1、產品定位思路第部分：市場定位一、宏觀市場分析1、經濟社會概況區域環境社會經濟歷史沿革城市定位人口分布等簡要分析地區目前的人口、經濟、城市化水平、人民收入等；可將本案區域與省內不同城市作簡單比較。了解項目所在城市（區域）的社會、經濟狀況等，確定項目定位的宏觀環境2、政策環境分析相關政策簡介（頒發時間、部門，內容簡介等）政策影響分析（對房產影響、對本案影響）重點分析國家、地區目前施行的、土地、房地產方面相關政策，評估項目的政策風險。3、地區城市規劃重點分析地區未來的城市發展方向及城市功能分區，以及地區的發展方向與承擔的城市功能。二、項目區域發展現狀及規劃分析1、區域現狀研究交通環境（主要干道、公交

2、站點）景觀環境（景觀等相關可利用資源）生活配套（商業、醫療等）傳統認知（當地人對區域認知）配圖標示配套要素，交通配套，生活配套包括商業、醫療、教育、休閑娛樂、景觀環境等。圖上標出本項目所在地。2、區域發展定位區域發展定位重大城市建設項目區域規劃對本案的影響重點把握本案區域的發展定位，規劃中的重大建設（道路建設、區域重點工程等）以及對本案帶來的影響。三、區域房地產市場研究1、市場發展回顧分析區域住宅市場的發展過程，把握區域住宅市場的發展階段。2、區域市場分析1）、樓盤分布及區塊特征樓盤分布及區塊劃分配圖標示區域樓盤分布情況，根據樓盤分布特征劃分區塊，簡析各區塊特征。2）、各區塊產品供應分析戶型面

3、積（主力戶型）價格分析（單價、主力總價）銷售分析（面積段、總價段銷售情況，分析消費者接受度）主要賣點（區域項目推廣賣點分析）客群組成典型個案分析（產品、規劃、價格、銷傳等）附圖（樓盤分布圖）3）、供應量及供應節奏分析市場存量（推出未銷售完成量）潛在供應量（未推出的量）供應節奏（短期、中期、長期）四、借鑒個案研究類似借鑒個案分析重點分析類似項目的產品設計、小區規劃等重點分析類似項目的開發策略、推廣方式、社區配套等五、項目潛在客群分析1、典型項目客群分析客群基本特征（年齡、家庭結構、來源、收入等）客群需特征（購房關注點、產品偏好、配套需求等）區域己購房者是經過市場驗證后，確實存在區域客群。因此對該

4、類客群的分析，對項目的客群定位有較大的指導意義。2、客群需求特征分析（采用深入訪談方式深入挖掘客群特征）1）、本地客群需求特征分析客群基本特征（年齡、家庭結構、來源、收入等）客群需特征（購房關注點、產品偏好、配套需求等）2）、外地客群需求特征分析客群基本特征（年齡、家庭結構、行業、收入等）客群需特征（購房目的、產品偏好、配套需求等）3、客群細分及特征總結針對區域內可能存在的潛在購房客戶群，從人群的物理屬性（年齡、家庭結構等）與精神屬性（購房關注點、價格取向等）兩層面，將區域潛在客群分成幾類，并分析各類人群的需求特征。4）、項目開發機會分析通過對潛在客群的細分，確定項目可進入的幾個細分空間，結合

5、各類細分市場供應特征，分析各類細分市場的發展態勢，并著重分析本案在各細分市場的開發機會與取勝關鍵點。附：項目開發機會分析表格細分市場需求產品供需現狀開發機會分析取勝關鍵是否可進入細分市場1細分市場2細分市場3六、項目定位探討1、項目SWOT分析優勢（S）劣勢（W）機會點（O）威脅（T）基于項目SWOT分析的競爭策略發揮建議：發揮優勢，彌補劣勢，利用機會，規避威脅。2、客群定位目標客群的基本特征：客戶來源、家庭結構、置業類型、購房用途、年齡、身份、收入情況及價格承受力等。客群的需求特征：購房關注點、產品力偏好、購買方式、主要訴求點等。3、檔次定位（總價范圍）找到項目的產品所處的產品檔次梯度，從總

6、價范圍、戶型面積、產品水平等方面對本項目進行卡位。4、戶型配比建議5、項目相關建議入市策略建議營銷方式建議等五、公建部分定位探討及建議參考案例分析功能定位建議開發模式建議第二部分：產品建議一、住宅產品建議項目規劃分析與建議規劃指導原則整體配比與功能分區規劃排布項目開發建議開發策略建議各期開發產品建議戶型建議戶型目標人群與使用功能分析戶型種類戶型配比參考戶型圖建筑風格分析建議1）、風格選擇分析色彩立面處理其他細節2）、相關建議針對提出的建議，提供參考圖片和簡要說明。景觀環境建議結合基地與周邊進行景觀環境資源分析項目景觀環境營造的目標分析方案分析與建議邊界場所出入口通道標志周邊健康節能方面的建議建筑節能的市場需求分