1、招商工作年終方案書工作方案是行政活動中使用范圍很廣的重要公文。機 關、團體、企事業單位的各級機構，對一定時期的工作預先 作出安排和打算時，都要制定工作方案。的招商工作年終方案書，供大家參考。目錄、八 、-刖言局部商業定位章工程總體定位一、前期溝通總結二、工程總體定位三、工程的功能定位第二章商業業態定位一、定位理由二、業態定位第三章商業名稱定位一、商業案名定位二、博覽城的解釋第四章商業管理功能定位現有管理格局金潤物流的管理功能定位三、現代化的管理體系第五章商業經營業種定位一、主題物流定位二、經營業種定位三、定位規劃第二局部招商策略章招商總策略第二章招商階段設置第三章招商工作方案表、八 、-刖言商

2、業物業是房地產業里經濟價值最高的物業形態，在動 態的經濟大環境中，商用物業疲憊的活潑著一一高回報刺激 著巨資開發；而經營的艱難加大了風險。 要讓商業物業從“炙 手向“可熱轉化，就要在分析大的物業環境下，結合項 目本身，步步為營，攻克風險的城堡。商鋪時代的來臨，催 化了商業市場的競爭，加速了城市商業的繁榮，新興商圈挑 戰傳統商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推 廣，市中心商圈和洪城大市場的商圈的局面被打破，香江、 鴻順德紛紛涌現。本工程要在劇烈的商戰中占據最高點，就 要做好工作中的每一環，而招商在工作環中是關健的一環， 它贏與否關系著銷售戰的再打策略。要做好招商工作就要有 一個好的招商

3、策略來指導。我們的招商策略在“贏了再打 的總策略下，各工作環節環環相扣，做好“贏的工作后， 然后“再打下一戰役。工程要生存，必須做好招商工作， 積累前期客戶；而招商的成功要有一個好的策略才能得以保 證。但策略不是憑空而生的，是在市場的根底上，對商業準 確定位后，在概念上創意不行，在經營上還要有思想。局部 工程定位章 工程總體定位一、前期溝通總結 本工程不是一個簡單的商業地產或商業經營工程，因而 在對它進行評介和探索其商業價值所在時，是在宏觀區域市 場范疇和大流通領域里尋找恰當的出路。前期報告在充分的 市場調查根底上，深入研究了南昌市的商業開展格局，并創 造性的提出了 “批發 mall 的市場形

4、象定位概念和物流中心 定位。但是在市場定位方面， 報告并未提出可供參考的選擇。 沒有能夠充分表達出本案的相對市場優勢， “批發 mall 的 市場定位同樣無法全面表達本案的核心競爭力，缺乏足夠的 市場引爆力。鑒于此，我們針對前期市場調研報告中的局部 內容進行了深度分析。由于南昌市批零業總體競爭環境在不 斷惡化，商戰一觸即發。為防止正面火拼，尋求更高層面的 邊緣性競爭優勢，本工程在前期報告中采取“洛克菲勒不淘 金策略，跳出圈外，在產業選擇方面獨辟蹊徑， 針對市 場特點和本工程自身的優勢，為加強市場引爆力，我司在原 方案的根底上進一步對物流中心定位提升出主題物流概念。二、工程的總體定位本工程立足于

5、效勞周邊市場， 集批發、零商品展示交易、 物流配送功能等為一體，具有強大輻射的大型現代化的主題 物流中心。三、工程的功能定位1、功能組合展示、交易功能區該功能區是本案的主功能區。展示功 能與交易功能區，形成了前“展后“店的格局，依托南 昌對于江西極強的輻射作用，通過動態的展覽展示提升本項 目的輻射半徑。同當前批發市場的主要差異表現在：集中主 題規劃，導購便利；增加了展示的設計，為交易提供了一個 動態的展示平臺；經營產品以品牌商品為主導；銷售形式以 開架式銷售為主，統一結算，營造了良好的購物環境對于小的代理商可將倉儲和批發、零售一體化化，但需到達展示功能要求； 可配電腦，進行客戶管理， 倉儲管理

6、-預留管線。會展會議、推介培訓效勞功能區該區域是市場的配套功能區，主要是提高本案的檔次和水平；同 學院、行業協會等共同成立具有一定權威的專家參謀組委 會，為會展會議、推出和培訓奠定根底；有方案、有主題地 組織各種會展會議。對服裝，可以安排各種主題的時裝表演， 動態地推出各個新產品，并成為一道獨特的風景城，例如：季節主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時裝系列運動系列 紳士系列 學生系列 淑女系列 動態的、系列的活 動，可以增加市場的“熱點和“興奮點，吸引人流； 組織國內和區域的各種專題交流會議和論壇；有目的、有方案地對批發企業的職工和經理人組織系列培訓，提高經 營人的素質，開展其技能，開發其潛力，

7、變得更有才干；零售功能區零售功能區主要是拉動市場的人氣，但是引 入的零售業，不是按照商業中心區的業態引入，而是引入對 批發市場經營有益的業態；引入的企業應該是行業的龍頭， 能夠帶動其它中小企業和個體進入。例如，麥德龍的客戶群 有60-70%是團購客戶，它走的是一種c&c的批零兼售的倉儲式超市功能。或者引入專業商店的品牌商家，如國美、蘇 寧等電器經銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建 材家居超市、法國的低壓電器分銷商企業藍格賽等。將行業 的巨無霸與小批發企業融為一體，借助大企業同小批發企業 的錯位經營，形成某種批發產品種類的集群。同時，引入一 定比例面積的超市，專營店，可以會聚消費

8、人流，增加本項 目的出售或出租面積，降低投資商的風險，增加工程的成功 率。休閑娛樂功能本案的經營者既是一個龐大的經營群體， 也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大 的需求。一方面，為了業務的需要，接待客戶需要一定的休 閑娛樂設施，另一方面，批發業務通常在下午 3-4點鐘結束， 需要一個消費的空間。同時，南昌洪城區域也沒有較高檔次 的休閑娛樂設施和場所，在本案內建立一定的休閑娛樂設 施，可以填補洪城區域相對缺乏休閑娛樂產業的需求。該區 域為配套效勞區，以滿足本工程經營主體和消費者需求為主 導，兼顧洪城區域對于休閑娛樂的需求，可以規劃批發商會 所，設置各種時尚休閑的工程，例如健身房、

9、桌球、乒乓球 室、美容美發、壁球室、棋牌室等運動休閑工程；各種主題 的餐廳、茶室；設置商務娛樂、餐飲和業余時間休閑活動功 能等。倉儲物流功能本案作為位于洪城區域的新型批發mall，倉儲物流功能是重要組成局部。不僅為本案的經營商家服 務，同時也將填補整個區域的市場空間，獨享一片利潤天空。結合目前批發市場“多批次、小批量的特點，可以為這種 類型的批發交易形式提供小包裝，并集中配送；倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲效勞區兩種方式；對于加工處理必須設計標準化的包裝模式；整個倉儲物流服務可以委托第三方物流公司進行經營，引入倉單經營模式， 實現物流現代化；主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工效勞、配送

10、效勞、驗收貨物、車庫、租車。信息效勞功能信息效勞功能區主要是收集、加工和處理 各種行情，及時為入駐的企業發布信息，以指導企業生產經營活動，建立 21世紀的智能化信息中心、成為行業市場信 息發布中心是目標，主要功能為媒體發布行業信息、信息分 析和收集、廣告展新規劃、展示廣告設計、建立經濟模型供 求線、辦媒體、internet 網絡。委托高校或研究所，設計市場的經濟結構模型，建立相應的供求曲線圖，以預測和 分析市場前景； 有組織的收集相關信息，并實行免費和 有償的效勞；創辦市場自己的專業雜志和報紙，推介產品和郵購效勞，發布推介的活動和企業形象宣傳；攤位展示主題設計效勞，企業和商品的廣告創意和設計效

11、勞，提 高市場的整體形象水平；負責市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告方案，廣告主題、廣告創意、設計方案，保 證經營人的共同利益；借internet網絡發布各種信息。商務辦公效勞功能區由于本案的主要目標客戶是企業，而不 是個體經營者，在經營過程中，必然有的需要一定的辦公空 間，同時也存在諸多的商務活動。由于增加人員相對會增加 本錢，商務功能效勞區就是代理商務效勞。這些企業由于規 模較小，資金能力有限，在商務活動中，迫切需要一個能夠 提供一個完善商務效勞的辦公環境。商務洽談室：供小企業按小時租用，這樣可以防止由于辦公面積較小或沒有辦 公場地造成的商務洽談的不便利性。伴隨著商務洽談室的租 賃，同時

12、提供各種商務效勞；會議室/中心：小企業家的樂園，一方面有固定的場所，另一方面可以獲得許多的優惠和效勞；電子商務中心：文字處理系統，但必須定價效勞，以減少經營人的經營本錢；各種咨詢效勞， 彌補經營者的某些缺乏；秘書效勞：是一大特點，處理經營者攤位外的公共事務，包括合同管理，、網絡訂購記錄效勞，談判記錄等；理財效勞：是代理財務管理，真正了解經營的財務狀況，并給出經營財務上的指導和提 示；結算效勞：是在銀行統一指導和管理下，保證資金的平安性和經營過程的可信性；會計、律師、廣告、印刷等相關效勞業的辦公室；商務辦公區將成為大客戶的辦公場所和小型客戶的交易場所，并提供各種相關的商務配 套效勞，與鋪位交易形

13、成互動。管理功能管理是保證交易的正常化的根本保障組織由政府有關部門、開展商和經營主體共同參加的市場管理委 員會；制定和修改市場的管理規定；解決市場糾紛和分歧；檢查、監督產品的質量；決定非營業時間的進出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標準；處理緊急情況的問題；組織有關推介、展示、培訓等有利市場的活動；爭取政府的優惠政策，創造良好的市場平臺環境；成立具有行業特點的中介效勞組織，專業商會，行業協 會。公共設施、環境效勞區完善的公共設施，才能保障批發 市場能夠正常運行。公共環境包括市場內部和外部。外部公 共環境是市場的外部形象的直接表達，在建筑外觀設計上追 求時代氣息，配套環境協調一致的主題風格，當然還

14、包括公 共停車場、 良好景觀環境、 舒適工作環境、 方便的購物工具、 快餐吧等；內部環境設計購物動線通暢、清晰，空間利用率 高，環境衛生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環境，還 包括 、公共網絡、供水、電暖設備、保安、報警、防火、 餐飲配套等。 2 、產業結構組合報告在市場調查的根底上， 確定了五大門類、十一個標準門類四十二個商品類別的產業 組合模式 門類配置 標準門類 權重比例 門類細分根底門 類 食品類 35% 包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等 煙酒類 煙、酒、飲料等 服裝類 各類服裝、鞋帽、紡織品 等開展型門類 家居類 35% 裝潢材料、五金、床上用品、美 居用品、家具、精美工藝品

15、、花卉等 電器類 電視、音響、 電飯煲、冰箱、洗衣機、空調、吸塵器、微波電器、消毒柜 等 玩具、 文具類 兒童玩具、 成人智力玩具、 辦公文化用品、 樂器、小型科學器材等潛質型門類 休閑用品 10% 體育健身 器材、戶外活動器材、釣魚器材、老年保健器材、休閑體育 服裝及用品等 影象圖書 各類圖書、期刊、電子影象制品大 綜型傳統門類 日用小百貨 17% 特殊門類 地方性土特產類 3% 古玩類二、商業業態定位本工程的功能架構是由批發、 零售、采購、配送及配套效勞構成，是以主題物流為依托，集批發、零售、采購、配送及配套效勞功能于一體的大型展 示交易中心。三、商業案名定位為降低工程風險，本工程的商業案

16、名 定位為：江西國際商品博覽城博覽城是指以江西省龐大的資 源為依托，集產品會展、交易、信息、效勞功能于一體，具 有一定檔次，統一形象，統一經營。它不僅是產品的展覽， 也是一個城市形象、個性、素質和實力的集中表現，同時還 是城市整體價值的集中表達。四、管理功能定位商業籌劃的結果是籌劃了一個案子， 鋪出一條路子，帶出一個班子。商業籌劃的核心表達在籌劃 工程的長期繁榮，所以功能定位至關重要。中國物流業在經 濟高速增長的大環境下有了很大改善，但在管理功能上還存 在明顯的缺乏。首先，從興旺國家來看，現代物流的功能是設計、執行 以及管理客戶供應鏈中的物流需求，其特點是依據信息和物 流專業知識，以最低的本錢

17、提供客戶需要的物流管理和服 務。而現在，我國多數物流企業是在傳統體制下物資流通企 業根底上開展而來的，企業效勞內容多數仍停留在倉儲，運 輸，搬運上，很少有物流企業能夠做到提供綜合性的物流服 務，現代物流效勞的功能尚不能得到很好的發揮。我國的物 流企業，無論是物流效勞的硬件還是軟件與高效率低本錢的 現代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運用能 力、物流的專門知識，物流的統籌籌劃和精細化組織與管理 能力都明顯缺乏。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業的 開展。物流的專業化分工特點雖然日益明顯，但是物流的組 織和管理卻不斷向綜合性開展，各種物流方式和物流載體之 間的聯系越來越緊密。

18、但是，我國目前的物流行業管理仍沿 用著方案經濟時期的部門分割體制。與物流相關的各局部分別由鐵 道、交通、民航、內貿等不同政府部門進行管理。依據這種 條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴 重制約著在全社會范圍內經濟合理的對物流進行政體統籌 和規劃，阻礙著物流的社會化進程，制約著現代物流的進一 步開展。1、現有管理格局洪城大市場洪城大市場由原來的物流中心的代表，現逐漸隱退，最主要的原因是其物流 市場散、舌L、差、小、效益低、缺乏現代管理手段。具體表 現在： 鴻順德2、金潤物流中心的管理功能定位金潤物 流中心打破原有市場格局，集倉儲、承運、搬運、營運、營 銷、效勞等多種功能為一體，在提升南昌物流業競爭水平的 同時開創了一個全新的市場空間。金潤物流中心的管理還突 出維護中堅租戶群體的利益，從原來任其搶生意到對各經營 業主實施任務提供，依