1、項目經濟測算目錄1 項目及評價依據簡介11.1 項目技術經濟指標11.2 經濟評價依據22 項目投資估算22.1 項目開發成本估算22.2 建設投資進度33 資金籌措和投入計劃43.1 收益測算43.2 項目可運用資金估算63.3 投資計劃與資金籌措74 項目盈利能力評價84.1 靜態評價84.2 動態評價105 項目敏感性分析136 項目經濟評價結論及建議156.1 項目經濟評價結論156.2 建議151項目及評價依據簡介玉溪沃爾瑪購物廣場（以下簡稱“項目”）位于云南省玉溪市紅塔區中心城區內，紅塔大道與東風路的交界處，東至東風路，西至花園街南端，南至紅塔大道綠化廣場，北至瓦窯十二組民房，占地

2、15.16畝。規劃總建筑面積約4.46萬平方米。4.1 項目技術經濟指標根據委托方提供的有關數據和初步的總體規劃設計方案編制項目技術經濟指標表，項目的技術經濟指標為經濟評價中各項成本費用及收入測算的基礎數據。廳P主要技術經濟指標參數單位備注1項目總用地面積17,840平方米1.1建筑用地面積8,976平方米按13.464畝折算1.2綠化用地面積1,133平方米按1.7畝折算1.3停;車場用地面積8,864平方米按13.296畝折算2容積率1.503建筑密度37.16%4總建筑面積44,108平方米4.1地上商場建筑面積26,694平方米共四層4.1.1首層冏場建筑回積6,630平方米4.1.2

3、一層冏場建筑回積7,104平方米4.1.3二層冏場建筑回積6,575平方米4.1.4四層冏場建筑回積6,385平方米4.2地卜冏場（沃爾瑪）建筑面積17,414平方米一層4.2 經濟評價依據通過全面的市場調查和按照項目策劃的思路,本評價報告是在項目采用租售方案一，即先租賃后整體銷售方案的基礎上，從定量的角度對項目開發經營過程中涉及的投資、收入和成本費用進行測算，并對項目的財務可行性（包括盈利能力、償還貸款能力及抗風險能力）作出評價及針對性建議。經濟評價原則：在項目經濟效益分析中，嚴格遵循國家及地方對房地產項目開發經營的法規政策規定、以及對房地產企業財務核算及財稅制度的規定，以求公正、準確地反映

4、項目的經營情況，從而為項目作出恰當的評價和建議。經濟評價前提:本方案中，項目通過在前期出租經營獲取租金收入，待物業出租率保持在90-95%之間，進入穩定經營期后，采用一次性整體銷售的方式實現投資回收和盈利。因此，項目計算期以建設經營銷售周期為參照，計算期為9年，由2004年1月1日起算。考慮到項目投資收益的情況，在項目的投資進度估算中以季度為計算時間單位，其余以年度為計算時間單位。各項經濟測算不考慮社會物價總水平及通貨膨脹變動影響。項目核算的貨幣為人民幣。2項目投資估算項目開發成本估算項目開發成本包括七大類費用項目：土地成本、前期費用、建安工程成本、基礎設施建設費、開發期稅費、不可預見費、企業

5、管理費。其中，項目土地費用、建安工程造價、開發期稅費以委托方提供的數據為基礎。項目總開發成本為15,008萬元，建筑面積單方成本為3,403元/平方米。項目開發成本估算表，見附表一。說明:土地成本:包括地價、土地交易稅費、土地補償費和建設期投入的地租費用。根據委托方提供的土地出讓金、補償費和土地租金數據計算，土地成本費用共1,260萬元。前期費用:包括規劃設計勘察費、前期顧問費、拆遷及土地平整費三項。勘察設計費以建安工程費用為計算基礎，按經驗比例估算；前期顧問費按實際已發生額計算；拆遷及土地平整費以項目總用地面積為計算基礎，按經驗值估算，前期費用共343萬元。建安工程成本:包括土建裝修成本和安

6、裝工程成本兩大項目，根據委托方提供的估算單價指標，結合策劃方案中對建筑配套設施的建議進行計算，建安工程成本共11,356萬元。基礎設施建設費:包括外水外電工程費、道路及廣場建設費、綠化工程費，其中外水外電工程費以總建筑面積為計算基礎；道路及廣場建設費和綠化工程費以相應的用地面積為計算基礎，根據經驗值估算單價指標計算，基礎設施建設費共317萬元。開發稅費:依據委托方提供的云南省及玉溪市有關稅費規定計算，開發稅費共670萬元。不可預見費:按前四項成本費用的總和，根據經驗比例5%估算，不可預見費共664萬元。企業管理費:按前四項成本費用的總和，根據行業平均比例3%估算，企業管理費共398萬元。建設投

7、資進度根據本項目的建設規模和合作方沃爾瑪的進駐要求，基于有序而高效的原則，在合理安排各前期工作，保證質量的前提下，以最快的速度完成項目建設。按照目前項目進度，計劃整個開發期的時間跨度為1.5年即6個季度。計算期由2004年第三季度起至2005年第四季度。其中，工程建設期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式開業。項目投資進度表，見附表二。說明:2土地成本在項目建設前半年分兩季度投入完畢。2前期費用、建安工程成本、基礎設施建設費、開發期稅費、不可預見費等五項費用根據項目開發和工程建設進度計劃分季度投入。3資金籌措和投入計劃3.1收益測算項目的總體收益包括商場的租金收入和

8、銷售收入，共54,428萬元，其中租金收入18,988萬元，銷售收入35,440萬元。而車位則作為沃爾瑪大型超市和項目商場的配套設施，不考慮收入。租金收入：根據項目的工程進度和招商策略，商場預計在2005年9月1日正式開業，而開業前，一至四層商場將分兩期推廣。結合租金定位分析，首次推出時，一層商場的平均租金為178元/平方米.月，二層商場的平土§租金為80元/平方米.月，三層商場的平均租金為50元/平方米.月，四層商場的平均租金為40元/平方米.月，負一層商場的租金按照委托方與沃爾王5所簽定的協議價20元/平方米.月計算。（以上價格均不含商場管理費）由于實際操作中在商場交付使用時就真

9、正實現租金收入，但在招商過程中又會使用“免租期”優惠等租金策略，因此，一至四層商場的租金收入計算期從2005年7月1日開始（一般商場的交付使用期會比正式開業的時間提前兩個月，以作為商戶的裝修期），按“免租半年”的策略，2005年下半年6個月中，只計算3個月租賃保證金的收入，而不計算租金收入，該筆保證金收入將在物業整體銷售時扣除。負一層商場按照協議免保證金，在正式開業后免租兩個月，所以2005年只計算2個月的租金收入。租賃進度的假設：根據所建議的項目租賃進度計劃，在開業時，一至四層商場達到70%的出租率，開業后5年內增加至90%,進入穩定期后保持在90-95%之間。按照這個目標，假設商場的出租率

10、在2005年開業時達到約70%,經過一年的經營在2007年達到77.5%,以后逐年穩步提升，在2010年達至90%,2011年后趨于穩定，保持在95%的出租率水平。租金變化的假設：根據我司對商場的研究經驗，項目的租金水平變化根據出租率和商場的經營時間作以下假設：首層至四層商場租金在2007年增長5%,以后按每2年遞增5%的水平計算，2012年后保持平穩。負一層商場從2005年起按每3年遞增3%的幅度計算。銷售收入：按照租售方案建議，待商場的出租率穩定地保持在90-95%的時候，可將商場整體出售。根據租賃進度計劃，預計在2012年整體出售商場，出售價值按2011年的租金水平和期望的10%投資回報

11、率，用收益還原法計算。具體計算方式：一至四層商場以2011年末的租金水平為未來每年等額的收益水平，采用等額序列支付的現值系數公式，按10%的折現率將未來收入水平折至2012年初估算各層商場的銷售價格。由于負一層商場的租金是一直按照每3年3%遞增的，所以其銷售價格則是采用等比序列支付的現值系數公式進行估算。物業使用年限：根據項目商業用地的性質，其使用年限為40年。按照2004年獲取土地使用權，在2012年，商場的使用年限尚剩余32年。計算公式：等額序列支付現值系數公式P=A1*1-1/（1+i）An/i其中：P現值（2012年初）A12012年一至四層各層的租金水平，按2011年末租金水平等額計

12、算。i一折現率（按期望的投資回報率10%計算）n一計息周期數，即剩余使用年限32年。等比序列支付現值系數公式P=A1*1-（1+s）/（1+i）Fn/（i-s）其中：P現值（2012年初）A1-2012年負一層商場的租金水平s一等比系數（固定遞增率3%）i一折現率（上面提過，年折現率采用10%,故此處的實際折現率為（1+10%）A3-1=33.10%）n一計息周期數。商場剩余使用年限為32年，故計息期數為32/3=10.67期。具體價格變化和項目收益估算詳見附表三和附表四。項目可運用資金估算項目可運用資金是指在扣除有關經營稅費和經營費用、所得稅后的租售收入。本方案中經營期內的可運用資金共36,

13、438萬元。可運用資金估算詳見附表五。根據國家和地方相應財稅法律法規的規定，參考類似房地產項目有關開發和營銷成本的經驗數據，結合項目的實際情況，在開發經營期間涉及的各項稅費率如下表：項目經營期間有關稅（費）率一覽表廳P費用項目計費口徑費率（用）1租賃期間稅費1.1營業稅及附加5.5%1.1.1營業稅租金5%1.1.2城建稅營業稅7%1.1.3教育費附加營業稅3%1.2房地J稅租金12%2銷售相關稅費2.1營業稅及附加5.68%2.1.1營業稅銷售收入5.00%2.1.2營業稅附加（含城建稅和教育費附加）營業稅10.00%2.1.3防洪工程維護費銷售收入0.18%2.2交易及印花稅銷售回枳8元/

14、平方米3推廣費用銷售收入2.5%4租賃費用年租金收入8.33%5銷售費用銷售收入1%6地租33萬元/年7大修費項目建安工程成本1%說明：2根據委托方提供的資料，地租按照物業的使用年限每年支付一次，從33萬元起，每5年遞增5萬元。因此在計算可運用資金時，地租部分在物業租賃期間逐年扣除，在物業出售當年按10%的折現率，采用等差序列現值系數公式將剩余使用年限的地租費用折現至2012年年初。2項目按照出租形式經營物業時，需按照物業的固定資產價值計提大修費以用于物業設施的維護，當物業出售時，該費用則不再予以投資計劃與資金籌措房地產項目開發投資的資金來源為三個方面，一是自有資金，二是各階段的租售收入，三是

15、當自有資金已全部投入開發而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開發投資時，采用貸款的形式解決資金問題。本項目的自有資金按開發成本的35%計提，需5,253萬元。項目的租金收入雖然在建設期（即2005年）開始收取，但資金量很少，并不足以彌補資金缺口，所以銀行貸款是本方案運作中的重要融資手段。項目資金籌措根據項目投資進度，配合項目自有資金及可運用租售收入所提供的資金量,確定項目所需銀行貸款為9,813萬元。項目投資計劃與資金籌措表詳見附表六。銀行貸款項目的銀行貸款發生時間在2005年初。從2006年開始以可運用的租金收入付息還本，至項目整體出售獲取銷售收入后。項目貸款清償期約為8年，銀行貸款利息采用

16、長期（五年以上）貸款利息5.76%,合計需支付利息2,626萬元。貸款還本付息表詳見附表七。4項目盈利能力評價靜態評價靜態評價是指不考慮貨幣時間價值對項目盈利能力進行評價。有關說明項目損益表的編制（詳見附表八）。損益表反映了項目在整個經營期內的利潤總額、所得稅和稅后利潤的分配情況，是計算投資利潤率、投資利稅率等靜態評價指標的基礎表。結合項目經營方案的情況，項目在8年經營期內，累計稅后利潤共18,803萬元，上繳企業所得稅9,261萬元。所得稅的計提：在項目年度結算時，當出現帳面收入，在扣除開發成本及租售費用、地租、大修費等費用后，如果有銷售利潤，則按所得稅率33%計算出本項目的所得稅；如果出現

17、虧損，該年份所得稅為零，由虧轉盈的年份則按財務通則規定將利潤總額調整為應納稅所得額，再計算所得稅。所得稅在租售期間按年度計提。盈利能力分析評價指標的選取：房地產經營性項目的靜態盈利分析指標主要選取年均的投資利潤率、投資利稅率、自有資金利潤率進行評價。靜態評價指標表靜本評價指標稅刖稅后投密利潤率15.80%10.59%投咨利種率18.83%白巖密仝利涌或59.36%39.77%分析:?年均投資利潤率年均投資利潤率是項目整個建設經營期內的年平均利潤總額與項目總投資的比率。從項目的經營情況看來，雖然年均稅后投資利潤率比現行房地產行業平均禾I潤率（約15%）要低，但應看到，項目的出租經營期只有7年，作

18、為大型商業項目僅僅是處于初始的運營階段，租金水平相對較低。而且最后采用整體銷售的方式出售，項目的總體投資利潤率（稅后）達到了95.31%,從這一指標來看，項目是具有相當的盈利能力。?投資利稅率投資利稅率是項目建設經營期內的年平均利稅總額與總投資的比率。?自有資金利潤率自有資金利潤率是項目建設經營期內的年平均利潤總額與自有資金的比率。由于項目主要是運用銀行貸款解決資金的來源，因此，實現了提高項目自有資金效率的目的，從項目的自有資金利潤率和利稅率的水平看，項目的自有資金盈利能力已遠高于行業平均水平。因此，從靜態指標的水平看，項目具有一定的盈利能力，說明項目基本可行。動態評價動態評價的分析方法是考慮

19、了貨幣的時間價值，對項目生命周期全過程的投資效益進行全面評價的方法。有關說明現金流量表的編制（詳見附表九、十）現金流量表（全部投資）不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資在所得稅前和稅后的財務內部收益率、財務凈現值以及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，而與項目的籌資方式無關。現金流量表（自有資金）是從投資者的角度出發，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現金流出，用以計算自有資金財務內部收益率、凈現值等評價指標。基準貼現率的選定：基準貼現率是項目凈現值貼現時，計算貼現系數所采用的利率。我國一般取略大于同期貸款利率為基準貼現率。本項目發生

20、銀行貸款，按長期（五年以上）貸款利率5.76%計，則現按6.34%（按貸款利率上浮10%計）作為基準貼現率進行計算分析。盈利能力分析評價指標的選取：動態盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性計算評價指標，包括凈現值（NPV）、內部收益率（IRR）和投資回收期。并針對稅前、稅后的情況進行分析評價。?凈現值凈現值的經濟含義是：把不同時間上發生的凈現值流量，通過某個規定的利率i,統一折算為現值然后求其代數和。這樣就可以用一個單一的數字來反映項目方案的經濟性。其評價參數為零，當凈現值大于或等于零，即認為項目盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可以接受的。財務凈現值的計算公式為：nNPV=2：CI-CO）

21、t（1+ic）-tt=1式中：NPV為財務凈現值CO為年現金流出t為計算期年數ic為基準折現率?內部收益率內部收益率是指方案壽命期內可以使凈現金流量的凈現值等于零的利率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態評價指標，該指標根據現金流量求得，其評價參數為基準貼現率，當財務內部收益率大于基準貼現率，即認為項目盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可以接受的。財務內部收益率的計算公式為：n2CI-CO)t(1+IRR)-t=0t=i式中：IRR為財務內部收益率CI為年現金流入CO為年現金流出t為計算期年數?投資回收期投資回收期可分為靜態投資回收期與動態投資回收期兩項，是指以項目的凈

22、收益抵償全部投資所需要的時間，是考察項目在財務上的投資回收能力的主要指標。投資回收期的計算公式為：Pt3CI-CO)t=0t=1式中：Pt為投資回收期CO為年現金流出t為計算期年數全部投資評價指標表:評價指標稅刖稅后凈現值（單位：萬元）14,5669,043內部收益率（IRR）20.44%16.16%投資回收期（動態）8.37投資回收期（靜態）8.13自有資金投資評價指標表:評價指標稅刖稅后凈現值（單位：萬元）14,4908,967內部收益率（IRR）27.67%21.58%投資回收期（動態）8.35分析:按折現率6.34%計算，全部投資和自有資金的稅前、稅后凈現值均大于零，說明該項目是可行的

23、。全部投資和自有資金的稅前、稅后內部收益率均高于選取的利率6.34%,表明項目的整體收益較好，全部投資和自有資金均具有較強的盈利能力。從投資回收期來看，項目在最后一年的經營期內，即當項目整體銷售后才能完成投資回收，表明項目的前期收益較低，回收期較長，存在定的資金回收壓力。5項目敏感性分析敏感性分析是通過變動項目方案的各種數據，分析在項目計算期內各種不確定性因素對項目收益所產生的影響，找出對項目收益指標影響較大的因素（稱為敏感因素），并確定其影響程度。若各種不確定因素在較大范圍內變動時，項目收益指標仍比較穩定，則說明項目方案具有較強的抗風險能力。一般來說，影響房地產項目經濟效益的主要風險因素為收

24、益（租金和銷售收入）和開發成本費用。由于該方案中的銷售價格是按租金水平進行估算的，所以以下只針對租金和成本這兩個因素的變化所引致的項目收益指標變化作分析。敏感性分析指標表指標因素變化-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%NPV成本變化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343租金變化5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245IRR成本變化20.95%19.61%18.37%17.23%16.16%15.15%14.21%13.33%12.49%租金變化13.02%13.84%14.63%15.40%16.16%16.87%17.56%18