1、臨沂市羅莊區項目分析報告一、 羅莊區概況臨沂市羅莊區位于山東省東南部，地跨東經1180611828，北緯34513506。北靠蘭山區，東與河東區隔沂河相望，西與蒼山縣接壤，南與郯城縣為鄰。南北最大縱距22.5公里，東西最大橫距25公里。總面積370.6平方公里。 羅莊區地理位置優越，是魯南蘇北重要的交通樞紐。境內206國道縱貫南北，兗石鐵路橫穿北部，距臨沂飛機場10公里，距日照、嵐山、連云港三大港口僅百公里。區內設有國家社會發展綜合實驗區、省級高新技術產業開發區、省級開放開發綜合實驗區和省級外向型農業開發示范區。羅莊區地理位置示意圖二、 羅莊區房地產個案情況1、 金臺花園金臺花園由臨沂美華房地

2、產開發公司開發。位于羅六路與規劃路交匯處，離市區10分鐘路程。項目占地40畝，綠化率達35%，南有區植物園和美麗的雙月湖。住宅價格：3層1590元/平方米；4層1520元/平方米，頂層1390元/平方米。銀行按揭優惠7%，一次性付款優惠10%。商鋪價格：均為一層150平米商鋪，售價1950-2100元/平方米。銀行按揭優惠2%，一次性付款優惠6%。 金臺花園 2、 沂州陽光花園沂州陽光花園由臨沂市沂州房地產有限公司開發，該小區位于羅莊區文化路西段，東臨羅莊區第一中學，與超市及銀行毗鄰，地理位置優越，交通便利，配套設施完備。小區建筑面積210000平方米，共41棟，5層送閣樓，綠化率40%，區內

3、配套設有陽光衛生院，商業步行街，陽光超市，幼兒園，廣場和觀景湖住宅價格：起價1460元/平方米（1層），最高價1620元/平方米（3、4層），均價1500元/平方米，銀行貸款97折，一次性付款95折。商鋪價格：僅剩一套45平方米一層商鋪，2000元/平方米。 金臺花園3、美澳花園（別墅高檔項目，僅供參考）美澳花園由臨沂市羅湖房地產開發有限公司開發，該項目位于沂河路與金程路交匯處。項目占地14萬平方米，容積率0.8，綠化率60%，樓盤形態以疊拼別墅為主，聯排別墅為輔。別墅面積168-400平方米，公寓住宅100-230平方米。售價：起價2400元/平方米 三、 地塊分析1、項目背景該地塊為中國作

4、家協會臨沂創作生活基地，屬文體娛樂用地，現該地塊用作合作開發，合作方以土地投入方式合作開發。地塊需進一部變更土地用地性質后方可進行房地產開發。2、地塊位置該地塊位于臨沂市羅莊區中心位置，西臨區人民法院，東臨區工商分局，南隔湖北路與區政府和雙月湖公園相鄰。項目占地19800多平方米，地塊呈規則長方形，南北長東西窄，南北220多米，東西90多米。臨沂項目位置示意圖本案3、 周邊配套情況該地塊位于羅莊區中心地段區行政商業中心區，具有良好的地段優勢，項目周邊配套設施齊全。周邊有區政府、區法院、區工商分局、區公安分局、區國土資源分局、區技術監督分局、區勞動局等政府事業單位，還有學校、銀行、酒店等配套設施

5、。地塊東臨護臺植物園、雙月湖公園等城市景點。綜上所述，該項目具有良好的的地段優勢。四、 項目發展設想根據項目背景、項目所處市場和環境情況以及項目自身情況。該項目的發展以住宅為主，沿湖北路建設沿街底商。根據項目地段情況，項目總建筑面積約30000平方米，其中住宅約27000平方米，沿街商業約3000平方米。綜合考慮羅莊區房地產市場和地塊狀況，該項目住宅銷售均價定位為1600元/平方米，沿街商業均價為2500元/平方米。由于目前項目用地性質屬文體娛樂用地，因此如進行房地產項目開發，需變更地塊用地性質為商住用地。根據目前情況，可考慮項目分步開發，先建設南北兩側沿街，變更項目用地性質后再根據實際情況開

6、發建設。南側沿街根據項目整體規劃建設沿街商住樓約5000平方米，其中商鋪3000平方米，住宅2000平方米，北側沿街則建設2層臨時建筑約1200平方米，用于中國作家協會臨沂創作生活基地的臨時活動中心，考慮臨時建筑性質，此臨時建筑可考慮使用鋼結構。其余部分待變更土地用途后根據市場情況再進行。如下圖所示地塊分期開發示意圖沿街商業樓（約5000平方米）區人民法院工 商羅莊分局臨 時 建 筑（活動中心）變 更 用 地 后開 發 二 期（約25000平方米）本 項 目 說明：一期開發：二期開發五、投資估算說明 根據前面分析情況，該項目占地約19800平方米，總建筑面積約30000平方米，土地費用暫按20

7、萬元/畝。同時考慮當地開發有關收費標準，則該項目的有關投資估算情況如下：投資估算說明表序號費用名稱單項成本（元/平米）計算依據1土 地 費 用203.941.1土地出讓費198.0020萬/畝1.2土地交易契稅5.94土地價格的3%2前期費用及各類規費238.022.1勘查設計監理費用22.002.1.1小區規劃費1.00居住區：1-2萬元/公頃，本項目按1.5萬元/公頃2.1.2水文地質勘察費2.502.5元/平米2.1.3工程圖紙設計費10.50工程造價的1%-3%，本項目暫按1.5%2.1.4施工監理費8.0010元/平米2.2開發、建設、規劃、人防類規費196.142.2.1房地產綜合

8、開發管理費2.702.7元/平米2.2.2規劃咨詢服務費2.602.6元/平米2.2.3新型墻體材料專項基金8.008元/平米2.2.4散裝水泥專項資金2.002元/平米2.2.5施工圖審查費0.84設計費的8%， 2.2.6城建綜合配套費155.00155元/平米2.2.7人防易地建設費25.00臨沂市區25元/平方米2.3建管類規費19.882.3.1定額管理費0.70工程造價的12.3.2勞保費18.2工程造價的2.6%2.3.3質量監督費0.49工程造價的0.72.3.4交易服務費（甲乙雙方各承擔50%）0.491.4：中標價在500萬（含）以下；1.2：中標價在500-1000萬以下

9、；1：中標價在1000-3000萬以下；0.8：中標價在3000萬元以上3建 安 工 程 費750沿街商住樓按1000元/平方米，普通住宅按700元/平方米4組團公共基礎設施費1004.1道路、排水、綠化5050元/平米4.2室外管線施工費用5050元/平米5開 發 后 規 費5.165.1產權測量費1.36住宅1.36元/平米5.2房屋所有權登記費0.8080元/套5.3住房交易手續費3.003元/平米6財 務 費 用0暫不考慮7銷 售 費 用32取銷售收入的2%，按1600元/平方米銷售均價，8管 理 費25.94取1-5之和的2%9不可預見費22.5取建安費用的3%10單位 成 本137

10、7.56總投資：4132.68萬元（備注：不考慮臨時建筑投資情況）若不考慮土地成本因素，則項目開發單位成本為1173.62元/平方米，總投資估算為3520.86萬元（不考慮臨時建筑投資）。六、分期投資估算說明1、一期開發建設投資根據前面分析和項目開發定位，項目一期建設沿街5000平方米商住樓和1200平方米臨時建筑。商住樓建安成本暫按1000元/平方米，單位造價為1627.56元/平方米（含地價，若不含地價單位造價為1423.62元/平方米）；臨時建筑考慮臨時性和可回收利用性采用鋼結構建設并考慮一定裝修，建造成本暫按1000元/平方米（其中建安成本700元/平方米，裝修成本300元/平方米）。

11、（1）含土地成本一期投資為：5000平方米沿街樓投資（含土地成本）：5000平方米1627.56元/平方米=813.78萬元臨時建筑投資：1200平方米1000元/平方米=120萬元總投資為：813.78+120=933.78（萬元）（2）不含土地成本一期投資為：5000平方米沿街樓投資（不含土地成本）：5000平方米1423.62元/平方米=711.81萬元臨時建筑投資：1200平方米1000元/平方米=120萬元總投資為：711.81+120=831.81（萬元）2、二期開發投資（1）含土地成本的二期投資根據前面分析和項目開發定位，項目二期建設約25000平方米住宅。住宅建安成本按700元/平方米米，則含地價的單位成本為1327.56元/平方米。則二期含地價的投資約為：25000平方米1327.56元/平方米=3318.90萬元（