1、關于大廠項目400畝工業地產開發工作設想一、工作任務背景2011年7月1日公司領導會議中明確提出：在現行的政策環境下， 土地緊，公司必須從現在的“工業招商”的經營模式進行轉型，轉型方 向可以是房地產開發、總部基地開發、研發基地等模式。經過近兩月的初步市場調查及客戶需求調查，2011年9月20日公司領導會議中明確提出：1）公司轉型的方向是加大投入，實現資產的增值；2）公司的經營模式可以是總部基地開發、前店后廠模式基地開發、 蓋廠房租售模式開發、商業旅游項目開發模式；3）同時為了盡可能降低風險，結合自身的項目開發經驗、人才資 源等實際情況，初步確定首先啟動總部用地中的 400畝地塊的開發，如下圖西

2、南角地塊:二、四百畝土地的產品定位工作容經過2011年9月20日公司領導會議的討論，初步認為 400畝地不 宜米用商業旅游項目模式、蓋廠房租售模式的開發模式，米用總部基地 開發模式較為可行。產品定位階段的工作容：（1）了解總部基地產品在市場中都是些怎樣的客戶人群？這些客戶群需要什么樣的總部基地產品？也就是說我們要做 “以客戶需求為導向的 產品”。此部分工作由招商部及市場部的同事完成。“客戶需求調查表” 詳見附件。（2）考察區域或全國重點區域的總部基地產品，考察容包括：A、考察項目的宏觀政策、微觀政策、稅收優惠政策等，收集各項 目的基礎資料（招商部、財務部完成），B、 考察項目的市場情況，主要業

3、態及發展情況（營銷部完成）， C考察項目的地理位置，交通情況，項目規劃設計情況，項目開 工及建設情況，項目的工程投資情況，項目周邊的商業，銀行，醫 院等配套情況（工程、設計、成本部完成）；D考察項目定位的客戶情況及客戶對總部項目的需求情況（招商 部、營銷部共同完成）。E、考察項目的潛在的競爭項目及競爭、 優惠方法等（招商部完成）F、考察項目的租售價格，租售進度、租售情況是好還是壞，租銷 賣點、優惠方式、政策優惠等（營銷部完成），G考察項目總部基地的開發商與戰略投資伙伴的合作模式等情況 （招商部完成），上述考察的目的是：通過對考察項目的分析，結合自身的特點，初 步確定我們未來的總部基地產品會有什

4、么樣的市場，需要投入多少資金？與戰略合作伙伴共同開發時采用什么合作方式？會有多少租售收入？等等此階段的考察工作組織由行政部負責組織，考察時間為一個月左右，計劃完成時間為2011年10月份，考察的總部基地地點由招商部提出，考察團隊由公司各專業部門負責人、專業人員、及有總部方案設計 經驗的工作人員組成，“考察報告”及編制要求詳見附件（3）匯總分析各專業部們的考察報告，結合自身的特點，開產品定位討論會，會議要討論的容包括：A、我們的總部基地產品定位什么客戶群；B、我們的總部基地產品分析：包括品牌分析，地段分析，市場分 析，產品優勢分析，與競爭產品的優劣勢分析，與競爭產品客戶的優劣勢分析，與競爭產品配

5、套的優劣勢分析。產品中滿足不同 客戶需求的產品組合分析。產品的總部基地價值、商業價值，投 資價值等分析等。C編制初步的產品定位分析報告。（4）總部基地產品的方案概念設計（計劃完成時間為2011年11月份）： 依據初步產品定位分析報告，編制設計任務書（工程設計部完成），委托對400畝總部基地項目進行方案概念設計， 方案概念設計不少于兩 套，設計的主要容包括：A、總體概念設計（辦公寫字樓、商業及配套設施之間的布置協調 性），B、總部基地的建筑設計，外立面設計，園林景觀設計，保安監控 系統，道路交通，煙感噴淋系統；電信、有線、寬帶等系統、中央空調系統等;（5）項目的多方案經濟比選（計劃完成時間為 2

6、011年12月份）：項目的多方案經濟比選主要是指分析不同方案的投資、總收入、毛 利率、資金回收速度。不同的合作模式，不同的投資方式，不同的總部 基地產品等都會對我們的投資及收益產生重大影響，項目的多方案經濟比選的總體原則是選擇投資少，總收入高，毛利率高，資金回收快的方 案。（6）董事會決策編制產品定位報告，向董事會匯報，報告主要容包括：產品的客戶分析、產品分析、概念設計、投資分析、利潤分析、現 金流分析、租售賣點分析、品牌定位、價格定位、租售策略等。總部基地項目客戶情況調查書先生/女士 ：您好!我是北京首鋼集團總部基地的招商經理，首鋼集團總部基地位于 北京東70公里，占地約2000畝。我們公司

7、正在進行一項有關總部基地開 發的市場研究。作為總部基地的重要需求客戶，您的看法和需求對我們的總 部基地開發工作很有意義。感謝您對我們基地建設的支持與寶貴建議。調查過程記錄調查員姓名：調查日期：2011年 月日調查地點：下列內容由調查員在調查結束時填寫：調查時間：從 時_分開始，至 時_分結束，共用時 分鐘客戶姓名：單位名稱：聯絡電話：單位住址：首鋼集團總部基地2011年10月客戶基本情況客戶：客戶年齡：客戶學歷：客戶職位：單位名稱：單位住址：單位：成立時間：員工人數：辦公用房面積：辦公用房月租金：辦公用房年租金：公司所屬類別（1）自動化控制/機械制造；（2）貿易/銷售；（3）咨詢/廣告/規 劃

8、設計；（4）金融/保險/投資；（5）高科技產業；（6）物流/船務;（7）電子產品；（8）石油化工/能源；（9）媒體；（10）房地產/物 管/寫字樓租賃（11）醫療/藥品；（12）政府、行業協會及其他社 會組織；（13）外資機構/代表處；（14）個體商戶；（15）投資客；（16）餐飲；（17）零售/服務；（18）藝術/文化；（19）娛樂；（20） 其他1、公司未來2年購置或租賃總部基地的可能性有多大肯定不會購買或租賃；可能購買或租賃，可能性很小；可能購買或租 賃，可能性很大；肯定會購買或租賃；2、公司是打算購買單價在5500元以上的總部辦公用房嗎？3、如果您們公司購買總部辦公用房，您是不是主要決

9、策者或重要參與 人？4、您們公司需求的辦公用房面積為多少？100 平米以下，100299 平米，300599平米，600899平米，9001199 平米，12001499平米，1500平米以上5、 您們公司期望的辦公用房月租金大概是多少，年租金大概為多少？6、您們公司期望的所獲得什么樣的優惠政策、稅費減免政策：7、您們公司所關注的總部基地交通，地理位置有什么需求。&公司期望總部的配套要求（吊頂、照明、墻面刷白、水泥地，每戶 均配備水、電、煤、單獨的衛生間、配備潔具、電梯、中央空調），周 邊配套要求（餐館、銀行、超市、娛樂等）9、公司需要的物業業態（工業廠房、辦公樓、甲級辦公樓、個性化辦 公樓）