1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上市場比較法市場比較法，是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行差異修正，以此估算待估宗地價格的方法。基本公式P=PB×A×B×C×D×E式中：P：待估宗地價格；PB：比較實例價格；A：待估宗地交易情況指數(shù)比較實例宗地交易情況指數(shù)B：待估宗地估價期日地價指數(shù)比較實例宗地交易日期地價指數(shù)C：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)D：待估宗地個別因素條件指數(shù)比較實例宗地個別因素條件指數(shù)E：待估宗地使用年期修正指數(shù)比較案例使用年期修正指數(shù)估

2、價過程選擇比較實例按照同一區(qū)域、用途相同、條件相似等估價規(guī)程規(guī)定的原則，選擇近期成交實例，經(jīng)過篩選選擇具有可比性的3宗比較實例。其基本情況如下：比較實例1：位于#市#鎮(zhèn)#村，土地使用者為大連恒潤豐佳業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用途為住宿餐飲用地，用地面積17432平方米，容積率為0.9，土地使用年期為40年，開發(fā)程度為“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通供水、通排水、通訊及紅線內(nèi)土地平整）。出讓合同簽訂時間為2013年11月18日，交易類型為掛牌出讓，成交價格996萬元，合土地單價571元/平方米，交易情況公開正常交易。（成交實例具體情況詳見表3.1.1）比較實例2：位于#市三臺鄉(xiāng)三臺村，土地使用

3、者為大連宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用途為住宿餐飲用地，用地面積為27890平方米，容積率為2.4，土地使用年期為40年，開發(fā)程度為“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通供水、通排水、通訊及紅線內(nèi)土地平整），出讓合同簽訂時間為2013年12月30日，交易類型為掛牌出讓，成交價格2568萬元，合土地單價921元/平方米，交易情況公開正常交易。（成交實例具體情況詳見表3.1.1）比較實例3：位于#市泡崖鄉(xiāng)泡崖村，土地使用者為趙寶志，用途為住宿餐飲用地，用地面積675平方米，容積率為3，土地使用年期為40年，開發(fā)程度為“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通供水、通排水、通訊及紅線內(nèi)土地平整）。出讓合同簽

4、訂時間為2013年8月7日，交易類型為掛牌出讓，成交價格61萬元，合土地單價904元/平方米，交易情況公開正常交易。（成交實例具體情況詳見表3.1.1）選擇比較因素結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響估價對象地價的主要因素有：交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。交易方式：主要指拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等。土地開發(fā)程度：宗地紅線內(nèi)外的土地開發(fā)程度不同。交易期日:根據(jù)地價指數(shù)，確定交易期日修正系數(shù)。土地使用年期：指估價對象和比較案例的土地使用年期。區(qū)域因素:主要有道路通達度、距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心距離、商業(yè)集聚度和距村中心距離等。個別因素:主要指宗地臨街狀況、臨街寬度、宗地形狀、周

5、邊土地利用方向的一致性、容積率等條件。編制比較因素條件說明表根據(jù)商業(yè)用地地價影響因素，編制估價對象與比較實例的比較因素條件說明表3.1.1。表3.1.1 比較因素條件說明表比較因素#市-出-1#市-出-2#市-出-3#市-出-4比較實例1比較實例2比較實例3位置#鎮(zhèn)#村#鎮(zhèn)#村#鎮(zhèn)#村#鎮(zhèn)#村#鎮(zhèn)#村#鄉(xiāng)#村#鄉(xiāng)#村成交價格(元/m2)待估待估待估待估571921904交易時間2016.3.312016.3.312016.3.312016.3.312013.11.182013.12.302013.8.7交易情況正常正常正常正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓出讓掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓土地使用

6、年限/年33.4729.722.1130.18404040土地用途住宿餐飲用地住宿餐飲用地住宿餐飲用地住宿餐飲用地住宿餐飲用地住宿餐飲用地住宿餐飲用地道路通達度毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路，可直接到達毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路，可直接到達毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路，可直接到達毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路，可直接到達毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路，可直接到達毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路，可直接到達毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路，可直接到達距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心距離距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心5002000米距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心5002000米距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心5002000米距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心5002000米距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心5002000米距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心500米距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心500米商業(yè)集聚度可形成一定的商業(yè)集聚度可形成一定的商業(yè)集

7、聚度可形成一定的商業(yè)集聚度可形成一定的商業(yè)集聚度可形成一定的商業(yè)集聚度可形成一定的商業(yè)集聚度可形成一定的商業(yè)集聚度距村中心距離距村中心200400米距村中心200400米距村中心200400米距村中心200400米距村中心200400米距村中心200400米距村中心200400米臨街狀況臨鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路臨連接鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路的支路臨鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路臨連接鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路的支路臨連接鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路的支路臨鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路臨鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路臨街寬度臨街寬度略小于所臨道路一般水平，深度較大臨街寬度略小于所臨道路一般水平，深度較大臨街寬度略小于所臨道路一般水平，深度較大臨街寬度略小于所臨道路一般水平，深度較大臨街寬度略小于所臨道

8、路一般水平，深度較大臨街寬度略大于所臨道路一般水平，寬度大于深度臨街寬度略大于所臨道路一般水平，寬度大于深度宗地形狀形狀規(guī)則，土地利用充分形狀規(guī)則，土地利用充分形狀規(guī)則，土地利用較充分形狀較不規(guī)則，土地利用一般形狀規(guī)則，土地利用較充分形狀規(guī)則，土地利用充分形狀規(guī)則，土地利用充分周邊土地利用方向的一致性所臨街道周邊相同用途宗地聚集度較高所臨街道周邊相同用途宗地聚集度較高所臨街道周邊相同用途宗地聚集度較高所臨街道周邊相同用途宗地聚集度較高所臨街道周邊相同用途宗地聚集度較高所臨街道周邊相同用途宗地聚集度較高所臨街道周邊相同用途宗地聚集度較高容積率1.811.60.50.92.43編制比較因素條件指數(shù)

9、表根據(jù)估價對象與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：土地用途估價對象與三個可比實例均為土地用途均為住宿餐飲用地，因此不作修正，修正系數(shù)為1。交易情況、交易方式估價對象與三個可比實例的交易情況均為公開正常市場條件交易，不需修正。估價對象評估的是市場價格，其交易方式通常為掛牌出讓價格，三個可比實例土地交易方式為掛牌出讓，交易方式不需修正。交易期日修正比較實例A成交于2013年11月18日，比較實例B成交于2013年12月30日，比較實例C成交于2013年8月7日，較之本次估價期日2016年3月31日有一定期間。估價師根據(jù)現(xiàn)場勘察調(diào)查并咨詢當(dāng)?shù)貒临Y源局，了解到當(dāng)

10、地商服用地地價水平近幾年比較平穩(wěn)，保持穩(wěn)中微升態(tài)勢，2016年第一季度，當(dāng)?shù)氐貎r水平?jīng)]有明顯變化。為此，因為當(dāng)?shù)貨]有公布地價監(jiān)測指數(shù)，土地出讓市場交易不活躍，難以確定地價指數(shù)，考慮到當(dāng)?shù)貓?zhí)行的是大連市的社會經(jīng)濟政策，地價指數(shù)與大連市基本保持一致，可以參照中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)公布的大連市商業(yè)用地地價指數(shù)進行期日修正。2013年地價指數(shù)144，2014年地價指數(shù)148，2015年地價指數(shù)153，經(jīng)計算三個比較實例的期日修正系數(shù)為1.0625。土地使用年期修正當(dāng)比較案例與估價對象的土地使用年期不一致時，需進行年期修正，年期修正公式如下：式中：K比較實例的土地使用年期修正系數(shù)r土地還原率(土地還原率

11、的確定：取中國人民銀行一年期存款基準(zhǔn)利率1.5作為安全利率，加上根據(jù)待估宗地所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定的風(fēng)險調(diào)整值5.5%。即：土地還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值=1.5+5.5%=7。)n比較實例土地使用年期m估價對象土地使用年期估價對象剩余土地使用年期與比較實例土地使用年期不一致，代入公式計算得到土地使用年期修正系數(shù)，具體見下表。表3.1.2 年期修正系數(shù)表宗地編號土地還原率土地使用年期年期修正系數(shù)比較實例1、2、37%401#市出17%33.470.9602#市出27%29.70.9279#市出37%22.110.8315#市出47%30.180.9325土地開發(fā)

12、程度修正估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與三個比較實例一致，均為“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通訊、供水，紅線內(nèi)場地平整），不作修正。區(qū)域及個別因素條件指數(shù)A、道路通達度：分為毗鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路，可直接到達、距鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路1000米，通過支路直接到達、距鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路1000-2000米，通過支路直接到達、距鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路2000-3000米，通過普通道路直接到達、距鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路3000米，通過村路到達五個等級，以待估宗地為100，不同用地類型指數(shù)向上或向下修正2.5；B、距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心距離：分為距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心500米、距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心5002000米、距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心20005000米、距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心50007

13、000米、距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心7000米五個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)向上或向下修正3；C、商業(yè)集聚度：分為可形成一定的商業(yè)集聚度、周圍有少量商業(yè)性房地產(chǎn)、500米內(nèi)有零星商業(yè)性房地產(chǎn)、5001000米有商業(yè)性房地產(chǎn)、周圍沒有商業(yè)性房地產(chǎn)五個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)向上或向下修正2；D、距村中心距離：分為距村中心200米、距村中心200400米、距村中心400600米、距村中心600800米、距村中心800米五個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)向上或向下修正2；E、臨街狀況：分為臨鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級公路、臨連接鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路的支路、臨普通村路、

14、臨村內(nèi)小路、不臨路五個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)向上或向下修正2.5；F、臨街寬度：分為臨街寬度明顯大于所臨道路一般水平，寬深對比明顯、臨街寬度略大于所臨道路一般水平，寬度大于深度、臨街寬度處于所臨道路一般水平、臨街寬度略小于所臨道路一般水平，深度較大、臨街寬度遠(yuǎn)小于所臨道路一般水平，深度大于寬度3倍以上五個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)向上或向下修正2；G、宗地形狀：分為形狀規(guī)則，土地利用充分、形狀規(guī)則，土地利用較充分、形狀較規(guī)則，土地利用較充分、形狀較不規(guī)則，土地利用一般、形狀不規(guī)則，利用不充分五個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等

15、級，指數(shù)向上或向下修正1；H、周邊土地利用方向的一致性：分為所臨街道周邊相同用途宗地聚集度很高、所臨街道周邊相同用途宗地聚集度較高、周邊相同用途宗地聚集度一般、所臨街道周邊相同用途宗地較少、所臨街道周邊相同用途宗地很少五個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)向上或向下修正0.5；I、容積率：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地的規(guī)劃容積率一般為0.53，區(qū)域商業(yè)用地平均容積率為1.4，依據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃容積率和區(qū)域平均容積率，結(jié)合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地容積率對地價的影響情況，分為1、（1，1.5、（1.5，2、（2，2.5、（2.5，3五個等級，以待估宗地為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)向上或向下修正2。根據(jù)以

16、上比較因素指數(shù)說明，編制比較因素條件指數(shù)表（表3.1.4）。表3.1.41 比較因素條件指數(shù)表比較因素#市-出-1比較實例1比較實例2比較實例3位置#鎮(zhèn)#村#鎮(zhèn)#村#鄉(xiāng)#村#鄉(xiāng)#村成交價格(元/m2)待估571921904交易時間106.25100100100交易情況100100100100交易方式100100100100土地使用年限/年96.02100100100土地用途100100100100道路通達度100100100100距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心距離100100103103商業(yè)集聚度100100100100距村中心距離100100100100臨街狀況10097.5100100臨街寬度10010010

17、4104宗地形狀10099100100周邊土地利用方向的一致性100100100100容積率100100106108表3.1.42 比較因素條件指數(shù)表比較因素#市-出-2比較實例1比較實例2比較實例3位置#鎮(zhèn)#村#鎮(zhèn)#村#鄉(xiāng)#村#鄉(xiāng)#村成交價格(元/m2)待估571921904交易時間106.25100100100交易情況100100100100交易方式100100100100土地使用年限/年92.79100100100土地用途100100100100道路通達度100100100100距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心距離100100103103商業(yè)集聚度100100100100距村中心距離100100100100臨

18、街狀況100100102.5102.5臨街寬度100100104104宗地形狀100100101101周邊土地利用方向的一致性100100100100容積率100100106108表3.1.43 比較因素條件指數(shù)表比較因素#市-出-3比較實例1比較實例2比較實例3位置#鎮(zhèn)#村#鎮(zhèn)#村#鄉(xiāng)#村#鄉(xiāng)#村成交價格(元/m2)待估571921904交易時間106.25100100100交易情況100100100100交易方式100100100100土地使用年限/年83地用途100100100100道路通達度100100100100距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心距離100100103103商業(yè)集聚

19、度100100100100距村中心距離100100100100臨街狀況10097.5100100臨街寬度100100104104宗地形狀10099100100周邊土地利用方向的一致性100100100100容積率100100106108表3.1.44 比較因素條件指數(shù)表比較因素#市-出-4比較實例1比較實例2比較實例3位置#鎮(zhèn)#村#鎮(zhèn)#村#鄉(xiāng)#村#鄉(xiāng)#村成交價格(元/m2)待估571921904交易時間106.25100100100交易情況100100100100交易方式100100100100土地使用年限/年93.25100100100土地用途100100100100道路通達度1001001

20、00100距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心距離100100103103商業(yè)集聚度100100100100距村中心距離100100100100臨街狀況100100102.5102.5臨街寬度100100104104宗地形狀100101102102周邊土地利用方向的一致性100100100100容積率10096102104編制比較因素修正系數(shù)表表3.1.51 比較因素修正系數(shù)表比較因素比較實例1比較實例2比較實例3位置#鎮(zhèn)#村#鄉(xiāng)#村#鄉(xiāng)#村成交價格(元/m2)571921904交易時間106.25/100106.25/100106.25/100交易情況100/100100/100100/100交易方式100/1001

21、00/100100/100土地使用年限/年96.02/10096.02/10096.02/100土地用途100/100100/100100/100道路通達度100/100100/100100/100距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心距離100/100100/103100/103商業(yè)集聚度100/100100/100100/100距村中心距離100/100100/100100/100臨街狀況100/97.5100/100100/100臨街寬度100/100100/104100/104宗地形狀100/99100/100100/100周邊土地利用方向的一致性100/100100/100100/100容積率100/10010

22、0/106100/108修正系數(shù)合計1.04640.89850.8819比準(zhǔn)價格/元/597828797評估價格/元/741表3.1.52 比較因素修正系數(shù)表比較因素比較實例1比較實例2比較實例3位置#鎮(zhèn)#村#鄉(xiāng)#村#鄉(xiāng)#村成交價格(元/m2)571921904交易時間106.25/100106.25/100106.25/100交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年限/年92.79/10092.79/10092.79/100土地用途100/100100/100100/100道路通達度100/100100/100100/10

23、0距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心距離100/100100/103100/103商業(yè)集聚度100/100100/100100/100距村中心距離100/100100/100100/100臨街狀況100/100100/102.5100/102.5臨街寬度100/100100/104100/104宗地形狀100/100100/101100/101周邊土地利用方向的一致性100/100100/100100/100容積率100/100100/106100/108修正系數(shù)合計0.98590.84710.8314比準(zhǔn)價格/元/563780752評估價格/元/698表3.1.53 比較因素修正系數(shù)表比較因素比較實例1比較實例2比

24、較實例3位置#鎮(zhèn)#村#鄉(xiāng)#村#鄉(xiāng)#村成交價格(元/m2)571921904交易時間106.25/100106.25/100106.25/100交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年限/年83.15/10083.15/10083.15/100土地用途100/100100/100100/100道路通達度100/100100/100100/100距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心距離100/100100/103100/103商業(yè)集聚度100/100100/100100/100距村中心距離100/100100/100100/100臨街狀況100/97.5100/100100/100臨街寬度100/100