1、燕京理工學院第三餐廳燕京理工學院第三餐廳資產評估報告書資產評估報告書會計會計12321232班第二組班第二組主講人：馬亞超主講人：馬亞超 燕京理工學院會計學院燕京理工學院會計學院12321232班第二組接受燕班第二組接受燕京理工學院校方的委托，根據國家有關資產評估京理工學院校方的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對燕京理工學院第三按照公認的資產評估方法，對燕京理工學院第三餐廳涉及的全部資產和負債進行了評估工作。本餐廳涉及的全部資產和負債進行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資

2、所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產和負債在委估資產和負債在20152015年年5 5月月2222日所表現的市場價日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：果報告如下：一、委托方與資產占有方概況一、委托方與資產占有方概況（1 1）委托方概況：）委托方概況： 公司名稱：燕京理工學院公司名稱：燕京理工學院 公司簡稱：燕理公司簡稱：燕理 注冊地址：河北省三河市燕郊經濟開發區迎賓北路注冊地址：河北省三河市燕郊經濟開發區迎賓北路4545號

3、燕號燕京理工學院京理工學院 總部地址：河北省三河市燕郊經濟開發區迎賓北路總部地址：河北省三河市燕郊經濟開發區迎賓北路4545號燕號燕京理工學院京理工學院 注冊資本：人民幣注冊資本：人民幣4.84.8億億 法定代表人：盛維勇法定代表人：盛維勇（2 2）資產占有方概況：）資產占有方概況：公司名稱：燕京理工學院第三餐廳公司名稱：燕京理工學院第三餐廳公司簡稱：三餐公司簡稱：三餐 注冊地址：河北省三河市燕郊經濟開發區迎賓北路注冊地址：河北省三河市燕郊經濟開發區迎賓北路4545號燕京理工學院號燕京理工學院法定代表人：吳偉波法定代表人：吳偉波注冊資本：人民幣注冊資本：人民幣532.6532.6萬元萬元 燕京

4、理工學院共設有三個餐廳，即第一餐廳，第二餐廳，第三餐燕京理工學院共設有三個餐廳，即第一餐廳，第二餐廳，第三餐廳。第三餐廳與其他兩個餐廳相距較遠，第三餐廳位于燕京理工學院廳。第三餐廳與其他兩個餐廳相距較遠，第三餐廳位于燕京理工學院國際公寓旁，距東門較近，前臨啟航大道，后為學生公寓。周圍環境國際公寓旁，距東門較近，前臨啟航大道，后為學生公寓。周圍環境良好，左側靠近小樹林，綠化環境優美。餐廳為磚混結構，餐廳共有良好，左側靠近小樹林，綠化環境優美。餐廳為磚混結構，餐廳共有三層，一層和三層的面積為三層，一層和三層的面積為27002700平方米，二層為平方米，二層為29002900平方米，其中一平方米，其

5、中一層桌子層桌子228228張，可以容納張，可以容納916916人；二層桌子人；二層桌子201201張，可容納張，可容納804804人；三層人；三層桌子桌子215215張，可容納張，可容納900900人。餐廳地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為人。餐廳地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，維護保養情況較好，成新率為石膏吊頂，維護保養情況較好，成新率為87%87%，房產設計用途為食堂，房產設計用途為食堂，水、電齊全。餐廳營業時間為水、電齊全。餐廳營業時間為6:0022:006:0022:00。每天的經營業績大概為。每天的經營業績大概為13000-1500013000-15000元。餐廳飯菜原材料

6、供應詳見右側附表，因長期購買且元。餐廳飯菜原材料供應詳見右側附表，因長期購買且數量較多，價格相比較低廉，成本相對較低。根據實際調查得出下列數量較多，價格相比較低廉，成本相對較低。根據實際調查得出下列調查結果：調查結果：二、評估目的二、評估目的 為了轉讓燕京理工學院第三餐廳，對第三食堂房地產現有價值進行評估。三、評估范圍及對象三、評估范圍及對象 本次評估對象為燕京理工學院第三餐廳，評估前賬面價值為5690萬。 餐廳為磚混結構，餐廳共有三層，一層和三層的面積為2700平方米，二層為2900平方米。餐廳地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，維護保養情況較好，成新率為87%，房產設計用途為食堂，水

7、、電齊全。四、評估基準日四、評估基準日 本項目資產評估基準日為本項目資產評估基準日為2015年年5月月22日。日。 本公司經與委托方及資產占有方協商，確定本公司經與委托方及資產占有方協商，確定2015年年5月月22日為日為本次評估的評估基準日。本次評估的評估基準日。 評估中所采用的計價標準均為基準日時點的價格標準。評估中所采用的計價標準均為基準日時點的價格標準。五、評估原則五、評估原則（一）、工作原則（一）、工作原則 根據國家對資產評估的有關法規，本小組對此次第三食堂價根據國家對資產評估的有關法規，本小組對此次第三食堂價值的評估遵循了獨立、客觀公正和科學性的原則。值的評估遵循了獨立、客觀公正和

8、科學性的原則。此次評估中所有的評估人員都遵循了獨立性的原則，在評估過此次評估中所有的評估人員都遵循了獨立性的原則，在評估過程中始終站在獨立第三方的立上，評估工作不受評估業務當事程中始終站在獨立第三方的立上，評估工作不受評估業務當事人任何一方的影響，獨自公正的得出結論。本組的評估人員從人任何一方的影響，獨自公正的得出結論。本組的評估人員從實際出發，尊重客觀事實，研究調查認真，仔細的對桌椅的完實際出發，尊重客觀事實，研究調查認真，仔細的對桌椅的完好程度做出了細致的評估，對評估結果也做出了相應的合乎邏好程度做出了細致的評估，對評估結果也做出了相應的合乎邏輯的分析。在本次評估的過程中小組成員也遵循了科

9、學的評估輯的分析。在本次評估的過程中小組成員也遵循了科學的評估標準，為了此次對第三食堂價值的評估也懸了適當的價值類型標準，為了此次對第三食堂價值的評估也懸了適當的價值類型和方法，制定了科學的評估實施方案，使資產評估結果科學合和方法，制定了科學的評估實施方案，使資產評估結果科學合理。理。（二）、經濟原則（二）、經濟原則 本次對第三食堂價值的評估中主要遵循的經濟原則有評估時本次對第三食堂價值的評估中主要遵循的經濟原則有評估時點原則，因此我們為此次評估選擇了點原則，因此我們為此次評估選擇了2015年年5月月22日為評估基準日為評估基準日。日。六、評估方法六、評估方法 為了高質量、高效率、相對合理地評

10、估出資產的價值，在評估方法的選為了高質量、高效率、相對合理地評估出資產的價值，在評估方法的選擇過程中應注意以下問題：（擇過程中應注意以下問題：（1）資產評估方法的選擇必須與資產評估的目的）資產評估方法的選擇必須與資產評估的目的相適應（相適應（2）資產評估方法的選擇必許與評估對象相適應。（）資產評估方法的選擇必許與評估對象相適應。（3）資產評估方法）資產評估方法的選擇還要受可收集數據和信息資料的制約。的選擇還要受可收集數據和信息資料的制約。(4)資產評估方法的選擇要用系資產評估方法的選擇要用系統思考考慮。統思考考慮。 本次針對第三食堂評估主要采用市場法也稱市場比較法，是指通過比較被本次針對第三食

11、堂評估主要采用市場法也稱市場比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似的市場價格進行調整，從而確評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一直資產評估方法。定被評估資產價值的一直資產評估方法。運用市場法的前提條件是充分發育活躍的資產市場。在資產市場上，交易越運用市場法的前提條件是充分發育活躍的資產市場。在資產市場上，交易越頻繁，與被估資產相類似的交易案例越容易獲得，越容易形成某一類資產的市頻繁，與被估資產相類似的交易案例越容易獲得，越容易形成某一類資產的市場行情。參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料能夠搜集場行情。

12、參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料能夠搜集到。一般來說，與被評估資產完全相同的資產很難找到，因此往往需要對相類到。一般來說，與被評估資產完全相同的資產很難找到，因此往往需要對相類似的參照物進行調整。這時，有關調整的指標、技術參數能否獲得，也是決定似的參照物進行調整。這時，有關調整的指標、技術參數能否獲得，也是決定市場比較法能否運用的關鍵。市場比較法能否運用的關鍵。市場比較法公式：市場比較法公式：待估房地產價格待估房地產價格=比較案例房地產價格交易情況修正交易日期修正區域比較案例房地產價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正。因素修正個別因素修正。七、評估過程七、評估

13、過程房地產房地產 交易價格交易價格 交易時間交易時間 交易情況交易情況 建筑物質量建筑物質量 容積率容積率 剩余使用年限剩余使用年限 A 5000 2015.01 +2% +1%1.1 25 B 6500 2015.02 +1% -1% 1.2 15 C 8000 2015.04 +1% -2% 1.0 30 D 10200 2015.05 -2% +2% 1.4 28評估餐廳的容積率：評估餐廳的容積率：1.2%， 時間：時間：2015.05 剩余使用年限：剩余使用年限：30年年該城市該城市2015年年01月到月到05月的房地產定基物價指數分別為月的房地產定基物價指數分別為100，105，11

14、0，112，114，土地資本化率，土地資本化率6%，評估基準日為，評估基準日為2015.05容積率地價指數：容積率地價指數：容積率容積率1.01.11.21.31.4修正系數修正系數100104108112116房地產房地產A A調整后的單價為：調整后的單價為：5000*116/100*1/（1+2%）*1/（1+1%）*(108/104）*1-1/（1+6%）*28/1-1/(1+6%)*25=6131.36元房地產房地產B B調整后的單價為：調整后的單價為：6500*116/105*1/（1+1%）*1/（1-2%）*108/108*1-1/（1+6%）*28/1-1/(1+6%)*15=

15、9913.13元房地產房地產C C調整后的單價為：調整后的單價為：8000*116/112*1/(1+1%)*1/(1-2%)*108/100*1-1/(1+6%)*28/1-1/(1+6%)*30=7466.69元房地產房地產D D調整后的單價為：調整后的單價為：10200*116/114*1/(1-2%)*1/(1+2%)*108/116*1-1/(1+6%)*28/1-1/(1+6%)*28=9667.02元評估結果：房地產評估結果：房地產B B為異常值，應予剔除，所以三餐廳的評估結果為：為異常值，應予剔除，所以三餐廳的評估結果為：(6131.36+7466.69+9667.02)/3*

16、(2700+2900+2700)=64366666元八、評估結論八、評估結論根據以上方法計算得出，燕京理工學院第三食堂資產評估價值為64366666元九、需要特殊說明的事項九、需要特殊說明的事項1.1.本報告評估的桌椅價格是估價對象在估價基準日：本報告評估的桌椅價格是估價對象在估價基準日：20152015年年5 5月月2222日的現狀價格，隨著時間的推移及市場情況的變化，該價日的現狀價格，隨著時間的推移及市場情況的變化，該價格應做適當的調整或重新評估。格應做適當的調整或重新評估。2.2.本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受托估價機構不承擔責任。有關損失，受托估價機構不承擔責任。3.3.估價人員根據國家有關法律、法規、估價規程及地方有關地估價人員根據國家有關法律、法規、估價規程及地方有關地價評估技術標準，結合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方價評估技術標準，結合待估宗地具體狀況，確定估價原則