1、百貨商店選址調查與商圈分析 有關人口數和家庭人口之組成， 可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數和人 口普查資料。所需調查的工程包括：1常住人口數2家庭及構成3人口密度4教育程度5從事行業(yè)6自然增加率7社會增加率8家庭人均收人9白天流動人口數10年齡構成11家庭年支出及支出結構現就一些主要工程分述如下：1 家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、 家庭成員年齡、 收人狀況 等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配， 會明顯地影響未來商店的銷售。 如所在地區(qū) 家庭平均收入的提高， 則會增加家庭對選購商品數量、 質量和檔次的要求。 家庭的大小也會 對未來的

2、商店銷售產生較大影響。 比如一個兩口之家的年青人組成的家庭， 購物追求時尚化、 個性化、少量化；而一個三口之家的家庭 （有一個獨生子女 ），則其消費需求幾乎是以孩子為 核心來進行。 家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。 比如， 老齡化的家庭其購物傾向為 購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。2. 人口密度一個地區(qū)的人口密度， 可以用每平方公里的人數或戶數來確定。 一個地區(qū)人口密度越高， 則選址商店的規(guī)模可相應擴大。要計算一個地區(qū)的白天人口， 即戶藉中除去幼兒的人口數加上該地區(qū)上班、 上學的人口 數，減去到外地上班、上學的人口數。部分隨機流入的客流人數不

3、在考察數之內。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、 學校文化區(qū)等地。 對白天人口多的地區(qū)， 應分析其 消費需求的特性進行經營。比如采取延長下班時間、增加便民工程等以適應需要。人口密度高的地區(qū)， 到商業(yè)設施之間的距離近，可增加購物頻率。 而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數也少。3. 客流量一般在評估地理條件時， 應認真測定經過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數有較大關系。上下車客人數的調查重點為：各站上下車乘客人數歷年來的變化。上下車乘客人數愈多的地方愈有利。上下車乘客人數若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。根據車站出入的顧客年齡結

4、構，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。如：居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場所、學校、醫(yī)院等，乃白天人口集結之場所，也就是人口聚集地區(qū)。火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結點，也是人口聚集之處。體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。4. 購買力商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。 家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經過匯總分析，這 2

5、000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50%, 500 1000元的占20%, 1000 1500元的占20%，人均月收入 500元以下的10%;人均月收入 2000元 以上的約占10%。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時， 應以處于青年和中年層顧客，社會經濟地位較高， 可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。商圈分析的內容和步驟一 商圈形態(tài)商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。 其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。住宅區(qū)。

6、該區(qū)戶數多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定， 便利性、親切感、家庭用品購買率高等。文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。 辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。 辦公區(qū)的消費習性為便利性、 外食人口多、消費水 準較高等。 混合區(qū)。住商混合、住教混合。 混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的 消費習性。二 .商圈的確定對現有商店商圈的大小、 形狀和特征可以較為精確地確定。 在國外， 一般用信用證和支 票購物，可由此查知顧客的地址、 購物頻率、 購物數量等情況， 國內可以通過售后服務登記、 顧客意

7、向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。但是對于一家尚未設立的連鎖店鋪而言， 由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料， 當然更談不上 顧客的支持程度了。 因此在從事商圈設定的考慮時， 可以針對設店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具 有關連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因， 以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設定。尤其是一家大規(guī)模的連鎖經營企業(yè)， 其商圍的設定并不像一般小型商店是徒步商圈， 可 能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設店地區(qū)內工作、 學習的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設、公共交通等

8、均要加 以觀察，并配合各有關的調查資料，運用趨勢分析以進行商圈設定。三商圈分析的內容與步驟商圈分析的內容主要由以下部分組成：(1) 人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百 分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農村地區(qū)顧客數量和收入水平。(2) 勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員 工的學歷與工資水平。(3) 供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數目；可獲得性與可靠性。(4) 促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經費情況。(5) 經濟情況：主導產業(yè)；多

9、角化程度；工程增長；免除經濟和季節(jié)性波動的自由度。(6) 競爭情況：現有競爭者的商業(yè)形式、位置、數量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經營 風格、經營商品、服務對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。(7) 商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數目；交通運輸便利情況、車站的性質、交通 聯(lián)結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數量和質量；自建與租借店鋪的機會大小；城市規(guī)劃； 規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應避免開店；成本。(8) 法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o(9) 其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等下面對上述內容作一具體分析。先看人口特征分析。 關于商因內的

10、人口規(guī)模、 家庭數目、 收入分配、教育水平和年齡分 布等情況可從政府的人口普查、 購買力調查、 年度統(tǒng)計等資料中獲知。 可從商業(yè)或消費統(tǒng)計 公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。再看競爭分析。 在作商圈內競爭分析時必須考慮下列因素： 現有商店的數量， 現有商店 的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。 任何 一個商圈都可能會處于商店過少、 過多和飽和的情況。 商店過少的商圈內只有很少的商店提 供滿足商圈內消費者需求的特定產品與服務； 商店過多的商圈， 有太多的商店銷售特定的產 品與服務， 以致每家商店都得不到相應的投資回報； 一個飽和的

11、商圈商店數目恰好滿足商圈 內人口對特定產品與服務的需要。 飽和指數表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固 定數量，飽和指數可由公式求得。IRS = CXRE/ RF式中 IRS 商業(yè)圈的零售飽和指數；C 商業(yè)圈內的潛在顧客數目；RE 商圈內消費者人均零售支出；RF 商圈內商店的營業(yè)面積。假設在商國內有 10 萬個家庭，每周在食品中支出 25 元人民幣，共有 15 個店鋪在商國內，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數為IRS = 100000X25/144000 = 17. 36這一數字越大， 則意味著該商圈內的飽和度越低； 該數字越小， 則意味著該商圈內的飽 和度越高。在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數較高的商圈開店。第三是對商圈內經濟狀況的分析。 如果商圈內經濟很好， 居民收入穩(wěn)定增長， 則零售市 場也會增長； 如果商圈內產業(yè)多角化， 則零售市場一般不會因對某產品市場需求的波動而發(fā) 生相應波動； 如果商圈內居民多從事同一行業(yè)， 則該行業(yè)波動會對居民購買力產生相應影響，商店營業(yè)額也會相應受影響，因此要選