1、 第第 8 8 章章 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的售后服務(wù)與物業(yè)管理委托售后服務(wù)與物業(yè)管理委托n8.1 房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)售與銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)售與銷售n8.2 房地產(chǎn)開發(fā)過程中物業(yè)管理早期介入房地產(chǎn)開發(fā)過程中物業(yè)管理早期介入n8.3 房地產(chǎn)企業(yè)與前期物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)與前期物業(yè)服務(wù)n8.4 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品及檔案移交房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品及檔案移交n8.5 房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后保修服務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后保修服務(wù)本章講解本章講解：8.1 8.1 房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)售與銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)售與銷售n8.1.1 8.1.1 商品房預(yù)售與銷售的手續(xù)規(guī)定商品房預(yù)售與銷售的手續(xù)規(guī)定n8.1.2 8.1.2 住宅專項維修資金的

2、收繳住宅專項維修資金的收繳n8.1.3 8.1.3 房地產(chǎn)面積誤差的處理房地產(chǎn)面積誤差的處理n8.1.18.1.1商品房預(yù)售與現(xiàn)售的手續(xù)規(guī)定商品房預(yù)售與現(xiàn)售的手續(xù)規(guī)定n商品房預(yù)售商品房預(yù)售n商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照n城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例n商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法n城市商品房預(yù)售管理辦法城市商品房預(yù)售管理辦法 的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行的

3、有關(guān)規(guī)定執(zhí)行（1 1）商品房預(yù)售的規(guī)定）商品房預(yù)售的規(guī)定已交付全部土地使用權(quán)出讓金，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土取得土地使用權(quán)證書地使用權(quán)證書；持有持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和和施工許可證施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的2525以上，并以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定了商品房現(xiàn)第七條規(guī)定了商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件：售應(yīng)當(dāng)符合的條件

4、：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得取得土地使用權(quán)證書土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文或者使用土地的批準文件；件；（2 2）商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件）商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施

5、和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 （1 1）物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例關(guān)于住宅專項維修關(guān)于住宅專項維修資金的有關(guān)規(guī)定資金的有關(guān)規(guī)定n物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例（20072007修訂自修訂自20072007年年1010月月1 1日起施行）的規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的日起施行）的規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。項維修資金。

6、n專項維修資金屬專項維修資金屬業(yè)主所有業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修，專項用于物業(yè)保修期滿后期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造更新、改造，不得挪作他用。，不得挪作他用。8.1.28.1.2 住宅專項維修資金的收繳住宅專項維修資金的收繳（2 2）住宅專項維修資金管理辦法的有關(guān)規(guī)定）住宅專項維修資金管理辦法的有關(guān)規(guī)定n 建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布的第建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布的第165165號令號令住宅專項維住宅專項維修資金管理辦法修資金管理辦法（20082008年年2 2月月1 1日起施行）日起施行）n 住房專項維修資金，是指住房專項維修資金，是指業(yè)主業(yè)主或

7、者或者公有住房售房單位公有住房售房單位繳存繳存的，專項用于的，專項用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。滿后的維修和更新、改造的資金。 開發(fā)企業(yè)代收開發(fā)企業(yè)代收住房共用部位住房共用部位由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：位，一般包括：n住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板n屋頂以及戶外的墻面屋頂以及戶外的墻面n門廳、樓梯間、走廊通道等門廳、樓梯間、走廊通道等共用設(shè)施設(shè)備共用設(shè)施設(shè)備由住宅業(yè)主

8、或者住宅業(yè)主及有由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：n電梯、天線、照明、消防設(shè)施電梯、天線、照明、消防設(shè)施n綠地、道路、路燈、溝渠、池、井綠地、道路、路燈、溝渠、池、井n非經(jīng)營性車場車庫非經(jīng)營性車場車庫n公益性文體設(shè)施公益性文體設(shè)施n共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。 住宅專項維修資金管理原則住宅專項維修資金管理原則n專戶存儲專戶存儲n專款專用專款專用n所

9、有權(quán)人決策所有權(quán)人決策n政府監(jiān)督政府監(jiān)督 住房專項維修資金的繳存標(biāo)準：住房專項維修資金的繳存標(biāo)準： A.A.商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主n按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金資金n首期住宅專項維修資金的數(shù)額首期住宅專項維修資金的數(shù)額每平方米建每平方米建筑面積交存為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程筑面積交存為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米每平方米造價的造價的5%5%至至8%8%。B.B. 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金宅專項維修資金：n業(yè)主按照每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資業(yè)

10、主按照每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%2%。n售房單位按照售房單位按照多層住宅多層住宅不低于售房款的不低于售房款的20%20%、高層住高層住宅宅不低于售房款的不低于售房款的30%30%n從售房款中從售房款中一次性提取一次性提取住宅專項維修資金住宅專項維修資金住宅專項維修資金的歸屬和管理住宅專項維修資金的歸屬和管理n業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有n從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有有住房售房單位所有n業(yè)主大會成立前

11、，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由房地產(chǎn)主管部門代管住宅專項維修資金，由房地產(chǎn)主管部門代管n開立住宅專項維修資金專戶開立住宅專項維修資金專戶q以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬、按房屋戶門號設(shè)分戶賬以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬、按房屋戶門號設(shè)分戶賬q未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。分戶賬。 （1 1）商品房銷售計價方法）商品房銷售計價方法 商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法規(guī)定：商品房銷規(guī)定：商品房銷售可以：售可以：n按套（單元）計價按套（單元）計價n按套內(nèi)建筑面

12、積計價按套內(nèi)建筑面積計價n按建筑面積計價。按建筑面積計價。 商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。攤的共有建筑面積。 8.1.3 8.1.3 房地產(chǎn)面積誤差的處理房地產(chǎn)面積誤差的處理面積誤差比面積誤差比= = 產(chǎn)權(quán)登記面積產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積合同約定面積合同約定面積合同約定面積100%當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在面積誤差比絕對值在3 3以內(nèi)以內(nèi)（含（含

13、3 3）的，據(jù)實結(jié)算房價款；的，據(jù)實結(jié)算房價款； 面積誤差比絕對值面積誤差比絕對值超出超出3 3時，買受人有時，買受人有權(quán)退房，同時要求支付已付房價款利息。權(quán)退房，同時要求支付已付房價款利息。（2 2）商品房面積誤差的處理）商品房面積誤差的處理買受人不退房的：買受人不退房的：n 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3 3以內(nèi)以內(nèi)（含（含3 3）部分的房價款由）部分的房價款由買受人補足買受人補足；n 超出超出3 3部分的房價款由部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸，產(chǎn)權(quán)歸買受人。買受人。n產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面

14、積誤差比絕對值產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在在3 3以內(nèi)以內(nèi)（含（含3 3）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返返還買受還買受人；人；n絕對值絕對值超出超出3 3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返雙倍返還還買受人。買受人。面積誤差比絕對值超出面積誤差比絕對值超出3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起退房之日起30日內(nèi)日內(nèi)將買受人已付房價將買受人已付房價款退還給買受人，款退還給買受人，同時支付已付房同時支付已付房價款利息價款利息面積誤差比在面積誤差比在3 3以內(nèi)（含以內(nèi)（含3 3）部分的）部

15、分的房價款由買受人補足；房價款由買受人補足；超出超出3 3部分的房部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人權(quán)歸買受人面積誤差比絕對值面積誤差比絕對值在在3 3以內(nèi)（含以內(nèi)（含3 3）部分的房價款由房地產(chǎn)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出絕對值超出3 3部分部分的房價款由房地的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人返還買受人不退房不退房產(chǎn)權(quán)登記面產(chǎn)權(quán)登記面積合同約積合同約定面積定面積產(chǎn)權(quán)登記面產(chǎn)權(quán)登記面積合同約積合同約定面積定面積退房退房8.2.18.2.1物業(yè)管理的早期介入概念及作用物業(yè)管理的早期介入概念及作用8

16、.2.18.2.1物業(yè)管理的早期介入的內(nèi)容物業(yè)管理的早期介入的內(nèi)容8.2.3 8.2.3 臨時管理規(guī)約的制定臨時管理規(guī)約的制定8.2 8.2 房地產(chǎn)開發(fā)過程中物業(yè)管理早期介入房地產(chǎn)開發(fā)過程中物業(yè)管理早期介入8.2.18.2.1物業(yè)管理的早期介入概念及作用物業(yè)管理的早期介入概念及作用（1 1）物業(yè)管理的早期介入概念物業(yè)管理的早期介入概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工之前，委托物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工之前，委托物業(yè)管理企業(yè)從企業(yè)從物業(yè)管理運作的角度物業(yè)管理運作的角度對尚處于對尚處于項目策劃、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工規(guī)劃設(shè)計和施工等階段，為開發(fā)企業(yè)提出具有等階段，為開發(fā)企業(yè)提出具有專業(yè)性的意見、建議、咨詢報

17、告，或直接參與專業(yè)性的意見、建議、咨詢報告，或直接參與某些討論、評審和現(xiàn)場監(jiān)理等活動。某些討論、評審和現(xiàn)場監(jiān)理等活動。 8.28.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中物業(yè)管理早期介入房地產(chǎn)開發(fā)過程中物業(yè)管理早期介入n作用作用促進規(guī)劃合理，設(shè)計優(yōu)化促進規(guī)劃合理，設(shè)計優(yōu)化減少返工，防止留下后遺癥減少返工，防止留下后遺癥為物業(yè)的正常管理打下基礎(chǔ)為物業(yè)的正常管理打下基礎(chǔ)有利于提高房屋建造質(zhì)量有利于提高房屋建造質(zhì)量有利于房地產(chǎn)開發(fā)商集中人才有利于房地產(chǎn)開發(fā)商集中人才技術(shù)資源專心于項目開發(fā)建設(shè)技術(shù)資源專心于項目開發(fā)建設(shè)（2 2）物業(yè)管理的早期介入的作用）物業(yè)管理的早期介入的作用n 項目規(guī)劃設(shè)計階段的工作內(nèi)容項目規(guī)劃設(shè)計階段

18、的工作內(nèi)容n 施工階段的工作內(nèi)容施工階段的工作內(nèi)容n 項目租售階段的工作內(nèi)容項目租售階段的工作內(nèi)容8.2.2 8.2.2 物業(yè)管理的早期介入的工作內(nèi)容物業(yè)管理的早期介入的工作內(nèi)容（1 1）物業(yè)管理早期介入在物業(yè)規(guī)劃中的工作內(nèi)容）物業(yè)管理早期介入在物業(yè)規(guī)劃中的工作內(nèi)容a a. .對結(jié)構(gòu)布局、功能等方面提出改進意見對結(jié)構(gòu)布局、功能等方面提出改進意見b.b.就環(huán)境與配套設(shè)施的合理性、適用性提出建議就環(huán)境與配套設(shè)施的合理性、適用性提出建議c c提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及如何利于未來使用和管理方面提出建提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及如何利于未來使用和管理方面提出建議議d d對體育、休閑等活動場所、場地、停車

19、設(shè)施、物業(yè)管理用房等公共對體育、休閑等活動場所、場地、停車設(shè)施、物業(yè)管理用房等公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容、位置、數(shù)量、分布和布置方式、規(guī)格功能提出合服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容、位置、數(shù)量、分布和布置方式、規(guī)格功能提出合理建議理建議e.e.對各級道路的寬度、斷面形式、布置方式提出合理建議對各級道路的寬度、斷面形式、布置方式提出合理建議f.f.對綠化小品的設(shè)計、綠化植物的選擇和搭配提出建議對綠化小品的設(shè)計、綠化植物的選擇和搭配提出建議要求。要求。 （2 2）物業(yè)管理早期介入在施工階段的主要內(nèi)容）物業(yè)管理早期介入在施工階段的主要內(nèi)容a.a.參與參與審查承建單位提出的施工組織計劃、施工技術(shù)方案和審查承建單位提出的施工組織

20、計劃、施工技術(shù)方案和施工進度計劃，發(fā)現(xiàn)問題共同商榷，提出完善建議；施工進度計劃，發(fā)現(xiàn)問題共同商榷，提出完善建議；b.b.參與參與審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及所列的規(guī)格與審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及所列的規(guī)格與質(zhì)量；質(zhì)量；c.c.督促、檢查督促、檢查承建單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)承建單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準；準； d.d.參與檢查工程使用的材料、構(gòu)件、設(shè)備的質(zhì)量，配合設(shè)備參與檢查工程使用的材料、構(gòu)件、設(shè)備的質(zhì)量，配合設(shè)備安裝，確保質(zhì)量；安裝，確保質(zhì)量；e.e.熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的敷設(shè)情況，為日后管熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的敷設(shè)情況，為日后管理

21、積累資料。理積累資料。a a. .制定物業(yè)管理方案及實施進度控制表制定物業(yè)管理方案及實施進度控制表（取得銷售許（取得銷售許可的必要條件）可的必要條件）b.b.擬定物業(yè)公共管理制度擬定物業(yè)公共管理制度c.c.擬定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準及收費辦法，協(xié)助履行相關(guān)報批手擬定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準及收費辦法，協(xié)助履行相關(guān)報批手續(xù)續(xù)d.d.對銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)e.e.派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，解答購房者關(guān)于項目入住后物業(yè)管派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，解答購房者關(guān)于項目入住后物業(yè)管理的疑問理的疑問（3 3）物業(yè)管理早期介入在項目租售階段的工作內(nèi)容）物業(yè)管理早期介入在項目租售階段的工作內(nèi)容 物業(yè)

22、管理方案的內(nèi)容：物業(yè)管理方案的內(nèi)容：n物業(yè)項目管理與服務(wù)的整體構(gòu)想物業(yè)項目管理與服務(wù)的整體構(gòu)想n管理方式與運作程序管理方式與運作程序n組織架構(gòu)與人員配置組織架構(gòu)與人員配置n管理制度體系設(shè)置管理制度體系設(shè)置n物業(yè)管理檔案的建立與管理物業(yè)管理檔案的建立與管理n常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準n物業(yè)服務(wù)費用的測算與成本的控制物業(yè)服務(wù)費用的測算與成本的控制n管理指標(biāo)與管理措施管理指標(biāo)與管理措施n物資準備物資準備n工作計劃工作計劃（1 1）臨時管理規(guī)約的概念）臨時管理規(guī)約的概念 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第二十二條規(guī)定，第二十二條規(guī)定，建設(shè)建設(shè)單位單位應(yīng)當(dāng)在應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前銷售物業(yè)之

23、前，制定臨時管理規(guī)約，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。8.2.3 8.2.3 臨時管理規(guī)約的制定臨時管理規(guī)約的制定 建設(shè)部于建設(shè)部于20042004年頒布了業(yè)主臨時公約（示年頒布了業(yè)主臨時公約（示范文本）（建住房范文本）（建住房20041562004156號）。號）。20072007年年1010月月1 1日實施的新日實施的新物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例將將“業(yè)主公業(yè)主公約約”修改為修

24、改為“管理規(guī)約管理規(guī)約”，將，將“業(yè)主臨時公約業(yè)主臨時公約”修改為修改為“臨時管理規(guī)約臨時管理規(guī)約”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部尚未推出對應(yīng)的尚未推出對應(yīng)的臨時管理規(guī)約（示范文本）臨時管理規(guī)約（示范文本）但是部分省市自行出臺了地方適用的示范文本。但是部分省市自行出臺了地方適用的示范文本。 （2 2）臨時管理規(guī)約的內(nèi)容）臨時管理規(guī)約的內(nèi)容 第一部分：總則第一部分：總則 包括：物業(yè)基本情況、包括：物業(yè)基本情況、 業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、政策和本公約規(guī)定，配合物業(yè)管理企業(yè)的各項法規(guī)、政策和本公約規(guī)定，配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作，妥善處理相鄰關(guān)系，遵守物業(yè)管理企業(yè)

25、按管理工作，妥善處理相鄰關(guān)系，遵守物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定和本公約制定的管理細則及各項管理規(guī)章制有關(guān)規(guī)定和本公約制定的管理細則及各項管理規(guī)章制度。同時，業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員度。同時，業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本公約和相關(guān)規(guī)定，合理使用物業(yè)。遵守本公約和相關(guān)規(guī)定，合理使用物業(yè)。 管理規(guī)約內(nèi)容一般包括：管理規(guī)約內(nèi)容一般包括： 第二部分：物業(yè)使用和維修第二部分：物業(yè)使用和維修 包括：包括： 按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，合理使用共用按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，合理使用共用部位共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護物業(yè)整潔、美觀，遵守部位共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護物業(yè)整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的

26、相關(guān)規(guī)定。政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。 不擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；占用共用不擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)部位和共用設(shè)施設(shè)備；利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等；愛護公共環(huán)境，不侵占公共綠地和損壞物業(yè)筑物等；愛護公共環(huán)境，不侵占公共綠地和損壞物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠地、園林、小品和其他共用設(shè)施設(shè)備；不隨區(qū)域內(nèi)綠地、園林、小品和其他共用設(shè)施設(shè)備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在公共部位亂涂意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在公共部位亂涂亂畫和隨便張貼。亂畫和隨便張貼。 垃圾應(yīng)按指定時間和地點堆放，避免遺撒；垃圾應(yīng)按指定時間和地點堆放，避免遺撒；

27、自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共生活秩序，不在公自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共生活秩序，不在公共部位或違反規(guī)定在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、共部位或違反規(guī)定在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質(zhì)；不得發(fā)劇毒、放射性物品和其他有毒害物質(zhì)；不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲；并不得利用出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲；并不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為；規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為； 業(yè)主飼養(yǎng)寵物的規(guī)定；機動車在住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主飼養(yǎng)寵物的規(guī)定；機動車在住宅區(qū)內(nèi)行駛時速應(yīng)、車位停放、車輛出入、物業(yè)區(qū)域行駛時速應(yīng)、車位停放、車輛出入

28、、物業(yè)區(qū)域的共用車位使用分配方式；對異產(chǎn)毗連的物業(yè)的共用車位使用分配方式；對異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修，各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持、配合，不得人維修，各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持、配合，不得人為阻撓維修；業(yè)主需要進行室內(nèi)裝飾裝修的，為阻撓維修；業(yè)主需要進行室內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并遵守有關(guān)規(guī)定和制度。并遵守有關(guān)規(guī)定和制度。 第三部分：第三部分： 物業(yè)服務(wù)費用的交納物業(yè)服務(wù)費用的交納 包括、業(yè)主應(yīng)按規(guī)定或約定向物業(yè)管理企業(yè)交納包括、業(yè)主應(yīng)按規(guī)定或約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資物業(yè)服務(wù)費、房屋共用部位共用設(shè)

29、施設(shè)備專項維修資金的交納、使用、續(xù)籌。金的交納、使用、續(xù)籌。 第四部分第四部分 其他相關(guān)事項其他相關(guān)事項 第五部分第五部分 違約責(zé)任和違約糾紛的解決違約責(zé)任和違約糾紛的解決 8.3 8.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期物業(yè)服務(wù)n8.3.1 8.3.1 前期物業(yè)管理的相關(guān)概念前期物業(yè)管理的相關(guān)概念n8.3.2 8.3.2 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘（1 1）物業(yè)管理的概念）物業(yè)管理的概念物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例（20072007年年1010月月1 1日修訂）規(guī)日修訂）規(guī)定：定： 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)

30、主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。8.2.3 8.2.3 前期物業(yè)管理的相關(guān)概念前期物業(yè)管理的相關(guān)概念 在在業(yè)主、業(yè)主大會業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前之前，建設(shè)單位建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，并與之簽訂書選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，并與之簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定對房屋及面前期物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定對房屋及配套的設(shè)施設(shè)

31、備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。秩序的活動。（2 2）前期物業(yè)管理的概念）前期物業(yè)管理的概念（1 1）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例規(guī)定：國家提倡建設(shè)單規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。理企業(yè)。8.3.2 8.3.2 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘 前期物業(yè)管理的招

32、標(biāo)前期物業(yè)管理的招標(biāo)，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在為，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準的招標(biāo)文件向社會公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)和標(biāo)準的招標(biāo)文件向社會公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。的過程。 前期物業(yè)管理的投標(biāo)前期物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項管理服的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的務(wù)要求與標(biāo)準，根據(jù)國家有

33、關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動。物業(yè)管理招實力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動。物業(yè)管理招投標(biāo)實質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。投標(biāo)實質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)的前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)的原則原則n公開公開n公平公平n公正公正n合理合理前期物業(yè)管理招標(biāo)的方式前期物業(yè)管理招標(biāo)的方式n公開招標(biāo)公開招標(biāo)n邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)a.a.準備階段準備階段 n選擇招標(biāo)方式選擇招標(biāo)方式n成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（或委托招標(biāo)代理）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（或委托招標(biāo)代理）n確定招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則確定招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則n編寫招

34、標(biāo)文件編寫招標(biāo)文件n發(fā)布招標(biāo)公告（公開招標(biāo)）或投標(biāo)邀請函（邀請招標(biāo)）發(fā)布招標(biāo)公告（公開招標(biāo)）或投標(biāo)邀請函（邀請招標(biāo)）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序b.b.招標(biāo)階段招標(biāo)階段 n發(fā)售招標(biāo)文件發(fā)售招標(biāo)文件n對投標(biāo)單位資質(zhì)資信審查對投標(biāo)單位資質(zhì)資信審查n組織現(xiàn)場踏勘和答疑組織現(xiàn)場踏勘和答疑n接受投標(biāo)文件接受投標(biāo)文件c.c.開標(biāo)評標(biāo)階段開標(biāo)評標(biāo)階段 n按照標(biāo)書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機按照標(biāo)書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員、投標(biāo)關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標(biāo)并登記。單位代表共同參與監(jiān)督下，公

35、開開標(biāo)并登記。n由物業(yè)管理專家組成評標(biāo)委員會，采用會議形由物業(yè)管理專家組成評標(biāo)委員會，采用會議形式審查和評議各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單式審查和評議各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。位。d.d.授標(biāo)與訂立合同授標(biāo)與訂立合同 n確定中標(biāo)單位確定中標(biāo)單位n書面通知中標(biāo)單位書面通知中標(biāo)單位n進行必要的商務(wù)談判進行必要的商務(wù)談判n正式簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同正式簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同前期物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同的概念前期物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同的概念 前期物業(yè)服務(wù)合同是指前期物業(yè)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與與前期物前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)簽訂的對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)

36、量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定的協(xié)議。的協(xié)議。 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 （2 2）前期物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同）前期物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容前期物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容n訂立合同的當(dāng)事人訂立合同的當(dāng)事人n 物業(yè)基

37、本情況物業(yè)基本情況n服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量n服務(wù)費用服務(wù)費用n物業(yè)的經(jīng)營與管理物業(yè)的經(jīng)營與管理n物業(yè)的承接驗收物業(yè)的承接驗收n專項維修資金繳存管理專項維修資金繳存管理使用續(xù)籌使用續(xù)籌n違約責(zé)任違約責(zé)任n其他事項。其他事項。 建設(shè)部于二四年九月六日出臺了建設(shè)部于二四年九月六日出臺了前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）本），建議前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包含以下具體條款：，建議前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包含以下具體條款： 附件一：物業(yè)構(gòu)成明細；附件一：物業(yè)構(gòu)成明細； 附件二：物業(yè)共用部位明細；附件二：物業(yè)共用部位明細； 附件三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細；附件三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細； 此外此外前

38、期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）還規(guī)定了還規(guī)定了4 4個合同附件：個合同附件： 附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準，包括：附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準，包括：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理、 物業(yè)共用設(shè)施物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理、設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理、 物業(yè)共用部位和物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通、管道的疏通、 公共綠化的養(yǎng)護和管理、公共綠化的養(yǎng)護和管理、 車輛停放管車輛停放管理、理、 公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理、公共

39、秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理、 裝飾裝修管理服務(wù)、裝飾裝修管理服務(wù)、 物業(yè)檔案資料管理的標(biāo)準。物業(yè)檔案資料管理的標(biāo)準。 前期物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：前期物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：n管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)n內(nèi)部、公共管理規(guī)章制度的完善內(nèi)部、公共管理規(guī)章制度的完善n物業(yè)的承接與查驗物業(yè)的承接與查驗n確定物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)分包確定物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)分包n物業(yè)裝飾裝修管理物業(yè)裝飾裝修管理n物業(yè)管理檔案的建立物業(yè)管理檔案的建立n前期溝通協(xié)調(diào)前期溝通協(xié)調(diào)n協(xié)助（受托）進行工程質(zhì)量保修服務(wù)協(xié)助（受托）進行工程質(zhì)量保修服務(wù)n前期物業(yè)服務(wù)合同解除前的日常物業(yè)

40、服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同解除前的日常物業(yè)服務(wù)。（3 3）前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容）前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容序號序號項目項目早期介入早期介入前期管理前期管理1 1法律規(guī)定法律規(guī)定 無無有有2 2聘用方式聘用方式 開發(fā)商自主聘請開發(fā)商自主聘請 法定招投標(biāo)選聘法定招投標(biāo)選聘 3 3締約時間締約時間 物業(yè)接管前物業(yè)接管前 物業(yè)接管后物業(yè)接管后 4 4合同主體合同主體 開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會業(yè)主大會 5 5服務(wù)對象服務(wù)對象 開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)業(yè)主業(yè)主6 6工作內(nèi)容工作內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)顧規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)顧問建議問建議 物業(yè)管理全部服務(wù)，運行物業(yè)管理全

41、部服務(wù)，運行維保，秩序維護，環(huán)保等維保，秩序維護，環(huán)保等 7 7費用承擔(dān)費用承擔(dān)開發(fā)商全額承擔(dān)開發(fā)商全額承擔(dān) 物業(yè)管理費支付物業(yè)管理費支付 （4 4）前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別）前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別表表8-1 8-1 早期介入和前期管理差異早期介入和前期管理差異 8.4 8.4 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品及檔案移交房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品及檔案移交8.4.1 8.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品移交房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品移交8.4.2 8.4.2 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品檔案移交房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品檔案移交（1 1）房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品交付與移交的概念）房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品交付與移交的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后，或是房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工

42、驗收合格后，或是驗收合格辦理準入手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的驗收合格辦理準入手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品的專有部分移交給購房者、并將應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品的專有部分移交給購房者、并將共有部位共有設(shè)施共有部位共有設(shè)施移交給之簽訂前期物業(yè)服務(wù)移交給之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。8.4.18.4.1房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品的交付與移交房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品的交付與移交（2 2）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品移交的標(biāo)準）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品移交的標(biāo)準 物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別n方法方法：觀感驗收和使用驗收：觀感驗收和使用驗收n重點重點：側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是：側(cè)重觀感是否合

43、格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；竣工驗收則是全方位的內(nèi)外否符合業(yè)主要求；竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收質(zhì)量驗收 物業(yè)接管驗收標(biāo)準為建設(shè)部物業(yè)接管驗收標(biāo)準為建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)房屋接管驗收標(biāo)準準及業(yè)主生活的合理要求；收方法為觀感驗收法和及業(yè)主生活的合理要求；收方法為觀感驗收法和使用驗收法。使用驗收法。 其內(nèi)容主要包括三部分：其內(nèi)容主要包括三部分：n樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準n共用配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準共用配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準 n機電設(shè)備的接管驗收。機電設(shè)備的接管驗收。 n 其一，該商品房經(jīng)單項驗收合格。其一，該商品房經(jīng)單項驗收合格。n 其二，該商品房經(jīng)綜合驗

44、收合格。其二，該商品房經(jīng)綜合驗收合格。n 其三，該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。其三，該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。n 其四，該商品房取得商品住宅交付使用批準文其四，該商品房取得商品住宅交付使用批準文件件（3 3）商品房必須達到交付條件后才能交）商品房必須達到交付條件后才能交付：付：現(xiàn)存現(xiàn)存4 4個標(biāo)準個標(biāo)準 建設(shè)部建設(shè)部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法辦法規(guī)定，住宅小區(qū)綜合驗收必須具備以下規(guī)定，住宅小區(qū)綜合驗收必須具備以下條件：條件：所有建設(shè)項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)所有建設(shè)項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成，并滿足使用要專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成，并

45、滿足使用要求；求；住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；各類建筑的平面位置、立面造型、裝修各類建筑的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準的規(guī)劃設(shè)計要求；色調(diào)等符合批準的規(guī)劃設(shè)計要求；施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達到場清地平；構(gòu)件全部拆除清運完畢，達到場清地平； 拆遷居民已合理安置。概括的講，小區(qū)拆遷居民已合理安置。概括的講，小區(qū)綜合驗收只有在整個小區(qū)的各項工程都完成的綜合驗收只有在整個小區(qū)的各項工程都完成的情形下才能進行。

46、情形下才能進行。n 我國部分城市實施了新建商品住宅準許交付使用制我國部分城市實施了新建商品住宅準許交付使用制度，以推動房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，有效地保護了購房度，以推動房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，有效地保護了購房群眾的合法權(quán)益。群眾的合法權(quán)益。n 2006年年4月，月，天津市建委下發(fā)了天津市建委下發(fā)了關(guān)于進一步加強關(guān)于進一步加強天津市新建住宅商品房準許交付使用工作的通知天津市新建住宅商品房準許交付使用工作的通知，建立準入預(yù)審制度。建立準入預(yù)審制度。n2010年年10月，修訂月，修訂天津市新建住宅商品房天津市新建住宅商品房準許使用管理辦法準許使用管理辦法 商品房取得商品住宅交付使用批準文件商品房取得商品住宅

47、交付使用批準文件 預(yù)審將針對該項目配套及工程驗收進行綜預(yù)審將針對該項目配套及工程驗收進行綜合審查，對項目是否可以如期竣工進行測評，合審查，對項目是否可以如期竣工進行測評，并協(xié)調(diào)解決部分含供水、雨污水、供電、供氣、并協(xié)調(diào)解決部分含供水、雨污水、供電、供氣、供熱等專項配套及公建配套工程的影響工程按供熱等專項配套及公建配套工程的影響工程按期竣工的問題。期竣工的問題。 進一步確保購房者的合法權(quán)進一步確保購房者的合法權(quán)益，開發(fā)商如果沒辦理益，開發(fā)商如果沒辦理準許交付使用證準許交付使用證，業(yè)主可以拒絕入住。業(yè)主可以拒絕入住。 1 1）資料問題）資料問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對資料驗收中發(fā)

48、現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組通的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組通常將其逐項記錄在常將其逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表接管驗收資料遺留問題登記表中中并交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員簽字確認；并交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員簽字確認； 2 2）物業(yè)硬件設(shè)施質(zhì)量問題）物業(yè)硬件設(shè)施質(zhì)量問題物業(yè)接管驗收小組物業(yè)接管驗收小組逐項記錄在逐項記錄在接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表中，并請中，并請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員簽字確認，開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員簽字確認，開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員安排維修。安排維修。（4 4）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品移交遺留問題的處理）房地產(chǎn)開發(fā)

49、產(chǎn)品移交遺留問題的處理 （1 1）房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收備案）房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工驗收備案 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法驗收備案管理暫行辦法規(guī)定了建設(shè)單位辦理規(guī)定了建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交的文件：工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交的文件： 工程竣工驗收備案表；工程竣工驗收備案表； 工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告。 8.4.2 8.4.2 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品檔案移交房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品檔案移交 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用

50、文件；用文件； 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。 商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書和和住宅使用說明書住宅使用說明書。 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗收手規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安

51、裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。述資料移交給業(yè)主委員會。（2 2）房地產(chǎn)開發(fā)項目檔案移交）房地產(chǎn)開發(fā)項目檔案移交 根據(jù)根據(jù)物業(yè)接管標(biāo)準作業(yè)程序物業(yè)接管標(biāo)準作業(yè)程序的相關(guān)要求，的相關(guān)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時須向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)如下移交相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如下

52、移交相關(guān)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；證；投資許可證；土地使用合同；綜合竣工驗收資料：竣工圖（包括總平面布置綜合竣工驗收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）；個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）； 建設(shè)工程建設(shè)工程竣工驗收證書；竣工驗收證書； 建設(shè)消防驗收合格證；建設(shè)消防驗收合格證； 公共配套設(shè)公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；施綜合驗收合格書； 供水合同；供電協(xié)議書、許可供水合同；供電協(xié)議書、許可

53、證；證； 供氣協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證； 光纖合格證；通信設(shè)施光纖合格證；通信設(shè)施合格證；合格證； 電梯準用證。電梯準用證。 施工設(shè)計資料：施工設(shè)計資料： 地質(zhì)報告書；地質(zhì)報告書； 全套設(shè)計圖紙；全套設(shè)計圖紙； 圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知單；工程預(yù)決算報告書；圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知單；工程預(yù)決算報告書； 重要的施工會議紀要；重要的施工會議紀要； 隱蔽工程驗收記錄；隱蔽工程驗收記錄； 沉降沉降觀測記錄；觀測記錄； 其他可能會影響將來管理的原始記錄。其他可能會影響將來管理的原始記錄。機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證；機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證； 機電機電設(shè)備使用說明書；設(shè)備使用

54、說明書； 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；設(shè)備機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料：業(yè)主資料： 已購房業(yè)主姓名、位置、面積、已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。聯(lián)系電話等；已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 8.5.1 8.5.1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的保修的相關(guān)概念房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的保修的相關(guān)概念8.5.2 8.5.2 施工企業(yè)向開發(fā)企業(yè)提供的保修施工企業(yè)向開發(fā)企業(yè)提供的保修8.5.3 8.5.3 開發(fā)商向購房人提供的保修服務(wù)開發(fā)商向購房人提供的保修服務(wù)8.5.48.5.4房地產(chǎn)產(chǎn)品的雙重保修關(guān)系對比分析房地產(chǎn)產(chǎn)品的雙重保修關(guān)系對比分析

55、8.5 8.5 房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后保修服務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后保修服務(wù)n8.5.1 8.5.1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的保修的概念房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的保修的概念 商品房作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會提供的產(chǎn)品同商品房作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會提供的產(chǎn)品同樣需要保修服務(wù)，但在商品房保修關(guān)系中存在兩重經(jīng)樣需要保修服務(wù)，但在商品房保修關(guān)系中存在兩重經(jīng)濟法律關(guān)系，即開發(fā)商向購房人提供的保修服務(wù)以及濟法律關(guān)系，即開發(fā)商向購房人提供的保修服務(wù)以及建筑工程施工承包企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的保修建筑工程施工承包企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的保修服務(wù)。服務(wù)。 開發(fā)商開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購房人購房人建筑工程施工建筑工程施工承包企

56、業(yè)承包企業(yè)保修保修保修保修8.5.2 8.5.2 施工企業(yè)向開發(fā)企業(yè)提供的保修服務(wù)施工企業(yè)向開發(fā)企業(yè)提供的保修服務(wù) （1 1）我國關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量保修的有關(guān)法規(guī)）我國關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量保修的有關(guān)法規(guī) 根據(jù)根據(jù)中華人民共和國建筑法中華人民共和國建筑法和和建設(shè)工程建設(shè)工程質(zhì)量管理條例質(zhì)量管理條例以及建設(shè)部二年六月三十日以及建設(shè)部二年六月三十日發(fā)布之日起施行發(fā)布之日起施行房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的的有關(guān)規(guī)定，有關(guān)規(guī)定，房屋建筑工程竣工驗收后在保修范圍和房屋建筑工程竣工驗收后在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保

57、修義務(wù)。義務(wù)。 建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。書中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合房房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的有關(guān)規(guī)定；的有關(guān)規(guī)定； 房屋建筑工程保修期從房屋建筑工程保修期從工程竣工程竣工驗收合格之日工驗收合格之日起計算。起計算。 房屋建筑工程質(zhì)量保修范圍、保修期限和保房屋建筑工程質(zhì)量保修范圍、保修期限和保修責(zé)任修責(zé)任 在正常使用下，房屋建筑工程的保修范圍和在正常使用下，房屋建筑工程的保修范圍和最低保修期限為：最低保

58、修期限為： a.a.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；該工程的合理使用年限； b.b.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為外墻面的防滲漏，為5 5年；年； c.c.供熱與供冷系統(tǒng)，為供熱與供冷系統(tǒng)，為2 2個采暖期、供冷期；個采暖期、供冷期； d.d.電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2 2年；年； e.e.裝修工程為裝修工程為2 2年。年。 8.5.3 8.5.3 開發(fā)商向購房人提供的保修服務(wù)開發(fā)商向購房人提供的保修服務(wù)我國關(guān)于商品房

59、質(zhì)量保修的有關(guān)法規(guī)我國關(guān)于商品房質(zhì)量保修的有關(guān)法規(guī) 早在一九九八年七月，國務(wù)院公布施行的早在一九九八年七月，國務(wù)院公布施行的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第（國務(wù)院令第248248號號) )明確指出：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房明確指出：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。宅使用說明書。 對此，建設(shè)部又出臺了的建房對此，建設(shè)部又出臺了的建房19981021998102號號“關(guān)于商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用關(guān)于商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定說明書制度的規(guī)定”（以下簡稱（以下簡稱規(guī)定規(guī)定，19981998年年9 9月月1 1日起實施）。日起實施）。商品房質(zhì)量保修范圍、保修期限和保修責(zé)任商品房質(zhì)量保修范圍、保修期限和保修責(zé)任 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期為：保修期為：n屋面防水屋面防水3年；年；n墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏地下室、管道滲漏1年；年；n墻面、頂棚抹灰層脫落墻面、頂棚抹灰層脫落1年；年；n地面空鼓開裂、大面積起砂地面空鼓開裂、大面積起砂1年；年；n門窗翹裂、五金件損壞門窗翹裂、五金件損壞1年；年；n管道堵塞管道堵塞2個月；個月