1、物業(yè)管理講座 .引言 1 南京江寧托樂嘉小區(qū)業(yè)主戰(zhàn)物業(yè) 11月5日江寧最大小區(qū)（80多萬平方） 江蘇愛濤物業(yè)與萬科物業(yè)交接 2 物業(yè)管理與我們息息相關(guān)，衣食住行 3 物業(yè)費(fèi)漲價(jià)？物業(yè)拆除小區(qū)私搭亂建？車位管理？.目錄 一、關(guān)于物業(yè)管理 二、物業(yè)管理公司選聘 三、物業(yè)管理主體 四、物業(yè)管理收費(fèi) 五、物業(yè)管理服務(wù) 六、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù).一、關(guān)于物業(yè)管理 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 （物業(yè)管理?xiàng)l例第二條） 1 合同約定2 管理范圍3 管理內(nèi)容.

2、4 出租物業(yè)用房及電梯或房屋外立面廣告收入怎么處理？ 物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”電梯間、小區(qū)樓房外墻等部位都屬于建筑物共有部分，歸小區(qū)業(yè)主共有。 但一般的物業(yè)公司操作都說是：“補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足”。.二、物業(yè)管理公司選聘 1 建設(shè)單位選聘 第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)

3、的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。. 第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。. 2、業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)企業(yè) 條例第十二條：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)

4、維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。”.三、物業(yè)管理主體 （一）業(yè)主和物業(yè)使用人 （二）業(yè)主委員會(huì) （三）物業(yè)管理企業(yè) （四）物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè).（一）業(yè)主和物業(yè)使用人 1 定義 業(yè)主，物業(yè)的所有權(quán)人。 物業(yè)使用人，對(duì)物業(yè)具有占有和使用權(quán)但不具有所有權(quán)的人 2 分類 單獨(dú)產(chǎn)權(quán)業(yè)主和共同產(chǎn)權(quán)業(yè)主 自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主. 3.業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利： （1）業(yè)主對(duì)物業(yè)及物業(yè)公共部分的所有權(quán)。 （2）對(duì)整體物業(yè)的管理權(quán).業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)

5、管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。. 義務(wù) (一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度; (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)

6、授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定; (四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金; (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用; (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。.物業(yè)服務(wù)合同通常約定：(一)未經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意并依法辦理相關(guān)手續(xù)，擅自改變房屋用途，損壞或者擅自變動(dòng)建筑主體、承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌。(二)私自或不按統(tǒng)一要求封閉陽臺(tái)或改造陽臺(tái)。(三)在天臺(tái)、窗外及其他公共部位架設(shè)天線及安裝衛(wèi)星天線接收器。(四)在天臺(tái)、屋面安裝太陽能熱水器及搭建陽光房。(五)在樓宇外墻或陽臺(tái)上安裝或懸掛廣告牌。(六)違章搭建，私設(shè)攤點(diǎn)。(七)違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、排放有毒有害物質(zhì)或超標(biāo)噪音。(八)隨意安裝防盜網(wǎng)。.(九)私自占

7、用公共區(qū)域，隨意堆放物品，丟棄垃圾和高空拋物。(十)在小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域亂貼、亂掛、設(shè)置各類標(biāo)識(shí)牌等。(十一)在小區(qū)內(nèi)無證飼養(yǎng)寵物，有證者亦應(yīng)對(duì)其行為負(fù)責(zé)，應(yīng)自覺遵守政府部門限養(yǎng)寵物的規(guī)定，禁止其在樓梯間、走廊等公共場(chǎng)所便溺。(十二)更換防盜門，或在窗戶上張貼廣告等。(十三)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)。(十四)隨意亂停放機(jī)動(dòng)車輛、亂鳴喇叭或占用他人專有車位。(十五)隨意停放非機(jī)動(dòng)車或推車上樓。(十六)隨意在公共區(qū)域晾曬衣服和被褥。(十七)隨意踐踏綠地、損壞綠色植物等。(十八)空調(diào)不按照空調(diào)預(yù)留位置安裝，或者外掛。(十九)隨意改動(dòng)室內(nèi)供暖設(shè)施。(二十)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他

8、行為。 .（二）業(yè)主委員會(huì) 1.定義 物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)代表本區(qū)域的全體業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施自治性管理的組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 依法登記備案的具有法人資格的社團(tuán)性組織。 條例第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。. 2、業(yè)委會(huì)的職權(quán) 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)： (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況; (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同; (三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; (四)監(jiān)督管

9、理規(guī)約的實(shí)施; (五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 . 3 業(yè)主大會(huì)職權(quán) 條例第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)制定和修改管理規(guī)約; (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員; (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè); (五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金; (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施; (七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 1 2 3 4 7項(xiàng)為雙半數(shù)（專有面積占總面積和業(yè)主占總?cè)藬?shù)）5 6項(xiàng)要求2/3.（三）物業(yè)管理企業(yè) 1 定義 依法成立，具有法人資格，根據(jù)物業(yè)管理委托合同約定對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化管理并收取報(bào)酬的企業(yè)。. 2 物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利 （1）

10、制定健全的物業(yè)管理制度 （2）對(duì)物業(yè)實(shí)施管理 （3）收取物業(yè)費(fèi) （4）維護(hù)物業(yè)公共安全和秩序，制止違反物業(yè)管理的行為 （5）協(xié)助政府部門對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)治安、交通、消防等事項(xiàng)進(jìn)行管理 （6）選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù) （7）其他事項(xiàng). 3 物業(yè)管理企業(yè)義務(wù) （1）提供物業(yè)管理服務(wù) （2）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主及業(yè)委會(huì)的監(jiān)督 （3）接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo) （4）定期公布代管基金收支和帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì) （5）重大管理事項(xiàng)和年度工作計(jì)劃應(yīng)與委托人協(xié)商 （6）法定的和合同約定的其他義務(wù).（四）物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1 在業(yè)委會(huì)成立前選聘物業(yè)管理企業(yè) 2 向業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)提供辦公用

11、房 3 向業(yè)委會(huì)移交物業(yè)項(xiàng)目檔案資料.四、物業(yè)管理收費(fèi) （一）物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目 （二）物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （三）物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增 （四）物業(yè)費(fèi)收取的幾個(gè)誤區(qū). （一）物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目 鄭州鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第四條第四條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主所收取的費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容： （一）綜合管理服務(wù)； （二）物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理； （三）物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理； （四）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)； （五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)。 .（二）物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)河南省物業(yè)管理?xiàng)l例第三十七條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)

12、價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人協(xié)商約定。也可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體的收費(fèi)項(xiàng)目和數(shù)額由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。不同物業(yè)的具體定價(jià)形式，按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣（市）、上街區(qū)價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì)公布一次。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主

13、委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。. （二）物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)）鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法2014年年9月月1日日實(shí)施實(shí)施 第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理模式。 住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 第十九條住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。. （三）物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增鄭州物業(yè)收費(fèi)管理辦法鄭州物業(yè)收費(fèi)管理辦法 第十二條第十二條本辦法實(shí)施前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

14、的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原合同約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可按照本辦法的規(guī)定，在新制定的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)征得小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。. （三）物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增（續(xù)） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)增收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)增收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的程序 1.公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支帳目,讓業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)及盈虧情況，向小區(qū)業(yè)主說明調(diào)增物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由、調(diào)增費(fèi)用的金額及調(diào)增起始日期并形成調(diào)增費(fèi)用的問卷調(diào)查表。 2.利用問卷調(diào)查表向業(yè)主進(jìn)行調(diào)增費(fèi)用的問卷調(diào)查爭(zhēng)取支持調(diào)增費(fèi)用的業(yè)主超過兩個(gè)二分之一。 3.如果支持調(diào)增費(fèi)用的業(yè)主超過了兩個(gè)二分之一,企業(yè)

15、應(yīng)在小區(qū)中公告調(diào)查結(jié)果并報(bào)政府相關(guān)部門備案。公告期結(jié)束后,則可按新的標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主進(jìn)行調(diào)增收費(fèi)。. （三）物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增（續(xù)） 企業(yè)調(diào)增費(fèi)用和收費(fèi)是否違規(guī)的判斷企業(yè)調(diào)增費(fèi)用和收費(fèi)是否違規(guī)的判斷 1.企業(yè)調(diào)增費(fèi)用的理由、幅度和期限是否合理； 2.企業(yè)調(diào)增費(fèi)用的程序是否規(guī)范； 3.同意企業(yè)調(diào)增物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主是否超過了小區(qū)全體業(yè)主的兩個(gè)二分之一。 4.企業(yè)合法收費(fèi)的要件是否具備。.（三）物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增（續(xù)）企業(yè)企業(yè)自行違規(guī)調(diào)增收費(fèi)的處理自行違規(guī)調(diào)增收費(fèi)的處理1.業(yè)主可向政府價(jià)格主管部門投訴，請(qǐng)政府對(duì)企業(yè)自行違規(guī)調(diào)增費(fèi)用的行為進(jìn)行干預(yù)；2.業(yè)主如認(rèn)為企業(yè)調(diào)增費(fèi)用的比例過高，可請(qǐng)第三方對(duì)調(diào)價(jià)幅度的合理

16、性進(jìn)行評(píng)估；3.單個(gè)業(yè)主按高院關(guān)于關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋第五條規(guī)定，拒交費(fèi)用，如果企業(yè)已收取的，有權(quán)要求其退還；4.單個(gè)業(yè)主可向法院進(jìn)行拒費(fèi)訴訟；5.召開小區(qū)業(yè)主大會(huì)，對(duì)企業(yè)是否調(diào)可以增費(fèi)用或調(diào)增多少，由小區(qū)兩個(gè)二分之一以上業(yè)主表決決定；6.當(dāng)調(diào)增費(fèi)用的糾紛無法解決時(shí)，業(yè)主可召開業(yè)主大會(huì)解聘選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。. （三）物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增（續(xù)） 高院關(guān)于關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋高院關(guān)于關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋 第五條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求

17、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。”. （四）物業(yè)費(fèi)收取的幾個(gè)誤區(qū) 1 業(yè)主以車輛停到車位被劃、被盜等理由拒交物業(yè)費(fèi)情況 如物業(yè)公司不存在過錯(cuò)，不承擔(dān)賠償責(zé)任，如沒有脫崗，按規(guī)定進(jìn)行巡視. （四）物業(yè)費(fèi)收取的幾個(gè)誤區(qū)（續(xù)） 2 業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費(fèi) 建議：建議：物業(yè)公司對(duì)房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題或安全隱患，要及時(shí)向地產(chǎn)公司反饋、做好房屋質(zhì)量問題記錄和維修情況記錄。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和合同約定，商品房的開發(fā)商應(yīng)履行房屋在保修期間的保修義務(wù)，其保修期應(yīng)從房屋交付之日起計(jì)算。 物業(yè)公司聯(lián)系施工單位進(jìn)行維修后，要做好維修記錄并要求業(yè)主簽字確認(rèn)。對(duì)施工單位維修拖延或維修不合

18、格的，要督促施工單位維修到位，并做好業(yè)主的溝通安撫工作，最終維修合格后，應(yīng)要求業(yè)主簽字確認(rèn)，對(duì)于業(yè)主不會(huì)簽字或不愿簽字的，應(yīng)由兩名工作人員拍照并作出記錄，將相關(guān)記錄存檔。.商品房銷售管理辦法第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。”城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十一條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買入提供住

19、宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。”.3 業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由主要有：業(yè)主未入住、業(yè)主沒拿到房產(chǎn)證、家里財(cái)物被盜、房屋質(zhì)量問題遲遲得不到解決、物業(yè)服務(wù)差等等 。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或

20、者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”。這里面明確的說明：業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。在司法實(shí)踐當(dāng)中對(duì)有正當(dāng)理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)的，許多法院認(rèn)定為業(yè)主依法行使抗辯權(quán)給予支持，在這種情況下法院一般判決由于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主減免相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。 .五、物業(yè)管理服務(wù) （一一）、房屋共用部位的維護(hù)和房屋共用部位的維護(hù)和管理管理 （二二）、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理管理 （三三）、環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生（四四）、公共秩序公共秩序 （五五）、交通秩序與車輛停放交通秩序與車輛停放 （六六）、房屋裝飾裝修管理房屋裝飾裝修管理 按鄭州市房

21、屋裝飾裝修管理規(guī)定執(zhí)行。 （七七）、社區(qū)文化服務(wù)社區(qū)文化服務(wù). （一）物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)相關(guān)案例 1 業(yè)主遭遇入室盜竊，物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé) 法律沒有規(guī)定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)負(fù)有保護(hù)義務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)本質(zhì)上是一種專業(yè)服務(wù)，不具有社會(huì)管理職能。物業(yè)管理服務(wù)的秩序維護(hù)不等于廣義的社會(huì)治安，僅為一般秩序維護(hù)。發(fā)生治安和刑事案件，物業(yè)公司僅具有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告義務(wù)。 如果物業(yè)公司與業(yè)主特別約定負(fù)有安全保衛(wèi)的特約服務(wù)的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。. 2、業(yè)主私搭亂建，物業(yè)公司采取什么措施 條例第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及

22、時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。 因此對(duì)于私搭亂建，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止及報(bào)告，無權(quán)強(qiáng)行拆除。. 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第4條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴的權(quán)利，是基于兩個(gè)考慮，一是“全體業(yè)主將維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，二是“其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親

23、為”。 .3 高空墜物，物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé)？侵權(quán)責(zé)任法侵權(quán)責(zé)任法第八十五條第八十五條 建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。第八十七條第八十七條 從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。區(qū)分建筑物本體物件脫落還是從建筑物中朝外扔物品防范：（1）做好共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（2）投保公眾責(zé)任險(xiǎn)方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) . 4 業(yè)主車輛被

24、劃，物業(yè)公司承擔(dān)什么責(zé)任 服務(wù)不到位的違約責(zé)任還是保管責(zé)任，保管應(yīng)當(dāng)交車鑰匙。 防范： （1）在物業(yè)服務(wù)合同中明確車輛被劃被盜時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助業(yè)主報(bào)案，提供相關(guān)證據(jù)，但不負(fù)責(zé)賠償。 （2）與業(yè)主簽訂服務(wù)合同不要簽訂保管合同。.5 業(yè)主不當(dāng)裝修造成鄰居損害的責(zé)任住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)負(fù)責(zé)的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。” 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第四十二條規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾

25、裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)的2倍至3倍的罰款。”物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條第二款也規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”. 物業(yè)管理企業(yè)不可能采取任何強(qiáng)制措施，它所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)了問題，及時(shí)向業(yè)主及施工單位提出意見，或者向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出建議也沒有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 . 6 住改

26、商問題，目前業(yè)主反映最多的“住改商”主要有：裝修公司進(jìn)小區(qū)、小區(qū)設(shè)午托等。 依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。就如何確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍問題，建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主。 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：要改變房屋用途，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)業(yè)主投票決定。如擅自變更，業(yè)委會(huì)可起訴要求其恢復(fù)原狀。.“住改商”中的利害關(guān)系業(yè)主同意究竟是指大多數(shù)業(yè)主同意即可，還是需要全部有利害關(guān)系的業(yè)主

27、同意？物權(quán)法施行后，在實(shí)踐中有做法是按照多數(shù)來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。但建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋也特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持，故必須達(dá)到所有的利害關(guān)系業(yè)主均同意的情況下，業(yè)主才能進(jìn)行“住改商”。該解釋中所有的利害關(guān)系業(yè)主不僅指一棟樓的業(yè)主，還包括實(shí)施的某種民事行為，可能影響或侵害到他人的權(quán)益的業(yè)主。一旦發(fā)生鄰居擅自“住改商”的情況，業(yè)主可及時(shí)向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司反映，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主聯(lián)合物業(yè)公司開展清理，仍無法解決的，便可以拿起法律武器，向法院提起相鄰權(quán)訴訟。.六、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù) （一一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)物

28、業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)物業(yè)管理管理 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)： 1、現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施設(shè)備先進(jìn)齊全； 2、客流量大； 3、物業(yè)管理與經(jīng)營管理合二為一 傳統(tǒng)物業(yè)：一般為保安、保潔、綠化、維修、綜合管理，商業(yè)物業(yè)管理根據(jù)其管理模式涉及招商、出租、經(jīng)營等方面。.（二二）、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理模式商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理模式1、自建自管開發(fā)建設(shè)單位是唯一的業(yè)主，多為酒店物業(yè)，尤其是小型、低檔次的酒店物業(yè)；2、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提供日常管理與服務(wù)；3、委托經(jīng)營開發(fā)建設(shè)單位把建成的商業(yè)物業(yè)委托給物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)出租經(jīng)營和日常管理服務(wù)工作。該種模式下，物業(yè)管理企業(yè)絕大部

29、分是開發(fā)建設(shè)單位屬下的子公司。一般要求受委托的物業(yè)管理企業(yè)有一定的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營型的。.（三）商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)收費(fèi)1、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)目前物業(yè)收費(fèi)中的政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要適用于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)收費(fèi)實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方合同約定，不涉及政府限價(jià)的問題，也無其他禁止性規(guī)定。在前期物業(yè)服務(wù)階段，經(jīng)開發(fā)商選聘，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商、業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。如后期業(yè)主以物業(yè)收費(fèi)過高、超出市場(chǎng)合理價(jià)格的部分無效為由主張降低物業(yè)收費(fèi)，在協(xié)議明確約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且無違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定情形的，一般人民法院不予支持。另，如物業(yè)管理企業(yè)本身兼具商業(yè)管理角色，也可另行收取商業(yè)管理費(fèi)

30、，同樣實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，自主定價(jià)，但無論是商業(yè)管理費(fèi)還是物業(yè)管理費(fèi)，均應(yīng)符合市場(chǎng)行情。.（四）商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)交納（1）與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議商業(yè)地產(chǎn)中，因業(yè)主往往以投資為目的，所購房產(chǎn)往往處于出租狀態(tài)，并不自用。存在問題：催費(fèi)難，需郵寄；享受物業(yè)服務(wù)與交納物業(yè)費(fèi)用的并非同一主體，溝通難；收費(fèi)率低；建議：與業(yè)主提前溝通好，如有承租人需到物業(yè)辦理相關(guān)登記備案手續(xù)，最好在租賃協(xié)議中或通過其他方式約定物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用由承租人交納。.（四）商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)交納（續(xù)）（2）與承租人簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議實(shí)踐中，為提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率，有部分物業(yè)企業(yè)與承租人簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，由承租人來交納物業(yè)費(fèi)。存在問題：租賃期限屆滿后，物業(yè)費(fèi)由誰交納？分析：業(yè)主作為房屋所有權(quán)人，即使未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂大前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)質(zhì)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)履行交納