1、如何把工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)或住宅用地？一一引薦姑孰正常情況將工業(yè)用地改為商業(yè)用地的步驟：1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見2、如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一個(gè)問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢？到時(shí)候又是很多家公司競爭怎么辦？學(xué)學(xué)人家高手吧，碧桂園能做的到的（書上可沒寫教你如何拿地哦）！如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了，這是一個(gè)基本的原則（如果不想交差價(jià)，那就另當(dāng)別論了

2、）。但是，在實(shí)際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進(jìn)入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場評估價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場價(jià)”如何實(shí)現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如“必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用

3、地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場公開交易。司法解釋：國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知（國辦發(fā)200370號）第四點(diǎn)中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。”3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計(jì)劃安排收儲司法解釋：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)

4、出讓金，并辦理登記。”工業(yè)用地改變用途的依據(jù)和方式編者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陳清波致函地產(chǎn)周刊，反映他們在研究中發(fā)現(xiàn)一個(gè)有爭議的問題，前幾年協(xié)議出讓的國有工業(yè)用地，而現(xiàn)已改為商服用地的，是否必須收回其土地使用權(quán)后再經(jīng)招拍掛出讓？針對這個(gè)帶有普遍性的問題，編輯部約請中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心的鐘京濤進(jìn)行了較為詳細(xì)的解答。鐘認(rèn)為，工業(yè)用地要改變?yōu)樯虡I(yè)用地情況，需要注意兩點(diǎn)：一是現(xiàn)使用者要繼續(xù)使用的，需按規(guī)定補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金，因工業(yè)用地和商業(yè)用地地價(jià)是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權(quán)，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。鐘還認(rèn)為，協(xié)議出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用

5、者是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，政府在土地收購儲備時(shí)應(yīng)避免強(qiáng)收強(qiáng)賣。關(guān)于協(xié)議出讓國有工業(yè)用地改為經(jīng)營性用地，是由現(xiàn)使用者補(bǔ)辦手續(xù)還是由政府收回后重新招標(biāo)拍賣掛牌出讓，在當(dāng)前各地實(shí)踐中，是一個(gè)爭議較大并且做法不一的問題，對此，需要對現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)文件進(jìn)行全面深入的理解。準(zhǔn)確理解相關(guān)法規(guī)、規(guī)章條款的具體涵義2002年7月1日國土資源部頒布實(shí)施的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（以下簡稱11號令）規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。2003年8月1日施行的協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（以下簡稱21號令）第十六條規(guī)定，以協(xié)

6、議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2004年3月18日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā)200471號，以下簡稱71號文）規(guī)定，對8月31日后以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。從上述規(guī)定

7、來看，似乎21號令的規(guī)定與11號令、71號文存在沖突，即協(xié)議出讓的工業(yè)用地改變用途為商服用地時(shí)政府部門所作的“合同變更或重新簽訂合同”，是否在11號令和71號文所禁止的范圍內(nèi)，是否與經(jīng)營性用地招拍掛的規(guī)定相違背。對此，通過全面深入分析相關(guān)規(guī)定，可以看出這里并不矛盾。協(xié)議出讓土地是我國法律中規(guī)定的一種土地出讓方式，通過這一方式取得的土地使用權(quán)與招拍掛方式取得的土地使用權(quán)一樣受到法律的嚴(yán)格保護(hù)。土地使用權(quán)人在土地使用過程中根據(jù)土地利用的需要，可以申請將土地用途改為經(jīng)營性用地，只要按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金即可，政府統(tǒng)一收回重新招拍掛的做法并沒法律依據(jù)。21號令第十六條規(guī)定的

8、出讓合同變動與11號令和71號文中規(guī)定的禁止協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地有本質(zhì)的區(qū)別這兩種行為的性質(zhì)不同。11號令和71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地行為，是政府主動實(shí)施的一種土地出讓行為；21號令第十六條中規(guī)定的行為不是一種土地出讓行為，而是政府根據(jù)土地使用者改變土地用途的申請而作出的一種行政許可行為。從71號文的立法背景及內(nèi)容來看，協(xié)議出讓工業(yè)用地改變用途，并不屬于歷史遺留問題，因此，也就無所謂對這一方式的禁止。這兩種行為對土地權(quán)利的影響不同。11號令和71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地，是一種權(quán)利設(shè)定，通過協(xié)議出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權(quán)；而21號令第十六條中規(guī)定的合同

9、變更或重新簽訂合同，是一種權(quán)利內(nèi)容的變動，而不是重新設(shè)定，它是以已有土地權(quán)利為基礎(chǔ)而進(jìn)行權(quán)利內(nèi)容變動。這兩種行為出現(xiàn)在不同的國有土地管理環(huán)節(jié)上。11號令和71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地行為，是指政府在一級市場中直接通過協(xié)議方式向市場供地的行為；21號令第十六條規(guī)定的行為是出現(xiàn)在土地使用權(quán)出讓后土地使用者利用土地的過程中。21號令第十六條是對已有規(guī)定的補(bǔ)充和完善對于出讓土地改變用途，我國現(xiàn)行法律法規(guī)中已有明確規(guī)定，1995年頒布的城市房地產(chǎn)管理法第十七條規(guī)定：土地使用者需要改變土地出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同

10、變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。2001年國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）規(guī)定，土地使用者需要改變原批準(zhǔn)用地的土地用途、容積率等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對于出讓土地，凡改變用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。可見，土地使用者對其協(xié)議出讓方式取得的土地改變用途，法律中并沒有明文禁止，相反，法律中明確了具體的操作程序。為進(jìn)一步規(guī)范這一行為，國土資源部2003年發(fā)布21號令第十六條對此又作了具體規(guī)定，明確提出了“按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金”，這就在一定程度上彌補(bǔ)了

11、原有規(guī)定的不足，防止了以此來規(guī)避經(jīng)營性用地招拍掛，保證了國有土地收益最大化。21號令第十六條適用的條件從當(dāng)前規(guī)定來看，21號令第十六條適用的條件應(yīng)該包括以下方面：1.土地權(quán)利人已通過協(xié)議出讓方式取得了完整的土地使用權(quán)；2.取得原出讓方和規(guī)劃部門同意，應(yīng)該說，只要符合規(guī)劃及有關(guān)條件，有關(guān)主管部門就應(yīng)該批準(zhǔn)；3.按新用途及當(dāng)時(shí)的市場價(jià)補(bǔ)交出讓金；4.變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。這里的重新簽訂合同，也是對原有合同的一種調(diào)整，而不是重新出讓。協(xié)議出讓土地使用權(quán)收回應(yīng)受到嚴(yán)格限制土地使用權(quán)的收回與土地征收、征用一樣，是作為剝奪權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種強(qiáng)制措施。根據(jù)立法法規(guī)定，對非國有財(cái)產(chǎn)征收的事項(xiàng)，除全國人大及其常委會授權(quán)國務(wù)院制定行政法規(guī)的外，只能在法律中規(guī)定。從當(dāng)前立法來看，它應(yīng)