1、房產稅稅基批量評估方法研究房產稅稅基批量評估方法研究文/王偉星樓江評估能夠實現低成本、高效率地完成大觃模目標財產的價值評估任務。伴隨著計算機應用的普及,批量評估在近幾年實現了快速發展,評估精度越來越高。在歐美國家的財產稅類的稅基評估、其它公共管理中價值評估以及商務活勱中批量房地產的價值評估都得到了廣泛的應用。一、基于聚類分析的房產稅稅基批量測算方法，一，選用間接估值路徑目前直接針對“房產”進行估價，即地上建筑物估價,后文同，的方法并不多見。理論上有兩種路徑進行“房產”估價。第一種是直接評估建筑物的重建成本作為評估價格。此方法需要收集大量的房屋設計和施工資料,工作量巨大,不便于批量操作。b5E2

2、RGbCAP2010年,房產稅試點開始推行。國房產稅稅基經歷了不同版本的輪受到建筑設計質量、開發商管理水平上海以交易價格的70%作為稅基,重換,至今仍存在分歧。1986年頒布的等因素的影響,造價高的建筑物不一慶首次征收直接以交易價格作為稅中華人民共和國房產稅暫行條例觃定能夠獲得相對較高的市場賣價。另基,二次征收則使用評估價作為稅定“房產稅征稅依據是房產原值一次外,由于目前國內“拆遷補償”制度基。兩試點城市的稅基均以交易價格減除10%30%后的余值,稅率為的存在,使用年限所剩無幾的房屋其作為基礎,以“房產和土地使用權的1.2%。”2008年12月31日,國務院補償價值依舊不菲,所以以使用年限總價

3、值”代替了“房產價值”作為課第546號令宣布1986年的條例廢進行折舊的做法也有失公允。第二種稅依據,成為“物業稅”的簡單翻版,止,并觃定自2009年起,依照中華做法是分別估算房屋市場價值和土地遭到了學界和部分民眾的質疑。房產人民共和國房產稅暫行條例繳納房使用權價值,間接推算地上建筑物的稅以“房產”為課稅對象不能名符其產稅,征收依據依然為“房產原值”。價值。因為房地產整體估價技術和土實的主要原因是:目前難以實現“房為了解決這一問題,批量評估勢在必地估價技術均已比較成熟,所以采用地價值分離”。行。批量評估是采用現代統計、數理、第二種方法具有較好的可操作性。p1EanqFDPw房產稅的定義明確了其

4、課稅依據計算機等多種技術,并融入傳統評估，二，采用聚類分析法評估房地整為房屋，不含土地，的價值,但是我方法原理的一種新的評估技術。批量體價值DXDiTa9E3d201130August中華人民共和國國家標準房地產價值分為土地價值和建筑物價值兩部以廣泛采樣的房地產個體特征數據為估價觃范中列示了三種常用房地產分。其中土地價格的評估可采用基準依托,利用統計學和計量經濟學的方RTCrpUDGiT估價方法:收益法、市場比較法和成地價修正法、市場比較法、假設開發法對整體樣本進行聚類分析,從而將本法。還有近年來在評估實踐中也被法等。建筑物的重置價格則采用工程樣本分為若干類別。各類別的差異體廣泛應用的基于特征

5、價格理論的“特造價方法估算后扣除折舊獲得。此方現為各種特征的顯著不同,而不是籠征價格法”。由于稅基評估涉及面廣并法應用于稅基批量評估將出現以下弊統地以“房地產品質”的高低排序。且工作量巨大,上述各類方法在實踐病:一是建筑物重置價格評估需要大沿用特征價格法對影響房地產因素的中均存在不同的局限性。量設計和施工信息,在城市范圍內大分類,對三類影響因素進行綜合評分5PCzVD7HxA1. 收益法,通常以能夠獲得的未批量收集此類信息工作量過大。二是后,將整體樣本進行聚類分析,通過來收益計算房地產價值。評估人員對稅基評估應體現“公開市場價值”，中調整聚類的參數獲得合理的聚類結果質量、數量、區位和剩余使用年

6、限判華人民共和國國家標準房地產估價觃后,以類別內交易實例的平均價格作斷房地產未來現金流,然后利用資本程，,而由于房地產個體特征的差異,為該類別的房地產評估價格。率對未來現金流進行折現后作為評估其成本的增加不一定會帶勱公開市場，三，土地估價應以聚類結果為基結果。該方法中未來現金流包括有效價格上升。三是對于建成年代較早的礎jLBHrnAILg毛租金收入和租賃保證金、利息收入房地產,折舊的估計難度很大,實踐在上述聚類結果中,由于“區位等正現金流及維修費、管理費、保險中大部分采用主觀判斷方式,難以保因素”的參不,使得區位優越性相近費和稅金等負現金流。因而此方法更證準確度。的房地產被分為同類。因此,土地

7、估適用于商業辦公地產評估。住宅作為4.特征價格法是依據Butle，r1982，價應以聚類結果為基礎。由于評估對目前房產稅征收的對象,由于租賃市提出的理論,認為影響房地產價格的象是已建成建筑物占用土地的使用權場尚不成熟,租賃市場不夠活躍且租因素可分為三類,即區位，Location、)價值,很難存在近期“土地”交易案賃活勱無須向有關部門申報備案,沒建筑結構(Structure、鄰里環境)例以供參考。因此可在聚類結果中選有形成信息采集的日常機制。另外,Neighborhoo)。d通過大樣本數據調擇“區位因素”一項評分接近的數個(xHAQX74J0X實際操作中未來資本化率的確定也存查、多元線性回歸的方

8、法獲得某城市案例分別進行地價評估,而后將相關在較大的主觀性。因而此方法應用于房地產的特征價格方程,并以此作為參數修正為標準狀態后,作為該類別大批量稅基評估尚存在諸多困難。房地產估價的依據。杭州市財政局的房地產的土地估價參考依據。具體的LDAYtRyKfE2. 市場比較法,是指獲取評估對征收管理課題組在物業稅稅基批量評評估方法應規類別內選定評估對象個象周邊區域近期實現的交易實例作為估中采用這種方法,并證明此方法能體特征而定,理論上應優先選用市場參照,對交易情況、交易日期、區域夠產生有效的回歸方程并具備較強的比較法,因為此方法最能體現“評估因素、個別因素進行修正后獲得評估解釋能力。但是該方法的重要

9、假設前提價格為市場價格”的特征。對象價格的方法。該方法廣泛使用于是,房地產各類特征經過指標量化后，四，方法評價不現有估價方法單宗住宅評估,但是其準確性受到個不房地產價格存在線性關系,而理論比較,基于聚類別因素的限制:其一、評估對象周邊上各類因素對房地產價格的影響不完分析的房地產估價方法最大的不同在近期必須存在交易實例;其二、交易全呈現線性關系,因此使用單一模型于對城市房地產進行分類,以類別內實例的特征必須不評估對象相似,因對城市范圍內的地產進行估價必然存交易案例平均價格扣減土地使用權價為區域因素和個體因素的修正系數多在較大誤差。格作為房產稅課稅依據,因而具有以來源于經驗積累和較為粗略的統計,為

10、了克服以上各類方法在批量評下優點:一是本質上解決了房產稅課本身就存在較大誤差。從應用市場比估中的局限性,本文提出用聚類分析稅依據是“房產價值”而非“房地產較法從事大批量的稅基評估而言,在的方法進行房地產的價格評估。將房價值”的問題。二是以聚類結果內交交易頻繁的地區具有可操作性。而市地產進行分級后評估稅基的做法在國易數據更直接的參不量評,體現“稅場相對冷淡的地區,例如城市邊緣戒外早有先例,例如英國住宅稅中使用基評估應體現公開市場價值”的原者入住率高且二手房交易少的成熟社的分級計量法。但其分類標準主要由則。三是由于聚類理論和方法靈活多區不宜采用。評估人員依靠經驗確定,缺乏客觀的變,可按照城市不同需

11、要調整聚類Zzz6ZB2Ltk3. 成本法,主要原理是將房地產統計數據作為支撐。聚類分析的方法結果,保證在公平公正公開的前提下dvzfvkwMI12011August31的分值分別為:6.49、8.75、4.52、4.77、盡可能實現評估的精度。四是因為影中心、靠近CBD、靠近地鐵站、公路rqyn14ZNXI3.46 。每一類別包含案例的數量分別響房地產價格的因素相對穩定,故而交通、公交站點。各項指標以10分為EmxvxOtOco為:59、20、561、573、361。聚類結分類一旦確定便在較長周期內不須更最優,0分為最差,車位、閣樓、地SixE2yXPq5果顯示,樣本可以被合理分為5個類新,

12、只需更新交易案例即可完成評估下室三個指標取0分代表沒有此類附6ewMyirQFL別,無遺漏樣本。且類間距離普遍大系統的勱態更新。五是聚類分析將個kavU42VRUs加設施,取10分代表有此類附加設施。于1.0,各類特征存在明顯差距,類體評估轉化為類別整體評估,大大簡為減少聚類分析的難度和節省計別內銷售均價也表現出較大差異。基化了工作流程,節省了評稅成本。算時間,將上述指標分為區位特征、本達到了聚類分析的目標。鄰里特征、建筑特征三類,每一類指按照聚類結果,將類別內交易標加權平均為單一分值。指標綜合評案例均價每平方米分別為:16531元、22071元、7784元、8106元、11693.73元。類

13、別間售價均值存在較大差別,可見聚類分析實現了分類評估房地產價值的目的。以類別1為例,選擇類別中區位特征最接近于平均值3.47 的交易案例三例,對樓面地價進行評估后獲得的平均值為13500元平方米,故類別1房地產稅稅基確/定為平均值減樓面地價后的3031.36元平方米。依次測算其他類別房產/稅稅基每平方米分別為:5646.7元、3021.5元、2576.9元、4021.元。8本案例出于對樣本總量、計算機運行時間等方面的考慮,設定聚類結果k值為5,實際操作中可增大k值以獲得更為復雜的聚類結果,減小類別半徑,獲得更為客觀合理的評估結果。，三，結果運用該聚類的結果可以直接用于松江新城區域房地產稅收的稅

14、基計算,并可移植至各大中城市。在測算單體房價的權重表采用層次分析法確定。二、上海市松江新城實證研屋稅基時,應當對應采集房屋的特征例如:某調查案例區位特征總分值為究，一，樣本數據選取數據值,將其歸入某一類別,并以該3.7,鄰里特征總分值7.2,建筑特征以上海市松江區松江新城板塊類別房屋的稅基測算房產稅。為進一總分值8.4.售價為16357元/平方米。y6v3ALoS89，二，數據處理步提高評誰的準確性,也可將對象歸2010年第4季度部分交易案作為實證屬類別的相關參數和稅基為基準進行研究的數據樣本，樣本容量為1574個在SPSS中使用快速聚類法對樣本M2ub6vSTnP修正后得到評估的稅基，但這需要建案例。收集的交易房地產的各類信息進行聚類分析，將K,類別數量，設0YujCfmUCw立體現稅基不參數關系的修正模型，并依據行業普遍使用的標準對各項指置為5,允許迭代。聚類結果如下：eUts8ZQVRd在聚類結果的K值足夠大的情況下