1、萬科A獲利能力分析1、 概述 萬科企業股份 成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2007年公司完成新開工面積776.7萬平方米，竣工面積445.3萬平方米，實現銷售金額523.6億元，結算收入351.8億元，凈利潤48.4億元，納稅53.2億元。 以理念奠基、視道德倫理重于商業利益，是萬科的最大特色。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續五年入選“中國最受尊敬企業

2、”，連續第四年獲得“中國最佳企業公民”稱號。萬科1988年進入住宅行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2007年末，萬科全國市場占有率為2.1%，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的二十九個城市。當年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業行列。 經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公

3、司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。2007年，萬科工廠化技術的研發和應用取得重要進展，位于東莞的住宅產業化基地正式投入運作，并被建設部授牌為“國家住宅產業化基地”，上海新里程項目20號、21號兩棟工廠化住宅樓已向市場推出。同年，萬科新開工住房中裝修房的比例達到53.4%，這是公司倡導節能環保、踐行社會責任的重要體現。 萬科是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。2007年，公司在行業內首先推出“冷靜期”概念，實行“三天無理由退訂”。根據蓋洛普公司的調查結果，萬科2007年客戶滿意度提升兩個百分點，達到89。至2007年底，平均每個老客戶曾向7.11人推薦

4、過萬科樓盤。 萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去十年，萬科銷售收入復合增長率為49.9%，凈利潤復合增長率為42.3%；最近三年，萬科銷售收入復合增長率達到93.7%，凈利潤復合增長率達到88.4%，基本每股收益復合增長率達到67.6%。公司在發展過程中兩次入選福布斯“全球最佳小企業”；多次獲得投資者關系、亞洲貨幣等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。 萬科現有員工16000余人。自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和

5、公司共同成長；倡導簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進行員工滿意度調查。2007年11月，萬科作為唯一一家房地產企業以“雇主品牌”項目，榮獲由北京大學管理案例研究中心、北大商業評論和企業家與企業管理研究院聯合設立的“中國管理學院獎”。2008年1月，萬科榮膺第三屆“CCTV年度雇主調查”評選“最具領袖氣質的年度最佳雇主”稱號。2、 產品結構變化 “鼓勵居住，限制投機”的思路，體現了政策導向。行業進行調控的一個主要目的，也是為了在住宅供需矛盾長期存在的背景下，通過抑制住宅市場的投機交易，減少因投資購房而導致的住房資源閑置，從而

6、有利于正常的居住需求得到滿足。從目前的情況來看，市場已經明顯降溫，進入買方市場狀態，這符合自住購房者的利益。但與此同時，也應該注意到，由于銀行貸款額度緊張，包括首套房按揭在內的貸款成本和難度都有所提升，這對首次購房者來說是不利的。在這種情況下，重申差異化的住房政策，對于避免誤傷正常的居住需求可以起到積極的作用。住房保障體系充分發揮作用，是調控取得成功的重要標志，也是行業長期健康穩定發展所必需的。加強保障房制度和配套設施建設都是保障房體系中的重要環節。 2011年，萬科銷售好于市場整體，公司的存貨壓力相對較小。萬科一貫堅持快速銷售的策略，2011年總部對一線公司的要求是“新推盤當月銷售率不低于6

7、0%”。在這種情況下，各地公司會采取各種辦法積極促進銷售，加快存貨去化。2011年，公司所銷售的產品中144平方米以下的住房比例高達88%，產品以中小戶型普通商品房為主。此外，公司已經全面普及了裝修房，這也為自住客戶節省了大量的時間和資金成本。3、 經營活動結構1、募集資金使用情況2007年公司開發股情況經有關部門核準，公司于2007年8月22日發布招股意向書，向社會公開發行A股票，發行數量317158261（面值人民幣1元/股），發行價格人民幣31.53元/股，募集資金人民幣9999999969.33元。扣除發行費用人民幣63398268.11元后，募集資金凈額人民幣9936601701.2

8、2元于2007年8月30日到位，已由深圳南方民和會會計事務所深南驗字（2007)第155號驗證報告驗證在案。（2） 非募集資金使用情況A股權投資情況 報告期內，公司新增投資額122.63億元，主要由以下幾項構成： 1）期內，公司主要發起設立的注冊資本在人民幣3000萬元以上并已實際投資的子公司26家。除此之外，公司還發起設立其他公司共34家，合計投資人民幣2.4億元。 2）期內公司主要收購的公司如下： A) 2011年4月1日，本公司以對價人民幣31億元收購廣州市番禹向信房地產100%的股權。 B) 2011年11月4日，本公司以對價人民幣8.54億元收購深圳市名爵投資發展50%的股權，從而獲

9、取深圳市名爵投資發展的子公司深圳市名爵房地產90%股權。 C）2011年11月27日，本公司以對價人民幣1.73億元收購江西天香房產置業65%的股權。 D）2011年5月9日，本公司以現金對價美元0.23億元收購香港鴻泓投資100%的股權。 E）2011年8月25日，本公司以對價人民幣1.23億元收購烏魯木齊市雅瑪西岸房地產公司60%的股權。 期內公司還收購了其他16家公司，合計支付收購對價2.47億元。 3）期內，公司對18家子公司合計增資人民幣12.42億元，其中廣州市萬怡房地產增資5.68億元。 北京住總萬科房地產開發增資2.5億元，其他公司增資合計4.24億元。其他投資報告期內，本公司

10、新增加開發項目52個，按萬科權益計算的占地面積約416萬平方米。此外，公司還參與城市更新改造類項目6個，根據當前規劃條件，相關項目按萬科權益計算的占地面積約69萬平方米。 4、 營業活動反映 獲利能力是指企業賺取利潤的能力，反映企業的資金增資能力，主要包括企業從營業收入中獲取利潤的能力、企業運用資金賺取利潤的能力以及股東的投資回報水平三方面。獲利能力首先與股東財富直接掛鉤，也是企業價值評估的數據基礎。因為股東的直接利益來源于所投資凈資產的增資程度，并且利潤通常是證券價值變動的重要決定因素。其次，企業的獲利能力影響債權人的債務安全。因為利潤與經營活動現金凈流量是債務利息和本金償付的重要來源。再次

11、，企業的獲利能力直接反應管理者的經營業績。企業各項管理活動的出發點和歸宿點就是獲取利潤，更確切地說是價值增值，所以企業管理部門所作出的經營決策都是以企業收益水平的高低、收益的穩定持久性及收益潛力分析為前提。最后，企業獲利能力對其他利益相關者也具有重要意義。實現收入是企業獲利的基礎，因為從營業收入中獲取收益的能力反映了企業產品的競爭能力。營業收入反映企業的商品經營，是相對于資產經營和資本經營而言。以營利收入為基礎的獲利能力的衡量指標主要由三個，分別是銷售毛利率、營業利潤率、銷售凈利潤。1、 銷售毛利率銷售毛利率是銷售毛利與銷售收入之比。其反映每百元營業收入扣除營業成本后，有多少現金可以用于補償各

12、項期間費用并形成盈利。銷售毛利是企業實現凈利潤和綜合收益的條件和基礎。2007年2008年2009年2010年2011年銷售毛利率（%）如圖顯示，2007年至2011年的銷售毛利率中，2009年的銷售毛利率是最低的，其他幾年都基本維持在一個水平線上。說明這5年中其銷售收入與銷售成本基本沒有太大的浮動，而2009年的銷售收入減少而銷售成本有說增加，以致該年毛利率下降至少10個百分點。萬科A嘉凱城濱江集團2011年銷售毛利率（%）2011年銷售毛利率同行業比較：如圖顯示，2011年三個企業中濱江集團的銷售毛利率是最高的，嘉凱城的銷售毛利率是最低的，萬科A位居中間。說明萬科的銷售毛利率還不是行業中最

13、高的。2、 營業利潤率營業利潤率是指企業實現的經營利潤與營業收入之比。其實衡量每百元營業收入中所賺取的收益。借以恰當地分析企業經營過程的獲利水平，從而避免受企業財務杠桿程度的影響，同時也避免受投資損益或非常項目的影響。2007年2008年2009年2010年2011年營業利潤率（%)如圖顯示，萬科A的營業利潤率在2007年至2011年的5年中，2010年的營業利潤率是最高的，2008年的營業利潤率是最低的，2009年也是比較低的，兩年的營業利潤率都在20%以下。2007年、2010年、2011年這三年都在20%以上。說明雖然房地產行業這幾年疲軟，但經過2008年、2009年的兩年低迷時期，后兩

14、年也開始回升了。萬科A嘉凱城濱江集團2011年營業利潤率（%）2011年同行業營業利潤率比較：如圖顯示，2011年三家企業中營業利潤率最低的是嘉凱城，最高的營業利潤率是濱江集團，雖然萬科A居于中間，但營業利潤率也是在20%以上的，與最高的濱江集團只相差8個百分點，而嘉凱城則在5%與其他兩個企業相差甚遠。 3、銷售凈利率 銷售凈利率是指企業實現的凈利潤與營業收入之比。其衡量每百元銷售收入中賺取的凈利潤。指標值越大，企業的獲利能力越強。2007年2008年2009年2010年2011年銷售凈利率（%)1016如圖顯示，5年中萬科A 的銷售凈利率最低的一年是2008年，而后逐年攀升，2011年則又開

15、始下降。2010年中的銷售凈利率是各個指標中5年里最好的。萬科A嘉凱城濱江集團2011年銷售凈利率（%）2011年同行業銷售凈利率比較：如圖顯示，2011年三個企業中濱江集團的銷售凈利率是最高的，嘉凱城的銷售凈利率是最低的，萬科A位居中間。說明萬科的銷售凈利率還不是行業中最高的。5、 投資活動反映企業管理者對所有資產的投資獲利能力都非常關注。以資產為基礎的獲利能力是以企業的整體經營情況來考查全部投入資產形成的收益，稱為資產投資報酬。1、 總資產收益率總資產收益率也稱總資產報酬率，是企業一定期限內實現的息稅前利潤額與該時期企業平均資產總額的比率。一個企業的總資產收益率越高，表明其運用全部資產進行

16、經營管理的效益越好，企業的財務管理水平越高，企業獲利能力越強；反之，總資產收益率越低，說明企業資產的利用效率越低，利用資產創造的利潤越少，企業的獲利能力也就越差，財務管理水平越低。2007年2008年2009年2010年2011年總資產收益率（%）如圖顯示，5年之中的總資產收益率最高的一年是2007年，而后在波動之中，2009年之后持續下降。2011年是總資產收益率是最低的一年。萬科A嘉凱城濱江集團2011年總資產收益率（%）2011年同行業總資產收益率比較：如圖顯示，萬科A的2011總資產收益率是三個企業中最高的，嘉凱城是三個企業中最低的。雖然前些指標萬科A都屈居中等，但該指標萬科A則是最好

17、的。2、 凈資產收益率凈資產收益率也稱權益報酬率，是凈利潤與平均所有者權益之比，表明企業所有者權益投入所獲得的投資回報。2007年2008年2009年2010年2011年凈資產收益率（%)1713141618如圖顯示，2008年萬科A凈資產收益率是5年中最低的，而后逐年攀升，2011年達到最高峰。萬科A嘉凱城濱江集團2011年凈資產收益率(%)1852011年同行業凈資產收益率比較：如圖顯示，萬科A的2011凈投資收益率是三個企業中最高的，嘉凱城是三個企業中最低的。濱江集團與萬科A的凈投資收益率相差不大。3、 基本每股收益每股收益是指普通股東每持有一股普通股所能享有的企業凈利潤或需承擔的企業凈虧損。基本每股收益只考慮當期實際發行在外的普通股股份，按照歸屬于普通股股東的當期凈利潤除以當期實際發行在外的普通股的加權平均數計算確定。2007年2008年2009年2010年2011年基本每股收益如圖顯示，2008年是萬科A每股收益達到了最低點0.37，而后幾年逐年攀升，直到2011年的最高位每股收益0.88。萬科A 嘉凱城濱江集團2011年基本每股收益2011年同行業基本每股收益比較：如圖顯示，