1、物業管理效勞知識普及宣傳業主須知局部根據國家政府?物業管理條例?物業管理收費管理方法?等有關法 律法規規定，本普法宣傳資料，以此為根底進行物業解釋。希望廣闊業主， 在保證自己利益的同時，也要顧全小區全體業主的利益。配合物業管理服 務企業的各項工作。建設好“我的家園為建設和諧小區、和諧社會奉獻 自己的一份力量！問 1 、什么是物業管理？ 答：物業管理指業主選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業效勞合同約定，對 房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公 共秩序的活動。主要從三個角度理解：一、由房開企業前期選定的物業管理企業，實施的前 期物業管理效勞；

2、二、業主選聘有合格資質等級證書的物業管理企業來實施物業管理；三、 物業管理活動中兩個重要的主體是業主和物業管理企業，雙方簽訂物業效勞合同，明確雙方 的權利義務；四、物業管理的內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、 管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序。問 2 、為什么要實施物業管理？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業管理： 1房屋產權多元化。隨著我國經濟體制由方案經濟向市場經濟轉變， 90 年代初以來我市住 房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產權多元化，個人擁有房屋產權的比例越來越高， 原來的公房管理體制不能適應市場化和產權轉移的形勢。 2人們生活水平的提高，需求增

3、強。房屋作為價值高的資產，是大多數家庭最主要財產以 及財富積累的主要形式，人們對房屋財產的使用、維護、保值提出了較強的效勞要求，一方 面要求住得好，房屋狀況保持的好，環境整潔優美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需 要高水平的專業物業管理效勞。 3物業工程建設規模大，房屋及設施設備的維護管理要求專業性程度高。一個物業工程里 往往有成百上千業主，眾多業主由于房產毗鄰，在使用管理物業、在物業的保值增值等方面， 全體業主形成公共性物業管理效勞需求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業管 理效勞要求轉業文化程度高。這種公共性的物業管理效勞不可能由單個業主或少數業主來完 成，需要通過全體業主委托專

4、業化的物業管理企業來提供這種效勞。問 3 、什么是業主？業主在物業管理活動中主要有什么權利和義務？ 答：房屋所有權人為業主。在成立業主大會及組建業主委員會過程中，除房屋權屬證書上記 載的權利人可以認定為“業主外，購置預售商品房含經濟適用房，尚未取得房屋權屬 證書的，房屋買賣合同記載的“購房人可以視為“業主。業主是物業管理活動中的重要主體，物業管理離不開業主的參與。業主的物業管理權利和義 務是建立在對房屋擁有的財產權根底上，業主既擁有物業管理區域內的一份房產，也是物業 管理區域的成員。業主在物業管理中享有權利，同時也要履行相應的義務。業主在物業管理活動中享有的權力主要有：接受物業效勞；提議召開業

5、主大會，就物業管理 的有關事項提出建議；參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會委員，并享有被選 舉權等。同時負有遵守業主公約和業主大會議事規那么，執行業主大會決定和業主大會授權業 主委員會作出的決定，交納物業效勞費用等義務。問 7 、業主臨時公約具有什么作用？ 答：業主臨時公約要求物業管理區域內全體業主共同遵守，能起到標準業主在物業管理活動 中行為，維護全體業主整體權益的作用。例如 , 業主臨時公約規定不允許在小區內堆放易燃、 易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶的平安；又如業主臨時公約規定對欠繳費用的 業主，業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對

6、 欠費業主的約束。問 8 、業主臨時公約包括哪些主要內容？ 答：業主臨時公約由開發企業在售房前制訂，主要對有關物業的使用、維護、管理，業主的 共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應承當的責任等事項依法作出約定。開發企業制 訂的業主臨時公約不能侵犯購房人的合法權益。問 9 、違反業主臨時公約怎么處理？ 答：業主違反業主臨時公約的，應該承當相應的違約責任，比方個別業主不按照公約的規定 使用公用部位公用設施設備，造成損壞，是對其他業主的利益侵害，應該賠償損失。 對業主違反業主臨時公約的行為，相關業主、業主委員會，物業管理企業、可以催促其改正； 協商調解不成的，可以提起訴訟；違反相關政策法規的，報告

7、有關部門。問 49、物業效勞一般包含哪些內容？答：物業效勞的內容按照物業效勞合同的約定實行。物業效勞指的是對房屋及配套的設施設 備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序活動；一般包括綜 合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔效勞、綠化管理、裝飾裝修 管理效勞、停車管理效勞等。問 50、什么是公共性物業管理效勞、特約性物業管理效勞？答：公共性物業管理效勞指物業管理企業在物業管理區域內提供的共用部位共用設施設備維 修、養護、環境保潔和公共秩序等多種內容的綜合效勞。一般提到的物業管理效勞主要為公 共性物業管理效勞。特約性效勞指受個別業主的單獨委托提供的效勞。

8、比方戶內自用部位和設備的維修、室內保 潔、代訂機票、報紙等。問 52、?住宅物業效勞標準?規定普通商品住宅保潔效勞應到達什么標準？ 答：住宅物業效勞標準?規定普通商品住宅保潔效勞范圍為：小區規劃紅線內，業主戶門以 外；效勞內容為： 1有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍； 2設定垃圾集納地點，并每日將效勞范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾專用樓、 站、箱、桶及垃圾進行管理；按都勻市市政管理文件向住戶收取每月每戶 7 元，商業議價。 3每日對保潔效勞范圍內的區域進行一次清掃，做到效勞范圍內無廢棄雜物； 4對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進

9、行一周一次 清掃； 5按政府有關規定向效勞范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； 6在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。 7發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、 清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。問 53、物業管理企業在公共秩序維護效勞方面承當何種職責？是否應對業主人身和財產負 責？ 答：物業管理企業在公共秩序維護的主要職責是公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包 括： 1相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身平安儲有明顯標志和防范措 施； 2維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時

10、停車位置進行管 理，保持車輛行駛通暢； 3看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、 樹木、果實等； 4夜間對效勞范圍內重點部位、 道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏， 巡邏不少于 2 人， 做到有方案、有記錄； 5有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時 報警和配合公安部門進行處理。物業管理企業原那么上不對業主人身和戶內財產負有看護責任，但物業管理企業違反物業效勞 合同約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業管理企業應依法承當賠償責任。問 58、普通住宅如何交納物業效勞費？ 答：目前，按照物價部門和房地部門以及裝修管理效

11、勞費 2.保潔費 3.保安費 4.各項費用統收 效勞費5. 車輛存車費自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車 6. 機動車存車費二. 產權人交費工程1. 綠化費 2. 化糞池清掏費 3. 管理費 4. 小修費 5. 中修費 6. 大修費 7. 小區共用設施維修費8. 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費問 60、高檔住宅、非住宅類物業的物業效勞收費如何確定？答：高檔住宅、非住宅類物業的物業效勞費采取市場調節價的定價形式。在業主大會、業主 委員會成立前，按房屋買賣合同或物業管理公約、房屋使用維護管理公約約定的價格收取費用；業主大會、業主委員會成立后，由業主大會與物業管理企業協商定價。問 61、交了

12、住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？ 答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設施設備大中修費用。問：私自改變房屋用途的業主，如何繳納物業管理效勞費？答：按照國家?物業管理條例?室內裝飾裝修管理方法?房地產管理法?消防法?等 相關法律法規規定；沒有取得相關手續的，屬于違法違章建筑。在沒有取得相關法律手續的， 應依法撤除恢復原用途。在高級住宅樓房內，應當按照已改變其用途的性質繳交物業管理服 務費用。問 62、自用部位、自用設施的維修養護費用怎么交？ 答：自用部位、自用設施的維修養護費用可以按年季度、月交給物業管理企業，也可以 發生時再交納。問 63、出租房屋時，物業效勞費用由誰來交

13、納？ 答：出租房屋時，物業效勞費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用 人交納物業效勞費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。問 67、物業管理企業收取停車管理費的，在停車管理中應承當何種責任？ 答：物業管理企業應負責車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管 理制度和管理方案；對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；保證停車有 序， 24 小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務。問 68、裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修效勞費？ 答：裝修時，業主應當按照裝修效勞協議繳納裝修押金和裝修效勞費。對于裝修押金，業主 裝修工程完工后

14、，沒有違反協議的，物業管理公司應當退還押金。物業管理公司收取裝修服 務費的，應承當以下義務： 有健全的裝修管理效勞制度；查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，告 知業主裝修考前須知；裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋平安 管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調節因裝修引發的鄰里糾紛；業 主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門； 及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。問 81、物業管理區域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 答：物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設

15、施，是滿足業主正常的生活、工作需 求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業設施 等做法都是不被允許的。業主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續，并告知物業管理企業； 物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由 業主依法辦理相關手續。問 84、業主、物業公司能否擅自占用物業共用部位、公用設施設備？ 答：物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業公司都不能擅自占用。 如需占用物業共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理公司同 意后，按照規定辦理有關手續。問 85、業主、物業管理企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？ 答：業主、物業管理企業不得擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營。如需經營的， 應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益 主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。問 89、物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電