1、土地使用權(quán)是否計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅務(wù)差異。答:一、 根據(jù) 財(cái)政部、 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 (財(cái)稅 2008152號(hào) , 對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按照國家會(huì) 計(jì)制度規(guī)定核算并記載的,應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。因此,企業(yè)根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定未將土地使 用權(quán)在房屋原價(jià)中核算,則在計(jì)算繳納房產(chǎn)稅時(shí)不需將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,但對納 稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的,應(yīng)按規(guī)定對房屋原價(jià)進(jìn)行調(diào)整或重新評估后計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 另據(jù) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城

2、鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知 (財(cái)稅 2010121號(hào) , 自 2010年 12月 21日起,對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包 括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于 0.5的,按房產(chǎn)建筑面積 的 2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。對宗地容積率低于 0.5的,其計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià) 按以下公式計(jì)算:計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià) =應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)。通過劃撥方式取得土地使用權(quán) 的,計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為零。一、這一規(guī)定與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在的差異 形資產(chǎn)單獨(dú)核算,土地使用權(quán)賬面價(jià)值不計(jì)入建筑物建造成本。

3、企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形 資產(chǎn),但改變土地使用權(quán)用途,用于賺取租金或資本增值的,應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造 廠房等建筑物,相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑 用于建造對外出售的房屋建筑物,相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。 也就是 說執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè),其取得的土地使用權(quán)是單獨(dú)作為無形資產(chǎn)核算的,其價(jià)值不包括在賬簿 中固定資產(chǎn)-房屋的價(jià)值中, 因此, 其在計(jì)算繳納房產(chǎn)稅時(shí)是并不包含土地價(jià)款的。 2010年 12月 21日前, 稅務(wù)機(jī)關(guān)也都是按照這個(gè)原則執(zhí)行的。 2010年 12月 21日后,按財(cái)稅 2

4、010121號(hào)規(guī)定,房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì) 和房產(chǎn)稅處理就不一致。會(huì)計(jì)上仍然按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,在帳薄“固定資產(chǎn)”科目中記載的房 屋原價(jià)不包含地價(jià)及其他費(fèi)用;稅收上在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí),卻要按照財(cái)稅 2010121號(hào)規(guī)定,房產(chǎn)稅的計(jì) 稅依據(jù)要包括地價(jià)及其他費(fèi)用。二、這一規(guī)定廢止了與此不一致有關(guān)規(guī)定財(cái)稅 2010121號(hào)規(guī)定,本通知自發(fā)文之日(2010年 12月 21日起執(zhí)行,此前規(guī)定與本通知不一致的, 按本通知執(zhí)行,這就廢止了與此不一致的有關(guān)規(guī)定。如,財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的 解釋和暫行規(guī)定 (財(cái)稅地字 19868號(hào)曾規(guī)定, “房產(chǎn)原值”是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,在賬簿“固 定資產(chǎn)

5、”科目中記載的房屋原價(jià)。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 (財(cái)稅 2008152號(hào)曾規(guī)定,對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中,均 應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會(huì) 計(jì)制度規(guī)定核算并記載的,應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估等。三、房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中的土地價(jià)值將如何計(jì)算配比宗地容積率是房產(chǎn)稅中首次提到的概念。宗地容積率指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比 值。容積率越小說明工程項(xiàng)目的建筑面積小,沒有充分地利用土地,造成土地浪費(fèi)。按規(guī)定,這里特別強(qiáng) 調(diào)的是國家的宏觀政策是鼓勵(lì)小高層建

6、筑, 杜絕浪費(fèi)土地, 保正合理的宗地容積率。 一般來講建筑物越高, 宗地容積率就越高。高層、小高層建筑的容積率高于多層建筑;多層建筑的容積率高于別墅、平房。現(xiàn)根 據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和財(cái)稅 2010121號(hào)文件的規(guī)定,就房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中的土地價(jià)值如何計(jì)算配比本人在 此做一個(gè)詳細(xì)的解讀。如容積率大于 1,則將土地價(jià)值按建筑面積分?jǐn)?確定征稅的房產(chǎn)原值。 如容 積率小于 1,且不小于 0.5,可以按容積率乘以土地價(jià)值,以此結(jié)果再按建筑面積分?jǐn)?確定征稅的房產(chǎn)原 值。 如容積率小于 0.5,按房產(chǎn)建筑面積的 2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià),根據(jù)這 一規(guī)定計(jì)算出來的這個(gè)面積肯定是大于房產(chǎn)實(shí)際占用的土地面積的,這是政策對不充分利用土地資源的一 種懲罰。 例:如土地 10000平米,價(jià)值 1000萬,容積率 0.6,地上房屋總建