1、上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例住宅小區開發前期策劃住宅小區的開發一般分為前期策劃、投資咨詢、規劃設計、工程施工、物業管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發方案的策劃，住宅建設標準，建筑造型，停車方式及停車位數量，開發成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業性強，開發商依靠自身的力量往往無力完成，的房地產咨詢機構完成。而委托擁有大量信息數據現針對一案例，欲對上海住宅小區開發的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。某房地產開發商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地面積21000M2 ，地塊周圍教

2、育、醫療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協議，土地出讓協議中規定土地出讓年限為3675 萬元。另外開發70 年，用途為住宅，規劃容積率為2.5 ，出讓金為商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200 萬元 / 畝，該開發商在委托設計單位進行規劃設計之前，土地出讓協議和動拆遷協議兩份基本資料的基礎上，在目前只有欲委托咨詢機構進行住宅小區開發前期策劃、開發成本估算及盈利性分析。一、住宅小區開發前期策劃1 、樓盤價格定位根據咨詢人員市

3、場調查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980 元 /M2空間，至最高的多數樓盤價位集中在中價范圍。9980元/M2，購房戶有較大的選擇具體調查結果見下表：(有關表格請參考本文末的表格, 下同)從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數分布在4980-6980元/M2。經過綜合分析， 擬定待建住宅小區購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，能以經濟力較弱群體和高收入白領階層為輔，品房銷售均價在根據自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商6180 元 /M2 。在銷售運作時，可根據市場的供求關系，在已制定的銷售價格基礎上，進行適當的調整。2 、房型定位及占比方案近年上海住

4、宅市場新開發樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據上海市房地產交易中心和上海市統計局聯合發布的房地產市場商品房預售結構分析數據，20022002年上海市年房地產市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2% ，房型面積70-100M2的占16.3%，戶型面積100-150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中它不是指傳統意義50M 左右戶型， 而是指小房型，上的2二房一廳面85M 左右，二房二廳面100 左右的戶型，這種戶型實用性強，總積在積在M2

5、2價適中，物業管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經綜合分析對比，擬建住宅小區開發項目的房型、建筑面積和占比定位如下:3 、購房戶購買力分析根據上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛和二房二廳一衛每套房屋銷售均價為：52.5 萬元 -萬元。一般情況下購房30% ，15.75 萬元 -萬元左61.8者首付即18.5右，余款向銀行按20 年償還，61.8 萬元（二房二廳一衛）房型為例，18.5 萬揭分以首付元，余43.3 萬元20 年償還，目前商業貸款月0.42% ，每萬元每月還本付息額款分利率為為 66.21647 元，每月還款額經計算為 2867 元，對于中等偏上收入家庭購房戶

6、應該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款， 由于公積金貸款利率比商業貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。4 、開發方案策劃及參考經濟指標的確定開發方案 :社會經濟的發展和人民生活水平的提高，對住宅小區居住環境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態向舒適和實用方向發展，傳統的多層 + 高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結構住宅（7-13 層），因與多層住宅相比具有節約土地資源的優勢，與高層住宅相比具有良好的通風、采光優勢， 成為當前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態，本次開發方案原則上選用12 層小高層板式結構。參考經濟指

7、標:（ 1）住宅幢數、建筑面積、住戶數的估算根據房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2每幢住宅設5 個單元，每單元為一梯二戶（每單元設1 臺電梯），則每幢12 層小高層住宅建筑面積為：12層*5單元/戶/單元平方米層 *2已知基地地*103.75M2=124502.5 ，則可建住宅商品房和公建配套設施21000M2 ，規劃容積塊面積為率為建筑面積合計為：21000*2.5=52500M2根據住宅小區規劃指標，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套設施占5%-6%，假設住宅商品房占總數的95%

8、，則住宅商品房可建建筑面積為：52500M2*95%=49875M2可建 12 層小高層住宅幢數為：49875/1245幢0=4住宅實際可建建筑面積：4*12450=49800M2每戶平均建筑面積為103.75 M2 ，則住戶數為： 49800/103.75=480戶（ 2）公建配套設施公建配套服務設施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設施，其中幼兒園、托兒所一般占40% ，便民商店一般占35% ，其他配套設施一般占25% 。公建配套設施可建總建筑面積：總建筑面積- 住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2便民商店建筑面積

9、：2700*35%=945M2其他配套設施建筑面積：2700*25%=675M2（ 3）室外附屬設施室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網球場等。停車位：小區機動車擬15% 停在地面車位上，85% 停在獨立式地下車庫內。考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設小區內每轎車，則需總停車位為：3 戶住戶擁有一輛家庭480/3=1個，地面車位160*15%=個；地下車位160*85%=1個。60數：24數：36獨立式地下停車庫：每個車位平面尺寸為2.5M*5M ，占地面積12.5M2 。地下車位包括分攤車道面積一般為30-35M2 ，本次估算取上限值，則獨立式地下停車庫面積為：136*35

10、=4760M2變電所 :變電所投資取決于整個小區的總用電量，整個小區總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標摘錄住宅40W/，幼兒園、 托兒所 30W/，如下：為M2為：M2便民商店為：60-，其他配套設80W/，車庫20-。在估算時均采120W/M2施為M2為30W/M2用上限值。住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦便民商店用電量：945*120=113.4千瓦其他配套設施用電量：675*80=54千瓦小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢 *30=124.5 千瓦獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦用

11、電量小計：2957.1 千瓦另外小區內零星用電量取5% ，則整個住宅小區總用電量為：2957.1* （ 1+5% ） =3105千瓦選用變壓器容3200KVA視1KVA ）能滿足整個住宅小區用電要10量為（1KW同求。擬設KV 容量 800KV變電4 座。取每座變電所房屋建筑50 平方米， 200平方米。為所面積為共計A網球場：為滿足小區居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區內建造標1 座。準網球場標準網球場規36.58M*18.2。網球場占地面669M2格：9M積：5 、建筑覆蓋率、綠化率、小區綠化面積、網球場占地面積、地面車位占地面積、小區道路占地面積等指標估算建筑覆蓋率：4 幢 12 層小高

12、層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套設施(以 2 層計 )占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2配電所占地面200*） =220 M2積：（ 1+10%建筑物占地面6270M2積：( 考慮到基礎凸出外墻，建筑物占地在標準層基礎上增加10%)建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%綠化率：新建小區綠化率一般30% ，為改善環境，提高生活質量，整個基地不低于綠化率取中檔偏上水平35% ，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網球場，幼兒為園、托兒所活動場所，小區居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設中心綠地。小區綠化總面

13、21000*35%=7350M2積：網球場占地面36.58*18.29=669M2積：地面車位占地面積：24*2.5*5=300M2幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080 M2居民室外活動場所：取小區總占地面積的5% ，即 21000*5%=1050 M2小區道路占地面積：21000-6270 （建筑物） -7350（綠化） -669 （網球場） -300（地面車位） -1080 （幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050 M2 （居民室外活動場所）=4281 M2小區道路占有率：4281/21000*100%=20.4%6 、小區日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、

14、電話容量等指標估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規劃指標摘錄如下：供水指標：住宅： 7-10 升 /M2 日；公建配套設施：6-10 升 /M2日；綠化： 1.5 升-2 升/M2 日。排污指標：住宅： 6.7-9.5 升/M2 日；公建配套設施：5.4-9 升 /M2 日。人工煤氣用量指標：住宅： 4.4M2/ 戶 日；公建配套設施：0.08M3/M2日。電話容量指標：住宅： 100-154門 / 萬 M2 ；公建配套設施：25 門 / 萬 M2小區日最大用水量為：10 升 /M2*49800M2（住宅） +10 升/M2*2700M2（公建配套）+2升 /M2*9450M

15、2 （綠化） =544M3小區日最高污水排放量為：9.5 升/0M2*498000M2(住宅 )+9 升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3人工煤氣日最大用量：4.4M3/ 戶 *480 戶 +27000M2*0.08M3/M3=2328M3電話線數量：154 門 / 萬 M2*4.98萬 M2+25門 / 萬M2*0.27萬 M2=774門7 、前期策劃成果匯總如下：建設規模：擬建4 幢地下 1 層地上12 層小高層，一梯二戶，板式結構，每幢每層元，平均每戶建筑面積：103.75 平方米，層高2.9米地塊總面積： 21000 平方米建筑物占地面積：6270平方米綠化占地面積：7

16、350平方米網球場占地面積：669平方米地面停車位占地面積：300 平方米小區道占地面積：4281平方米幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080 平方米小區居民室外活動場所占地面積：1050 平方米總建筑面積： 57260平方米住宅商品房建筑面積：49800 平方米公建配套設施建筑面積：2700 平方米幼兒園、托兒所面積：1080 平方米便民商店面積：945平方米其他配套設施面積：675 平方米獨立式地下停車庫建筑面積 ：規劃容積率：2.5建筑覆蓋率 ：5 個單綠化率： 35%小區道路占有率：20.4%其他娛樂，休閑設施占有率：14.7%住宅小區總用電量：3105 千瓦住宅小區最高日用水量

17、：544 立方米住宅小區最高日污水排放量：497 立方米住宅小區最高日人工煤氣用量：2328 立方米住宅小區電話容量：774門總戶數： 480 戶上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例開發項目開發成本分析及估算二、開發項目開發成本分析及估算（一）、開發成本分析由于整個開發建設項目所需資金與住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程建設標準密切相關，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程等建設標準。1 、住宅商品房建設標準見下表：2 、公建配套服務設施，室外附屬設施建設標準見下頁表：3 、建設項目開發成本估算：根據上述建筑物及構筑物建設標準，住宅商品房及獨立

18、式停車庫其建筑安裝單價構成分析見下頁表：公建配套設施用房，室外附屬設施，室外工程建設成本分析見下表：4 、項目開發所需建設成本具體估算過程：A 、土地費用A1 、土地出讓金：3675 萬元A2 、地塊動拆遷費用3000*1200=6300 萬元小計： 9975 萬元B 、主體工程建設費B1 、住宅商品房地下工程： 49800 M2*220元 /M2=1095.6萬元結構： 49800M2*600元 /M2=2988萬元建筑： 49800M2*145元 /M2=722.1萬元機電安裝： 49800M2*440元/M2=2191.2萬元開辦費： 49800M2*35元 /M2=174.3萬元小計：

19、 7171 萬元B2 、獨立式地下停車庫地下工程： 4760M2*2800元/M2=1332.8萬元結構工程： 4760M2*0=0建筑： 4760M2*70元 /M2=33.3萬元機電安裝： 4760M2*195元 /M2=92.8萬元開辦費： 4760M2*40元 /M2=19.0萬元小計 1478 萬元B3 、公建配套設施幼兒園、托兒所：1080M2*700元 /M2=75.6萬元便民商店： 945M2*1000元 /M2=94.5萬元其他配套設施：675M2*1000元 /M2=67.5萬元小 238 萬元計B 、變電所4設備：變壓器： 150元萬元0/KVA*3200KVA=480配

20、電設備：高低壓開關柜、負荷開關、配電盤、電纜橋架等100 元萬元0/KW*3200KW=320進口柴油發電170元萬元（容量按變壓器容20%機：0/KW*3200KW*20%=10量的8.8計算）設備小計： 909 萬元土 建 ：元/萬元200M2*8M2=1600小 計 ：925 萬元B 、室外網球36.58M*18.2 共 1 座）場（9M,5細石鋼筋混凝土基層：5 萬元聚胺脂類面層：22 萬元場地設備 :5 萬元進口燈光系統：13 萬元進口圍網系統：9 萬元小計： 54 萬元主體工程建設費合計：9866 萬元C 、室外工程費：包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、

21、電纜、建筑小品等，按主體工程建設費12% 估的算：9866*12%= 1184 萬元D 、工程間接費用1、 專業費用：按主體工程建設6% 估算， 9866*6%=592費的萬元2、 開發商籌建管理費：按主體工程建設2% 估算，費的9866*2%=197萬元3、 住宅配套費：按住宅建筑面320元 /M2 估算，積的49800*320=1594元4 、 人防建設配套費本工程地下室可建成平戰結合的人防設施，按規定可以免繳人防建設配套費。5 、 市政建設配套費按 120 元 /M2 標準估算，即：120 元/M2*52500M2=630萬元6 、 有關部門收取的各種手續費：按 15 元 /M2 標準估

22、算： 15 元 /M2*52500M2=79萬元小計： 3092 萬元E 、不可預見費按（ A ） - （ D）各項費用的5% 估算（ 9975+9866+1184+3092 ）*5%=24117*5%=1206萬元 A-E 小計： 25323 萬元F 、建設期貸款利息假設開發商自有資金占建設資金的30% ， 25% 建設資金來源于樓盤的滾動銷售，45% 建設資金來源于向銀行貸款，銀行貸款1-3 年貸款利率為 5.49% ，貸款資金平均占用時間為1.5 年，則建設貸款利息為：25323*45%*（ 1+5.49% ） 1.5-1=951萬元建設開發成本匯總表：( 見文末表格)上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例項目開發盈利性分析三、項目開發盈利性分析住宅建設項目銷售總收入（銷售稅費取8% ）：住宅商品房：49800M2*6180元 / 平方米 * （ 1-8% ） =28314 萬元獨立式地下車位：萬元/個個*（1-8%）10*136=1251萬元小計 29565 萬元住宅建設項目開發萬成本26274 元開發利潤： 29565-26274=3291萬元利潤率：開發利潤/ 開發成本=3291/26274*100%=12.5%2 年