1、1. 某開發商擬購入 200 畝土地， 規劃允許建筑面積40 萬 m2 ， 單位建筑面積的建造成本為1020元/m2,專業費用為建造成本的6%,區內設施配套預計為建造成本的15%,歲首為銷售收入的 5%，年利息率為12%，開發商的直接成本利潤率為30%，預計單位建筑面積樓價為3000元/m2。試用傳統方法求卡法上能承受的地價。（總開發時間4年，開發成本均勻投入，單利計息）解:根據題意應采用假設開發法之傳統計算。（1） 設開發商能承受的地價為 V（2） 開發完成后的總價值3000x40=120000 萬（元）（3）建造成本/專業費用及配套費用1050x4x（1+6%+15%）=50820（萬元）

2、（4） 投資利息Vx12%x4+50820x12%x2=0.48V+12196.80（5） 稅收120000x5%=6000 （萬元）（6） 開發商利潤（V+50820） x30%=0.3V+15246（7） V=（ 2 ） -（ 3） - （ 4） -（ 5 ） -（ 6 ）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V貝U V=20077.08 （萬元）注:本題中應注意以下幾點：購買待開發房地產之費用應計利息；建造成本等是在開發期間均勻投入的， 故視之為在開發期中間一次性投入； 成本利潤率是以土地取得成本與開發成本.銷售

3、費用之和為基礎的，本題中沒有銷售費用項，故只取前兩項之和。2. 某房地產為一塊氣通一平的待建筑空地。土地總面積為 1000m2 ，該地塊的最佳開發利用方式為寫字樓，容積率為 4.0 ， 覆蓋率為50%， 土地使用權年限為 50 年，從 2013 年 8月起計。該寫字樓建成后擬出租，經市場調查初步確定出租寫字樓的每月凈收益為 100元/m2 ,可出租面積為建筑面積的70%,正常出租率為 70%。預計取得土地后建造該寫字樓的建設期為兩年半，第一年均勻投入50%的建筑費與專業費，第二年均勻投入35%的建筑費與專業費，其余的建筑費與專業費在第三年的前半年均勻投入。根據建筑市場行情估計建筑費2000元/

4、m2 ,專業費為建筑費的6%;銷售費用和稅費分別按樓價的3%。6%計；購買土地相關稅費為地價的3%，年折現率為14%，利潤率為25%，年綜合報酬率為9%。預計該寫字樓竣工后半年后可出租。跟俊上述資料試用現金折現法評估該待建筑土地 2013 年 8 月出售時的市場價格 .解：根據題意，應采用現金流量折現法（ 1） 設待建土地的價值為V（ 2） 開發的總價值100*12*70%*70%*4000*1-1 /（1+9%）人47*1 /（1+14%）人3/9%=17332045.98（元）（ 3） 建筑費與專業費2000*4000* （1+6%） *50%/（1 + 14%A0.5）+35%/（1 +

5、 14%）A1.5+15%/（1 + 14%）A2.25=7356753.95（元）（ 4） 銷售費用和稅費 17332045.98*（3%+6%）=1559884.14（元）（ 5） 購地稅費 0.03V（ 6） 地價V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-1559884.14-0.03V則 V=8170298.92 （元）或 817.03 萬元（注：現金流量折現法中，不單獨考慮利潤，故所給利潤是干擾參數）3. 某在建工程開工于 2012 年 11 月 1 日， 擬作為商場和辦公綜合樓； 總用地面積3000m2 ，土地使用權年限50 年，從開工之日起計，規劃建

6、筑面積12400m2 ，其中商場建筑面積2400m2 ，辦公建筑面積10000m2 ；該工程正常施工期為 2 年開發成本為 2500/m2 ，管理費為開發成本的3%；至2013 年 5 月 1 日已完成 9 層主體結構，且已投入總開發成本的 35%， 剩余費用在剩余建設期內均勻投入； 貸款年利率為 8.5%。 預計工程建成后商場即可出租，辦公樓即可出售；辦公樓售價為每平方米建筑面積5000 元，銷售費用和銷售稅費為售價的8%；商場可出租面積為建筑面積的75%，可出租面積為正常出租率的85%,月租金為80元/m2,出租成本及水費為有效總收入的25%,開發經營期報酬率為12%；投資該類房地產的正常

7、投資利潤率為15%。試利用上述資料用傳統方法估計該在建工程 于 2013 年 5 月 1 日的價格。 （買房購買該在工程負擔購買價格3% 的稅費，折現率為 15%）解： （ 1 ）用傳統方法求算設該在建工程正常價格為 V求開發完成后的價格 V1V1=5000*10000+2400*80*12*85%*75%*(1-25%)*1 /12%*1-1/(1+12%)人48=5914.02(萬元)求開發成本及管理費用 C1C1=2500*12400*(1-35%)*(1+30%)=2075.45( 萬元 )求投資利息 C2C2=v* (1+3%) *(1+8.5%)-1+2075.45*(1+8.5%

8、)A7.5-1=0.134v+130.95求銷售費用和銷售稅費C3C3=5000*10000*8%=400( 萬元 )求開發利潤 C4C4=v+(1+3%)+2075.45*15%=0.1545v+311.32求購買該在建工程應支付的稅費C5C5=0.03v求在建工程于2013 年 5 月 1 日的價格 VV=v1-(c1+c2+c3+c4+c5)=5914.02-(2075.45+0.134v+130.95+400+0.1545v+311.32+0,03v) =2996.30-0.3185v貝U V=2272.51 (萬元)根據上述計算可知， 運用傳統方法， 該在建工程于 2013 年 5

9、月 1 日分別為 2272.51 萬元。4. 某在建工程開工于 2011年3月1日，用地總面積 2000m2,建筑容積率5.1 ,用途為公寓。土地使用年限為 50 年，從 2011 年 3 月 1 日起計。土地取得費用為樓面地價每平方米 1000 元， 該公寓正常建設期為 2 年， 建設費用為每平方米建筑面積2500 元， 至 2011年 9 月 1 日已完成主體封頂，已投入了建設費用的 45%。估計該公寓可按期建成，建成后即可出租?？沙鲎饷娣e的月租金為80元/m2 ,可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為80%，出租期間運營費用率為30%。又知當地購買在建工程應繳納的稅費為購買價格的5%

10、。 試利用上述資料采用現金流量折現法估算該在建工程于2011 年 9 月 1 日的正常購買總價和按建成后的建筑面積折算的單價。 假定資本化率為8%， 折現率為 14%。解： （ 1 ）設該在建工程的正常購買總價為 V（ 2 ）計算該在建工程續建完成后的總價值：總建筑面積=2000x5.1=10200（m2）續建完成后的總價值計算公式：V=A*1-1/（1+rFn*1 /（1+rd）At/r續建完成后的總價值：80*12*10200*65%*80%*（1-30%）*1-1 /（1+8%）人48*1 /（1 + 14%）人1.5/8%=3569.34（萬元）（ 3）續建總費用 2500*10200

11、*55%/（1+14%）A0.75=1271.23（ 萬元 ）（ 4）購買該在建工程的稅費總額=Vx5%=0.05V（ 5）該在建工程的正常購買總價V=3569.34-1271.23-0.05VV=2188.68 （萬元）（ 7） 該在建工程的正常購買單價=2188.68/1.0200=2146 （元/m2）一、單選題1、某宗土地取得成本為 1000 萬元，開發成本為 1500 萬元，管理費用為 75 萬元，銷 售費用為 35 萬元，投資利潤為12%，則開發利潤為（D ）萬A、 180.0 B、 300.0C、 309.0D、 313.2解釋： （ 1000+1500+75+35） *12%=

12、313.2 萬元2、一宗2000m2的工業用地，容積率為0.8,樓面地價為690元/m 2,現按規劃擬改為商業用地，容積率為 5.1 ，樓面地價為950/ m 2，理論上應補地價（單價）為（C ）元 /m 2A、 552 B、 3519C、 4293D、 4845解釋：5.1*950-0.8*690=4293 元用人23、 某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價格貶值屬于（ C ）A、物資折舊 日功能折舊 C、經濟折舊 D、會計折舊4、已知某臨街深度30.48 米（即 100 英尺） 、臨街寬度15 米的矩形土地，總價為 100萬元。相鄰有一臨街深度47.72 米（即 1

13、50 英尺） 、臨街寬度 15米的矩形土地，根據四三二一和九八七六法則，其總價為（ B ）萬元。A、 109 B、 117C、 124D、 130解釋：（ 40%+30%+20%+10%+9%+8%） *100=117 萬元5、某商業大樓建造期2 年，建成 8 年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40 年，建筑物的經濟壽命為 35 年，評估時該建筑物的折舊年限應取（ A ）年。A、 35 B、 45C、 48D、 506、某宗土地的規劃容積率為3,可興建6000 m2的住宅樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（ ）元 /m 2。A、 100 B、 300C、 600D、 90

14、0解釋：180 萬元 *3/6000=900 元 /mA27、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的土地，土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（A ）。A、建筑物的價值低于拆遷費用日該估價結果肯定有誤C甲土地的價格高于乙土地的價值D、不可能出現這種情況8、為評估某宗房地產2002 年 10 月 13 日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2,成交日期為2001年11月132日。經調查獲知 2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（B ）元/m

15、2。A、 3214 B、 3347 C、 3367 D、 3458解釋：3000* （1+1%） A11=33479、某地區房地產交易中賣房、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和 8%。某宗房地產交易， 買方付給賣方287 萬元， 應繳納的稅費均由賣方負擔， 則該房地產的正常成交價格為（ B ）萬元。A、 323 B、 275 C、 273D、 258解釋： 297/（1+8%）=27510、某宗房地產，凈收益每年50 萬元，建筑價格 200 萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產的總價值為（ C ）萬元。A、 417 B、 500 C、 460 D、 450解釋：

16、 （ 50-200*12% ） /10%+200=46011、某房地產正常情況下年收益140 萬元，年總費用 40 萬元，資本化率12%，出讓時的土地使用權年限50 年，現已使用了 5 年，則該宗房地產的現時總價為（ c ）萬元。A、 833.33 B、 830.45 C、 828.25 D、 827.64解釋： V=（ 140-40） *1-1/（1+12%）A45/12%=828.2512、某顯瘦臨街總深度30M的矩形宗地，前街路線價2000元/m2,后街路線價1000元/m 2，若按重疊價值估價法，其前街影響深度為（） m 。A、 10 B、 15C、 20D、 30解釋： 2000/（

17、1000+2000）*30=20二、多選題ACD ） 。B、文字表達水平D、參數確定的合理性1、估價報告書的內在質量包括（A、估價結論的準確性C估價方法選擇的正確性2、房地產交易中的特殊交易情形包括（BCD ） 。A、交易雙方曾經有過業務聯系B、購買相鄰房地產C交易稅費由買方承擔D、賣方不了解市場行情3、求取建筑物重新建造的成本方法有（ACD ） 。A字數調整法B、實際觀察法C工料測量法D、分部分項法4、建筑物的物質折舊包括（ABD ） 。A、有形損耗B、正常使用的磨損C功能折舊D、意外的破壞損毀5、A、C、AD可比實例肯定是交易實例 可比實例不一定是交易實例）。B、交易實例肯定是可比實例D、

18、交易實例不一定是可比實例一、判斷題1 .假設開發法可用于拆遷補償估計。（ 錯）2 .同一建筑物在不同時期的重置成本是相同的。（ 錯）3 .房地產價格的表懂趨勢與其當前價位的高低可以無關。（ 對）4 .若股價時點為現在，估價對象的狀況卻可以是現在、過去或者未來。（ 對）5城市中現在有一塊空地，目前沒有任何收益，因而不能用收益估價法。（ 錯）6 .房地產價格實質是房地產權益的價格，故其收益在估價中要比物質實體更重要。（ 錯）7 .長期趨勢法既可以用于預測房地產的未來價格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數。（ 對）8 .不論估價母的如何，委托方所委托的估價對象的范圍，必須是估價人員應當【評估的

19、估價對象的范圍。（ 錯）9 .人口高密度地區，必定導致對房地產的求大于供，供給相對匱乏，因而該地區的房地產價格必然超高。（ 錯）10 某宗房地產，收益年期無限，預計每年的總收益穩定為16 萬元，總費用未來第一年為 8 萬元，此后每年遞增2%。該類房地產的資本化率為10%，則該宗房地產的收益價格為60 萬元。（ 不出 ）二、單項選擇題1 、某宗房地產，凈收益每年50 萬元，建筑價格 200 萬元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產的總價值為（ C ）萬元。A、 417B、 500C、 460D、 4502 、某地區房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為7%和 8%。某宗房

20、地產交易，買方付給賣方 297 萬元， 應繳納稅費均由賣方承擔， 則該宗房地產的正常成交價格為 （ B ） 萬元。A、 323 B、 275C、 273D、 2583 、某宗房地產，建筑層數5 層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率為50%，樓面地價為100 元/平方米，則其土地單價為（ C ）元 /平方米。A、 500B、 200C、 250D、 100a ）凈收益作4、用收益法評估某宗房地產的價格時，除油租約限制的以外，應選取（為估價依據。A、類似房地產的客觀B、類似房地產的實際C、類似房地產的最高D、類似房地產的最低5、甲土地的樓面地價為 2000 元/平方米，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/ 平方米，建筑容積率為7 ， 若兩宗地的土地面積等其他條件相同， 其總價相比有（ c ） 。A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、難以判斷6 、建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數，它們之間關系為（ D ） 。A、有效經過年數等于實際經過年數B、有效經過年數短于實際經過年數C、有效經過年數長于實際經過年數D、有效經過年數可能長于或短于實際經過年數7、有一