資產購建支出視所遞延資產待處理財產損溢會計明細科目設置一資產類應收帳款、壞帳準務、預付帳款、其他應收款采購保管費：采購保管人員工資、福利費、辦公費、交通差旅費、維修費、勞動保護費、等庫存材料：A.主要材料。指用于工程或產品并構成工程或產品實體的各種材料，如黑色金屬材料、有色金屬材料、木材、硅酸鹽材料、小五金材料、電器材料、化工材料等。B.結構件。指經過吊裝、拼砌和安裝而構成房屋建筑物實體的各種金屬的、鋼筋混凝土的、木質的結構件等。

6、C.機械配件。指施工機械、生產設備、運輸設備等各種機械設備替換、維修使用的各種零件和配件，以及為機械設備準備的備品備件。D.其他材料。指不構成工程或產品實體，但有助于工程或產品形成，或便于施工、生產進行的各種材料，如燃料、油料、飼料等。庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等開發產品：包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等分期收款開發產品：出租開發產品：周轉房：企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設在用周轉房和周轉房攤銷兩個明細科目待攤費用：長期投資固定資產累計折舊無形資產：包括專利權、非專利技術

7、、商標權、土地使用權。二負債類：短期借款、應付帳款、預收帳款其他應付款、應付工資、應付福利費應交稅金：主要包括（營業稅5%城市維護建設稅7%固定資產調節稅、所得稅25%房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）應付利潤其他應交款：教育費附加3%長期借款：向金融機構借款一年以上。一年以下在“短期借款科目”核算三所有者權益類：實收資本：不超過注冊資金額的那部分投資額，本科目應按投資人設置明細帳。資本公積：超過注冊資金額的那部分投資額，本科目應按投資人設置明細帳。盈余公積：本年利潤：利潤分配：四成本類；開發成本：分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細?？筛鶕率隽梺碓O置三級明

8、細科目房產開發業成本費用明細一覽表項目內容土地征用及拆遷補指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用（如耕地占用稅）。前期工程費指土地、房屋開發前發生的總體規劃設抽、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、測繪、勘察、設計、各項臨時工程、“七通一平”等費用?；A設施費指土地、房屋開發過程中發生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等設施費用。建筑安裝工程費指企業以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。配套設施費指在開發小區內發生的、可計入土

9、地和房屋開發成本的、不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院等應在“配套設施成本”中單獨核算。開發間接費用：指企業所屬的開發部門或工程指揮部門為組織和管理開發項目而發生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。各行政部門為管理公司而發生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。五損益類：主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品（房屋）銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程主營業務成本銷售費用：主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖

10、費；產品銷售過程中所發牛的廣告宣傳費、展第費.以及為銷售本企、業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用發牛的銷售費用:主營業務稅金及附加：計提本月應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅其他業務收入：包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入其他業務支出管理費用：工資、職工福利費、辦公費、運輸費、旅差費、物料消耗、業務招待費、其他財務費用：利息凈支出，外匯手續用、金融機構手續費用營業外收入營業外支出一、新開辦房地產會計處理及會計分錄全集(一)、資產類主要會計科目核算：(1)現金從銀行提取現金：借：現金貸：銀行存款支取現金或是預支現金：借

11、：其他應收賬一XX成本類或材料類科目貸：現金(2)銀行存款(3)應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。出售租賃商品房而應收取的未收到的款項(所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票)借：應收賬款一XX公司或個人貸：主營業務收入出讓材料而應收取的未收款項：借：應收賬款一XX公司貸：其他業務收入收回款項時：借：銀行存款貸：應收賬款(4)壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法提取壞賬準備金：借：管理費用貸：壞賬準備發生壞賬時：借：壞賬準備貸：應收賬款收回已轉

12、銷的應收賬款：借：應收賬款貸：壞賬準備借：銀行存款貸：應收賬款(5)應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。銷售商品房而收到的商業匯票：借：應收票據一XX公司貸：主營業務收入商業匯票到期：若為無息商業匯票(所附單據：銷售發票、雙方協議)：借：銀行存款貸：應收賬款若為有息商業匯票：借：銀行存款貸：應收票據一XX公司財務費用(6)預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。預付給承包單位的工程款和備料款(所附單據：付款申請書、付款單)借：預付賬款一預付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備

13、料款的材料：借：預付賬款一預付承包單位款貸：庫存材料企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時(所附單據：工程價款結算單)借：開發成本貸：應付賬款一應付工程款同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款借：應付賬款一應付工程款貸：預付賬款一預付承包單位款用銀行存款補付余額：借：應付賬款一應付工程款貸：銀行存款預付給供應商的材料價款：借：預付賬款一預付供應單位款貸：銀行存款材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款借：應付賬款一應付購貨款貸：預付賬款一預付供應單位款用銀行存款補付余額：借：應付賬款一應付購貨款貸：銀行存款(7)物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、

14、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。(8)采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等(9)材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。(10)庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本A.主要材料。指用于工程或產品并構成工程或產品實體的各種材料，如黑色金屬材料、有色金屬材料、木材、硅酸鹽材料、小五金材料、電器材料、化工材料等。B.結構件。指經過吊裝、拼砌和安裝而構成房屋建筑物實體的各種金屬的、鋼筋混凝土的和木質的結構件等。C.機械配件。指施工機械、生產設備、運輸設備等各種機械

15、設備替換、維修使用的各種零件和配件，以及為機械設備準備的備品備件。D.其他材料。指不構成工程或產品實體，但有助于工程或產品形成，或便于施工、生產進行的各種材料，如燃料、油料、飼料等。(11)庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費(所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單)：借：物資采購一設備采購貸：銀行存款計算與分配的采保費(所附憑證：計算的采保費用固定表格)借：物資采購一設備采購貸：采購保管費采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費某種物資應分攤的采購保管費=實際買

16、價和運雜費X分配率材料驗收入庫(所附單據：入為單、設備管理單)：借：庫存設備貸：物資采購訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款(所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據)：借：預付賬款貸：銀行存款設備到達驗收入庫：借：物資采購一設備采購貸：應付賬款一應付購貨款沖減預付的設備貨款：借：應付賬款一應付供貨款貸：預付賬款支付余下應付的設備材料采購款：借：應付賬款貸：銀行存款設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設(所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單)：借：開發成本一房屋開發貸：庫存設備銷售積壓設備(所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票)：借：銀行存款貸：其他業務收入結轉成本：

17、借：其他業務支出貸：庫存設備(12)委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。發出材料，委托外單位加工：借：委托加工材料貸：庫存材料材料成本差異加工完后驗收入庫：借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫存材料一XX材料貸：委托加工材料(13)低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用：借：開發間接費用貸：低值易耗品倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費用貸：低值易耗品借：采購保管費貸：待攤費用(14)開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位

18、，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的產品，在竣工驗收時：借：開發產品貸：開發成本對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本：借：主營業務成本貸：開發產品(15)分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。借：主營業務成本貸：分期收款開發產品(16)出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目出租土地或是房屋時：借：出租開發產品一出租產品貸：開發產品租金收入：借：銀行存款或應收賬款貸：

19、主營業務收入(17)周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本借：周轉房一在用周轉房貸：開發產品一房屋按月計提的周轉房攤銷：借：開發成本或開發間接費用貸：周轉房一周轉房攤銷其間發生的維修費用，如果金額不大：借：開發成本或開發間接費用貸：銀行存款如果金額較大：借：待攤費用或長期待攤費用貸：銀行存款最后再分次攤入到有關成本費用科目（18）固定資產購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）：借：固定資產貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產：借：固定資產購建支出貸：銀行存款支付安裝費

20、用：借：固定資產購建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時：借：固定資產貸：固定資產購建支出自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費：借：固定資產購建支出貸：銀行存款領用材料時：借：固定資產購建支出貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費：借：固定資產購建支出貸：應付工資應付福利費完畢建筑交付使用：借：固定資產貸：固定資產購建支出其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）：借：固定資產貸：實收資本累計折舊改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產一未使用固定資產貸：固定資產一生產生用固定資產殘料變賣時：借：銀行存款貸：固定資產購建支出支付擴

21、建工程款時：借：固定資產購建支出貸：銀行存款工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產一未使用固定資產貸：固定資產購建支出交付使用時：借：固定資產一生產用固定資產貸：固定資產一未使用固定資產（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。（二）、負債的主要會計科目的核算（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單：借：開發成本貸：應付賬款以預支款抵沖應付款時：借：應付賬款貸：預付賬款補付其余款時：借：應付賬款貸：銀行存款（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。

22、以及代建工程收取的代建工程款收到預付款時：借：銀行存款貸：預收賬款一預收代建工程款提交工程價款結算單時：借：應收賬款貸；主營業務收入借：預收賬款一預收代建工程款貸：應收賬款收回全部余款：借：銀行存款貸：應收賬款（3）應付工資開出現金支票，發放工資：借：現金貸：銀行存款借：應付工資貸：現金結轉代扣款項：借：應付工資貸：其他應收款一代扣水電費代扣房租月末分配工資費用借：開發成本（建安）開發間接費用（開發項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）管理費用一勞動保險費（長期放假員工）采購保管費（采購部門）應付福利費（醫務人員）（4）應付福利費（按工資總額的14%+提）借：開發成本（建安）開

23、發間接費用（開發項目現場）銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）貸：應付福利費用現金支付福利費時：借：應付福利費貸：現金（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現的經營收入計算應交稅金：借：主營業務稅金及附加貸：應交稅金一應交營業稅一應交城市維護建設稅月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金借：其他業務支出貸：應交稅金一應交營業稅一應交城市維護建設稅月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅借：管理費用貸：應交稅金一房產稅一車船使用稅土地使用稅月末

24、計算的所得稅：借：所得稅貸：應交稅金一應交所得稅實際交納的稅金：借：應交稅金一XX稅貸：銀行存款（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款月末按規定提取教育附加借：主營業務稅金及附加貸：其他應交款一教育費附加（三）、成本、費用主要會計科目核算（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配

25、套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細?？筛鶕鲜隽梺碓O置三級明細科目開發土地成本費用：借：開發成本一土地開發貸：銀行存款或應付賬款一XX公司分配開發的間接費用：借：開發成本一土地開發貸：開發間接費用結轉開發土地成本費用：借：開發成本一房屋開發貸：開發成本一土地開發。配套設施開發計算公式：某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）X配套設施預提率配套設施費預提率=亥配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）X100%發生的配

26、套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本一配套設施開發貸：開發產品支付的配套設施開發費用：借：開發成本一配套設施開發貸：銀行存款同時領用庫存設備或是材料開發：借：開發成本一配套設施開發貸：庫存設備或庫存材料分配應負擔的開發間接費用：借：開發成本一配套設施開發貸：開發間接費用結轉配套設施開發成本：借：開發成本一房屋開發貸：開發成本一配套設施開發房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本一房屋開發貸：銀行存款開發房屋建筑的施工方式主要有“出心“自營”兩種出包給外單位進行施工建造(根據提出的已完工程月報或是價款結算單)借：開發成本一房屋開發貸：銀行存款或應付賬款一應付工程款自已組織

27、施工的借：開發成本一房屋開發貸：銀行存款或應付賬款一應付工程款應付工資庫存材料或設備代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目企業發生的各項代建工程費用支出：借：開發成本一代建工程開發貸：銀行存款或庫存材料或現金結轉開發的間接費用：借：開發成本一代建工程開發貸：開發間接費用工程竣工后結轉成本：移交委托單位后，根據移交手續借：開發成本一代建工程貸：開發成本一代建工程開發借：主營業務成本一代建工程結算成本貸：開發成本一代建工程(2)開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生

28、的間接費用時：分配開發的間接費用：竣工房屋開發成本的結轉:借：開發間接費用貸：銀行存款或應付賬款或應付工資借：開發成本一房屋開發貸：開發間接費用借：開發產品一房屋貸：開發成本一房屋開發(3)管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用(4)財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用(5)銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用

29、發生的銷售費用：借：銷售費用貸：銀行存款或應付賬款(四)、收入、利潤的主要會計科目核算(1)主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。由于營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算在實現營業收入同時收到價款時：借：銀行存款貸：主營業務收入營業收入實現前，價款收取后的：借：應收賬款貸：主營業務收入預收價款時，待開發完工后再移交使用的：借：銀行存款貸：預收賬款移交使用時：借：應收賬款貸：主營業務收入借：預收賬款銀行存款貸：應收賬款以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入借：銀行存款貸：主營業務收入(2)其

30、他業務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入借：銀行存款或應收賬款貸：其他業務收入(3)主營業務成本：一般本科目期末無余額轉讓或是銷售開發產品成本的結轉：借：主營業務成本貸：開發產品如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本：借：主營業務成本貸：分期收款開發產品(4)其他業務支出(5)主營業務稅金及附加計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅借：主營業務稅金及附加貸：應交稅金一應交營業稅一應交城市維護建設稅一應交土地增值稅其他應交款一應交教育費附加月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金借：其他業務支出貸：應交稅金一應交營

31、業稅一應交城市維護建設稅其他應交款一應交教育費附加二、開發成本及期間費用、銷售、利潤的核算會計分錄：1、“開發成本”，主要包括：（1）土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；（2）前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；（3）基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；（4）建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；（5）公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設

32、置三級明細科目開發土地成本費用：借：開發成本一一土地開發貸：銀行存款或應付賬款一一XX公司分配開發的間接費用借：開發成本一一土地開發貸：開發間接費用結轉開發土地成本費用借：開發成本一一房屋開發貸：開發成本一一土地開發配套設施開發計算公式：某項開發產品預提配套設施開發費=亥項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本一一配套設施開發貸：開發產品支付的配套設施開發費用借：開發成本一一配套設施開發貸：銀行存款同時領用庫存設備或是材料開發

33、借：開發成本一一配套設施開發貸：庫存設備或庫存材料分配應負擔的開發間接費用借：開發成本一一配套設施開發貸：開發間接費用結轉配套設施開發成本借：開發成本一一房屋開發貸：開發成本一一配套設施開發房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本一一房屋開發貸：銀行存款開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發成本一一房屋開發貸：銀行存款或應付賬款一一應付工程款自已組織施工的借：開發成本一一房屋開發貸：銀行存款或應付賬款一一應付工程款應付工資代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目企業發生的

34、各項代建工程費用支出借：開發成本一一代建工程開發貸：銀行存款或庫存材料或現金結轉開發的間接費用借：開發成本一一代建工程開發貸：開發間接費用工程竣工后結轉成本借：開發成本一一代建工程貸：開發成本一一代建工程開發移交委托單位后，根據移交手續借：主營業務成本一一代建工程結算成本貸：開發成本一一代建工程2、開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用等借：開發間接費用貸：銀行存款或應付賬款或應付工資分配開發的間接費用借：開發成本一一房屋開發貸：開發間接費用竣工房屋開發成本的結轉借：開發產品貸：

35、開發成本一一房屋開發3、(1)預售房款借：銀行存款、現金貸：預收賬款(2)開發完工，結轉預售房款借：預收賬款貸：經營收入(3)結轉銷售房屋成本借：經營成本貸：開發產品(4)計提稅金借：經營稅金及附加貸：應交稅金-營業稅貸：應交稅金-城建稅貸：其他應交款-教育費附加(5)結轉收入借：經營收入貸：本年利潤（6）結轉稅金借：本年利潤貸：經營稅金及附加（7）結轉成本、費用借：本年利潤貸：經營成本、管理費用、銷售費用、財務費用三房地產行業要交哪些稅種，稅率各是多少？房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。（一）營

36、業稅：計稅依據：為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：1、轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；2、銷售不動產，稅率為5%3、土地使用權出租以及房地產建成后出租的，按“服務業一租賃業”征稅。計算公式=營業額X適用稅率（二）城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅,依3%+征教育費附加。（三）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取

37、得的收入減除條例規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額X適用稅率-速算扣除額X速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。（四）房產稅:是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產原值（評估值）為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值（評估值）X（1-30%）X1.2%。出租房屋稅率

38、12%（五）城鎮土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=三（各級土地面積X相應稅額）。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。（六）印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額X稅率，應納稅額=憑證數量X單位稅額。土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所

39、書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。（七）契稅：契稅是以土地使用權出讓、轉讓以及房屋買賣的成交價格作為計稅依據，適用稅率為35%。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價

40、格差額和補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據X率（八）企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）適用稅率。房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。跨年工程當年上交所得稅按預計營業利潤額=預售開發產品收入潤率預售收入的利潤率按開發項目所在地不同，分別按縣級不低于10%、地市不低于15%、省會城市不低于20%的原則或分項確定。預售開

41、發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。（九）個人所得稅：是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。房地產業所涉及最多的是工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額X用稅率-速算扣除數。房地產開發企業會計核算概括房地產開發企業會計的特點一、房地產開發企業經營活動的主要業務房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事

42、房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：1 .土地的開發與經營。企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。2 .房屋的開發與經營。房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。3 .城市基礎設施和公共配套設施的開發。4 .代建工程的開發。代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程

43、。二、房地產開發企業的經營特點房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：1 .開發經營的計劃性。企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。2 .開發產品的商品性。房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。3 .開發經營業務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：（1）經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工

44、、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。4 .開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。5 .經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確

45、定因素多，一且決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。</p><p>三、房地產開發項目投資費用估算經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項

46、目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。(一)開發成本共有八項：1. 土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2. 土地征用及拆遷安置補償費。(

47、1) 土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3.前期工程費前期工程費主要包括:(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常

48、規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。(2) “三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。4 .建安工程費它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。5 .基礎設施

49、費它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6 .公共配套設施費它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7 .不可預見費它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數，按3%5%計算。8 .開發期間稅費開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估算。(二)開發費用開發費用是指與房地產開

50、發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1 .管理費用可按項目開發成本構成中前16項之和為基數，按3%左右計算。2 .銷售費用它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2%3%;(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%2%;(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%6%。3 .財務費用它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結

51、果以匯總表的形式列出，格式略。房地產開發企業存貨的核算房地產開發企業存貨有以下幾大類：1 .原材料類存貨。指用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。2 .設備類存貨。指企業購人的用于房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。3 .在產品類存貨。指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品（即在建工程）。4 .產成品類存貨。指各種已完成開發建設全過程并已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。5 .開發用品類存貨。指企業在進行房地產開發經營

52、活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產開發企業特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發產品。注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。（一）、設備采購與收發的核算：在一般情況下，供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同和檢查合同的執行情況；設備倉庫負責設備的收、發、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結算、設備成本的計算、設備收發的核算。設備的采購、收發按實際成本計價并核算。為了核算設備的采購成本并反映和考核設備采購、收、發、結存情況，要在“物資采購”賬戶之下設置“設備”明細賬，并專設“1242庫存設備”賬戶。分別核算企業購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。例1

53、某房地產開發企業購入電梯一臺，買價（含進項稅）800000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。根據購貨發票、銀行結算憑證等作如下分錄：借：物資采購一一設備820000貸：銀行存款820000假設企業材料設備采購保管費的計劃分配率為2%,則購入電梯應分配的采購保管費為16400元。借：物資采購一一設備16400貸：采購保管費16400電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為836400元。借：庫存設備836400貸：物資采購設備836400（二）、開發產品的核算開發產品是指企業已經完成全部開發建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位，或者

54、作為對外銷售、出租的產品，包括土地（建設場地）、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發產品實際上是開發建設過程的結束和銷售過程的開始。為了正確核算開發產品的增加、減少、結存情況，開發企業應設置資產類“1285開發產品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發產品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發產品的實際成本。本賬戶應按開發產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。1 .開發產品增加的核算。企業的開發產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。例2房地產開發企業根據竣工驗收單，本月已完開發產品實際成本為3305萬元。其中：土地65萬元，房屋2590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。借：開發產品一一土地650000房屋25900000代建工程5000000配套設施1500000貸：開發成本330500002 .開發產品減少的核算。企業的開發產品會因對外轉讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發產品，應區分不同情況及時進行會計處理。企業對外轉讓、銷售開發產品時，應于月份終了時按開發產品的實際成本，借記“主營業務成本”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。采用分期收款結算方式銷售開發產品的，在將開發產品移交使用