1、2009年中海地產工程管理工作研討會資料（二）精裝修工程成本管理中海地產集團發展管理部2009年1月目 錄一、廣州公司在精裝修項目上的分判模式1（一）室內裝飾工程2（二）廚柜工程3（三）木門工程3（四）木地板工程4（五）室內燈具4（六）潔具4（七）水暖件4（八）水暖配件4（九）毛巾架、浴簾桿、廁紙盒4（十）附送電器5（十一）木門小五金5（十二）淋浴門5（十三）排氣扇5（十四）各類開關面板5（十五）墻地磚5（十六）石材6二、精裝修單位與主承包單位的合約關系，相互協調內容6三、各精裝修工種招標分判注意事項10（一）主承包工程分判注意事項11（二）室內裝飾工程11（三）櫥柜工程15（四）木門工程18

2、（五）木地板工程20四、廣州公司甲供材管理模式及經驗23（一）精裝修交樓甲供材范圍24（二）與設計選型的配合24（三）主要裝飾材料選型時的注意事項25（四）招標過程注意事項27（五）供貨、結算30精裝修工程成本管理（廣州公司）精裝修交樓項目與毛坯房項目在合約管理方面存在較大的差異，這種差異主要體現在：一、精裝修交樓的施工內容及項目繁多，各工種專業性較強，導致分判單位數量增多和合約工作內容增加；二、施工單位的穿插施工及交接面的增加，導致容易出現合約漏項，合約內容劃分不清晰，責任不明確及施工雙方的相互索賠等糾紛扯皮現象出現；三、精裝修交樓對質量的要求更高，因此涉及的甲供材料更多更細，要求在合約上對

3、精裝修材料的了解更全面、更深入。一、 廣州公司在精裝修項目上的分判模式從整體分判模式而言，精裝修的分判模式仍屬于主包工程專業分包的分判模式。此外從中再將精裝修特別關注的部分材料及設備進行了甲供。從上述分類可以看出，除主包工程及機電工程相應增加的少數項目外，廣州公司將室內裝修工程拆分為室內裝飾工程、廚柜工程、室內木門工程、木地板工程及甲供材料這五大項，之所以廣州公司將整個精裝修工程拆散進行專業分包的目的還是為了保證裝修效果并嚴格控制工程成本。拆分的依據則是根據目前國內市場的社會分工來決定的，具體說明如下：（一） 目前市場上存在較多的裝飾單位，雖然主包單位具有裝飾工程的施工資質，但其主要業務范圍還

4、是在結構粗裝修范圍內，其裝飾水平還達不到地產公司的要求。雖然由其直接承建裝飾工程有利于現場協調管理，但如由其承接后不是進行轉包就是施工質量難以控制。因此，建議裝飾工程由業主直接分判給具有裝飾資質的專業裝飾公司施工。（二） 目前市場上的廚柜、木門及木地板公司數量也較多，分工比較明確，一般同一廠家不會存在同時涉及兩種業務的情況，即使部分木門廠家也能制作廚柜或木地板，但實際仍是以木門工程為其主要業務范圍，其廚柜及木地板施工能力有限，質量也肯定不如專業的廚柜及木地板廠家。就廠家的供貨能力及質量來看，規模相當的木作業廠家都不會存在較大的質量區別，關鍵還在于其現場安裝水平上，這實際也直接影響到成品質量及售

5、后服務能力。因此，正因為“術業有專攻”，上述三個項目的分判仍然建議由三家專業單位承接較好。（三） 之所以要甲供材料的主要原因有兩點，一是能較好的控制工程成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面的優勢達到降低成本的目的；二就是能較好的控制材料質量，滿足甲方設計要求。除此之外則完全沒有必要采用甲供模式，反而還增加工作內容，降低工作效率，事倍功半。而裝飾工程中甲供材料的目的主要還在第二點控制施工質量達到設計要求上，當然通過我們的集中采購也能達到一定降低成本的目的。正因為裝飾工程的特點，廣州公司幾乎將所有成品類（無須再次加工，只需安裝即可）的裝飾材料及設備進行了甲供，目的只有一個：就是在確保工程成本

6、可控的前提下，嚴格的控制裝飾工程及各種材料的質量。裝飾工程分判模式細分如下：（一） 室內裝飾工程通常與公共部分裝飾工程一同分判，由一個裝飾單位承接大堂、電梯廳及室內裝飾工程有利于現場施工管理及成品保護。主要工作內容包括：室內墻地磚鋪貼、石材鋪貼（包括波打線及地腳線）、室內墻面及天花乳膠漆、天花腳線、廚房衛生間及其他部位的天花吊頂、衛生間洗手臺及鏡子、窗臺板（石材或磚）、木飾面背景墻、各類鞋柜、衣柜(如有家私廠可以承建，如索菲亞牌衣柜，盡可能的成品采購以保證工程質量)等。另還包括毛巾架、浴簾桿、廁紙盒（甲供）的安裝。（二） 廚柜工程單獨分判，內容包括：吊柜、地柜、臺面板制作、安裝。含抽油煙管安裝

7、（抽油煙管由抽油煙機供應商提供，安裝時若長度不夠則應由廚柜廠家免費提供）、臺面開孔等；抽油煙機、煤氣煮食爐及消毒碗柜的安裝（抽油煙機、煮食爐與消毒碗柜甲供）；洗滌盆及整項去水設施的供應與安裝、水龍頭的開孔（包括自來水與直飲水龍頭）；櫥柜與墻、地面連接處之打膠；吊柜下方的照明系統及其配件的供應與安裝等。（三） 木門工程與戶門一同分判，建議應與防火門（如管井門、走火樓梯門等）分開分判。主要因為戶門雖然也是防火門（即使木門廠家沒有防火門加工資質，其也可以通過掛靠性質滿足消防驗收需要），但戶門及室內門對木門廠家的手工要求較高，驗收標準以裝飾效果為主，小業主對質量的關注程度較高；而其它防火門則處于公共部

8、位，對外形裝飾及手工質量要求不高，小業主關注程度低，主要還是以滿足防火功能及驗收為主。因此，建議戶門及室內門與其他防火門分開招標，在控制成本的前提下，戶門及室內門單位的選擇上應著重在于該分判商的裝飾加工能力及施工質量；防火門單位則應重點考慮其的專業生產資質以保證消防驗收的順利通過。因此，木門及防火門的投標單位應不完全一致（不排除防火門單位有裝飾性木門的加工生產能力的情況）。工作內容為：室內門的供應與安裝、木門小五金（甲供）的安裝、所有門洞、墻體與安裝門框之間空隙的填充等。（四） 木地板工程單獨分判，包括地面木龍骨的鋪貼、木地板的供應與安裝及木質踢腳線的供應與安裝、木地板與周邊墻面、洞口、腳線、

9、門檻石及地磚等的收邊收口（包括打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）。（五） 室內燈具甲供。包括供應吸頂燈、筒燈、光管、射燈等；要注意光源的品牌范圍。安裝由機電單位完成。（六） 潔具甲供。包括洗手盆、座廁、浴缸等；安裝由機電單位完成，包括與周圍墻地面的收口打膠等。（七） 水暖件甲供。包括各類龍頭及其配件；安裝由機電單位完成，包括與周圍洗手臺面的收口打膠等。（八） 水暖配件甲供。安裝由機電單位完成，包括去水配件及給水軟管等。此部分材料較為零星，本可由潔具及龍頭供應單位提供（多數潔具供應單位無此業務），但一般潔具及龍頭供應單位多為國內或國際知名品牌，此部分費用相比國內一般配件廠而言高出太多，又為暗藏材料，無

10、須品牌效應。建議在保證質量的前提下，從節約成本的角度出發單獨分判。（九） 毛巾架、浴簾桿、廁紙盒甲供，由裝飾單位安裝。部分潔具及水暖件供應商都有類似產品，亦可與潔具水暖件一同招標。但考慮到物品較小，技術含量不高，小業主對其品牌的要求不強，建議無須找名牌單位供應，由國內一般供應商供應即可滿足要求，達到節約成本的目的。（十） 附送電器甲供。包括煤氣爐（廚柜公司安裝）、熱水器（煤氣公司或熱水器供應商）、抽油煙機（廚柜公司安裝）、消毒碗柜（廚柜公司安裝）、微波爐（廚柜公司安裝）、各類型空調（供應商安裝）等。（十一） 木門小五金甲供。包括門鎖、門鉸、門碰、貓眼。通常情況下比較重戶門鎖的款式，因此在分判上

11、為節約成本一般分為了戶門鎖與內門鎖、門鉸、門碰、貓眼分兩家單位分別供應的情況（因戶門鎖一般選擇名牌產品，而其屬下的門鉸、門碰、貓眼的價格較高）。供應后由木門供應單位安裝。（十二） 淋浴門甲供。包括鋁合金框架及鋼化玻璃、小五金連接件的供應與安裝及與墻地面的打膠處理等。因淋浴門對品牌的要求不高，質量相差不大，因此由一般的專業淋浴門廠家供應安裝即可，無須大品牌商供應。（十三） 排氣扇甲供。向專業排氣扇廠家提供開孔尺寸、噪音及風量控制要求即可。采購后由機電單位安裝。（十四） 各類開關面板甲供。由機電單位安裝。包括各類型強電開關、插座面板、防濺面蓋、門鈴開關等。（十五） 墻地磚甲供。由室內裝飾單位安裝。

12、包括墻地磚的供應、切割及倒角。通常墻地磚分開招標，主要原因為部分廠家只生產其中的一種。目前墻磚主要以瓷片為主（也可以使用拋光磚及仿古磚，視設計而定），可單獨招標；地面拋光磚為集團甲供，可與公共部分的墻地面拋光磚共同招標；廚衛地面一般設計為仿古磚（也可用石材），單獨招標。波打線視材料類型與墻地磚供應共同分判。（十六） 石材大料應甲供，局部裝飾性的、規格特殊的、少量的石材可以由裝飾施工單位供應。由室內裝飾單位安裝。包括石材的供應、切割、磨邊及倒角。石材適用范圍一般為客廳及走道地面、衛生間墻地面及廚房波打線（一般廚房地面不采石材，容易污染）?？膳c公共部分墻地面石材共同招標分判。二、 精裝修單位與主承

13、包單位的合約關系，相互協調內容由于精裝修交樓與毛坯交樓相比增加了較多的專業裝修單位，導致結構封頂后進入精裝修階段時同時會有幾個專業裝飾單位與主承包等單位同時交叉作業的情況。正因為這種情況的出現，必須要在主承包合同及其他裝飾工程的合同中明確規定主包單位與其他裝飾分包單位的主分包合約關系，相互協調的工作內容及各工種交接面的工作內容劃分等。避免出現合約漏項，合約內容劃分不清晰，責任不明確及施工雙方的相互索賠等的糾紛扯皮現象的出現。就廣州公司目前合約分判模式中主分包的合約關系來說，土建單位還是承擔主承包單位的角色（但主要工作內容仍以土建工程為主），而其他專業裝飾單位及物資供貨單位仍然由我司直接分判并簽

14、訂分包合同，主承包單位與專業裝飾分包單位無任何合約關系，但各自的合同中規定了相應的總包管理及協調服務內容，以規避容易出現的各類合約糾紛。主承包單位在現場對其他分判商的管理主要還是以負責安全、協調工作為主，工程進度及質量仍然由我司直接控制。建議可采用三方協議的形式從合約形式上將各專業分包納入到總包管理工作的范疇中來，明確總分包責任以適應目前政府對建筑承包模式的要求趨勢。但值得注意的是其他分判商的分判及付款仍然必須由業主直接控制，否則容易產生質量無法控制及主包單位挪用分包資金的問題，將嚴重影響項目進度?，F就將廣州公司在這方面的合約規定分工種介紹如下：（一） 主承包工程因為增加了若干個室內專業裝飾單

15、位共同交叉施工，因此在主承包工程內容本身、主分包協調服務工作內容及總包管理服務內容上都增加相應的工作量，現分別簡述如下：1. 增加的主承包工程內容在毛坯房交樓模式中，主承包單位實際同樣存在對其他分包的協調服務配合工作（如機電、鋁窗、欄桿等單位），如按照廣州公司的室內裝飾分判模式，實際只是增加的四個裝飾專業分包單位（室內裝飾、室內木門、廚柜、木地板）與主承包單位一起共同施工，另機電單位增加了較多甲供材料的安裝（如潔具、水暖件等）。因此，對主承包單位其本身的合約內容來說，增加的主要內容是：（1） 由于現場單位的增多，增加大量裝飾材料的運輸從而導致在精裝修交樓模式中，主承包單位在投標過程中必須考慮增

16、加開辦費項目中的大型機械設備（塔吊、人貨電梯及井架等）來滿足精裝修施工過程中的垂直運輸問題，而不是只以土建結構工程的工作量來考慮現場機械配置問題。（2） 增加的裝飾工程導致工期延長（如高層增加約4個月時間）。主承包工程的工期不再只是其土建工程的單項工期，應是以整個項目全面竣工為要求的整體工期。正是由于工期的延長導致主承包單位在大型設備租賃時間延長、臨時設施和周轉材料以及其他開辦費項目上會增加額外的費用，直接導致主承包合同成本的增加，值得注意。2. 增加的協調服務內容 同上述第1點所述，精裝修模式對主承包單位而言實際只是增加了部分精裝修工種的協調服務配合工作，按照廣州公司的分判模式，相應其協調服

17、務報價列項中應增加室內裝飾工程、廚柜工程、木門工程（主要指室內木門部分）、木地板工程四項報價，另機電工程由于增加較多甲供材料的安裝，其所報的協調服務價格與毛坯模式相比應有增加。具體協調服務內容如下：（3） 提供現場內的道路和走道給其他承包人共同使用。為其他承包人提供合理的施工作業空間。（4） 提供主承包人在現場內的腳手架、支撐、爬梯、工作臺等給其他承包人共同使用。提供其他承包人為保證施工安全所需的圍板、圍網、護欄等。（5） 在其他承包人施工需要時，提供照明（特別增加的是室內照明供室內裝飾單位施工）。（6） 提供現場用水供其他承包人施工使用（這里增加的是室內裝飾單位的用水），但不包括其他承包人的

18、辦公及生活用水。（7） 提供現場施工用電（這里增加的是室內裝飾單位的用電）但不包括辦公及生活用電；提供其他承包人試驗、系統調試所需負荷。（8） 在建筑物內提供其他承包人合理施工所需的水電管線接駁點，并負責維修使其處于良好的使用狀態。接駁點(即配電箱，包括地庫范圍)在樓層內的設置間隔至多不超過一層。（9） 提供臨時廁所、其他衛生設施給其他承包人共同使用。（10） 對工程現場作全面的看管以防盜竊（裝飾材料的增加導致此項工作較為重要，但要求各承包人的材料由各自自行看管，主承包人只是承擔現場全面管理的責任，并不代表一旦出現盜竊現象均由主承包人承擔責任）。（11） 提供工程現場內現有的機械設備（包括但不

19、限于塔吊、人貨電梯、井架、拔桿等）給其他分包人作卸貨、水平、垂直運輸之用（主要增加裝飾材料及其人員的垂直運輸）。（12） 在自然地面上提供垃圾站或箱，按業主的指示，及時地將其他承包人堆放于建筑物內指定地點的施工產生的垃圾運至自然地面，定期從自然地面堆集點運離現場（裝飾垃圾的外運工作量是最大的，需特別注意。廣州公司要求其他承包人將其垃圾堆放至每層樓的指定地點，由主承包人統一運至地面并外運）。（13） 保持與其他承包人的密切聯系，了解其他分包工程的進度計劃和特殊要求，做到相互配合。（14） 在隱蔽工程覆蓋前，留出合理的時間以便其他承包人能夠完成管線、套筒、鐵件等預埋，與其他承包人確定預留孔洞的位置

20、。（15） 跟隨施工進度，按照業主的指示，對各種用途的孔、洞（包括電梯門洞、木門塞縫）、其他承包人完成項目與結構之間的各種縫隙（如門窗與墻、柱之間的縫隙等）、墻面開槽及其他類似部位用水泥砂漿或其他輔助材料填實抹平。（16） 提供標高、定位的基準點、線給其他承包人進行自己的定位和施工，并對其準確性負責。（17） 進行其他一般必需的修補工作。（18） 收集、審核、匯總各承包人工程資料和編制總包資料。保證施工過程中資料和竣工資料符合各方面要求。（19） 配合政府部門安檢、質檢、驗收所需公關費用。3. 增加的總包管理內容同上述增加內容的敘述一致，精裝修模式下增加的總包管理內容實際就是增加的四項精裝修工

21、種而導致的總包管理范圍及責任的加大。在目前的國內建筑市場的大環境下，廣州公司的施工管理模式實際仍是以業主直接進行總承包管理為主，主承包單位實際承擔的主要還是名義上的總包責任及其合同范圍內的土建工程施工。廣州公司設立總包管理費用的目的就是通過計取此部分費用與其相應承擔的名義上的總包管理責任相匹配，另在施工現場也確實起到一定的總包管理效果。具體內容簡述如下（供參考）：（20） 對施工現場的全面安全管理并對現場安全負責，包括與現場其他承包人簽訂安全協議書、建立安全生產責任制度、配置足夠數量的專職安全員、審核各項現場專項安全施工組織設計、監督檢查特殊作業環境人員的勞動保護措施、保證安全技術費用?？顚Ｓ?/p>

22、、書面記錄各項安全管理活動等。（21） 對現場所有人員的安全培訓及登記造冊工作。（22） 施工現場文明施工管理。（23） 整個項目的竣工資料的收集整理工作。（24） 負責在工程施工過程中與政府行業主管部門等進行聯絡與溝通；接待與處理政府有關部門的有關質量、安全、環保、文明施工、公安執法等各項檢查與監督，并負責辦理相關手續及批文。三、 各精裝修工種招標分判注意事項精裝修工種招標分判的注意事項本應按照四類專業裝飾工種分別說明，但由于增加精裝修交樓，導致主承包工程的合約內容有所增加，因此先將主承包招標過程中針對增加了精裝修工程而需要注意的招標事項簡要的進行說明，然后再分室內裝飾、廚柜、木門、木地板四

23、類工程分別說明。（一） 主承包工程分判注意事項1. 總工期有所增加，對主承包單位的工期要求應該以其自身合約范圍內的實體工程完成工期及所有協調服務工作完成工期兩個方面進行控制。主要的考核標準還應以第一個工期要求為主，但其所有工作的持續時間及總價包干的期限還是應以第二點的總工期為標準；2. 大型機械及設備（如塔吊，井架等）的數量要求應有業主根據后期施工的實際情況提出，應作為強制性要求在招標中明確，不得由各個投標單位自行報送數量并作包干處理。否則容易造成主承包單位應節約自身成本減少機械數量而引起精裝修階段大量材料垂直運輸問題；3. 明確合同總價中已包括在施工過程中（從工程開工至業主交樓為止）清除所有

24、垃圾的費用（包括其他分包單位正常施工、設計變更等產生的垃圾）；4. 明確其須為其它承包人免費提供臨水、臨電，每隔一層至少應有一個水龍頭及一個電源箱，且無論所需的電源及其線路為何種形式，其費用都已包括在總價內；（二） 室內裝飾工程1. 單位的考察、選擇室內裝飾單位的選擇應以具有相應施工資質的專業裝飾單位為標準，不建議選用利用總包資質的土建單位承擔（質量難以保證）。雖然施工資質對于室內裝飾單位并不能說明其能力，但最主要的還是保證工程竣工后的順利驗收。單位考察的方式應以考察其承接的現場工程為主（必看項目），且考察其施工現場需特別注意以下幾點問題：（1） 應抽選其普通的、大貨量的住宅工程進行考察而不是

25、公共部分裝飾甚至樣板房裝飾，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質量。（2） 不一定非要選擇大型的裝飾企業承建，具有相應資質的單位即可。事實證明，約是大型的國有裝飾企業，其質量及價格反而沒有任何優勢。（3） 在考察其現場手工質量的同時，應了解該單位在該項目上合同簽約情況，注意如該單位是由總包單位直接分判并簽訂合同的要特別留意，因此種情況表明該單位不是業主親自選定，可能對質量的要求并不太高，導致裝飾單位的水平有限。（4） 考察其施工現場質量應注意細節問題，不能以偏概全，應多看幾套房間。2. 分判的時間裝飾工程的分判插入時間應在結構封頂前一個半月開展較為合適，具體進場時間視砌筑抹灰工

26、程的進度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如石材，裝飾分判應進一步提前以保證材料的備貨）。整個裝飾工程的分判持續時間大約為一個月（從收到招標圖紙開始計算到定標，預計兩到三次的議標次數）。3. 合約條款及議標注意事項（1） 明確合約的包干原則為按裝飾圖紙包干（包括項目及工程量），同時應發出土建圖紙供裝飾單位核對差異，避免出現土建圖紙與裝飾圖紙不符引起的索賠。（2） 分判時要求所有投標單位應報乙供材料的樣板供業主審核，業主將按確認之樣板驗收。若多次報板未滿足要求，業主有權提供所需材料，材料費將從所支付給貴司的工程款中扣回，無論此材料費是否超出合同單價。主要是為了避免投標單位中標后降低材料檔次來節約

27、成本，這是裝飾工程最容易失控的地方。（3） 必須提醒裝飾單位不得因發現自己對招標文件及招標圖紙的理解有誤或與投標時的理解存在任何差異而向業主提出任何索賠。若招標圖紙中存在大樣或做法不明確的，應由中標人提供深化設計及大樣圖，并報業主批準，有關深化設計的設計費用及相應施工費用已包括在合同單價中。（4） 明確其與其他工種交接面的劃分界限：鋁合金門窗、陽臺欄桿、木門、櫥柜、淋浴間玻璃隔斷工程由其它承包人施工。鋁門窗填縫、打膠等均由門窗承包人完成，外墻以內與其它承包人交界接口部位的收口處理、洗手盆與洗手臺之間的收口處理、飄窗臺板左、右、下口的收口處理，包括塞縫、打膠等均由裝飾單位完成，相應施工費用已包括

28、在總價中。（5） 裝飾單位提供的材料（不包括甲供材料）的環保檢測必須符合當地政府部門的要求，且由承裝飾單位負責送檢并取得合格證書，所有費用已包括在合同總價中。（6） 說明現場的工作面應是分批移交，裝飾單位應考慮到場地不能一次性移交而產生的一切費用。且裝飾單位在接受工作面后應立即進行檢查、驗收，并于三日內提出意見，否則業主將認為移交的工序合格，裝飾單位人不得以其它工序的質量問題影響裝修質量且不得因此而向業主提出任何索賠。（7） 很多時候裝飾工程在施工方法上存在一定的細部差異，為避免出現此類繁多的索賠，可提出若部分項目的施工方法與招標文件的施工方法存在細部差異（如水泥砂漿配合比差異、厚度差異等），

29、但無本質上的差異，無論因此引起的造價或增或減，均不調整（類似如因清單中描述的砂漿厚度達不到標高要求而需要局部加厚等）。（8） 由于裝修后期，由于多家單位共同施工造成施工垃圾難以分清歸屬，為保證施工順利進行，業主可能會指定承包人或其它承包人來完成室內垃圾的清運，費用將由業主確定各家分攤比例，議標時需提出并要求裝飾單位不得提出異議。（9） 現場成品保護很重要，業主在議標過程中應提出強制性要求（而不是施工過程中提出，導致對方索賠保護費用或不作為導致成品損壞）明確如因裝飾單位自身保護不利而造成的一切損失應由裝飾單位自己承擔。廣州公司要求地面的成品保護措施為：石材地面及窗臺板面完成面貼一層油紙，再加一層

30、夾板或纖維板保護，且此部分費用已包括在投標總價內。（10） 地面波打線、門檻石等項目的寬度容易因裝修排版、施工誤差等原因造成局部尺寸加寬，導致施工單位的零星索賠較多。建議規定加寬或者減少在50mm以內（包括50mm）的，結算數量依舊按清單描述的寬度計算，與之相鄰的其它材料的工程量亦不減少，單價不再調整；超過50mm的部分，可以按地面飾面項目計取材料差價。但波打線的寬度超過50mm的，應報請業主同意后，方可施工（因涉及到整體設計，需設計確認后方可施工）。（11） 施工過程中，衛生間吊頂高度可能有微小調整（如預埋管線等因素），但無本質上的差異，不論調高或調低，應要求數量結算依舊按清單描述的高度及面

31、積計算，與之相鄰的墻面拋光磚的工程量亦不減少或增加，單價不再調整。避免過多的簽證及索賠的出現。（12） 合約上要注意由于設計要求、排版方式等導致的一些成本變化或者裝飾單位容易偷工減料的部位。如規定長度在1.8m（包括1.8m）以內的所有窗臺板及門檻石，石材必須為整板鋪貼，不得切分。（13） 甲供材料的種類及材料提供的方式要明確，由誰提下料清單、什么時間提出、磨邊及切割由誰負責、貨到后的卸貨及搬運由誰完成、驗收貨物的方式、驗收參與的人員等都要在合約中明確規定清晰，避免后期相互扯皮。（14） 對于業主提供的裝飾材料，應要求裝飾單位在使用時仔細挑選，物料在色差、平整度等方面的一些業主認可的缺陷，應通

32、過挑選使用將其消除。如果缺陷程度較為嚴重，無法通過施工工藝將其消除（如色澤、紋理差異較大等），裝飾應及時報告業主請求處理，擅自施工造成觀感效果不良，為小業主不能接受的，應由裝飾單位承擔全部責任。（15） 同一套房間內的石材既存在甲供材料，又存在裝飾單位自行購買的，應要求承包人參照業主設計部及地盤提供的材料樣板，盡量選用色澤、觀感相近的材料。避免出現后期交樓出現的返工現場，導致成本增加。（16） 因甲供材料涉及到施工損耗率的問題，因此要求投標單位填報損耗率進行統一考慮，評標時應將損耗部分計入合同總價中進行綜合分析（否則容易導致中標價低結算價高的情況）。且超出損耗率部分的超領材料應加倍扣款（廣州公

33、司為采購價格的1.2倍），防止領用單位買賣材料。（17） 因裝飾工程甲供材料品種較多，對應供數量的準確性要求較高，因此招標分判時必須提供清單數量（建議自行計算并多重復核）供投標單位參考，如果投標單位對甲供材料數量提出修改的，應組織人員進行核對，確保應供量的準確性。（三） 櫥柜工程1. 單位的考察、選擇櫥柜單位的選擇應以具有相應生產能力的專業櫥柜單位為標準。目前櫥柜行業無任何資質等級，僅是以其商標的品牌的知名度來劃分檔次，因此裝飾工程中的櫥柜單位只要具有一定的專業生產能力及規模，有過地產項目櫥柜工程的供應及安裝經驗即有資格參與投標。其中有部分櫥柜廠家同時也生成木門、衣柜及木地板等，但選擇單位時還

34、是應以其主業為主，以保證完全達到我們供貨要求。單位考察的方式應以考察其櫥柜工廠為主（必看項目），同時再考察其已完工地產項目的交樓標準櫥柜（考察其安裝水平），且考察其需特別注意以下幾點問題：（1） 應抽選其普通的、大貨量的住宅櫥柜工程進行考察而不是樣板房櫥柜，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質量。且要考察其已完工項目，在建項目實際看不出任何安裝能力。（2） 考察工廠主要以工廠規模、生產能力及其生產線的自動化水平為主。其生產規模要與我們一次性的分判規模相匹配。由于櫥柜工程質量的關鍵還是在安裝階段，因此應重點了解該廠家日常的經營范圍是否包括安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率如何

35、，以確保我們的項目發展進度（因較多大型的廠家只是出口供貨，未涉及有安裝工程，一旦中標大規模的實施安裝，其安裝質量是與其生產規模不匹配的）。（3） 考察其安裝質量應注意細節問題（如打膠、門板拼接整齊程度等），不能以偏概全，可多看幾套櫥柜。2. 分判的時間櫥柜工程的分判插入時間應在裝飾單位進場后半個月左右開展較為合適，具體進場時間視裝飾工程的進度而定（主要定標后確定現場實際尺寸安排工廠生產，且能提供實際尺寸配合裝飾單位鋪貼墻地磚）。整個櫥柜工程的分判持續時間大約為25天（從收到招標圖紙開始計算到定標，預計兩到三次的議標次數）。3. 合約條款及議標注意事項（1） 櫥柜的柜身板及門板基材、臺面石的質量

36、直接影響到櫥柜的整體質量，但一般基材及臺面石廠家為專業性質，因此建議由業主直接采用詢價的方式確定木板基材、臺面石的品牌及采購價格，然后以甲指已供的方式進行投標報價。以避免櫥柜單位偷工減料，保證工程質量。（2） 所有櫥柜生產材料在櫥柜生產前，須報送樣板供業主設計管理部審批確認，并將按最終確定的樣板進行驗收。（3） 櫥柜與墻、地面打膠的費用應包括在合同總價之中。（4） 洗滌盆、整項去水設施的供應與安裝工作應包括在本合同總價中。（5） 煤氣爐、抽油煙機等廚房甲供物資的安裝工作應由櫥柜單位承擔，且安裝費用已包括在中標總價中。（6） 柜體內所有電位、煤氣管、水管的開孔、臺面板及水龍頭部位的開孔無論數量多

37、少，均應由櫥柜單位完成，其費用已包括在合同總價之中。（7） 櫥柜單位提供的材料要滿足當地政府部門提出的室內環保要求，且應由櫥柜單位負責送檢并取得合格證書。（8） 櫥柜清單往往以長度為單位進行報價，因此為避免因為實際現場長度與設計長度存在一定差別的情況而引致的索賠，建議要求櫥柜單位下料前復核現場尺寸，可明確現場實際尺寸與招標圖紙間的差異在正負100mm延長米內都不予調整價格。（9） 為避免櫥柜單位在安裝階段提出運輸問題的索賠，可提出若現場現有垂直運輸工具不能滿足運輸或施工需要，應由櫥柜單位自行解決，且不得向要求額外的費用及工期索償。（四） 木門工程1. 單位的考察、選擇木門單位的選擇應以具有相應

38、生產能力的專業木門單位為標準（標準與櫥柜單位一致）。目前木門行業也無任何資質等級，且與櫥柜不同的是其品牌的效應也沒有櫥柜明顯，因此裝飾工程中的木門單位只要具有一定的專業生產能力及規模，有過地產項目木門工程的供應及安裝經驗即有資格參與投標。其中有部分木門廠家同時也生成櫥柜、衣柜及木地板等，但選擇單位時還是應以其主業為主，以保證完全達到我們供貨要求。單位考察的方式應以考察其木門工廠為主（必看項目），同時再考察其已完工地產項目的交樓標準木門工程（考察其安裝水平），且考察其需特別注意以下幾點問題：（1） 應抽選其普通的、大貨量的住宅木門工程進行考察而不是樣板房木門，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過

39、程中的真正手工質量。且最好考察其已完工項目，方能體現其的安裝能力；如再能考察其在建項目（安裝過程），亦可以了解其門框安裝過程的工藝及技術水平。（2） 考察工廠主要以工廠規模、生產能力及其生產線的自動化水平為主。其生產規模要與我們一次性的分判規模相匹配。由于木門工程質量的關鍵同樣在安裝階段，且比櫥柜工程的安裝要求更高（因每天都需開啟使用）因此應重點了解該廠家日常的經營范圍是否包括安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率如何，以確保我們的項目發展進度（因較多大型的廠家只是出口供貨，未涉及有安裝工程，一旦中標大規模的實施安裝，其安裝質量是與其生產規模不匹配的，這點對木門廠家更為重要）。（3） 考察其安

40、裝質量應注意細節問題（如油漆水平、安裝工藝、飾面線條的加工水平等），不能以偏概全，可多看幾樘木門。2. 分判的時間木門工程的分判插入時間應在裝飾單位定標后半個月左右開展較為合適，具體進場時間視裝飾工程的進度而定（主要定標后確定現場實際尺寸安排工廠生產，盡早安裝門框方便裝飾公司收口）。整個木門工程的分判持續時間大約為25天（從收到招標圖紙開始計算到定標，預計兩到三次的議標次數）。3. 合約條款及議標注意事項（1） 廣州公司木門的小五金為甲供，因此總價中應包括小五金的安裝單價，且對安裝小五金應單獨報價以備變更使用。甲供材料的領用及超領罰款同樣適用于小五金。（2） 木門單價應要求投標單位拆分分析，其

41、中應包括防火門芯單價、飾面木皮或飾面板單價、實木飾線單價、防火膠板單價、甲供小五金安裝單價、乙供小五金供應及安裝單價等。以備我們審核價格及變更之用。（3） 木門門扇四周側邊木線條要說明是實木線條還是貼木皮的復合實木線條，價格相差較大，容易被施工單位偷工減料。（4） 根據現場實際施工情況，門框的做法目前一般為兩類：常規底框方式或一次成型方式，最好能招標過程制定出確定的安裝方式。為避免中途修改，建議要求施工時如按業主要求改變門框與墻體連接方式，總價不再調整。（5） 如采用一次成型門框形式（廣州公司采用方式），其所有門洞(圖紙尺寸) 墻體與安裝門框之間空隙應由木門單位負責填充（發泡膠），其費用應包括

42、在總價中；如采用傳統底框方式，墻體與安裝門框之間空隙應有土建單位填充較好（水泥砂漿）。（6） 對于門檻石的先后施工問題，應規定如要求室內門檻石完成后，木門單位進場安裝，則門框與門檻石形成的縫隙由木門單位打膠處理（否者應由裝飾單位完成），且此費用已包括在合同總價內。無論安裝木門門框與鋪貼門檻石的施工順序如何，總價不予調整。（7） 成品保護為木門工程尤為重要，應說明其保護的責任在木門單位，主承包單位對工程現場作全面的照管并不保證木門單位的半成品、成品免遭遺失或損壞的風險。應強制性要求木門單位采取某種保護措施（如必須采用門扇帶塑料保護膜安裝，用廢板材圍擋保護門框等措施來盡可能做好成品、半成品的保護工

43、作），避免木門單位為節約成本造成成品損壞。并指出在移交給業主之前，一切損壞、遺失均應由木門單位免費修復或更換。（8） 木門單位提供的材料要滿足當地政府部門提出的室內環保要求，且應由木門單位負責送檢并取得合格證書。（五） 木地板工程1. 單位的考察、選擇木地板單位的選擇應以具有相應生產能力的專業木地板單位為標準（標準與櫥柜、木門單位一致）。目前木地板行業也無任何資質等級，但有一定的行業驗收標準且存在一定的品牌的效應（營銷推廣時使用），但實際品牌效應對木地板工程來說意義不太大（施工后無法體現出其品牌，櫥柜則可以），因此裝飾工程中的木地板單位只要具有一定的專業生產能力及規模，有過地產項目木地板工程的

44、供應及安裝經驗即有資格參與投標。一般較好的木地板廠家都為專業廠家，并不從事其他行業，因此我們考察的木地板廠家應為專業廠家才滿足要求。單位考察的方式應以考察其木地板工廠為主（必看項目），可再考察其已完工地產項目的交樓標準木地板工程（考察其安裝水平），且考察其需特別注意以下幾點問題：（1） 應抽選其普通的、大貨量的住宅木地板工程進行考察而不是樣板房，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正材料及安裝質量。應考察其已完工項目，在建項目（安裝過程）考察的意義不大。（2） 考察工廠主要以工廠規模、生產能力及其生產線的自動化水平為主。其生產規模要與我們一次性的分判規模相匹配。由于木地板工程質量的關鍵

45、與木門、櫥柜不同，其應在工廠制作加工階段，安裝工程則較為簡單。因此應重點了解該品牌木地板的制作過程、材料使用情況、成品木地板的各項目檢驗標準等（如含水率、環保標準等）。安裝能力也需詳細了解，如該廠家日常的經營范圍是否包括安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率如何，以確保我們的項目發展進度。（3） 目前市場有不少較好品牌的木地板廠家只供貨而不負責安裝，因此在考察單位之前應制定好合約分判的模式（是包供貨安裝還是甲供），避免出現考察后又無法投標的情況。廣州公司以前也試驗過木地板甲供后由裝飾單位安裝，但效果不好（現場倉儲、安裝的質量問題劃分問題等），因此建議由木地產廠家安裝較好。（4） 另外目前較多木

46、地板廠家存在較多貼牌的現場，要留心觀察。（5） 如選擇全實木地板，要了解我們選定的該木種的貨量情況，以避免貨源緊張造成工期拖延。目前單個廠家各類木種的實木地板的貨量都不大，且價格較高，如選擇實木地板建議同時選擇幾家單位同時供貨較為穩妥。2. 分判的時間 木地板工程的分判插入時間應在裝飾單位進場施工后約1個月左右開展較為合適，具體進場時間視裝飾工程的進度而定（屬最后工序，與其他裝飾單位交叉施工較少，如為實木地板則應盡早招標備貨）。整個木門工程的分判持續時間大約為20天（從收到招標圖紙開始計算到定標，預計兩到三次的議標次數）。3. 合約條款及議標注意事項（1） 清單數量應包干，為避免現場尺寸與圖紙

47、的差異，建議投標時候提供建筑圖紙供投標單位復核，并可要求如單個房間的現場實際與招標圖紙存在100mm的差異時，工程量清單數量及單價均不予調整；超過100mm的部分（100mm內部分不補償），經業主確認后，數量按實計算，單價不再調整。（2） 木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包括打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）的費用應包括在總價中。（3） 工作面的移交對木地板安裝的質量影響較大，為避免出現責任劃分不清等情況，應要求木地板單位在接受工作面后應立即進行檢查、驗收，并于三日內提出意見，否則業主將認為移交的工序合格，木地板單位不得以其它工序的質量問題影響木地板質量且不得因此而提出任何索

48、賠。（4） 本工程所有材料在施工前均應報送樣板供業主審批，包括木地板、踢腳線、收口條、膠水等。（5） 成品保護對木地板工程尤為重要，因此應要求木地板單位必須負責本分包工程的半成品、成品保護工作，應直接要求對已完成的地面應滿鋪珍珠棉薄膜，封膠帶紙固定；在過道、房門口及衛生間門口等人員頻繁走動或尚有其它施工作業的位置，需采用3mm厚纖維板覆蓋（費用已包括在總價中，保護要求應在發標及議標中提出，為強制性要求）。在移交給業主之前，一切損壞、遺失均應由木地板單位免費修復或更換。（6） 提供的材料要滿足當地政府部門提出的室內環保要求，且應由木地板單位負責送檢并取得合格證書。（7） 因木地板存在一定的天然紋

49、路，為保證順利交樓，應要求木地板廠家在安裝前應進行挑選，剔除有明顯質量缺陷的不合格品，將顏色花紋一致的鋪在同一房間，且保證同一單元的木地板色澤相同。木地板工程的施工質量除必須符合工程規范要求外，還必須保證滿足小業主的收樓要求。即小業主收樓時，如對木地板的色澤、紋理、尺寸、鋪裝質量、環保檢測結果等提出投訴，木地板廠家須免費負責整改或更換。四、 廣州公司甲供材管理模式及經驗廣州公司對裝飾材料進行甲供的原則就是在首先保證裝修工程質量及裝飾設計效果的前提下盡可能的降低工程造價。因此，在精裝修交樓的材料范圍內，為保證工程質量，廣州公司幾乎將所有成品類的裝飾材料及設備都進行了甲供。但對于部分半成品材料（如

50、涂料），主要從合約管理角度出發未進行甲供（結算及現場領用管理都較難），但此類影響到外觀質量及裝飾效果的非甲供材料采用的模式都為甲指乙供，由甲方指定一定范圍同等檔次的品牌供乙方投標選擇（如指定某一特定的品牌亦可，但必須甲方與供應商談定價格后方可指定，否則該品牌供貨商容易坐地起價）。現將廣州公司一些甲供材料管理方式及經驗簡要介紹如下：（一） 精裝修交樓甲供材范圍裝飾性材料、設備主要包括：拋光磚、墻地磚（廚衛墻地磚、陽臺地磚）、墻地面石材、潔具、淋浴門、水暖件、水暖配件、木門五金、爐具、熱水器、熱水循環系統、抽油煙機、保潔柜、排氣扇、標準燈具、開關面板、插座、衣柜等。其中拋光磚已屬集中采購范圍。詳細

51、敘述見第一點介紹。（二） 與設計選型的配合1. 結合項目定位，根據營銷提出的要求多掌握附近樓盤的產品資料，收集市場信息，向設計部門選擇材料、設備提供關于市場流行方向的參考、產品功能、經濟上的意見。2. 設計挑選樣板時，應提醒設計參考項目成本計劃，同時兼顧招標的可操作性，選擇適合本項目的產品。配合設計部做好產品的設計選型是下一步招標成敗的關鍵一環。3. 在挑選樣板時，同等條件下盡可能選用有良好合作關系廠商的產品，這樣在提供樣板或樣板房供貨方面能減少很多不必要麻煩。4. 設計選型完成并與項目部溝通后，對飾面效果影響較大的如墻地磚、石材、門鎖可安排各廠家提交實物樣板，擺放整齊后先由設計主管領導審核，

52、通過后再由合約部會同設計部、項目部請項目主管領導、合約主管領導及總經理（合約評審委員灰會）確定樣板。潔具、水暖件、燃氣具、開關面板、衣柜等則主要匯報產品檔次，具體型號、價格在招標時控制。其他款式較為普通，價格變動不大的產品如標準燈具、排氣扇、水暖配件、木門小五金一般由設計確定即可。這樣把握住裝飾材料的重點后才能加快招標程序，提高工作效率。5. 對款式及檔次存在較多選擇的材料品種，特別是對室內裝飾成本影響較大的材料應該分別選擇高、中、低至少三種款式備選。然后進行全面的室內裝飾成本預測（樣板房裝飾招標階段），分析所有的備選材料及工程的價格后匯總為室內裝飾成本，再與控制值進行對比核對，最終保證招標出

53、來的價格控制在預測值之內以達到成本控制的目的。（三） 主要裝飾材料選型時的注意事項材料的選型雖應是設計的工作范疇，但在項目成本控制的前提下，應多從成本管理的角度來指導設計選型。室內裝飾總成本有限額，但其內部的組合可以自由靈活，因此合約工作配合設計選型的重點應在于將成本分析作為設計選型工作的一部分，將成本用在裝飾亮點的刀刃上，既體現設計意圖突現樓盤檔次，又控制成本提高經濟效益。1. 墻地磚：盡量選擇適合仿制的產品（招標時能充分競爭降低工程造價，但注意樓書中不能寫明墻地磚品牌），應盡量選用常規規格尺寸（減少損耗、減少重新開模的費用）。墻磚的品種主要有瓷片、仿古磚等，主要用于廚衛墻面，但由于瓷片的釉

54、面不耐磨，一般不用做地磚。另從感觀、檔次方面考慮，瓷片較少用于電梯廳墻面。地磚的品種包括通體磚、耐磨磚、仿古磚，主要用于廚衛地面、陽臺地面、入戶花園墻地面，也可以用于廚衛的墻面。2. 石材：選用比較普遍的產品，盡量避免指定只有一家和少數石材廠才有的產品，以避免招標時無法形成有效競爭，無法控制工程造價。且即使定標后都很難保證貨源的充足。室內石材一般選用大理石較好。就廣州公司石材甲供的經驗和教訓來看，在設計可以不選用石材（客廳地面全部選用石材）的前提下，盡量不要選擇大面積石材地面（波打線等除外）。一是如此大量的供貨難以保證，對項目發展進度有所影響；二是石材的天然紋路及其不規則性等原因造成交樓工作較

55、為困難，更換反修率較高。3. 潔具、水暖件：通過提升樓盤附加值，為賣樓提供幫助，同時又要較好的控制成本，因此宜選用品牌較好，市場認知度高，但是款式比較經典，也就是款式較老的產品（新款式的價格通常較高，分攤設計開發費用較多，性價比不高，且價格短期內浮動較大）。通常一般的連體座廁檔次高于分體座廁，一般主衛則可以選擇連體座廁，客衛選分體座廁以節約成本。臺上洗臉盆檔次一般高于臺下盆，但臺下盆日常清潔較方便（建議選用）。4. 燃氣具：宜選用品牌較好，市場認知度高，但是款式比較經典，也就是款式較老的產品（原因同上）。5. 熱水循環系統：一般在熱水器離衛生間較遠的大戶型（200平米以上）上使用。6. 淋浴門

56、：主要是選定交樓標準淋浴門的款式。按開門形式有平開門、趟門之分；按外形有直角型、一字型、鉆石型之分。市場對此產品的品牌要求不高，因此款式選擇應放在首位。7. 標準燈具：主要包括吸頂燈、筒燈、石英燈、光管支架、鏡前燈、應急燈等。建議選擇耐用、質量好的產品，不一定需要名牌產品。8. 水暖配件：主要包括給水軟管、冷熱角閥、臉盆去水、浴缸去水、洗地龍頭、洗衣機龍頭、龍頭裝飾蓋、毛巾架、廁紙盒、妝鏡。除毛巾架、廁紙盒、化妝鏡外，其余產品對款式要求不大，因此選擇性價比較高的產品即可。9. 木門小五金：主要包括戶門鎖、房門鎖、廚衛門鎖、門鉸、門吸、暗插、貓眼。戶門鎖建議選用款式較好、安全系數較大的產品。樣板

57、選型時著重于戶門鎖，內門鎖，其余五金如門鉸等對款式要求不大，保證質量即可。（四） 招標過程注意事項1. 具體的招標、評標、定標流程按集團發展管理部的物資管理制度執行。2. 招標時間要求：裝飾材料按招標時間順序可以分為兩類,一類是交樓標準樣板房完工后必須顯現品牌的物資，如潔具、水暖件、燃氣具、開關面板、排氣扇等，由于這些物資提供均為交樓標準，為避免小業主的投訴、索賠，一般要求最終采購的品牌與樣板房的一致。因此為取得招標的主動權，盡量安排在樣板房推出市場之前完成招標工作，但值得注意的是定標的時間與實際供貨時間相差較遠（一般半年以上），容易導致合同簽署后的價格調整，議標時應注意避免；另一類是交樓標準樣板房完工后看不見或難以看到品牌的物資，如墻地磚、石材、燈具、水暖配件、木門小五金等。這一類物資可以在樣板房推出市場后且工程施工需要時再進行招標，以保證其市場價格的準確性。另為避免小業主索賠、投訴，最終定標的交樓標準裝飾材料、設備，無論規格、款式、顏色、外觀、功能均應與推出市場的樣板房交樓標準一致