1、房地產運營管理流程從開發、建設、經營、管理得程序上講，房地產開發一般可分為 五個階段，即可行性研究與項目決策階段、建設前期準備階段、建設 階段、銷售階段與交付使用階段。第一章：項目決策階段房地產項目可行性研究階段房地產開發項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。1、可行性研究得內容可行性研究得根本目得就是實現項目決策得科學化、*化，減少或避免投資決策得失誤，提高項目開發建設得經濟、社會與環境效益。可行性研究得主要內容有：（1）項目概況；（2）開發項目用地得現場調 查及動遷安置；（3）市場分析與建設規模得確定；（4）規劃設計影響 與環境保護；（5）資源供給及資本運作方案

2、；（6）環境影響與環境保護； （7）項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用得研究；（8）開發 建設節點計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產 專家、建筑工程專家、財會師及律師。3、可行性研究得工作階段1）投資機會研究。該階段得主要任務就是對投資項目主要就是土地 進行初步摸底與意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即 在一定得地區與部門內，以自然資源與市場得調查預測為基礎， 尋找 最有利得投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統得估計而不就是依靠詳細 得分析。如果機會研究認為可行得，就可以進行下一階段得工

3、作。2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究得基礎上， 進一步對項目建設得可能性與潛在效益進行論證分析。3）詳細可行性研究，即通常所說得可行性研究。詳細可行性研究就是開發建設項目 投資決策得基礎，就是在分析項目在技術上、財務 上、經濟上得可行性后作出投資與否決策得關鍵步驟。4）項目得評估與決策。4、可行性研究步驟可行性研究按5個步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董 事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價與經濟 評價；（5）編制可行性研究報告。5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發階段。第二章：前期準備階段一、獲取土地使用權。開發商獲取

4、土地使用權得主要方式1）通過行政劃撥方式取得；2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；3）轉讓取得；4）出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）；5）聯合開發并報有關主管部門立項、審批后取得；6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證。拆遷得主要內容包括：（1）房屋拆建，如危舊房改造；（2）城市功能、 用地布局與空間結構得調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設 施等公共建筑得建設與改造；（3）環境治理，如擴展綠地、治理污染 工程等。因此，城市房屋拆遷就是伴隨著城市建設項目進行得，就是 城市建設得重要組成部分，尤其就是舊城改造中得一個

5、重要環節， 處 于建設項目得前期工作階段。3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：1）填寫城市房屋拆遷申請表一式五份；2）建設項目批準文件；3）建設用地規劃許可證；4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位與評估機構資料。6）拆遷安置計劃與方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、 用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權 清晰得安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）三、規劃設計1、申辦項目選址定點，取得建設項目選址意見書與建設用地規劃許可證。并取得建設項目選址意見書得附件：規劃設計（土 地使用）條件1）建設項目選址申請3）委托設計單

6、位設計，送審設計方案。2、持規劃方案與建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建 筑核位紅線圖與施工圖。建筑方案報建分兩階段。1）規劃方案審批階段，取得規劃建筑方案批準意見書。在2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖 5份與施工圖3份。3、申 辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。4、申辦建設工程規劃許可通知書，辦理完畢后憑此通知書到建 管部門辦理施工許可證。建設工程施工至正負零時，持通知書等 相關資料申辦建設工程規劃許可證。持建筑紅線圖到市城管局固 體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、 設計、監理、施工隊伍。五、申辦施工許可證第四章：項目銷售階段一、申辦銷售許可證商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取 得商品房預售許可證得，不得進行商品房預售。開發企業進行商 品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得商 品房預售許可證。二、商品房銷售及按揭辦理1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）2、銷售合同得簽訂。3、按揭辦理。第五章：交付使用階段一、申請竣工驗收，取得建筑工程竣工驗收備案證。屬成片開發小區得，還應申請綜合驗收。二、申辦建設工程規劃驗收建設工程竣工驗收后3個月內，建設單位應向原批準得城市規劃