1、杭州工程住宅產(chǎn)品深化研究1、 房地產(chǎn)市場走勢和需求變化特點(diǎn)1 .市場表現(xiàn)及其走勢隨著政府宏觀調(diào)控的不斷增強(qiáng),杭州房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)全面下滑.市場成交銳減,陷入低迷狀態(tài).從1-6月份統(tǒng)計(jì)看,納入杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)的八大區(qū)域成交量不斷下降,到6月份,成交套數(shù)僅為818套,日均成交套數(shù)缺乏28套.相比1月份2879套而言,簡直就跌入冰點(diǎn).杭州市場觀望氣氛日益濃厚,開發(fā)商業(yè)需求者信心全面下跌,多方市場調(diào)研說明,杭州市場開發(fā)商和需求者的市場信心均跌至12年以來的最低點(diǎn),目前的市場行情不容樂觀.房地產(chǎn)市場衰退可以分為如下三個(gè)階段：第一個(gè)階段成交量急劇減少,價(jià)格小幅下跌；第二階段成交量繼續(xù)減少,幅度不大,但是

2、價(jià)格急劇下跌；第三階段成交量開始上升,價(jià)格低位徘徊,處于陰跌,市場逐步出清.從杭州目前的市場表現(xiàn)看,正處在第一個(gè)階段,市場觀望切分濃厚.從價(jià)格看,杭州房價(jià)已經(jīng)開始松動,價(jià)格出現(xiàn)一定下跌.6月份的成交均價(jià)為7440元/平米,與最高價(jià)月份3月份9226元/平米相比,下跌1786元/平米.眾多工程開始變相降價(jià),如購房送車、實(shí)行98折甚至92折優(yōu)惠等等.最近開盤的蕭山佳境大城對購房者提供200-300元/平米的價(jià)格優(yōu)惠.2 .需求變化特點(diǎn)市場成交低迷,市場投機(jī)開始淡出市場.杭州樓市存在比擬嚴(yán)重的市場投機(jī),這一點(diǎn)毫無疑問.從杭州本地經(jīng)濟(jì)水平和收入水平而言,支撐9000多元的房價(jià),簡直難以想象.杭州城市收

3、入房價(jià)比已經(jīng)突破13:1的危險(xiǎn)水平.經(jīng)過4年的繁榮,杭州樓市的市場拐點(diǎn)已經(jīng)逐漸顯露,而今年政府政策的出臺,就直接使這一拐點(diǎn)提前到來.市場轉(zhuǎn)向,需求結(jié)構(gòu)中變化最大的就是投機(jī)客群的急速退場.伴隨市場轉(zhuǎn)向,市場“羊群心理開始作用,自住需求客群跟隨退場.從目前市場需求去客群看,主要分為如下幾類：(1)杭州本地自住人群.他們目前構(gòu)成杭州主要需求人群,從目前在售多個(gè)工程購置對象看,目前的需求人群已經(jīng)以自住需求人群為主.如今年6月25日開盤的順發(fā)佳境天城,70%都是杭州本地自住客.(2)開發(fā)商的忠實(shí)跟隨客戶.一些知名開發(fā)商在開展過程中,已經(jīng)逐漸形成了自己一批比擬忠實(shí)的市場客戶群,這群人和開發(fā)上形成良好的關(guān)系

4、,他們非常愿意購置這些開發(fā)商的產(chǎn)品,即使市場出現(xiàn)一定的波動.由于良好的關(guān)系,開發(fā)商對這群人一般多有額外的特別優(yōu)惠,因此,也促進(jìn)他們的需求.(3)外地入杭定居人群.這主要以浙江人為主,由于進(jìn)城思想、子女讀書、業(yè)務(wù)需要、長期投資等多種原因,富裕的浙江人紛紛來杭置業(yè),處于長期打算,而不是短期投機(jī).(4)少量投機(jī)者.雖然主要的投機(jī)者已經(jīng)退出市場,但是仍然存在少量的投機(jī)者,在目前價(jià)格下跌的情況下,伺機(jī)購入,但是他們已經(jīng)不是市場的主體.2、 住宅產(chǎn)品走勢研判投資客戶紛紛撤離,自住客戶成為主體,杭州本地購置比重大幅增加.因此,面對這種變化的市場行情,本工程的住宅產(chǎn)品必須做出相應(yīng)的調(diào)整.產(chǎn)品定位原那么如下：(

5、1)自住導(dǎo)向的產(chǎn)品定位.(2)品質(zhì)之上,打造精品,構(gòu)建扎實(shí)的價(jià)值根底(3)分散市場風(fēng)險(xiǎn),多元化定位.(4)充分發(fā)揮地塊特色,揚(yáng)長避短.根據(jù)上述原那么,我們認(rèn)為必須全力打造適合居住的杭州住宅社區(qū)新典范,仔細(xì)規(guī)劃產(chǎn)品,3、 產(chǎn)品規(guī)劃建議(一)工程情況簡介1 .現(xiàn)狀介紹本工程位于江干區(qū)新風(fēng)路,西面為鐵路,北面為機(jī)場路,南面直達(dá)天城路.鄰杭州火車東站,地塊為200*500長方狀,地塊呈東南、西北斜角分布.從工程地現(xiàn)狀和未來規(guī)劃看,有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：(1)緊鄰鐵路,噪音問題比擬突出.因此,在產(chǎn)品規(guī)劃中,必須重點(diǎn)考慮消除噪音的問題.(2)西面隔絕,人流車流完全集中于新風(fēng)路.必須很好解決小區(qū)入口問題,方

6、便居民進(jìn)出.(3)新風(fēng)路臨街面和南面為商業(yè)區(qū),住宅分布于西、北面和中央?yún)^(qū)域.(4)地塊長寬比例不是很協(xié)調(diào),朝南面過于狹窄,不利于住宅的排布.這導(dǎo)致傳統(tǒng)的板式排布格局很難實(shí)現(xiàn).(5)緊鄰火車東站,未來流動人口聚集,環(huán)境復(fù)雜,這容易產(chǎn)生平安問題,而且整體環(huán)境會難以保證.針對上述問題,需要采取相對應(yīng)的規(guī)劃舉措,加以躲避,樹立自身獨(dú)特的產(chǎn)品地位.2 .工程建筑指標(biāo)占地面積：100000平方米總建筑面積：250000平方米容積率：2.5限高：54米住宅局部面積：180000平方米酒店式公寓面積：18000平方米商業(yè)局部面積：50000平方米占地面積：總建筑面積：210000平方米容積率：2.5限高：54

7、米住宅局部面積:酒店式公寓面積：商業(yè)局部建筑面積：二產(chǎn)品建議1、整體規(guī)劃布局建議總體規(guī)劃為開放式圍合型花園社區(qū),商住別離、人車分流、體驗(yàn)式園林景觀、充分表達(dá)杭州國際性旅游城市特色,建設(shè)全景觀花園式社區(qū),打造杭州東部高品質(zhì)樓盤典范.小戶型產(chǎn)品設(shè)置在臨近鐵路沿線,朝向設(shè)置偏向東南,降低噪音干擾,大戶型那么位于西局部.西面通過坡體、樹木和隔音板降低火車噪音.擺脫傳統(tǒng)單調(diào)乏味的板式布局,開放式圍合型組團(tuán)、組團(tuán)內(nèi)景觀園林,同時(shí)點(diǎn)綴以點(diǎn)式建筑.開放式圍合：人車分流、陽光車庫花園式陽光車庫：2、外立面建議現(xiàn)代風(fēng)格,融入江南民居元素,多陽臺設(shè)計(jì),大視角空間,增大通透空間.空調(diào)隱藏設(shè)計(jì)參照深圳萬科東海岸工程,從

8、而使建筑外立面更加純粹、整潔.3、景觀和休閑配套建議建筑、景觀的有效融合,欣賞性和實(shí)用性的完美兼顧.充分表達(dá)江南園林特色,通過綠化、親水池、情景雕塑、亭子、景觀噴泉、假山、木走廊等營造出園林化、花園式情景生活社區(qū).景觀水池：雕塑：公共亭：景觀噴泉：在配套上,完善保安配套設(shè)施的配置,考慮兒童游樂設(shè)施、老人休息娛樂配套等,增強(qiáng)社區(qū)溫馨家庭氣氛,使社區(qū)居民的生活更多的從室內(nèi)引入室外,營造鄰里親和的和諧社區(qū).4、戶型建議杭州開發(fā)的商品房向來以大戶型為主,戶型結(jié)構(gòu)單一.最初是由于第一批購房者中多數(shù)為“實(shí)力派,后來,那么是由于杭州市場一路走紅,房子普遍好賣,而大戶型無論在設(shè)計(jì)的難易程度還是資源的利用、本錢的限制上都占有優(yōu)勢.伴隨杭州市場下滑,自住需求者逐漸成為購房的主體,同時(shí),經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的購房者開始進(jìn)入市場.因此,需求開始呈現(xiàn)多元化、經(jīng)濟(jì)化的特點(diǎn).提升得房率、空間利率用,盡量減少空間浪費(fèi),同時(shí)保證空間的通光、通風(fēng)性等良好的實(shí)用性.根據(jù)杭州住宅戶型銷售調(diào)查看,杭州戶型的空間浪費(fèi)普遍比擬嚴(yán)重,且以大戶型為主,100平米的住宅做成2房2廳甚至2房1廳的情況非常普遍,3房面積普遍在130平米以上.從今后的走勢看,借鑒廣州、深圳市場的開展特點(diǎn),高得房率戶型肯定會受到市場追捧.在杭州,90平方米-120平方米的房子最好賣,而