1、房地產開發過程中法律效勞要點一.效勞宗旨為強化工程專業治理,防范各類法律風險,本文依據房地產開發具體流程,結合法務部門自身定位,對在房地產開發過程中可能涉及的法律效勞要點進行簡要分析.二、效勞目標1.通過對集團及所屬分公司優質資源的綜合調配,向具體地產工程提供質優,高效,全方位的專業效勞.2.遵從事前預防為主,事后救濟為輔的原那么,運用專業知識和技能預防或減少工程開發中可能出現的法律疏忽及偏差,對因不慎而出現的疏忽和偏差所帶來的法律紛爭采取法律救濟舉措,減少或預防可能造成的各項損失.3.與外聘律所積極合作,利用外聘律所人脈,信息等資源優勢,增加工程品牌附加值,降低工程風險及工程開發的時機本錢,

2、提升工程盈利水平.三,效勞范圍第一局部地產開發階段的法律效勞自有資金/貸款r國有土地使用權證建設用地規劃許可證預付土地出讓金一一取得四證?建設工程規劃許可證建設工程施工許可證FF.抵押工程開發貸款一一設計、勘探一一工程報建一一工程招標一一預程建設一一墊資一一先期施工墊資40-50%內部認購一一回款一一工程建設銷售預售一一按揭1.房地產公司的準備工作在報行政機關審批之前,房地產開發公司應辦理好土地出讓手續,委托有資質的勘察設計院對待建工程進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖,并落實足夠的開發資金.在此過程涉及的法律效勞包括：參與工程可行性論證及協助設立地產開發工程分公司等.本司

3、法務也可從實際出發,結合工程特點,從法律法規國家政策分析,為工程分公司的成立創造最好的條件.例如,在太陽能工程公司的成立階段,法務人員可以積極把握國家對此工程的減免稅政策,研究現行法規政策對新能源的優惠及補助,根據工程特點為工程的籌資融資提出法律建議,參與制定工程長期規劃書等.為工程公司日后的順利運營創造良好的先決條件.2.行政審批局部根據我國當前法律、法規、規章,房地產建設工程的行政許可程序一般共分六個階段：1選址定點；2規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3初步設計及施工圖審查；4規劃報建圖審查；5施工報建；6建設工程竣工綜合驗收備案.在此過程中可能涉及的法律效勞包括：協助參與土地使用權證書,

4、建設用地規劃許可證,建設工程規劃許可證,建設工程施工許可證的取得,出具建設用地選址意見書等工程規劃批準文件.為土地使用權出讓,轉讓,出租,抵押提供法律意見并制作法律文件.對土地拆遷評估,擬定拆遷,補償安置,合作開發等方案,擬定招標方案,審核合作企業資質,起草各類合同,審核開發流程,優化開發執行力；監管各類合作協議履行,審核工程交付方案參與工程款項結算.協助辦理竣工驗收,備案報備手續等.因我司已經有不少的工程開發經驗,故結合本司實際情況,四證的取得一般不需要法務人員直接參與.關于土地拆遷方面的具體內容,因其本身具有一定的專業性,法務人員仍需積極和專業的拆遷公司進行接洽溝通,重點關注最新法律法規及

5、國家地方性政策的變動,能夠及時有效地提出專業意見.對于合同協議的履行及糾紛,之前都是由本司其它負責部門執行,但本司法務人員將在其中扮演愈來愈重要的監管和溝通角色,保證協議的順利履行.第二局部建設工程中法律效勞L調研費、籌劃費前期本錢一一開辦費?土地出讓費、青苗補償費、拆遷費I地質勘探費設計成外鄉建、市政、園林、裝修一一本錢預測設建筑設計一一規劃方案設計費用結構設計一一施工圖設環境設計一一園林設計生產本錢土建、市政、園林、裝修C監理廠施工組織一一,施工員本錢限制I工檢組生產環節一一質量、本錢、工期、平安、形象簽證施工驗收一決算r提供I本錢一一主要原材料、設備、部品甲方i指定、認可為建設工程流程優

6、化提供專業咨詢效勞,保證在房地產工程建設工程中的有關干擾因素得以順利排除,法務人員可以提供如下法律效勞方案：1.參與工程簽約談判,評估工程法律風險,起草相關建設工程合同.2.監管工程各類合作協議履行,為建設工程勘察,設計,施工及材料設備選購,監理等的招標提供法律意見,對相關爭議提供法律解決方案.3.就建筑工程承包與轉包進行評估,出具法律意見.4.參與工程工程款結算,處理工程款糾紛.結合本司以往經驗,法務人員將在工程工程建設中扮演比擬重要的角色.為預防在法律糾紛產生時占據不利地位,法務人員更需全程參與工程的簽約談判及執行,及時掌握工程工程建設中原始資料,更需對工程建設工程執行中不同階段進行資料備

7、案.第三局部地產營銷法律效勞廠寫字樓、公寓商業物業第三方物流酒店、旅游設施產品定位A商業住宅別墅、高層、小高層、洋房,教育地產運動地產富蒙階層私營企業主高級白領宣IT精英2535-45賣給誰_市場定位_目標客戶?專業?藝術、體育、名人I教師、企業白領1歲青春派I年齡25-35進取派、成功派在本環節中,可能涉及的法律效勞主要是房地產營銷法律效勞.其主要目的是為了保證工程全程營銷平安,躲避工程營銷各個具體環節的法律風險.具體方案可能涉及：1.營銷前期的法律效勞包括：審核營銷企業的資質,確定具體營銷模式,籌劃營銷代理協議.起草房屋買賣合同文書,預防會所,車位,頂樓,外立面,架空層等糾紛.協助設計銷售

8、或租賃實施方案,協助開展商完善商品房租售條件.協助或代理合同登記備案等手續,協助中領預售預租許可證和新建商品房?房地產權證?等證件.協助企業與銀行進行按揭貸款授信合作談判,起草按揭貸款授信合作協議等相關文件.2.銷售過程中的法律效勞包括：起草及審核銷售廣告,確定銷售方向,處理銷售過程中可能與營銷商產生的糾紛.協助組織樓宇的預,銷售展示及交易活動,提供咨詢,出具法律意見等法律效勞.3.銷售后期的法律效勞包括：銷售前法律培訓,監督催告簽約手續,貸款手續,放款支付手續及解約手續.代理辦理納稅,產權過戶,房地產登記,抵押貸款,申領房地產權證,合同公證,見證等手續.對因房屋買賣交接及產權辦理等相關問題引

9、起的法律糾紛出具法律意見等.第四局部物業治理法律效勞在地產工程最后階段,多數可能還涉及物業公司治理方面,結合我司物業治理的經驗教訓,在以后的地產開發過程中,法務人員應該對公司的物業治理提出更完善合理的效勞方案.具體可能包括：1.選擇前期物業企業,簽訂前期物業效勞合同,完備前期物業規章制度,起草物業交接方案,確定具體房屋交接流程,處理物業交接糾紛.根據我司具體情況,可能還需要法務人員協助組建物業工程治理公司,協助物業治理公司取得物業管理相關資質證書.2.物業利益的變現與治理：明確物業權益歸屬,確定停車設施,戶外廣告,會所.存量房產運營治理,收益及分配方法.3.物業效勞治理運作與標準：物業法律培訓

10、,強化自我保護,標準物業企業勞動用工.起草或審查,修改?使用公約?,?業主住戶守那么?等一應文件.代表物業治理公司宣傳與物業有關的法律法規及相關政策性文件.第五局部集團可能涉及的其他法律效勞參與企業的重大經營決策；參與公司的股份轉讓、重組、兼并等重大活動；為企業領導做出決策提供準確的法律、政策依據和法律建議協助企業建立健全各種規章制度,包括紀律標準、合同治理、稅收、勞動保險、專利和專有技術治理、商標和廣告治理、資金信貸等治理制度；解答法律詢問,參加草擬、修改、審查合同及其它法律事務文書；參加合同和重大經濟活動的談判,承辦其它法律事務,如代理公證、商標注冊、調查資信等；代理參加調解、仲裁及其它非

11、訴訟法律事務和訴訟活動；宣傳國家法律,協助企業建立健全法律參謀機構.第六局部房地產開發過程中所涉及各類合同初步總結地產流程中所涉及的合同主要以下幾類：1、土地使用權出讓轉讓合同；2、建筑工程承包合同；3、合作開發房地產合同；4、房屋拆遷安置補償合同；5、房地產工程轉讓合同；6、建設工程物資采購合同；7、房地產銷售代理合同；8、商品房預銷售合同.一土地使用權出讓轉讓合同-?國有土地使用權出讓合同?1、審查出讓方的資質.如果出讓方為行政機關,應注意只有市、縣人民政府土地治理部門才有權出讓土地,其他以各類開發區治理委員會等名義出讓土地的無效.如果出讓方為民事主體的,應注意審查出讓方是否擁有該土地的使

12、用權和使用期限.2、審查出讓土地是否有瑕疵.主要要審查以下幾方面1該土地使用是否可以出讓,是否辦妥農轉用、土地征用手續；2該土地上的房地產是否被抵押如轉讓人在地上設有抵押權,在轉讓時主債務未受清償,因設定抵押權而發生的權利義務關系那么隨之轉讓給受讓人；3與土地使用權和地上物有關的稅、費出讓人是否繳清；4在該土地上建造的工程工程款是否已經付清債隨地走；5該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人.3、在合同中應該明確完備地載明轉讓土地的位置、面積、原出讓合同設定的用途,是否已進行根底設施和公用設施的建設,以及建筑物之占地與建筑面積、用途等,其他與轉讓價金確實定有關聯的地上定著物如水渠、路橋和附著

13、物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明.4、應注意出讓土地的價格不得低于當地政府根據國家規定確定的最低價否那么合同無效.5、在轉讓合同中應對轉讓登記的時間加以約定,并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務.6、應對出讓方式加以明確規定.7、應盡量規定價金的支付與轉讓登記同時進行.二建筑工程承包合同建設工程開發過程中所涉及合同一般包括：1.施工合同-?建設工程勘察合同?建設工程施工合同?,?建設工程設計合同?,?建筑安裝工程施工合同?,?建設工程環境評價委托合同?.2.房地產工程施工階段所涉合同一般包括：?建設工程招標合同?及相關文件,?建設工程施工合同?可能分別包括樁基工程、土建

14、、水電安裝、熱電系統、網絡、消防等施工合同及補充協議如承諾函,?建設工程監理合同?,?建設工程裝飾合同?,?建設工程采購協議?,?綠化工程施工合同?,?建設工程保險合同?,?建設工程融資合同?以及在工程施工過程中可能會涉及工程場所臨時建筑的?廣告位使用協議?、?攤位租賃協議?等等.在審查此類合同中應注意以下問題：1、審查承包方的資質.除應審查承包方的資質情況、施工水平、社會信譽、財務情況外,還應該審查承包方是否具備法人資格,由于這涉及到工程事故責任的分擔等問題.同時還應注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同.2、合同中應對以下問題進行明確的規定：雙方一般責任、施工組織設計和工期、質量與檢

15、驗、合同價款及支付方式、材料供給、設計變更、竣工與結算等.3、以下問題的規定尤其應重視：1明確規定合同價款及其計算方式2保修期的長短,同時應規定支付工程款是留一局部作為保修款,至保修期滿后再支付.3工程交付的標準.4材料設備供給的具體內容、品種、規格、數量、單價、質量等級、提供的時間和地點應該具體而且明確.同時應約定供給方承當的具體責任.還應約定供給材料和設備的結算方法.4、應對是否允許分包進行規定,如允許,那么應盡量規定承包方分包的,分包方須通過發包方的審核.同時禁止分包單位再分包.5、應對工程的質量等級進行明確規定.6、應規定：施工方在竣工后應該在交房同時提交施工技術資料,否那么,應承擔違

16、約責任,向發包方繳納工程總價款的百分之五的違約金以免承包方在竣工后不按時把施工過程中的一些技術資料交給發包方,致使發包方不能申請房屋產權證書,造成損失.三合作開發房地產合同1、前期審查應著重審查以下幾方面內容：1合作方的資質、信譽等；2以土地使用權合作方的土地使用性質3合作方是否取得了工程開發所需的審批文件2、合同條款中應注意以下幾方面的內容：1應明確合作方式,是成立工程公司進行開發,還是不成立工程公司進行開發,如不成立工程公司,是各方聯名開發,還是有一方或數方隱名參與開發.如成立工程公司,不管是否中外合資、合作經營企業,均需對其公司的組織形式、主要機構如股東會董事會、經營治理人員及其運作機制

17、進行約定；2成立工程公司合作開發的,要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；3以土地使用權入股組成工程公司的,土地使用權須作評估；4以籌建處或其它名義合作開發的,須使之成為能獨立承當權利義務的其它經濟組織,并明確合作籌建各方的權利義務；5合作開發一方以土地使用權作為合作投資的,應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續,并明確有關費用的承當方式和責任人;6一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的工程,應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；7合作開發各方的投資回報的方式,應按是否以開發工程的房屋為標的分別規定權利義務,投資回報約定分房的,應明確房屋分配的具體方法；

18、投資回報約定分配利潤的,應約定利潤的計算以及分配方式；8在當事人訂立的合作開發合同中,只有合作各方共享利潤、共擔風險,才能認定為合法有效的合作合同,除此之外,均不視為合法有效的合作行為；9合作開發合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續和增加面積的本錢,增加分擔及面積分配方式；10合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法.11應付工程的工期進行明確的規定.12應對合作各方在合作中的責任進行明確約定.四房屋拆遷安置補償合同1、前期審查主要有兩方面1審查拆遷房屋是否符合安置補償條件.違章建筑不受法律保護,不能享受拆遷補償安置待遇.2審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人,是否具備相應的

19、民事水平.2、合同條款中明確規定以下幾方面的內容1被拆遷房屋的根本情況.包括房屋土地使用權取得方式,房屋產權證號碼,房屋的結構、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結構等.有附屬用房、地下室、附著物的都應列明.同時對房屋內用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設施需動遷的,也要在根本情況中注明.2被拆遷房屋的評估情況.不管是貨幣補歸還是產權調換,為預防拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況,都應請具備資質的評估機構對被拆遷房屋區位、用途、結構、成新、層次、建筑面積等根本因素結合行業規定進行評估的情況.3拆遷補償安置方式.要根據被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式.非被拆遷人真實意思

20、表示的,法律不能認可.如果是實行產權調換的,還應根據實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結構、朝向、交付時間等.4搬遷期限,過渡方式,過渡用房地點、面積,搬遷補助費,拆遷補償費用支付方法等.5違約責任.拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決方法.五房地產工程轉讓合同；1、前期工作如果我方為出讓方,那么應該做以下工作1辦理工程土地使用權為劃撥取得的,應辦理土地使用權出讓手續；2辦理工程土地使用權的變更登記手續；3辦理房地產開發工程轉讓的備案手續,具體向房地產開發主管部門辦理;4辦理建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續,具體

21、向規劃治理部門和建設治理部門辦理；5辦理其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續.如果我方為受讓方,應審查以下內容1轉讓方是否已取得工程所在地塊的建設用地批準證書或房地產權證；2轉讓方是否持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；3工程土地使用權為出讓取得的,房屋建設應到達開發投資額的百分之二十五以上；4轉讓人是否是工程所有人.2、合同中所應注意的事項1轉讓工程已有的各種政府批文均必須在合同中列明,包括立項和規劃批文等；2工程轉讓應符合開發不同階段的政府有關允許轉讓的條件；3已成立工程公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或局部房地產工程,應按公司法有關規定辦理工商變更登記手續,同時辦理房地

22、產轉讓的變更登記手續；4成立工程公司的轉讓方的債權債務要明確,潛在債務的澄清,要約定公告程序；5未成立工程公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或局部房地產工程,應按工程土地使用的不同情況,中辦變更立項和土地使用的批準手續；轉讓給合作各方以外當事人的,須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；6轉讓的工程如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續,轉讓時尚未付清出讓金的,應約定辦理出讓手續的具體責任人及有關費用,包括尚未付清的費用的承當方式；7工程轉讓時,工程未按出讓合同約定的期限和條件進行開發,轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續及具體責任人；8工程轉讓時,按出讓合同的土地使用年限已開始使用的,轉

23、讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；9房地產工程轉讓前已實行預銷售的,應約定轉讓雙方通知預購業主,并明確因此引起相應責任的處理方法；10以轉讓工程公司股權方式轉讓的,應約定：工程公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式,現有資產的認定,需出示原公司股東會決議并辦理工商變更登記手續等.六建設工程物資采購合同；1、審查對方資質.2、雖然采購合同可以采用口頭形式,但在實踐中必須盡量采取書面形式,以免以后發生爭議.3、合同條款考前須知1注意合同的格式,在采購合同中,大多是供方提供的格式合同,合同的條款都是固定的,這對供方是比擬有利的,如果我們作為需方來簽訂此類格式合同,要注意對方提供的合同中有沒有免除

24、或限制供方責任的條款,如果有,一定要求其說明清楚,盡量遵循公平原那么協商確定雙方的權利與義務,以免產生被動局面.2對于采購物資的品牌、型號、等級、單價、數量等都要詳細明確地規定,在標注產品的數量時,最好將產品的平米數和片數都標注清楚,方便驗貨時核對產品的數量.3應對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規定.盡量規定由銷售方送貨,將運輸過程中的風險留給供貨方.4應規定定金條款.待貨物交付后再付全款.5明確違約責任.對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責任予以明確規定.七房地產銷售代理合同；1、前期審查.主要審查對方的信譽.2、在合同條款中,應注意以下幾方面1明確委托銷售房產的位