1、物業綜合管理與服務課件第七章第七章 物業綜合管理與服務物業綜合管理與服務物業綜合管理與服務課件上章節主要內容 房屋日常維護房屋日常維護 房屋維修管理房屋維修管理 房屋設備維修管理房屋設備維修管理物業綜合管理與服務課件本章主要內容物業環境管理物業環境管理物業車輛與停車管理物業車輛與停車管理物業安全與消防管理物業安全與消防管理物業綜合管理與服務課件第一節第一節 物業環境管理物業環境管理 一、物業環境的概念和種類一、物業環境的概念和種類 （一）環境（一）環境 環境，是指周圍的地方及其情況和條件。環境，是指周圍的地方及其情況和條件。環境是針對主體而言的，以人類為主體的環境是針對主體而言的，以人類為主體

2、的環境有廣義與狹義之分。環境有廣義與狹義之分。 ( (一一) )廣義的環境含義廣義的環境含義 廣義的環境含義包括以下四個層次：廣義的環境含義包括以下四個層次：物業綜合管理與服務課件 1.1.第一環境第一環境 第一環境即自然環境或原生環境。第第一環境即自然環境或原生環境。第一環境既含有對人類有用的自然資源，如一環境既含有對人類有用的自然資源，如土地、森林、礦產、水、大氣、生物、植土地、森林、礦產、水、大氣、生物、植物等，也含有對人類不利的自然災害，如物等，也含有對人類不利的自然災害，如地震、火山、洪水、泥石流、海嘯等。地震、火山、洪水、泥石流、海嘯等。物業綜合管理與服務課件 2.2.第二環境第二

3、環境 第二環境即次生環境，是指被人類活第二環境即次生環境，是指被人類活動改變或污染的自然環境，如城市上空被動改變或污染的自然環境，如城市上空被污染的大氣，城市周圍被污染的水域和水污染的大氣，城市周圍被污染的水域和水體，城市郊區體，城市郊區( (農業用地、蔬菜用地等農業用地、蔬菜用地等) )被被污染的土壤，城區內部被破壞的林木、花污染的土壤，城區內部被破壞的林木、花木、草地或被綠化的土地等。木、草地或被綠化的土地等。物業綜合管理與服務課件 3.3.第三環境第三環境 第三環境是指由人工建造的房屋、道第三環境是指由人工建造的房屋、道路和各項設施等組成的人工環境。路和各項設施等組成的人工環境。 第三環

4、境是人類生存和發展的基礎。第三環境是人類生存和發展的基礎。房屋是供人們生產、工作、休息等各類活房屋是供人們生產、工作、休息等各類活動的場所，也是人類發展所離不開的基本動的場所，也是人類發展所離不開的基本要素。而寬廣、通暢的道路和各項配套完要素。而寬廣、通暢的道路和各項配套完善的設施是促進人類進步和社會發展所不善的設施是促進人類進步和社會發展所不可缺少的條件。因此，創造美好的人工環可缺少的條件。因此，創造美好的人工環境是促進社會進步、人類發展的基本保證。境是促進社會進步、人類發展的基本保證。物業綜合管理與服務課件 4.4.第四環境第四環境 第四環境是指由政治、經濟、文化等第四環境是指由政治、經濟

5、、文化等各種社會因素所構成的人與人之間的社會各種社會因素所構成的人與人之間的社會環境。環境。 第四環境屬于第四環境屬于“軟軟”環境。政治穩定、環境。政治穩定、經濟健康快速發展、文化素質水平高，人經濟健康快速發展、文化素質水平高，人與人之間團結、誠實，必然會導致生產、與人之間團結、誠實，必然會導致生產、工作效率高，人們的幸福感會增強，人生工作效率高，人們的幸福感會增強，人生價值就會得到充分體現，人類社會就會不價值就會得到充分體現，人類社會就會不斷向前發展。斷向前發展。物業綜合管理與服務課件 （二）物業環境的內涵（二）物業環境的內涵 物業環境是城市環境的一部分。一般物業環境是城市環境的一部分。一般

6、說來，物業環境包括廣義環境的第二環境、說來，物業環境包括廣義環境的第二環境、第三環境和第四環境。城市環境是指城市第三環境和第四環境。城市環境是指城市范圍內的情況和條件；物業環境則是指某范圍內的情況和條件；物業環境則是指某宗物業，如居住小區、寫字樓、購物中心、宗物業，如居住小區、寫字樓、購物中心、賓館等其所在區域內的情況和條件。賓館等其所在區域內的情況和條件。 物業環境按物業用途的不同，可分為物業環境按物業用途的不同，可分為生活居住環境、生產環境、商業環境和辦生活居住環境、生產環境、商業環境和辦公環境等。公環境等。物業綜合管理與服務課件 二、物業環境管理的內容二、物業環境管理的內容 物業環境管理

7、主要是調控業主或物業使用物業環境管理主要是調控業主或物業使用人與環境保護的關系，組織并管理業主或人與環境保護的關系，組織并管理業主或物業使用人的生產和生活活動，限制業主物業使用人的生產和生活活動，限制業主或物業使用人損害環境質量、破壞自然資或物業使用人損害環境質量、破壞自然資源的行為。一般來說，物業環境管理主要源的行為。一般來說，物業環境管理主要包括以下幾個方面的內容：包括以下幾個方面的內容：物業綜合管理與服務課件 ( (一一) )治理環境污染治理環境污染 環境污染主要有以下幾種情況：環境污染主要有以下幾種情況： 1.1.空氣污染空氣污染 造成空氣污染的因素主要有：造成空氣污染的因素主要有：

8、(1)(1)直接燃煤，排放過多二氧化硫氣體。直接燃煤，排放過多二氧化硫氣體。 (2)(2)機動車排放的尾氣經強紫外線照射機動車排放的尾氣經強紫外線照射形成光化學煙霧污染。形成光化學煙霧污染。 物業綜合管理與服務課件 (3)(3)基建揚塵形成的塵煙污染。基建揚塵形成的塵煙污染。 據研究資料表明，在采暖期大氣中的塵據研究資料表明，在采暖期大氣中的塵以煙塵為主，約占三分之二；在非采暖期以煙塵為主，約占三分之二；在非采暖期大氣中的塵以揚塵為主，約占二分之一以大氣中的塵以揚塵為主，約占二分之一以上。上。 2.2.水體污染水體污染 工業廢水和生活廢水等含有大量有毒、工業廢水和生活廢水等含有大量有毒、有害污

9、染物，進入水體后形成水體污染。有害污染物，進入水體后形成水體污染。物業綜合管理與服務課件 3.3.固體廢棄物污染固體廢棄物污染 固體廢棄物是人們在生產和生活中扔固體廢棄物是人們在生產和生活中扔棄的固體物質。影響物業環境的固定廢棄棄的固體物質。影響物業環境的固定廢棄物主要有生產與生活垃圾、糞便、溝泥等。物主要有生產與生活垃圾、糞便、溝泥等。其中垃圾包括無機垃圾其中垃圾包括無機垃圾( (磚瓦碎石、爐灰、磚瓦碎石、爐灰、渣土等渣土等) )和有機垃圾和有機垃圾( (動植物殘體、廢紙、動植物殘體、廢紙、塑料、碎布等塑料、碎布等) )。固體廢棄物如不及時加以。固體廢棄物如不及時加以處理，也會對環境造成污染

10、。處理，也會對環境造成污染。物業綜合管理與服務課件 4.4.噪聲污染噪聲污染 噪聲可分為交通噪聲、生產噪聲和生噪聲可分為交通噪聲、生產噪聲和生活噪聲三種。活噪聲三種。 (1)(1)交通噪聲大量交通噪聲來源于物交通噪聲大量交通噪聲來源于物業區域以外的城市道路。機動車進入物業業區域以外的城市道路。機動車進入物業區域內部也會帶來噪聲。距離城市道路遠區域內部也會帶來噪聲。距離城市道路遠近的不同，受到交通噪聲的干擾也就不同。近的不同，受到交通噪聲的干擾也就不同。 物業綜合管理與服務課件 (2)(2)生產噪聲主要有工廠加工噪聲和工程生產噪聲主要有工廠加工噪聲和工程施工噪聲等。施工噪聲等。 工廠加工噪聲如沖

11、壓、鍛造、蜂工廠加工噪聲如沖壓、鍛造、蜂窩煤加工點的噪聲，對附近居民和辦公人窩煤加工點的噪聲，對附近居民和辦公人員影響很大。員影響很大。 工程施工噪聲如施工現場打樁機、工程施工噪聲如施工現場打樁機、攪拌機、切割機、振動泵等機器設備工作攪拌機、切割機、振動泵等機器設備工作中所產生的噪聲，這類噪聲嚴重干擾著周中所產生的噪聲，這類噪聲嚴重干擾著周圍物業業主和物業使用人的正常工作和生圍物業業主和物業使用人的正常工作和生活。活。 物業綜合管理與服務課件 (3)(3)生活噪聲生活噪聲主要包括商業噪聲、生活噪聲生活噪聲主要包括商業噪聲、保育教育噪聲和日常生活噪聲三類。保育教育噪聲和日常生活噪聲三類。 商業噪

12、聲居住區和小區的商業中商業噪聲居住區和小區的商業中心是人流集中、氣氛熱烈的公共場所。特心是人流集中、氣氛熱烈的公共場所。特別是附近的農貿市場，其叫賣聲、討價還別是附近的農貿市場，其叫賣聲、討價還價聲、人群熙熙攘攘聲等不絕于耳，對居價聲、人群熙熙攘攘聲等不絕于耳，對居住和辦公產生嚴重干擾。住和辦公產生嚴重干擾。物業綜合管理與服務課件 保育教育噪聲如學生上學與放學的嘈保育教育噪聲如學生上學與放學的嘈雜聲，做操、上體育課的口哨聲，兒童的雜聲，做操、上體育課的口哨聲，兒童的哭鬧嬉戲聲等，都會影響附近物業業主和哭鬧嬉戲聲等，都會影響附近物業業主和使用人的工作和休息。使用人的工作和休息。 日常生活噪聲日常

13、生活噪聲種類日常生活噪聲日常生活噪聲種類繁多，如居民播放音樂、家庭影院、家庭繁多，如居民播放音樂、家庭影院、家庭舞會等娛樂聲響，家庭廚房噪聲、家庭糾舞會等娛樂聲響，家庭廚房噪聲、家庭糾紛的爭吵聲、家庭聚會的喧嘩聲、走家串紛的爭吵聲、家庭聚會的喧嘩聲、走家串戶的叫喊叫賣聲等等。戶的叫喊叫賣聲等等。物業綜合管理與服務課件 5.5.電磁波污染電磁波污染 目前由于電器、電信等具有強大電磁目前由于電器、電信等具有強大電磁波污染因素的產品走入家庭和被消費者廣波污染因素的產品走入家庭和被消費者廣泛使用，造成電磁波污染嚴重，極大地損泛使用，造成電磁波污染嚴重，極大地損害人們的身心健康。害人們的身心健康。 物業

14、綜合管理與服務課件 ( (二二) )做好物業環境綠化工作做好物業環境綠化工作 盡量擴大綠化面積及種植花草、樹木盡量擴大綠化面積及種植花草、樹木的種類，不僅可以凈化空氣，調節物業區的種類，不僅可以凈化空氣，調節物業區域小氣候，保持水土、防風固沙，而且還域小氣候，保持水土、防風固沙，而且還可以消聲防噪，達到凈化、美化環境的目可以消聲防噪，達到凈化、美化環境的目的。的。物業綜合管理與服務課件 ( (三三) )做好物業環境衛生管理工作做好物業環境衛生管理工作 物業環境衛生管理是物業管理中一項物業環境衛生管理是物業管理中一項經常性的管理服務工作，其目的是凈化環經常性的管理服務工作，其目的是凈化環境，給物

15、業業主和使用人提供一個清潔宜境，給物業業主和使用人提供一個清潔宜人的工作、生活的優良環境。良好的環境人的工作、生活的優良環境。良好的環境衛生不但可以保持物業區域容貌的整潔，衛生不但可以保持物業區域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進身心健康十分有而且對于減少疾病、促進身心健康十分有益，同時，對社會精神文明建設也具有很益，同時，對社會精神文明建設也具有很重要的作用。重要的作用。物業綜合管理與服務課件 ( (四四) )清除物業區域內的違章搭建清除物業區域內的違章搭建 違章搭建是對整個物業區域和諧環境違章搭建是對整個物業區域和諧環境的破壞。它既有礙觀瞻，又影響人們的日的破壞。它既有礙觀瞻，又影響人們的

16、日常工作和生活，還可能帶來交通、消防等常工作和生活，還可能帶來交通、消防等方面不安全的問題。因此，物業管理公司方面不安全的問題。因此，物業管理公司一定要協助有關部門，認真做好清除和及一定要協助有關部門，認真做好清除和及時防止物業區域內的違章搭建的管理工作。時防止物業區域內的違章搭建的管理工作。物業綜合管理與服務課件 ( (五五) )加強市政公用設施管理加強市政公用設施管理 為物業業主、使用人和受益人生產、為物業業主、使用人和受益人生產、生活、辦公等服務的市政公共設施是該物生活、辦公等服務的市政公共設施是該物業區域的一個重要組成部分，一旦它遭到業區域的一個重要組成部分，一旦它遭到破壞或損壞，便會

17、影響人們正常的生產、破壞或損壞，便會影響人們正常的生產、生活和工作。因此，加強市政公用設施的生活和工作。因此，加強市政公用設施的管理也是物業管理公司環境管理的一項重管理也是物業管理公司環境管理的一項重要工作。要工作。物業綜合管理與服務課件 ( (六六) )搞好車輛交通管理搞好車輛交通管理 車輛是人流、物流的載體。物業區域車輛是人流、物流的載體。物業區域的交通道路是物業人流、物流流動的通道。的交通道路是物業人流、物流流動的通道。物業相對于其外部環境，車輛交通是對外物業相對于其外部環境，車輛交通是對外聯系的主要載體與通道，在物業使用中有聯系的主要載體與通道，在物業使用中有著特殊的重要性。車輛交通管

18、理的目的是著特殊的重要性。車輛交通管理的目的是為了建立良好的交通秩序、車輛停放秩序，為了建立良好的交通秩序、車輛停放秩序，確保物業業主、使用人和受益人的車輛不確保物業業主、使用人和受益人的車輛不受損壞和失竊。受損壞和失竊。物業綜合管理與服務課件 ( (七七) )建設各種環境小品建設各種環境小品 物業環境小品的種類繁多，就其性質物業環境小品的種類繁多，就其性質來說，大體上可劃分為兩大類：一是功能來說，大體上可劃分為兩大類：一是功能性環境小品，二是裝飾性環境小品。環境性環境小品，二是裝飾性環境小品。環境小品具有方便實用、美化環境、優化空間小品具有方便實用、美化環境、優化空間的功效。不同物業，環境小

19、品的布置原則的功效。不同物業，環境小品的布置原則和方法不盡相同。環境小品的設計應從使和方法不盡相同。環境小品的設計應從使用功能出發，在整體環境協調的統一要求用功能出發，在整體環境協調的統一要求下，與建筑群體和綠化種植緊密配合，才下，與建筑群體和綠化種植緊密配合，才能達到理想的效果。能達到理想的效果。物業綜合管理與服務課件 ( (八八) )抓好治安管理工作抓好治安管理工作 物業區域內的治安管理工作是指物業物業區域內的治安管理工作是指物業管理企業為防盜、防破壞、防流氓活動、管理企業為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及突發事故而對所管物業區域內的防意外及突發事故而對所管物業區域內的一系列管理活動。治

20、安管理防治的對象主一系列管理活動。治安管理防治的對象主要是人為造成的事故與損失。其目的是避要是人為造成的事故與損失。其目的是避免所管物業區域內財物受損失、人身受傷免所管物業區域內財物受損失、人身受傷害，維護正常的工作、生活秩序。害，維護正常的工作、生活秩序。物業綜合管理與服務課件 治安管理在整個物業管理中占有舉足輕重治安管理在整個物業管理中占有舉足輕重的地位。它是物業業主、使用人和受益人的地位。它是物業業主、使用人和受益人正常工作、安居樂業的基本保證，也是整正常工作、安居樂業的基本保證，也是整個社區及社會安定的基礎。同時，良好的個社區及社會安定的基礎。同時，良好的物業治安環境能提高物業和物業管

21、理企業物業治安環境能提高物業和物業管理企業的聲譽。的聲譽。物業綜合管理與服務課件 ( (九九) )抓好消防管理工作抓好消防管理工作 消防管理工作在物業管理中占有頭等消防管理工作在物業管理中占有頭等重要的地位。為使物業業主、使用人和受重要的地位。為使物業業主、使用人和受益人有一個良好的物業使用環境，物業管益人有一個良好的物業使用環境，物業管理公司應做好物業消防設施和器材的配置理公司應做好物業消防設施和器材的配置與管理、消防宣傳教育等工作，要預防物與管理、消防宣傳教育等工作，要預防物業火災的發生，最大限度地減少火災損失，業火災的發生，最大限度地減少火災損失，為物業業主、使用人和受益人的生產和生為物

22、業業主、使用人和受益人的生產和生活提供安全環境，增強其安全感，保衛其活提供安全環境，增強其安全感，保衛其生命和財產的安全。生命和財產的安全。物業綜合管理與服務課件 ( (十十) )建立新型的人文環境建立新型的人文環境 新型的人文環境應該是和睦共處、互新型的人文環境應該是和睦共處、互幫互助的生活環境；互利互惠、溫馨文明幫互助的生活環境；互利互惠、溫馨文明的商業環境；融洽和諧、輕松有序的辦公的商業環境；融洽和諧、輕松有序的辦公環境；安全舒適、相互協作的生產環境等。環境；安全舒適、相互協作的生產環境等。新型的人文環境可以使人們煥發熱情，提新型的人文環境可以使人們煥發熱情，提高工作效率，熱愛生活，充滿

23、愛心，并對高工作效率，熱愛生活，充滿愛心，并對社會治安狀況的好轉有著很大的促進作用。社會治安狀況的好轉有著很大的促進作用。物業綜合管理與服務課件 三、物業環境的保潔管理三、物業環境的保潔管理 保潔管理，是指物業管理公司通過宣傳教保潔管理，是指物業管理公司通過宣傳教育、監督治理和日常清潔工作，保護物業育、監督治理和日常清潔工作，保護物業區域環境，防治環境污染，定時、定點、區域環境，防治環境污染，定時、定點、定人進行生活垃圾的分類收集、處理和清定人進行生活垃圾的分類收集、處理和清運。通過清、掃、擦、拭、抹等專業性操運。通過清、掃、擦、拭、抹等專業性操作，維護轄區所有公共地方、公用部位的作，維護轄區

24、所有公共地方、公用部位的清潔衛生，從而塑造文明形象，提高環境清潔衛生，從而塑造文明形象，提高環境效益。效益。物業綜合管理與服務課件 保潔管理的重心，是防治保潔管理的重心，是防治“臟亂差臟亂差”。“臟亂差臟亂差”具有多發性、傳染性和頑固性。具有多發性、傳染性和頑固性。例如，隨手亂扔各種垃圾、樓上拋物、亂例如，隨手亂扔各種垃圾、樓上拋物、亂堆物品堵塞公共走道、隨意排放污水廢氣、堆物品堵塞公共走道、隨意排放污水廢氣、隨地吐痰和大小便，以及亂涂、亂畫、亂隨地吐痰和大小便，以及亂涂、亂畫、亂搭、亂建、亂張貼等等，很可能發生在某搭、亂建、亂張貼等等，很可能發生在某些業戶身上，所以不可掉以輕心。些業戶身上，

25、所以不可掉以輕心。物業綜合管理與服務課件 業主整體素質的提高，需要物業管理公司業主整體素質的提高，需要物業管理公司員工通過宣傳教育、監督治理和日常清潔員工通過宣傳教育、監督治理和日常清潔工作，作出堅持不懈的努力，否則就可能工作，作出堅持不懈的努力，否則就可能因因“臟亂差臟亂差”而使物業區域而使物業區域( (樓樓) )面目全非，面目全非，從而與物業管理的宗旨相悖。從而與物業管理的宗旨相悖。物業綜合管理與服務課件 四、物業環境的綠化管理四、物業環境的綠化管理 （一）樹立綠化意識（一）樹立綠化意識 綠化意識即生存意識、生命意識。綠化意識即生存意識、生命意識。 1 1、綠化是城市生態系統的主體、綠化是

26、城市生態系統的主體 因為綠化在其生命過程中，能發揮十大功因為綠化在其生命過程中，能發揮十大功能：能：. .制氧、殺菌、調節氣溫、防粉塵、減制氧、殺菌、調節氣溫、防粉塵、減噪音、防風沙、產生負離子、吸附有害氣噪音、防風沙、產生負離子、吸附有害氣體、防止自然災害等。體、防止自然災害等。物業綜合管理與服務課件 2 2、綠化是居住區唯一有生命的基礎設施、綠化是居住區唯一有生命的基礎設施 加強綠化管理，是改善小氣候和凈化空氣加強綠化管理，是改善小氣候和凈化空氣的需要，是提供良好的休閑場所的需要，的需要，是提供良好的休閑場所的需要，也是居民自身生存、發展與享受的需要。也是居民自身生存、發展與享受的需要。

27、3 3、綠化是人類文明的重要標尺。、綠化是人類文明的重要標尺。 應倡導和建設生態城市、森林化城市、田應倡導和建設生態城市、森林化城市、田園城市等。園城市等。物業綜合管理與服務課件 （二）加強綠化管理（二）加強綠化管理 1 1、綠化的分類和分工、綠化的分類和分工 綠化系統由點、線、面、環四大類組成。綠化系統由點、線、面、環四大類組成。其中，其中，“點點”指公園、公共綠地；指公園、公共綠地；“線線”指街頭道路綠化；指街頭道路綠化；“面面”指居住區綠化；指居住區綠化；環環”指圍繞城市區域的綠化環帶。居住區指圍繞城市區域的綠化環帶。居住區綠化范圍最廣，面積最大。綠化范圍最廣，面積最大。物業綜合管理與服

28、務課件 城市綠化分工范圍如下：城市綠化分工范圍如下： （1 1）新村小區道路建筑紅線之外的，歸園）新村小區道路建筑紅線之外的，歸園林部門綠化和養護管理；道路建筑紅線之林部門綠化和養護管理；道路建筑紅線之內的歸房管部門或物業管理公司綠化和養內的歸房管部門或物業管理公司綠化和養護管理。護管理。 （2 2）新村小區街坊內部有路名的道路歸園）新村小區街坊內部有路名的道路歸園林部門綠化和養護管理；沒路名的道路歸林部門綠化和養護管理；沒路名的道路歸房管部門或物業管理公司綠化和養護管理。房管部門或物業管理公司綠化和養護管理。物業綜合管理與服務課件 2 2、綠地建設、綠地建設 綠地建設可從三個方向進行：綠地建

29、設可從三個方向進行： （1 1）新辟綠地）新辟綠地 居住區綠化設計的指導思想是居住區綠化設計的指導思想是“適用、經適用、經濟、美觀濟、美觀”。要求以綠為主，形成系統；。要求以綠為主，形成系統；見縫插綠、節約用地；合理配置，注意景見縫插綠、節約用地；合理配置，注意景觀。觀。物業綜合管理與服務課件 （2 2）恢復和整頓綠地）恢復和整頓綠地 恢復綠地是指重新進行調土、整地、種植恢復綠地是指重新進行調土、整地、種植大量樹木、新添建筑小品，使之恢復綠化大量樹木、新添建筑小品，使之恢復綠化面貌。整頓綠地是指補種樹木，部分更新面貌。整頓綠地是指補種樹木，部分更新草皮，修補綠化設施，讓綠化重新煥發青草皮，修補

30、綠化設施，讓綠化重新煥發青春。春。物業綜合管理與服務課件 （3 3）提高綠地級別）提高綠地級別 例如：增加植物新品種，營造花壇，栽植例如：增加植物新品種，營造花壇，栽植草坪，用植物造景，增添建筑小品，拓展草坪，用植物造景，增添建筑小品，拓展豎向綠化空間，新辟屋頂綠化、墻面綠化豎向綠化空間，新辟屋頂綠化、墻面綠化和陽臺綠化，變封閉式綠地為開放式綠地，和陽臺綠化，變封閉式綠地為開放式綠地，增加老年休息活動場所和兒童樂園等。增加老年休息活動場所和兒童樂園等。物業綜合管理與服務課件 （三）綠化養護管理（三）綠化養護管理 1 1、綠化美護管理的特點、綠化美護管理的特點 綠化養護管理工作包括除草、松土、澆

31、水、綠化養護管理工作包括除草、松土、澆水、施肥、整形修剪、防治病蟲害、圍護、涂施肥、整形修剪、防治病蟲害、圍護、涂白、立支柱以及加強宣傳教育和派人巡視，白、立支柱以及加強宣傳教育和派人巡視，防止人為的毀壞等，它具有以下特點：經防止人為的毀壞等，它具有以下特點：經常性；針對性；動態性。常性；針對性；動態性。物業綜合管理與服務課件 綠化養護管理必須按照綠化的不同品種、綠化養護管理必須按照綠化的不同品種、不同習性、不同季節、不同生長期，以及不同習性、不同季節、不同生長期，以及根據多變量的客觀條件，適時確定不同的根據多變量的客觀條件，適時確定不同的養護重點，安排不同的養護要求，維持綠養護重點，安排不同

32、的養護要求，維持綠化的健康生長，并按人們的要求生長。化的健康生長，并按人們的要求生長。物業綜合管理與服務課件 2 2、綠化養護管理的質量要求和考核指標、綠化養護管理的質量要求和考核指標 1 1）綠化養護管理的質量要求：）綠化養護管理的質量要求： （1 1）樹木；生長茂盛無枯枝；）樹木；生長茂盛無枯枝； （2 2）樹形：美觀完整無傾斜；）樹形：美觀完整無傾斜； （3 3）綠籬：修剪整齊無缺枝；）綠籬：修剪整齊無缺枝； （4 4）花壇：土壤疏松無垃圾；）花壇：土壤疏松無垃圾； （5 5）草坪：平整清潔無雜草。）草坪：平整清潔無雜草。物業綜合管理與服務課件 2 2）具體的考核指標：）具體的考核指標：

33、 （1 1）新種樹苗，本市苗成活率大于）新種樹苗，本市苗成活率大于95%95%，外地苗成活率大于外地苗成活率大于90%90%； （2 2）新種樹木；高度）新種樹木；高度1 1公尺處傾斜超過公尺處傾斜超過1010公分的樹木不超過樹木總數的公分的樹木不超過樹木總數的2%2%；栽植一；栽植一年以上的樹木保存率大于年以上的樹木保存率大于98%98%； （3 3）五大蟲害的樹木不超過樹木總數的）五大蟲害的樹木不超過樹木總數的2%2%；樹木二級分枝枯枝不超過樹木總數的樹木二級分枝枯枝不超過樹木總數的2%2%；物業綜合管理與服務課件 （4 4）綠化圍欄設施無缺損；綠化建筑小品）綠化圍欄設施無缺損；綠化建筑小

34、品無損壞；無損壞； （5 5）草坪高大雜草，綠化無家生或野生的）草坪高大雜草，綠化無家生或野生的攀援植物；攀援植物； （6 6）綠地整潔無磚塊、垃圾；）綠地整潔無磚塊、垃圾； （7 7）綠化檔案齊全、完整，有動態記錄。）綠化檔案齊全、完整，有動態記錄。物業綜合管理與服務課件 （四）綠化檔案資料管理（四）綠化檔案資料管理 綠化檔案資料除了原始設計圖紙、接客驗綠化檔案資料除了原始設計圖紙、接客驗收資料外，還要建立綠化管理手冊。收資料外，還要建立綠化管理手冊。 綠化管理手冊為大小二種，兩種手冊具有綠化管理手冊為大小二種，兩種手冊具有不同的要求和作用：不同的要求和作用：物業綜合管理與服務課件 1 1、

35、綠化管理大手冊、綠化管理大手冊 綠化管理大手冊作為物業基礎資料留存在綠化管理大手冊作為物業基礎資料留存在物業管理公司內。它根據每處綠地的現場物業管理公司內。它根據每處綠地的現場測估資料，按照測估資料，按照1/200-1/5001/200-1/500的比例用植的比例用植物圖例繪入大手冊的平面圖中，并且標明物圖例繪入大手冊的平面圖中，并且標明主體樹、骨干樹的位置，誤差不得超過主體樹、骨干樹的位置，誤差不得超過1%1%，在其他欄目中填明樹木的品種、規格、數在其他欄目中填明樹木的品種、規格、數量、建筑小品、綠化設施等，定期注記綠量、建筑小品、綠化設施等，定期注記綠化動態，提供管理的依據和參考。化動態，

36、提供管理的依據和參考。物業綜合管理與服務課件 2 2、綠化管理小手冊、綠化管理小手冊 綠化管理小手冊是綠化小組和養護工人經綠化管理小手冊是綠化小組和養護工人經常使用的工作手冊。小手冊內除了沒有綠常使用的工作手冊。小手冊內除了沒有綠化平面圖外，其他均與大手冊相同。化平面圖外，其他均與大手冊相同。物業綜合管理與服務課件 （五）居住區綠化管理規定（五）居住區綠化管理規定 物業管理公司可以從以下十個方面來制定物業管理公司可以從以下十個方面來制定管理的有關規定：管理的有關規定： 1.1.愛護綠化，人人有責；愛護綠化，人人有責； 2.2.不準損壞和攀折花木；不準損壞和攀折花木； 3.3.不準在樹木上敲釘拉

37、繩晾曬衣物；不準在樹木上敲釘拉繩晾曬衣物；物業綜合管理與服務課件 4.4.不準在樹木上及綠地內設置廣告招牌；不準在樹木上及綠地內設置廣告招牌； 5.5.不準在綠地內違章搭建；不準在綠地內違章搭建； 6.6.不準在綠地內堆放物品；不準在綠地內堆放物品； 7.7.不準往綠地內傾倒污水或亂扔垃圾；不準往綠地內傾倒污水或亂扔垃圾； 8.8.不準行人和各種車輛踐踏、跨越和通過不準行人和各種車輛踐踏、跨越和通過綠地綠地物業綜合管理與服務課件9.9.不準損壞綠化的圍欄設施和建筑小品；不準損壞綠化的圍欄設施和建筑小品；10.10.凡人為造成綠化及設施損壞的，根據政府凡人為造成綠化及設施損壞的，根據政府的有關規

38、定和公共契約的有關條文進行賠的有關規定和公共契約的有關條文進行賠償和罰款處理。償和罰款處理。物業綜合管理與服務課件 五、物業環境的污染與防治五、物業環境的污染與防治 一）污染與污染防治一）污染與污染防治 環境污染：廢害物過量流入，超過環境容環境污染：廢害物過量流入，超過環境容量（自凈能力或生態系統的負載限額），量（自凈能力或生態系統的負載限額），導致環境質量下降或惡化的現象。按污染導致環境質量下降或惡化的現象。按污染物的形態，可分為廢氣、廢水、固體廢物、物的形態，可分為廢氣、廢水、固體廢物、有毒化學品、放射性物質、噪聲等。有毒化學品、放射性物質、噪聲等。物業綜合管理與服務課件 污染源：向環境排

39、放污染物或有害因素的污染源：向環境排放污染物或有害因素的設施、裝置、地點或場所。設施、裝置、地點或場所。 所謂污染防治，即控制污染源，減少治理所謂污染防治，即控制污染源，減少治理污染物。污染物。 其實質就是控制人類活動向環境排放污染其實質就是控制人類活動向環境排放污染物的種類、數量和濃度。物的種類、數量和濃度。物業綜合管理與服務課件 二）大氣污染與防治二）大氣污染與防治 （一）大氣污染的原因（一）大氣污染的原因 人類活動向大氣中排放各種有毒、有害氣人類活動向大氣中排放各種有毒、有害氣體和塵煙等污染物，即二氧化硫、氮氧化體和塵煙等污染物，即二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、二氧化碳和粉塵等的過量物、

40、一氧化碳、二氧化碳和粉塵等的過量排放。排放。 造成物業環境大氣污染的主要原因是：燒造成物業環境大氣污染的主要原因是：燒煤；機動車尾氣；活動揚塵；煤；機動車尾氣；活動揚塵； 不當燃燒以不當燃燒以及燃放煙花爆竹等。及燃放煙花爆竹等。物業綜合管理與服務課件 （二）大氣污染防治的途徑（二）大氣污染防治的途徑 1.1.改變能源結構。改變能源結構。 2.2.禁止在物業轄區內焚燒能產生有毒有害禁止在物業轄區內焚燒能產生有毒有害氣體和惡臭氣體的物質氣體和惡臭氣體的物質 3.3.嚴格控制轄區的工業生產向大氣排放含嚴格控制轄區的工業生產向大氣排放含有毒物質的廢氣和粉塵有毒物質的廢氣和粉塵物業綜合管理與服務課件 4

41、.4.加強車輛管理、限制機動車輛駛入轄區，加強車輛管理、限制機動車輛駛入轄區，既能減少尾氣排放量，又能減少噪聲。既能減少尾氣排放量，又能減少噪聲。 5.5.在物業維修、裝修時，盡量采取防止揚在物業維修、裝修時，盡量采取防止揚塵、噪聲的措施。塵、噪聲的措施。 6.6.平整和硬化地面，減少揚塵。平整和硬化地面，減少揚塵。 7.7.加強綠化。開墻造綠、立體建綠、層頂加強綠化。開墻造綠、立體建綠、層頂植綠、陽臺種綠、見縫插綠、嚴格管綠。植綠、陽臺種綠、見縫插綠、嚴格管綠。物業綜合管理與服務課件 三）水體污染與防治三）水體污染與防治 （一）水體和水體污染（一）水體和水體污染 水體是指河流、湖泊、池塘、沼

42、澤、海洋、水體是指河流、湖泊、池塘、沼澤、海洋、地下水以及水庫等水的積聚體。城市中的地下水以及水庫等水的積聚體。城市中的生活飲用水二次供水設備，即儲水設備和生活飲用水二次供水設備，即儲水設備和加壓、凈化設施，如水塔、水箱等，屬于加壓、凈化設施，如水塔、水箱等，屬于經過凈化處理符合人體飲用標準的人工水經過凈化處理符合人體飲用標準的人工水體。體。物業綜合管理與服務課件 水體污染分兩種情況：水體污染分兩種情況： 過量排放造成水的物理、生化污染；過量排放造成水的物理、生化污染； 治病微生物污染。治病微生物污染。物業綜合管理與服務課件 （二）水體污染的種類及其危害性（二）水體污染的種類及其危害性 1.1

43、.病原體污染物。病原體污染物。 2.2.需氧物質污染物。需氧物質污染物。 3.3.有毒化學物質。第一類是重金屬；第二有毒化學物質。第一類是重金屬；第二類是酚和氰；第三類是有機氮化合物、有類是酚和氰；第三類是有機氮化合物、有機氯化合物等。機氯化合物等。 4.4.其他污染物質。其他污染物質。物業綜合管理與服務課件 （三）水體污染防治的途徑（三）水體污染防治的途徑 1.1.加強污水排放的控制。加強污水排放的控制。 防止水體污染的主要措施：嚴格控制工業防止水體污染的主要措施：嚴格控制工業和生活污水的任意排放；加強對水體與污和生活污水的任意排放；加強對水體與污染源的巡回監測；從制度和管理上控制隨染源的巡

44、回監測；從制度和管理上控制隨意排污和超標準排污現象。意排污和超標準排污現象。物業綜合管理與服務課件 2.2.加強對已排污水的處理加強對已排污水的處理 污水處理的方法有：物理處理法；化學處污水處理的方法有：物理處理法；化學處理法；物理化學法；生物處理法等。理法；物理化學法；生物處理法等。 3.3.加強生活飲用水二次供水衛生管理加強生活飲用水二次供水衛生管理 生活飲用水二次供水，是指通過儲水設備生活飲用水二次供水，是指通過儲水設備和加壓、凈化設施，將自來水轉供業主和和加壓、凈化設施，將自來水轉供業主和使用人生活飲用的供水形式。使用人生活飲用的供水形式。物業綜合管理與服務課件 物業管理公司二次供水及

45、其衛生管理職責：物業管理公司二次供水及其衛生管理職責： （1 1）指定專人負責二次供水設施的具體管）指定專人負責二次供水設施的具體管理；理； （2 2）保證使用的各種凈水、除垢、消毒材）保證使用的各種凈水、除垢、消毒材料符合料符合生活飲用水衛生標準生活飲用水衛生標準； （3 3）每年度至少清洗水箱二次，并建立檔）每年度至少清洗水箱二次，并建立檔案；案；物業綜合管理與服務課件 （4 4）對凈水設施視凈水效果及進更換或者）對凈水設施視凈水效果及進更換或者維護；維護； （5 5）配合衛生防疫機構抽檢水樣；）配合衛生防疫機構抽檢水樣； （6 6）保持設施周圍環境清掃保潔；）保持設施周圍環境清掃保潔；

46、（7 7）采取必要的安全防范措施，對水箱加）采取必要的安全防范措施，對水箱加蓋、加鎖；蓋、加鎖；物業綜合管理與服務課件 （8 8）對直接從事二次供水設施清洗消毒的）對直接從事二次供水設施清洗消毒的工作人員，必須每年體驗一次，取得衛生工作人員，必須每年體驗一次，取得衛生行政部門統一發放的健康合格證，方可上行政部門統一發放的健康合格證，方可上崗；崗； （9 9）禁止任何人毀壞二次供水設施以及進）禁止任何人毀壞二次供水設施以及進行污染二次供水水質的行為。行污染二次供水水質的行為。 物業綜合管理與服務課件 四）固體廢棄物污染與防治四）固體廢棄物污染與防治 （一）概述（一）概述 固體廢棄物，通常是指生產

47、、生活和其他固體廢棄物，通常是指生產、生活和其他活動中產生的，在一定的時間和地點不再活動中產生的，在一定的時間和地點不再需要而丟棄的固態、半固態或泥態物質。需要而丟棄的固態、半固態或泥態物質。物業綜合管理與服務課件 工業型按其來源和管理要求分為兩大類：工業型按其來源和管理要求分為兩大類： 生活型有害廢棄物：具有毒性、易燃性、生活型有害廢棄物：具有毒性、易燃性、腐蝕性、反應性、放射性及含有病源體的腐蝕性、反應性、放射性及含有病源體的傳染性的廢棄物。傳染性的廢棄物。物業綜合管理與服務課件 一般廢棄物：非有害廢棄物。一般廢棄物：非有害廢棄物。 生活固體廢棄物：即城市生活垃圾，是指生活固體廢棄物：即城

48、市生活垃圾，是指居民生活、商業活動、市政維護、機關辦居民生活、商業活動、市政維護、機關辦公等產生的生活廢物，如炊廚棄物，廢紙、公等產生的生活廢物，如炊廚棄物，廢紙、織物、家用雜具、玻璃陶瓷碎物、電器制織物、家用雜具、玻璃陶瓷碎物、電器制品、廢舊塑料制品、廢交通工具、裝修垃品、廢舊塑料制品、廢交通工具、裝修垃圾、煤灰渣、臟土及糞便等。圾、煤灰渣、臟土及糞便等。 物業環境固體廢棄物污染的重點：加強業物業環境固體廢棄物污染的重點：加強業主和使用人生活垃圾管理。主和使用人生活垃圾管理。物業綜合管理與服務課件 （二）防治的基本原則：（二）防治的基本原則： 1 1全過程管理。即貫穿于從產生、排放、全過程管

49、理。即貫穿于從產生、排放、收集、輸出、貯存、綜合利用、處理到最收集、輸出、貯存、綜合利用、處理到最終處置的全過程。終處置的全過程。物業綜合管理與服務課件 2 2實行實行“三化三化”。 “三化三化”即固體廢棄物的減量化、資源化、即固體廢棄物的減量化、資源化、無害化。無害化。 （1 1）減量化，是指控制固體廢棄物產生的）減量化，是指控制固體廢棄物產生的數量、種類和體積。數量、種類和體積。 方法：壓縮、破碎、焚燒等。方法：壓縮、破碎、焚燒等。物業綜合管理與服務課件 （2 2）資源化，是指對固體廢棄物進行綜合）資源化，是指對固體廢棄物進行綜合利用，使之轉化為可利用的二次原料或再利用，使之轉化為可利用的

50、二次原料或再生資源。如通過加工制成建筑材料；通過生資源。如通過加工制成建筑材料；通過分選回收利用工業原料；通過焚燒和熱解分選回收利用工業原料；通過焚燒和熱解利用其熱能；通過發酵處理制成肥料、飼利用其熱能；通過發酵處理制成肥料、飼料等。料等。 物業綜合管理與服務課件 （3 3）無害化，是指對不能或暫時不能進行）無害化，是指對不能或暫時不能進行綜合利用的固體廢棄物采取安全的貯存、綜合利用的固體廢棄物采取安全的貯存、處理、處置措施，減少或減輕對環境和人處理、處置措施，減少或減輕對環境和人體的健康的危害。如生活垃圾衛生土地填體的健康的危害。如生活垃圾衛生土地填埋、安全土地填埋、以及放射性等有害廢埋、安

51、全土地填埋、以及放射性等有害廢棄物的水泥固化、瀝青固化等。棄物的水泥固化、瀝青固化等。物業綜合管理與服務課件 3 3集中防治與分散防治的相結合。在物業集中防治與分散防治的相結合。在物業轄區中集中防治，是物業管理公司的職責。轄區中集中防治，是物業管理公司的職責。分散防治，是業主和使用人應盡的義務。分散防治，是業主和使用人應盡的義務。集中防治辦法：建設區域性的地下式隱蔽集中防治辦法：建設區域性的地下式隱蔽垃圾房、生活垃圾壓縮收集站、有機垃圾垃圾房、生活垃圾壓縮收集站、有機垃圾再生處理機等。分散防治辦法：按有機、再生處理機等。分散防治辦法：按有機、無機、有害三大類進行分類袋裝，分別丟無機、有害三大類

52、進行分類袋裝，分別丟入綠、黃、紅不同容器中。入綠、黃、紅不同容器中。物業綜合管理與服務課件 （三）防治城市生活垃圾污染的有關法規（三）防治城市生活垃圾污染的有關法規規定規定 1.1.按規定的地點、時間和有關要求，排放、按規定的地點、時間和有關要求，排放、傾倒生活垃圾和糞便；傾倒生活垃圾和糞便； 2.2.垃圾箱（桶）應與生活垃圾產生量相適垃圾箱（桶）應與生活垃圾產生量相適應，有密封、防蠅、防污水外流等防污染應，有密封、防蠅、防污水外流等防污染設施；設施；物業綜合管理與服務課件 3.3.生活垃圾應及時清掃收集，統一運輸和生活垃圾應及時清掃收集，統一運輸和處理，做到日產日清；處理，做到日產日清； 4

53、.4.生活垃圾應實行分類收集，逐步實現生活垃圾應實行分類收集，逐步實現“三化三化”。 5.5.超標大件垃圾，不得隨意投放。超標大件垃圾，不得隨意投放。 6.6.特殊垃圾按有關規定處理，不得混入生特殊垃圾按有關規定處理，不得混入生活垃圾之中。活垃圾之中。 7.7.實行誰產誰負責的原則，實行誰產誰負責的原則， “門前三包門前三包”等，對居民實行生活垃圾分類袋裝化等。等，對居民實行生活垃圾分類袋裝化等。物業綜合管理與服務課件 五）噪聲污染與防治五）噪聲污染與防治 （一）概述（一）概述 噪聲一般是指那些人們不需要的、令人生噪聲一般是指那些人們不需要的、令人生厭的或對人類生活和工作有防礙的聲音。厭的或對

54、人類生活和工作有防礙的聲音。噪音不但取決于其頻率、聲強、聲強級等噪音不但取決于其頻率、聲強、聲強級等物理性質，同時還與人的主觀感受有關，物理性質，同時還與人的主觀感受有關，因此是一種感覺公害。因此是一種感覺公害。物業綜合管理與服務課件 所謂噪聲污染，是指人類活動排放的環境所謂噪聲污染，是指人類活動排放的環境噪聲超過國家規定的分貝標準，妨礙人們噪聲超過國家規定的分貝標準，妨礙人們工作、學習、生活和其他正常活動的現象。工作、學習、生活和其他正常活動的現象。 我國我國城市區域環境噪聲標準城市區域環境噪聲標準規定：一規定：一般居住區和文教區的晝間噪聲標準是般居住區和文教區的晝間噪聲標準是5050分分貝

55、，夜間為貝，夜間為4040分貝；工業集中區晝間為分貝；工業集中區晝間為6565分貝，夜間為分貝，夜間為5555分貝；一般認為，分貝；一般認為，4040分貝分貝是正常的環境聲音。長期工作在是正常的環境聲音。長期工作在9595分貝以分貝以上的噪聲環境中，會導致很多問題。上的噪聲環境中，會導致很多問題。物業綜合管理與服務課件 （二）物業環境噪聲的來源：（二）物業環境噪聲的來源： 1.1.車輛交通噪聲。車輛交通噪聲。 2.2.建筑施工噪聲。建筑施工噪聲。 3.3.社會生活噪聲。主要包括商業設施噪聲、社會生活噪聲。主要包括商業設施噪聲、教育設施噪聲、居民生活噪聲三類。教育設施噪聲、居民生活噪聲三類。物業

56、綜合管理與服務課件 （三）物業環境噪聲的控制（三）物業環境噪聲的控制 1.1.禁止設立產生噪聲污染的生產、經營項禁止設立產生噪聲污染的生產、經營項目。目。 2.2.規定夜間不得作業的時間。規定夜間不得作業的時間。 3.3.禁止機動車、船在禁止鳴喇叭的區域內禁止機動車、船在禁止鳴喇叭的區域內鳴叫。鳴叫。 4.4.控制音響。控制音響。物業綜合管理與服務課件第二節第二節 物業車輛與停車管理物業車輛與停車管理 一、車輛與停車管理概述一、車輛與停車管理概述 主要是搞好車輛停放和交通安全管理，主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全。保證車輛和行人的安全。 美國心理學家馬斯洛的需求梯度理論美

57、國心理學家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類的需要可分為指出，人類的需要可分為7 7個層次，即生理個層次，即生理需要、安全需要、友愛和歸屬的需要、尊需要、安全需要、友愛和歸屬的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自重的需要、求知的需要、求美的需要和自我實現的需要。我實現的需要。 物業綜合管理與服務課件 這這7 7種需要是按次序逐級上升的。即當下一種需要是按次序逐級上升的。即當下一級需要獲得基本滿足后，就會追求上一級級需要獲得基本滿足后，就會追求上一級的需要。根據這個理論，當人的生理需要的需要。根據這個理論，當人的生理需要( (維持體內生理平衡的需要，如：饑餓、口維持體內生理平衡的需要，如：饑

58、餓、口渴等渴等) )得到基本得到基本 滿足后，人類就會首先產滿足后，人類就會首先產生安全生安全( (周圍生活環境的穩定性、安全性。周圍生活環境的穩定性、安全性。如沒有混亂、恐嚇如沒有混亂、恐嚇) )的需要。的需要。物業綜合管理與服務課件 隨著整個社會經濟的飛速發展、科學技術隨著整個社會經濟的飛速發展、科學技術水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，安安 全問題越來越引起人們的重視。因此，全問題越來越引起人們的重視。因此，物業安全管理的服務內容和規范也會隨著物業安全管理的服務內容和規范也會隨著社會總體經濟水平的提高、社會分工的進社會總體經濟水平的提高、社會分工

59、的進一步分化得到進一步的擴展和延伸。一步分化得到進一步的擴展和延伸。物業綜合管理與服務課件 二、道路管理二、道路管理 道路管理是車輛與停車管理的重要基礎。道路管理是車輛與停車管理的重要基礎。 （一）道路的分級（一）道路的分級 根據功能要求和居住物業規模的大小，區根據功能要求和居住物業規模的大小，區域內道路一般分為域內道路一般分為3 3級或級或4 4級。級。 （二）道路規劃布置的基本要求（二）道路規劃布置的基本要求 （三）道路管理的主要工作內容（三）道路管理的主要工作內容物業綜合管理與服務課件 三、交通管理三、交通管理 物業區域內的交通管理，就是處理好人、物業區域內的交通管理，就是處理好人、車、

60、路的關系，在可能的情況下做到人、車、路的關系，在可能的情況下做到人、車分流，保證物業區域內的交通安全、暢車分流，保證物業區域內的交通安全、暢通，重點是機動車輛的行車管理。對于居通，重點是機動車輛的行車管理。對于居住物業，物業服務企業除了要加強對司機住物業，物業服務企業除了要加強對司機和廣大住房原宣傳外，還要制定居住區道和廣大住房原宣傳外，還要制定居住區道路交通管理規定。其具體內主要有：路交通管理規定。其具體內主要有： P219P219（1 1）（5 5）。）。物業綜合管理與服務課件 四、車輛管理四、車輛管理 一、物業轄區車輛停放管理的必要性一、物業轄區車輛停放管理的必要性 （一）居住區停放車輛