1、華中科技大學文華學院畢業論文題目：商品房空置原因及對策研究 以武漢市房地產市場為例學 生 姓 名： 李方俊 學號： 學 部 （系）： _ 專 業 年 級： _ 指 導 教 師： 陳玉萍 職稱或學位：講師_ 2010 年 6 月 1 日III目 錄 摘要.1 關鍵詞.1 Abstract.1 Key words.2 前言.21 商品房空置概述.31.1 空置的概念、定量計算方法.31.2 商品房空置存在的理論依據.41.3 我國商品房空置狀況簡介.42 商品房空置的實證分析以武漢市房地產市場為例.52.1 武漢商品房空置現狀.52.2 武漢商品房空置特征.52.3 武漢商品房空置原因分析.83

2、商品房空置問題的負面影響.113.1 對社會經濟發展產生負面影響.113.2 制約房地產開發企業的發展.113.3 增加銀行的金融風險.124 減少商品房空置的對策.12 4.1 國外征收住房空置稅的經驗借鑒.12 4.2 加強政府宏觀調控.134.3 進一步完善住房金融和規范中介服務行業體系.13 4.4 強化質量意識、提高物業服務水平.15 4.5 發展租賃市場、消化空置商品房.15 結束語.16 參考文獻.16 致謝.18華中科技大學文華學院畢業論文18商品房空置原因及對策研究以武漢市房地產市場為例摘 要近年來，商品房建設已經成為城市居民的消費熱點和國民經濟新的增長點。商品房住宅建設不僅

3、極大的改善了居民的居住水平，而且對社會經濟的發展起到了巨大的推動作用。我國商品房建設快速發展的同時，商品房空置面積也持續增長。商品房空置作為房地產市場的一個重要指標，是反映過去的投資成果，引導現在投資方向的指示器。商品房空置過多或過少都不利于房地產市場的持續穩定發展。本文首先從空置的概念、計算方法以及商品房空置存在的理論依據等方面進行了概述；其次以武漢市為例，介紹了武漢市近年商品房空置的狀況和特點，再分析了武漢商品房空置原因及空置問題的負面影響；最后，從政府宏觀調控方面、住宅金融及房屋租賃市場等角度提出相應的解決措施與建議，促進房地產市場的健康發展。關鍵詞：武漢；空置；影響；調控；建設Caus

4、e and countermeasures of housing vacancyCase study of Wuhan city real estate marketAbstractResidence construction has become a new urban consumer hot-spots and a new economic growth point. Not only residence construction is improving peoples living standards, but also playing a tremendous role in pr

5、omoting socio-economic development. With the rapid development of Chinese resident construction, vacant house area continues to grow. House vacancy, as an important in dictator of resident market, can reflect past investment and guide to plan the coming investment. The housing vacant excessively man

6、y or too few all does not favor the housing market to continue to develop stably. This article first from vacant concept, computational method as well as commodity apartment vacant existence aspects and so on theory basis has carried on the outline; Next take Wuhan as an example, introduced Wuhan re

7、cent years the commodity apartment vacant condition and the characteristic, have again analyzed the Wuhan commodity apartment vacant reason and the housing vacant question negative influence; Finally, from the government macroeconomic regulation and control aspect, the housing finance and the econom

8、y is suitable angles and so on room, low-rent housing construction proposed the corresponding solution measure and the suggestion, promotes the housing market healthy development.Key Words: Wuhan; Vacant; Influence; Regulation; Construction前 言商品房的空置問題目前已成為我國各地所面臨的一個十分嚴重的問題，受到了中央及各地地方政府的高度重視，解決空置房問題已

9、經成為各級政府的工作重點。據國家統計局統計數據顯示，截止2009年10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%，這反映出解決商品房空置問題的艱巨性和迫切性。武漢市作為中部地區的橋頭堡，連接中東部地區的樞紐，在中部崛起的進程中發揮著重要的作用。隨著國家房地產投資的穩步增長，武漢市房地產經濟也快速發展。2008年武漢住宅產業投資額為444.08億元，極大的滿足了廣大居民的住房需求，促進了經濟快速發展。同時，武漢市每年的商品房空置面積也隨著急劇增長。武漢市政府及有關部門也采取了一些措施來消化空置積壓住房，使空置商品房面積有所減少，但是住宅空置面積仍然巨大，空置總量仍在繼續增加。截

10、止2008年，武漢商品房空置面積為215.4萬平方米，積壓資金近百億元。巨大的空置商品房猶如一個毒瘤，不僅嚴重制約著房地產業的進一步健康發展，同時還占壓著銀行大量資金，使銀行產生大量的呆賬、壞賬，帶來金融風險的隱患，而且也限制了地方經濟的發展，產生一系列的社會問題。因此，采取各種措施，大力解決商品房空置問題已成為當前刻不容緩的一項任務，對促進社會經濟的良性發展有著重要的現實意義。商品房空置問題的解決主要包括兩個方面的內容：首先是如何消化巨大的空置積壓商品房；其次是研究產生空置的原因，采取措施，減少空置的繼續增加。商品房空置問題涉及到政府、銀行和開發商等很多方面，不是某一個單位或部門的力量所能解

11、決的，因此在處理這一問題時需要各方攜手合作，共同推進商品房空置問題的解決。本文研究商品房空置問題以武漢市為例，因為中國的房地產市場地域發展極不平衡，地區差異大，通常各省、市之間房地產發展水平以及空置狀況都有很大的差別，所以，從全國范圍內研究商品房空置問題的現實意義不大。1 商品房空置概述空置是反映房地產市場狀況的一個重要因素，在西方經濟學和統計學文獻中，“空置”一詞的使用頻率極高。1.1 空置的概念、定量計算方法空置一詞來源于西方，是指建筑物的整體部分或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態。不管是第一次進入市場的房屋，還是再次空閑房屋，只要沒有確定新的使用者，都屬于空置的范疇1。由此可見，

12、空置的概念并不區分房屋的新舊，而是表示房屋未處于使用的狀態，包括未被使用的房屋，或是等待出售或是等待出租的空房。一定量空置面積的存在是房地產市場供需平衡的主要表現，也是市場條件下房地產資源利益最大化的結果。任何一個住宅市場都不可能出現零空置。零空置意味著需求方沒有任何選擇的余地，不能充分地在空置房屋中選擇合適和滿意的房屋，抑制其購買或租賃的需求，阻礙市場有效運行2。從本質上說，空置也是一種供給，它既不等于浪費，也不等于不良資產，是住宅市場運行中的一種自然現象。適度的空置，能夠保證雙方利益的最大化和住宅資源的有效利用。我國對商品房空置問題的認識是從1992、1993年房地產發展過熱開始的。199

13、4年“空置面積”首次出現在國家房地產統計指標中；根據1995年8月國家統計局印發的固定資產投資統計報表制度中的定義：空置面積是指報告期末己竣工的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或租出的房屋面積中。從這個定義可以看出，我國房地產市場中的空置指的是沒有交易過的新房，不包括舊房屋的空置以及房屋租售出去后再次空置的情況。隨著房地產業的快速發展和市場條件的變化，空置面積的定義和內涵也不斷修正。1998年開始，國家統計局將空置面積分為1年以上和一年以下；1999年開始明確空置面積中應扣除拆遷還建、企業自用等不可租售面積；2000年開始規定當年竣工的商品房，簽訂了

14、預售合同但來不及轉為正式銷售合同的也可統計為實際銷售面積，相應減少空置面積；2001年開始實行開發小區綜合驗收的城市，可將竣工驗收合格改為小區綜合驗收合格之后，相應推后空置面積的時點；修訂后的空置面積指標，更接近實際情況，在此基礎上再研究合理的空置率計算方法，才具備了基本的條件。2003年，建設部會同國家統計局于年底前對房地產業所公布的統計數字進行調整。其中空置率指標體系方面調整為：竣工1年以內的作為待銷商品房，1年以上3年以內的作為滯銷商品房，3年以上作為空置積壓房。1.2 商品房空置存在的理論依據 住宅消費是一種非常特殊的消費，城市居民的住宅消費有著實際需要和心理需要，因此會形成強烈的地區

15、偏好、品種傾向和價格意向。但是，住宅供給只能在前，需求實現只能在后，必須提前建造。因此供給的提前性和需求的滯后性形成兩者的差異3。房地產企業在商品房生產過程中，由于經營的需要，維持企業發展的需要，以及其他一些不可預見的因素，這些都會促使開發企業必須保留一定數量的商品房庫存。1.2.1 庫存控制理論 房地產開發企業作為生產企業的類型，既有企業的共性也有企業的個性。作為共性而言，一個生產企業在生產過程中結束產品投放市場銷售之前，必須保留一定比例的庫存。其數量多少取決于生產速度和市場速度相互之間的增減關系。1.2.2 產品生命周期理論任何一種類型商品房作為房地產企業的產品，它都具有投入期、成長期、成

16、熟期、衰退期。開發企業商品房的合理庫存，必須要充分考慮其生命周期，避免發生功能性折舊，才能提高安全性，減少風險程度。1.2.3 馬克思主義擴大再生產理論馬克思主義擴大再生產理論，是開發企業保留合理的商品房庫存的最根本的理論基礎。按照馬克思主義這一理論要點認為：社會主義生產區分為簡單再生產和擴大再生產，進行社會主義性擴大再生產必須遵循一條原則，即首先保證簡單再生產對人力、物力、財力的需要，然后再安排擴大再生產所需要的人力、物力和財力。 圖1：全國商品房空置走勢圖數據來源：國家統計局1.3 我國商品房空置狀況簡介我國房地產業經過多年的發展，取得了很大的成績，也積累了諸多問題，特別是商品房大量空置成

17、為房地產市場運行中最突出的問題之一。我國對商品房空置問題認識從1994年開始，1993年海南、北海等地房地產泡沫破滅開始，關于商品房空置的話題就一直為業界關注。從圖1可以看到，自2001年到2006年，我國商品房空置面積都處于直線上升的狀態，只是在2007年有小幅下降。但2008年是我國商品房空置面積猛增的一年，由2007年的1.35億平方米躍升至1.64億平方米，增幅達21.8%。因此，我國目前商品房空置率水平較高。商品房大量空置，不僅直接影響了房地產商正常經營和銀行信貸資產的質量，而且嚴重制約著住房分配貨幣化改革的順利進行，更重要的是對整個國民經濟的良性運動和社會的穩定發展帶來了許多負面影

18、響。如何消化巨大的空置積壓商品房已經是中央和地方一個刻不容緩的任務。2 商品房空置的實證分析以武漢市為例2.1 武漢商品房空置現狀武漢市作為中部地區的重要城市，在中部崛起中扮演著重要角色，經濟活躍度在中部各省中名列前茅。隨著國家房地產投資穩步增長的背景下，武漢市房地產經濟也快速發展。2008年全社會住宅產業投資額為444.08億元，極大的滿足了廣大居民的住房需求，促進了經濟快速發展。同時，武漢市每年的空置面積也隨著急劇增長。武漢市2008年的空置商品房同比2007年增加了1.6倍。2008年武漢全年累計供應19.61萬套商品房，實際銷售只有5.12萬套，供大于求態勢明顯。08年全市商品房房空置

19、面積為215.4萬平方米，同比增長了63.4%,其中，商品房住房空置面積為135.9萬平方米，同比增長166.5%，一年增加了一倍多。而到了2009年，武漢市商品房空置面積大幅增加，上半年達到了240.69萬平方米，同比增加了六成以上。圖2：武漢商品房空置面積數據來源：國家統計局、中國房地產指數系統（CREIS）2.2 武漢商品房空置特征一是商品房空置面積逐年上升，調整消化任務艱巨。從圖2中看，自2007年以來，武漢商品房空置面積呈現明顯上升趨勢。至2008年末，商品房空置面積達到215.4萬平方米，其中住宅空置面積為135.9萬平方米，辦公樓空置面積16.67萬平方米，商業用房空置面積為54

20、.42萬平方米。而2009年上半年的商品房空置面積就達到了240.69萬平方米，商品房空置問題相當突出，調整消化商品房的任務比較艱巨。圖3：2007年武漢空置類型比例數據來源：武漢統計局2008年統計年鑒圖4：2008年武漢空置類型比例數據來源：武漢統計局2009年統計年鑒二是從圖3、圖4中可以看到武漢的商品房空置率結構性差異明顯。2007年，武漢市的辦公樓空置占整體空置的12.1%，商業用房占36.3%，住宅空置占38.4%。到了2008年，武漢市辦公樓占整體空置的8%，商業用房為25.3%，住宅空置達到新高的63.1%。從中可以看出住宅空置是商品房空置比例中最大的。表1：2007年武漢商品

21、房屋空置情況 （單位：萬平方米）項目空置合計1-3年合計1318829825752住宅506814398022別墅、高檔公寓3335333353經濟適用房00辦公業營業用房479067361362其據來源：武漢統計局2008年統計年鑒表2：2008年武漢商品房屋空置情況（單位：萬平方米）項目空置合計1-3年合計21542671507008住宅13508711017963別墅、高檔公寓155911120202經濟適用房00辦公樓166670100923商業營業用房544209323826其他9251764296數據來源：武漢統計局2009年統計

22、年鑒三是商品房空置年限長，很難消化。從表1、表2中可看出，2007年的空置總量中，一至三年的商品房面積為82.6萬平方米，占總量的62.6%。到了2008年，空置一至三年的商品房面積為150.7萬平方米，上升到總量的70%。可見空置商品房的六、七成是以前開發的。前幾年開發的一些項目由于設計不周、環境太差、交通不便、質量不好、管理不善等問題，銷售困難，難以消化。2.3 武漢商品房空置原因分析2.3.1 房價收入比過高所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際一般經驗，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，而房價若為家庭年收入6倍以上的區域，則稱之為泡沫區4。在美國和英國，要購買

23、住宅，則分別需要2.7年和4.1年全部收入。在東京，這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市，工薪族的房價收入比計算在4.5-5左右。而被列為房價最高國家之一的瑞士，一個超市售貨員要買一套100平方米的住宅相當于其36年的總收入。而據統計，在2008年國內一線城市中，房價收入比最高的為深圳的15.1，最低是上海的9.7，北京為14.9；在二線城市中廈門、杭州、武漢處于高位，分別為13.1、10.9和10.4。顯而易見，我國多數大城市的房價收入比已明顯超過發達國家的水平，房價也遠遠超過了當地居民收入的可承受范圍。從圖5可以看到，武漢的房價收入比自1999年開始逐步下降，

24、并且下降速度較快，從1999年的11.2下降到2003年的7.8；但從2004年開始，武漢房價收入比已達到10.2，接近2000年的水平，這說明房價的上漲，居民的可接受程度開始逐漸減弱。根據目前武漢的經濟狀況和居民消費水平，業界比較公認的套房銷售價格與消費者戶均年可支配收入比例為5-6倍較為適宜。因此，目前武漢的房價收入比過高，影響到了居民的有效需求。圖5：武漢房價收入比走勢圖 數據來源：中國房地產指數系統（CREIS）2.3.2 房貸收入比過高房貸收入比是個人住房按揭月供款與家庭月可支配收入比。目前國內貸款標準是，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸

25、款，下同)不得低于20%，月供按揭貸款/月收入不得超過50%。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個比例，個人或家庭負擔就會過重，不僅擠壓其他消費，而且會降低家庭的生活質量5。在武漢，以一套90平方米的普通商品住房為例，按2009年商品住房成交均價5266元/平米計算，房屋總價為47.4萬元，以首付2成，貸款20年計算（利率采用2008年12月23日利率下限），每月的還貸額為2330元；而根據武漢市統計數據，2009年武漢居民人均可支配收入為1533元/月，以每戶2人工作計算，平均家庭每月可支配收入為3066元；由此得出目前武漢房貸收入比為76.01%。可以看出，武漢目前房

26、價下家庭月供收入比過高，購房家庭的還貸壓力較大，會使消費者延遲購房行為。2.3.3 房地產中介服務業發展不成熟近年來，隨著社會主義市場經濟體制的不斷完善，房地產中介市場的不斷發展，競爭機制的也逐步建立和完善，在市場經濟大潮的不斷淘汰和推陳出新中，房地產中介行業的發展開始逐步走向成熟。截止2009年，武漢市備案在冊的中介服務機構約764家，房地產經紀人5916人，房地產經紀機構已經深入到房產消費的各個環節，與老百姓的生活更加緊密了6。然而，在金融危機下，武漢市的房地產中介行業還存在很多新問題。一是房地產中介行業服務制度不完善，機構運作不規范。中介服務機構從注冊登記到審查備案、從業人員從培訓考試到

27、資格認證，服務范圍從注冊地到行為地的管理制度，都比較混亂，政府部門尚未設定房地產中介服務從業資格等級和分層次管理的制度。二是風險意識差，防范不到位。雖然武漢市房地產市場對房地產中介的需求在不斷擴大，但是房地產中介市場發展的內外環境并非十分理想，存在著很多不確定因素和風險。受金融危機的影響，整個房地產市場都處于調整期，二手房市場發展比較緩慢，而有些中介行業盲目看好當前市場，缺乏風險意識，很多中小企業在去年的中介風波中缺乏有效的風險防范措施而倒閉。三是主管部門履行不到位。由于國家從2005年開始不斷針對房地產行業出臺各種調控政策，再加上金融危機，二手房的交易也受到了較大的影響，整個行業生存競爭壓力

28、更大。在這種內外環境壓力下，政府沒有及時很好的履行職能，調整中介行業發展，具體指導其健康規范運行，造成市場的不穩定，中介行業發展的不健全。四是房地產中介行業信息不對等房地產中介服務對市場信息和相關技術的要求都很高。由于房地產評估與經紀是與市場信息緊密結合的。而日前在武漢市，房地產中介機構往往掌握著房地產市場的大量信息，在與客戶的接觸中，中介在信息上是占主導的。由于市場信息量少，傳播方式單一，且渠道不暢，客戶掌握的信息量很少，很難活躍中介市場，在很大程度上影響了中介服務質量的提高。2.3.4 商品住房質量及物業管理問題質量問題是導致商品住房空置的直接原因之一。目前很多空置商品住宅都存在著質量隱患

29、，建筑優良品質率逐年下降，住房質量問題投訴案件急劇增加。2009年以來，“樓脆脆”、“樓垮垮”等一系列房屋質量事故頻頻挑動購房者神經，房屋質量更被屢屢提及，這嚴重影響了居民對住房消費的信心，打擊了居民購房的積極性。物業管理水平和服務水平落后也是造成商品房空置的主要一個原因。隨著住宅市場的日益發展成熟，購房者對商品住房的要求也已經逐漸從單純的追求區位、價位、戶型和環境轉向追求完善一流的物業管理和服務。但是目前武漢市的住宅物業管理水平和服務卻跟不上住宅產業的發展。購房者入住小區之后常遇到事先承諾的物業管理和服務無法及時到位，許多物業管理和服務人員素質低下，不負責任，物業管理公司巧立名目亂收費現象時

30、有發生，嚴重危害了業主的利益。這在很大程度上對開發商的形象和聲譽造成了極大的傷害，對其后期開發的住宅項目的銷售會產生很大的負面影響。3 商品房空置問題的負面影響3.1 對社會經濟發展產生負面影響由于商品房建設行業具有很高的產業關聯度，商品房建設的快速發展不僅可以帶動建材、冶金、化工、輕工等數十個行業的發展，還能為社會提供大量的就業機會，促進地方城市經濟得到發展7。但是大量商品房的空置積壓也同樣會給社會和地方經濟產生很多的負面影響。首先商品房空置積壓不利于拉動相關產業的發展。房地產業涉及40多個相關部門，大量的商品房空置占壓了大量資源，既無法產生社會效益也不能產生經濟效益，是對資源的極大浪費，不

31、利于相關產業的發展，而且很容易形成三角關系，產生眾多法律糾紛，從而拖累地方經濟的發展。商品房的過剩，目前已經影響到了鋼鐵、水泥行業。近年來這些行業產能擴張，根本性原因就是過快增長的房地產對鋼鐵、水泥等需求的拉動。目前也是由于商品房的大量空置對這些產品需求下降等因素，助長鋼鐵、水泥等行業產能過剩。其次，大量空置商品房將制約國民經濟的發展速度。以武漢市為例，2009年，全市房地產開發完成投資為778.59億元，占全市社會固定資產投資的25.9%，同比增長36.51%，其中住房開發投資為498.04億元，同比增長17.19%。房地產投資的大幅增加對經濟的拉動作用功不可沒。但是大量得空置商品房一方面將

32、因為積壓了大量的資源而無力繼續發展，另一方面也會打擊開發商的投資積極性，從而減少投資，減緩經濟的發展速度。此外商品房的空置積壓將會阻礙城市經濟的發展，影響城市規劃建設。房地產業的發展為城市建設提供了穩定的財政資源。目前我國許多一、二線城市土地財政收入占到財政總收入的四至五成。這極大促進了城市經濟的發展和城市化進程。此外由于空置房占壓了大量資金和資源，還會嚴重影響到舊城改造和城市基礎設施的建設發展速度，影響城市規劃的實施和形成。3.2 制約房地產開發企業的發展空置商品房對住宅業來說猶如一個毒瘤，不僅使房地產企業的投資被牢套，而且還背負了沉重的債務負擔，影響了企業進一步融資，打擊開發企業的開發積極

33、性，嚴重阻礙了企業未來的發展，同時也不利于房地產市場的規范建設。大量的空置商品房套牢開發商的資金，不利于企業進一步發展。目前大數開發商自由資金有限，商品房的大面積空置積壓使得開發商不僅沒能取得預期豐厚的利潤，反而還欠下銀行巨額債務。有些企業在這種狀況下生存都很難，更談不上進一步發展了。空置商品房也使一些企業陷入了復雜的債權債務糾紛當中。由于很多空置商品房的投資主體、投資方式大都情況十分復雜，存在著市場行為不規范、手續不全等問題，加上進行重復抵押現象嚴重，導致這些商品房的產權關系不清、經濟關系和權屬關系復雜，債權債務糾紛較為普遍，形成很多三角債關系，產生大量的法律糾紛，影響企業的發展8。3.3

34、增加銀行的金融風險由于開發商自身資金實力有限，大多是靠銀行貸款進行房地產的投資開發，大面積空置商品房占壓了大量的銀行信貸資金，產生了大量的呆賬、壞賬，存在潛在的金融風險隱患。據統計，2009年武漢市房地產各項貸款余額1391.55億元，同比增長32.14%。其中新增房地產各項貸款334.79億元，占全市新增貸款的18.56，同比增長191.48%。住房開發企業貸款余額261.19億元，同比增長27.08%。其中，新增住房企業開發貸款55.65億元，同比增長35.7%。商品房的大量積壓容易引起房地產欺詐行為的發生，產生信用風險。很多開發商被套牢以后，欠下銀行大量貸款以及緩交的土地出讓金等，為了收

35、回資金，開發商往往會想法設法、甚至采取欺騙手段惡意套取銀行貸款。而為了取得更多資金，開發商還會提高房屋的銷售價格，等按揭款拿到手后便將空置積壓房甩給銀行。此外，大面積的空置積壓也使銀行產生惜貸現象，不利于房地產市場的發展。為了防范風險，減少欺詐案件的發生，銀行在一級市場房地產領域的投資會更加謹慎，便會制定更嚴格的貸款條件，抬高個人住房消費貸款的門檻，這會影響到個人住房消費需求市場，不利于住宅市場的發展。4 減少商品房空置的對策4.1 國外征收住房空置稅的經驗借鑒韓國，一宅一戶，多宅重稅。韓國執行優先為無房人提供房屋的“一宅一戶”制度。近年來，韓國購買多處房產投資的情況日益嚴重。為此，韓國在實行

36、一宅一戶制度外，雖然沒有規定明確的空置稅項目，但是對第二套住房課以其他重稅。如第一套住房政府收取的資產增值稅為 9，第二套則高達 36，第三套更是達到60到75，買房空置待漲幾乎無利可圖。法國，老實申報，否則重罰。早在 1999 年，法國就開始在巴黎、里昂等八大城市對那些收入高、房產多而空置并造成資源浪費的人征收房屋空置稅，以此來對居民住房進行調控。其稅收的全部收入由國家改善住宅委員會用于居民住宅建設。許多法國人擁有不止一處住房，他們通常住在城市，但在周末或假期會到鄉村住所逗留一小段時間，這樣就形成了所謂的“主要住所”和“第二住所”。如果“第二住所”基本不怎么使用，該住所則需按面積交納空置稅。

37、不過，法國空置稅征得并不高，與一般住房稅差不太多。法國是個講究誠信的國家，居民交納的大部分稅目都由居民自己申報，空置稅也是如此。法國民眾在購買一處房產后，都要主動向稅務部門申報，房產所在地稅務局便會寄來正式申報單讓房主填寫并備案。由于房屋建筑商在建房之初就需向稅務部門申報，因此購房者很難在房屋面積上作假。一旦作假，申報人會受到嚴厲處罰。如果納稅人拒不交稅，稅務部門有權實施經濟處罰。如果納稅人拒不接受處罰，他將遭到司法起訴。英國，有幾套房，一查便知。或是躋身金融投機發了大財，或是單身一人看準了房產升值潛力靠貸款買住房，英國有第二套住房的人越來越多。這些“空巢”影響到當地的經濟和房地產的健康發展，

38、使不少地方成為人煙稀少的幽靈之地。為此，英國政府推出了一個新的稅種第二處房住稅（也叫空置稅）。空置稅的征收基礎在于英國居民登記的數字化、實名制和系統化。任何居民都有個人數據庫，這些數據庫中存有居民的姓名、年齡、職業、住址，相關人員只要輸入個人信息關鍵詞即可獲得所有信息9。4.2 加強政府宏觀調控4.2.1 從土地源頭入手規范市場 應通過立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構合理性，為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。其次應進一步規范、完善土地市場，實現國有土地使用權交易的公正、公開、公平。此外應進一步完善土地信息系統，政府應及時、透明、公開出讓土地的使用結構、規劃

39、、評估價格，防止信息不對稱為某些人圈地、炒地謀取暴利便利。4.2.2 完善房地產信息系統，建立房地產預警系統為適應房地產市場發展的客觀要求，全面把握市場動態，應當進一步研究完善房地產市場信息統計指標體系。要充分利用現代化信息技術手段，注意加強各部門間的協調配合，依托與房地產市場相關的業務系統，全面采集覆蓋各個產品結構、覆蓋存量和增量、覆蓋買賣與租賃的完整市場信息。當前，政府手中的信息資源比較分散，各部門的信息平臺兼容與資源共享不充分，不利于政府對市場做出正確的判斷和抉擇；當務之急，是要建立覆蓋經濟適用房、商品房、別墅等各類住宅產品，形成集數據集成、市場行情分析、預測和信息發布三大功能于一體的房

40、地產市場分析平臺，以房屋交易登記、房地產開發項目、土地使用權交易為主要監測對象，包括有關項目的開發建設，商品房預售、存量房買賣、租賃、交易、抵押貸款和房地產開發企業的基本狀況及動態數據。把這些數據匯集到分析處理中心，由具有專業素質和分析能力的專業人員對信息進行分析處理，定期發布市場分析報告，發現市場異常現象，并及時通過信息發布平臺發出預警信號，政府據此采取適當的措施加以調控，積極引導市場參與者理性決策，保障房地產市場平穩有序發展10。4.3 進一步完善住房金融和規范中介服務行業體系4.3.1 拓寬融資渠道過去5年間，我國房地產行業雖然發展迅速，但過分依賴銀行和預售款的局面沒有發生根本改變。目前

41、我國房地產融資渠道異常單一。在過去幾年里，房地產開發資金總規模迅速擴張，但企業資金結構幾乎沒有發生變化。到目前為止，房地產開發環節支持房地產企業融資的仍舊是三大渠道：一個是銀行貸款，再一個是預售款，第三個就是企業自籌資金。這三種資金來源占到企業資金來源70%左右，其中直接或者間接通過銀行的貸款占到了總資金來源的50%以上，使金融風險過分集中在商業銀行。本文認為以下幾種融資方式可以借鑒。首先是上市融資，上市是直接融資的迅速籌得巨額資金的渠道，但目前我國房地產上市公司（包括A股和港股）大約有100家，僅占全國5萬家房地產開發企業的千分之二。主要原因是因為上市審查過程比較復雜，上市融資的初期成本比較

42、高，許多中小房地產開發企業或者新的房地產開發企業采用上市融資的方式壁壘比較高。除了上市融資，還有信托融資方式，但是并沒有在我國真正發展起來。投資者通過購買信托的方式進行投資，享受房地產升值所帶來的實惠。這樣既解決了房地產資金的來源問題，減輕了銀行的風險，又緩解了房地產供求關系。但是由于稅收政策等一些政策性因素，REITS等信托方式在中國發展的并不樂觀。夾層融資也是目前一種比較新的融資模式，是一種介于股權融資與債權融資之間的信托產品，在房地產領域，通常是對不同債權和股權的組合，處于公司資本結構的中層，具有靈活性高、門檻低的優勢。這種方式在歐美等發達國家已經有成功的案例，但是在國內非常少見。短期融

43、資券，是一種按照法定程序發行，約定在短期內付息，解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券，是我國借鑒其他國家情況開發的一種新的商業票據，周轉速度快，利率于期限靈活，對申請發行融資券的企業沒有規模上的限制，是目前企業比較傾向使用的一種融資方式。不過從承銷商自身利益考慮，通常會考慮資質好，規模大的企業，真正能夠使用這種融資方式融資的中小房地產開發企業還十分少。資產證券化，是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化成為資本市場上的證券資產的金融交易過程，使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式，主要包括兩種方式，項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化。這種方

44、式有利于商業銀行拓展資金來源，增強資產流動性，減緩商業銀行貸款壓力14。4.3.2 進一步發展和完善中介服務體系住房二級市場的發展與中介服務業的發展是分不開的。因此我國要進一步發展房地產中介服務業的, 并積極鼓勵相關行業參與其中。要提高中介服務機構和人員的素質來降低住房交易成本, 提高市場效率, 保障市場參與者各方的合法權益。因此須對中介行業加強管理，完善服務制度；政府應正確履行職能，引導中介行業健康發展；此外還須建立規范的房地產中介代理業務經營運作方式。在充分利用房地產中介服務方面, 國外有許多可供借鑒的經驗, 中介絕僅僅是溝通信息、促成交易, 其作用和責任應該拓展到交易前的市場分析和交易后

45、的溝通、保障與服務。4.4 強化品質意識、提高物業服務水平 首先應注重開發樓盤的品質。現在所開發的住宅樓盤已發展到品質階段。最先進住宅樓盤的成功，在于注重住宅的品質，體現項目的均好性。不僅項目的包裝、策劃、銷售是最好的，而且項目的規劃、設計、質量等也是最好的。住宅開發企業要生存、要發展，就一定要開發品質優良的樓盤，因為消費者知道精品住宅樓盤的質量好，不會存在延期交付或質量問題等，買起來放心。其次應加快物業管理建設，提高物業管理水平。應當參照國際慣例，組建規范化的，規范物業管理運行，力求通過一流優質的物業管理和服務，使住房業主的物業能夠得到保值和增值，最大限度地滿足物業使用人的各種要求，為居民創

46、造一個良好、舒適的生活居家環境。4.5 發展租賃市場，消化空置商品房采取租賃形式消化空置房存在著其客觀必然性。任何一個國家，無論經濟有多發達，都不可能實現全部住房的居住者自由化，房屋租賃仍然占有相當的比例。目前我國市場上可供出租的房屋并不充足。如果促進空置商品房進入租賃市場，將大大增加出租房的供應量。商品住房的租金價格將會大幅下調，租金的普遍下降，導致對出租房的需求大大增加，反過來將促進空置房得到更好的消化。同時對降低房價也起到積極作用。因此，要較好的解決商品房空置面積過高的問題，發展租賃市場是一條極為有效的途徑。現階段，采取租賃形式消化空置房有其發展的客觀必然性。從城市化發展的長遠需求來看。

47、2008年我國的城市化水平已達45.7，正值城市化的加速發展期，預計到2010年，我國的城市化水平將達到48以上，城市人口凈增量是2億以上，這其中一大部分是由農村轉入城鎮的人口。然而，我國目前農村人口與城鎮人口的收入差距仍然很大，過高的房價收入比，使得購買商品房對一般城鎮居民都是難以承受的重負，更不用說低收入的原農村人口。這部分農村人口在轉入城鎮后，勢必在一個較長時期內無力購買住房，租房是其唯一的選擇。我國目前積壓超過一年以上的房屋數量超過空置房總量的一半以上，這些長年沉積的商品房實際上已經構成市場的存量。國內開發商對新增商品房的“只售不租”，造成大量的空置商品房，保管費用增加，成本增加，利潤減少。如果參加國外開發商的做法，將這些空置房出租，加速資金周轉，盤