1、房地產企業所得稅的十個籌劃點隨著房地產業的社會需求不斷增加，我國房地產行業得到迅速發展。房地產行業有效地促進經濟發展、為國家創造了大量的稅收，成為國家稅收新的增長點。 "gCSbMq(Vq  det"Aj  目前，稅務機關比以往任何時期都要重視房地產行業的稅收管理，不斷加強房地產行業的稽查，特別是企業所得稅的稽查，已經成為稅務機關查補稅款的主要來源。 ,gU9y wg  ftqAF  我們應當看到，房地產行業無論是財務管理水平還是稅收籌劃水平，都不能滿足行業發展的需要，特別是稅收籌劃遠遠落后于行業發展，不必要的差錯時有發生，不但影響了

2、房地產企業的正常生產經營也嚴重損害了投資者的投資收益，這方面的教訓是深刻的。因此，房地產行業的企業所得稅的稅收籌劃就顯得尤為重要。本文就房地產企業所得稅的稅收籌劃談幾點個人觀點，以共同探討。 .)Se-'  ":#sF9S  房地產開發企業主要從事房地產開發建設、經營管理和維護服務等業務。房地產企業不同于一 CSU>nIE0  4r(rWlM  本部分設定了隱藏,您已回復過了,以下是隱藏的內容GZ'hj_2%<    I )B2Z(<Q  般的生產企業，房地產開發是以房地產為對象的

3、一種經濟活動，是一個比較特殊的生產企業，有其自身明顯的特點。房地產企業具有開發過程涉及環節眾多、開發周期長、財務核算復雜、資金投入大的特性，因此房地產企業的企業所得稅稅收籌劃應當遵循房地產行業的行業特點，開展具有針對性的稅收籌劃，實現節稅的目的。 EoY#D'  首先，房地產企業生產的產品與其他生產企業的產品有一個明顯的區別，就是產品的固定性。其他行業生產的產品數量、銷售的價格、銷售對象都是處在不斷變動中，許多商品屬于消耗品，商品使用后，實物個體就會消失，事后很難發現蹤跡。而房地產企業生產的產品是有形的、固定的。不可移動的，房屋等建筑物就擺在那里，是跑不掉的。由于房屋銷售預征

4、企業所得稅，在銷售環節進行稅收籌劃。只能延緩納稅義務發生時間和提供啊資金利用效率，因此，銷售環節的稅收籌劃的空間很小。其次，其他生產企業生產的產品，生產的成本、費用單一，投入和產出具有可比性，生產成本、費用與銷售收入存在一定的對于關系，可以按照出成率等指標進行比較。房地產企業成本、費用項目較多，具有不可預見性和隱蔽性。而房地產企業在施工開始前，不可能準確預測成本、費用、在施工過程中發生的支出，往往也是不可控制的，成本，費用管理只能憑借財務人員的經驗進行預測。當房地產企業產品完工。許多成本、費用屬于隱蔽工程，又是不可見的，這就給企業所得稅的稅收籌劃提供可能； 再次，房地產生產周期較長，銷售、施工

5、人員流動比較頻繁，一些證據很容易滅失。而稅務部門稽查都是事后稽查，在稽查實施一個相對較短的時間內，稅務稽查人員很難取到有效證據，因此，稅收籌劃又具有充分的時間和空間。所以我們建議從以下幾個方面進行房地產企業的企業所得稅稅收籌劃。 5WZLB =  OCCYh*U  1、檔案資料的管理與籌劃。房地產企業的企業所得稅的稅收籌劃，首先要進行成本計算的籌劃，而成本計算的主要內容，就是“面積”的籌劃，“面積”決定企業的當期成本，“面積”是稅收籌劃的首要任務。開發項目的規劃用地，規劃的面積、測量面積之間存在必然聯系，在一定程度上制約者開發成本的核算。我們在進行稅收籌劃時，應當高度重視各

6、項政府批文的“面積”，稅收籌劃必須圍繞政府批文展開。房地產企業取得的各種政府批文直接影響到成本、費用，如建筑工程規劃許可證直接約束了建筑面積，從而影響成本、費用，所有的稅收籌劃都不能脫離政府批文的限制，財務人員應當掌握政府批文的主要內容，做好“面積”的稅收籌劃。 3 oWCQ  /|DQ_<*  （1）外部檔案資料的管理與籌劃。做好土地使用權、建筑工程規劃許可證、建筑用地規劃許可證的外部相關批文的管理，了解各項批文之間的相關性，以及對成本、費用的影響。我們財務部門還應當掌握建設項目監理等相關方的資料，如施工進度決定施工成本，而施工進度的確定，必須得到監理方的認可。 .

7、HtDcGp  MoF Z  （2）企業內部檔案資料的管理與籌劃，做好建設項目的招標書、施工企業的投標書、建設項目預算書、建設項目決算書等施工資料的管理。建設項目的工程預（決）書在施工和金額上都存在差異，特別是工程決算書金額大于工程工程預算書金額時，進行稅收籌劃，就應當分析其成因，找出工程決算對成本、費用的影響。 L"b5P2c  W0(Y9jdg  2、開發項目的開發周期的稅收籌劃。開發企業必須合理籌劃開發項目建設周期，同樣一個開發項目，由于工程施工順序、施工周期的不同，開發成本、費用支出也完全不同。國家稅務總局關于印發（房地產開發經營業務企

8、業所得稅處理辦法）的通知國稅發（2009）31號文第十一條規定：“企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本?！钡谑l規定：“企業發生的期間費用，已銷開發p計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。”我們在核算土地出讓金等前期費用時，應當根據建設說明規劃，將建設項目合理劃分不同的建設周期，優化期間費用支出，合理分攤共同費用，盡可能地增加前期成本、費用，增加企業所得稅前扣除項目。例如，建設項目前期施工的范圍越大，其相應的配套支出就越多，成本、費用也就會相應增多。因為稅務部門無權干涉建設項目的施工順序和步

9、驟，施工順序是由房地產企業自行決定的，建設房地產企業應當采取兩端開工的方法，提前扣除共同費用。 $iYtV  3S)quwP  3、利息費用的稅收籌劃。國稅發（2009）31號文第二十一條規定：企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。我們應當注意的是，企業集團統一貸款，貸款利息在集團內部分攤，分配的利息應當同使用的資金額度與時間相一致，利息分配的方法已經確定，就不能隨意變更。 CRf6k_;(  :dji6  銀行貸款利息的稅收籌劃還要考慮利息費用的

10、資本化問題。房地產開發企業會將一部分開發項目用于出租或自用，形成企業的固定資產。這部分資產相應分攤的利息支出，可根據中華人民共和國企業所得稅法暫行條例第三十七條的規定處理：“企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置。建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本?！币虼?，房地產開發企業的固定資產所負擔的貸款利息，就不能在當期扣除。 s-DtkO  u/zfx ;K  4、“預提費用”的稅收籌劃。房地產開發企業的性質決定，對一些費用的資產需要進行預提，如規劃設計費、廣告費、開發項目的配

11、套費等支出，房地產企業的財務人員往往重視“預提費用”的計提，而不重視“預提費用”的清理。合理的“預提費用”可以減少當期應當繳納的企業所得稅，但是在企業所得稅匯算清繳時，該項費用在當年不能及時支付，就應當及時沖回，如果年末匯算時不及時沖回，“預提費用”科目期末就會形成貸方余額，成為稅務稽查的目標。如某房地產開發公司。2007年1月5日預提綜合地價7560000元，計入當期開發成本，由于各種原因該項“預提費用”當期未支付，2008年被稅務稽查查處，補繳企業所得稅。因此，我們要合理籌劃各項“預提費用”，即要達到節稅的目的，又要減少不必要的損失， =wQ=  TvP# /qGgG  

12、;高度重視開發項目的竣工決策。我們一些財務人員往往不重視對開發項目后期成本、費用的清算，以至于成本、費用不能及時進入當期成本，多繳企業所得稅。如開發項目后期的環境綠化支出，綠化的苗木不可能全部成活，需要不斷地補充苗木，維護時間較長，稅收籌劃時，就可以合理預估綠化支出，及時取得發票，及時結轉成本。 xrxcM'b  DD/V  6、甲供材料的稅收籌劃。房地產企業提供建筑材料用于開發項目，通常稱作甲供材料。房地產企業采取施工企業包工包料施工，還是采取甲供材料，除考慮材料的采購成本外，還要考慮兩者之間的稅收負擔差異。施工企業包工包料進行施工，按照稅法繳納營業稅；甲供材料，

13、材料供應商需要繳納增值稅，營業稅與增值稅的稅收負擔方面稱作較大差異，這種稅負差異，必將影響到開發成本。因此，稅收籌劃時應根據不同的施工材料，分析甲供材料是否具有成本優勢，采取不同的稅收籌劃方案。 e'oisJU?q  x<l1s  7、開發項目變更的稅收籌劃。房地產企業由于規劃的變更等原因，建設項目經常發生施工項目的改、修、重建。由于原有建筑可能已經拆除，無法看到原物，這些施工項目在開發項目完工以后就無法考察，如小區道路的改變、屋面的返修、墻體外觀的更改等。因此，就會出現一個建設項目重復多次施工、重復計入成本的現象，就需要真實可信的資料來證明前期投入。我們在進

14、行稅收籌劃時，要切實做好相關檔案資料管理，充分證明成本項目的存在，保證設計圖、工程施工合同、工程預算書、施工圖、工程竣工結算書、施工監理書等施工資料所反映的內容相一致，對拆除的建筑物應當保留原物的影像資料，以備稅務稽查部門檢查。 TQou.'+v  cm9z_<  8非可售面積的稅收籌劃。雖然房地產企業的可售面積不能突破國家有關部門的立項審批書規定的面積，但是高檔車開發企業由于受利益的驅動，擅自增加樓層、修建地下車庫、倉庫、增加建筑面積的現象比較普遍，這部分增加的面積一般都不能取得產權，因此，在統計這部分非可售面積時，要仔細認真，切不可馬虎大意。 "

15、Wm)t(  Vo%d;>!G;  9、開發項目竣工決算的稅收籌劃。房地產企業在開發面積較大時，通常采取分期開發的方法。有的房地產開發企業對各期建設項目分別建賬單獨核算，分別進行竣工決算。由于房地產企業的企業所得稅實行預繳，因此，就應對開發項目的開工時間和竣工決算進行稅收籌劃，當預繳企業所得稅大于企業應交企業所得稅時，就應及時向稅務機關申請退還企業多繳的預繳企業所得稅；當預繳企業所得稅小于應交企業所得稅時，就應合理延緩開發項目的竣工時間，追求利益的最大化。 _(hwU>.  cabN<a l  10、分包工程的稅收籌劃。在房地產企業施工

16、中分包工程項目占有很大比重，如項目的規劃設計，銷售籌劃等開發項目，房地產如此運作，有其自身經營的需要。同時也是稅收籌劃的需要，由于一部分承包企業的實際稅負比高檔車開發企業的實際稅負低（承包企業享受各種稅收優惠政策），房地產開發企業就可以通過返利等各種經濟手段，降低企業所得稅實際稅負，實現投資收益最大化，這是目前采用比較普通的稅收籌劃方法。采取上述的稅收方法需要注意的是，房地產企業與項目承包企業是否構成關聯企業，如果是關聯企業的話，根據中華人民共和國企業所得稅法實施條例第六章的“特別納稅調整”的有關規定，房地產企業及其有關聯企業之間的交易即為關聯企業交易，需要進行“特別納稅調整”。中華人民共和國

17、企業所得稅法第四十一條規定：“企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅如或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整?！边@一點應當引起我們高度重視。 kslN_  c)SVn$6  我們推薦房地產企業在企業所得稅籌劃時，采用下列表格對開發項目進行管理。             開發項目成本，費用統計表填表說明： vLjm,+  K +v<F  序號 W(aRO  rg,63r  

18、;項目 ?_aR-XRg  N+wwf?  招標通知書 u7?juI#Cl  -kbm$P  預算書 s&hA  k-V I9H!,  合同 fCqP.2  1G%PXrEj8  實際發生額 m SzpRa  QdQ?9xF  取得發票金額 >:E* 7  HIf>U  竣工決算書 ny(GTKoUz  ggI=I<7M  備注 ; ,=h59  kPe#n>xT  1 b"nG-0JR

19、60;"f|(a  建筑面積 p x|>v8  9G#8 %W    |'c4er/;#  2ql?K    O xTI  aGB0-;.t7    dU oWo3r=  n&HzTy    W?qpnPW  rH$eB/#F    sULIrYRA  NqA2+e$Z    59;VY81  asm 0H(    &Nc$H7<

20、 1ZT)/G  2 7vgHutp  -=>sTMWpr  單位面積施工費 -Q6(+(7_|  xEjxw/&    'X9AG6K1  6DB0ni    Cl,9yU)1n  le.anJAr    RT,:hH  CphFv!k'Z    O$xkv5.  D93gH1z    + "5!  X3<K 1/<   

21、5MR,UgT  -jB3L:    L.T#  9gy(IRGq/  3 D/CIA8h3  5!(?mjJ  建筑施工費 ; b*i3*!g  F'FP0t!S    wMWW=$h#  ,6iT,8    6;iJ*2f5V  PR#W_&q    nB5zNyY4  WQ6"0*er    t:)ERT")  !mMpb/&&S 

22、0;  t#i,1aHA  yZ>o6    0#cy=*E  SVx!9w    ZK#  W f(:  4 </b4iR)LT  AfLlpr  開發企業提供資料 rgmF:C  >9e(.6&2XZ    UhA"nt0  z4M9M7)"    D%6;WyUx  26T"XW'_    l2Na9bq  dT,o=

23、8fg    28%>,  !IL0 q    Q0EiEX)  0RoUrz4    +v?d&.f0  O)vp |    y*X_T,K 8  j_Yp>=+  5 1dK*y'rx  x&0vKo;  開發企業分包項目 AARSZ0  R6(oZph    =uS9JUE  v d0X;    6ZP"p<xX  P0

24、9;ng67    S Em Q1  '!eKTC>    V)98T_4?  0|uw!    .N ,3 od  Q$zO83    ?KLf5  Bu#VMk chJ    i3 )W4  2N: ,Q8  5.1 g/CSG IIT  8%A#)fb  門窗工程 fb#G<3  $ujy0X<Y;    JSdH&%Z  TN+iAkQ

25、    I>oS(GNT  e7Xeo+/    8xMEe:V  Dz>IMsY    xjfV?B'YV   ()5"QB    4|buk9  _<kFU r    =mSi663  mOH"acGn?    6G1smP  7mI:| G  5.2 N4-  $Z.7zH  防水工程 a|%J=k>>  g1gF

26、&    QKyog7  C"6?bg5N    RHmgD;7  g<l1zo_    r"C  igkYX!0#8O    W=jV Oq  h*/GeaM    3Ndq>  Fluc,Il    Q3 u8bx|E  )PtaPWeT    Wzbm  )HpaFGT  5.3 H| 8Qp*  !DZYK;  

27、;保溫工程 -&3hEv5  %K>,xiD)    j7jCm:  _I)U%? V+    d Vj_8>  Ove<mFI    )2bvQy8K  L9s%o    YLZ<%aKt  t=Xv;=daB    >i63Yc  N+Yst+    Ta"TF8  v2B0q4*BS?    ooIr Y8  pQCNKLB

28、Y  5.4 2/"u5  !bN*c  內外裝飾工程 B56L1 7  mF,Y?ax    .k%4:Fe  _j< K=)    ihIVUu-M  "1 L$|    _kU:Z  Ji>o!    mOyvMa  IC1NKn<k    =5/9%P8j9  dQV;3iUY    9Uj $K>:  >7I15U &

29、#160;  YH vLGc%  6-z%633DL  5.5 _jLL_GD  3Dng1  基礎土石方工程 DJ'zz&K  <0b)YJb4M    :6r;TB  63/ * NNB    z!:'ak  I'A_x$ib6    ZP $Q%up  4ezEW|S    nV"-On  .c8g:WB<    TrlZ9?3#D &#

30、160;q ?|,O;?    %RTBV9LIXr  Oxm>cR    i+A3w5c  <VJy5>  5.6 B1>PE  K*%9)hq  基礎維護工程 (7vF/7BZ|_  '9x3E    caU0VS  0'7_vDs|    zZ7;jyD  8*W#DH!    .7Dtm<K#  P60 V"/P    m!

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32、t;    F7ZmP  yxonRV$&    /E>4)MDy  R FKtr    eD-#b|  g8R4!J    M<?k_p  wU8Mt#D!    &?Y"cD  0YaA  5.8 =b38(  gHhh>FFAq  消防工程 YNYx>Ue  NxSu 3ePS    0MV>"aV  VQ

33、Y&g;d    9Kg21-?  0_k '.5l%    3:5 &Aa!  CVe yk< (    ub7zA!%  V<D.sd<    VS0hqW  S5KEXnjm    ?6(I V  '7D,m H    iv?gZg  .Fp)O:!  5.9 mE)|.f  6 /$M!4$  通風工程 &LF W

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