1、論房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的若問題【摘要】企業(yè)成本管理水平的高低對企業(yè)的發(fā)展有著重要的影響。企業(yè)要獲得競爭優(yōu)勢應(yīng)樹立成本管理戰(zhàn)略的思想。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)成本管理中存在的主要問題有諸 多問題亟待解決，本文對此進(jìn)行了總結(jié)，并提出了具體的對策：建立健全成本管理組 織和控制體系；加強設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的管理；財務(wù)部門要組織做好資金計劃的編 制工作，各有關(guān)部門必須積極予以配合；加強先進(jìn)的成本控制技術(shù)的運用；企業(yè)引入全面預(yù)算。Abstract引言：現(xiàn)代企業(yè)的成本管理越來越被企業(yè)重視，對企業(yè)成本的控制已經(jīng)成為了企業(yè)增強市場競爭力，擴大市場份額的重要手段和途徑之一。因此對成本的管理必須有 系統(tǒng)的規(guī)劃，而不僅僅是孤立

2、地降低產(chǎn)品成本，還應(yīng)該包括對財務(wù)成本管理、生產(chǎn)成 本管理和組織成本管理在內(nèi)的一種全面的成本管理，成本的管理是一系列的管理行為。一、房地產(chǎn)業(yè)成本管理的概述（一）房地產(chǎn)成本管理的概念房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項目的成本管理， 成本管理一一是項目管理的一個子集，包 括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成 本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。（二）房地產(chǎn)的成本核算對象1、成本核算對象也稱 成本計算對象”或稱 成本對象”是指為了計算房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn) 品的成本而確定的，歸集和分配開發(fā)建設(shè)過程中各項成本費用的承擔(dān)主體。在哲學(xué)范 疇上，成本核算對象的確定，界定了成本核算的空間范圍。2、成本核

3、算對象是核算成本的主體，也就是說算 誰”的成本，誰”就是成本核算對象， 例如某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一宗 300畝的土地A地塊，我們想了解這宗土地開發(fā)的成 本，那么A地塊就是成本核算對象。（三）房地產(chǎn)成本控制管理房地產(chǎn)實施階段的項目管理包括成本控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信 息管理、組織協(xié)調(diào)。而成本控制管理是房地產(chǎn)項目管理中重要的組成部分。（四）房地產(chǎn)公司成本管理的內(nèi)容1、作業(yè)目的向公司所屬各開發(fā)項目提供系統(tǒng)的成本管理的基本方法，旨在統(tǒng)一和規(guī)范財務(wù)人員的 實務(wù)操作，使項目成本得到動態(tài)的有效的控制和管理。2主管崗位總會計師：批準(zhǔn)籌資和收支計劃，審批每筆支付（必要時可限額授權(quán)）， 統(tǒng)籌公司的資

4、金安排，協(xié)助指導(dǎo)處理相關(guān)疑難問題。主辦崗位 成本核算：按作業(yè)要求和描述操辦具體業(yè)務(wù)。3、作業(yè)要求（1）建立全面的預(yù)算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據(jù)此 編制項目財務(wù)預(yù)算和年度財務(wù)預(yù)算。在續(xù)后的開發(fā)過程中根據(jù)項目開發(fā)和資金收支的 實際情況作相關(guān)的滾動調(diào)整，并將調(diào)整和執(zhí)行情況及時與項目經(jīng)理溝通。（2）合理安排資金：對項目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計劃，本主辦崗位應(yīng) 從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項目經(jīng)理協(xié)調(diào)平衡一致，報總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后執(zhí)行。（3）設(shè)立臺帳：每個開發(fā)項目必須單獨設(shè)立全套成本臺帳， 正確歸集開發(fā)成本和結(jié) 轉(zhuǎn)銷售成本。（4

5、）統(tǒng)一會計科目和核算辦法：本主辦崗位應(yīng)遵守統(tǒng)一的財務(wù)管理制度， 按照統(tǒng)一 的開發(fā)成本科目的核算內(nèi)容進(jìn)行賬務(wù)處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經(jīng)理，使項目經(jīng)理在申報項目收支時能正確對應(yīng)（詳見作業(yè)指導(dǎo)書成本核算 ）。（5）加強與項目組的業(yè)務(wù)溝通：本主辦崗位應(yīng)及時了解項目開發(fā)的總體情況， 收集 資料，每月與項目組的成本控制崗位人員核對數(shù)據(jù)，隨時糾錯防漏，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的正確性。（6） 做好稅收籌劃：本主辦崗位應(yīng)熟悉國家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅 收政策的最新變化，與對口稅務(wù)部門的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。在與營銷策劃 和項目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節(jié)點，爭取最大的稅收優(yōu)惠，做好

6、稅收的籌劃工作。4、作業(yè)描述（1）項目前期的財務(wù)管理a協(xié)助總會計師參與可行性報告和項目計劃書的編制，確定資金來源，按照項目組辦齊四證的時間節(jié)點籌劃貸款，對照項目組的支付計劃和營銷部門的回籠計劃提出優(yōu) 化建議，并取得完全一致的結(jié)論。據(jù)此編制籌資計劃。b本主辦崗位必須對項目進(jìn)行全面熟悉了解，根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度陸續(xù)地及時地收 集以下相關(guān)資料，以供貸款和財稅部門審查需要。c按照公司統(tǒng)一設(shè)置的科目體系（詳見作業(yè)指導(dǎo)書成本核算），設(shè)立合同臺賬和 會計臺賬，如本項目有特殊情況需要增設(shè)與規(guī)定科目平級的科目，應(yīng)報總會計師批準(zhǔn)，如在規(guī)定科目下級增設(shè)科目，應(yīng)向總會計師備案。d聯(lián)系項目公司對口的稅務(wù)部門，了解和研究對口

7、稅務(wù)部門的稅務(wù)政策，辦理申 購稅務(wù)發(fā)票等業(yè)務(wù)。（2）施工階段的財務(wù)管理a確定或調(diào)整次月資金計劃。本主辦崗位在每月末審核項目經(jīng)理上報的次月用款計 劃，如發(fā)現(xiàn)與原計劃不符的，應(yīng)要求項目經(jīng)理附送經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)的書面報告，據(jù)此 調(diào)整資金計劃。b合同臺賬登記。每個合同在第一次撥付款項時，應(yīng)建立該合同的臺賬（詳見附 表一項目合同執(zhí)行情況表）并于今后每次付款時按規(guī)定格式登記。將合同中的相關(guān) 經(jīng)濟(jì)條款，合同簽章等主要內(nèi)容的復(fù)印件附在憑證后。同一開發(fā)項目的合同（包括附 件，補充協(xié)議等）必須集中裝夾（或裝袋）保管，其中合同做一級編號，合同所附的 附件，補充協(xié)議等做二級編號。所有編號必須連續(xù)，以保證合同資料的完整。

8、合同履 行完畢后，將附表一和合同資料合并裝訂成冊隨項目完工當(dāng)年的憑證一起保存。c工程付款管理。本主辦崗位收到項目經(jīng)理上報的工程用款申請表（詳見附表二）后，除仔細(xì)校對數(shù)據(jù)是否有計算錯誤，用款類別有否填錯，發(fā)票是否正規(guī)外，應(yīng) 核對以下內(nèi)容并據(jù)此判定屬于正常用款或特殊用款：d如實際發(fā)生預(yù)算外付款的，本主辦崗位應(yīng)隨即滾動調(diào)整項目的財務(wù)預(yù)算。e、本主辦崗位應(yīng)在每月的固定日，向項目經(jīng)理提供合同執(zhí)行情況匯總表 （詳見附表三）。與項目組核對項目資金的使用情況，確保雙方數(shù)據(jù)的正確和一致。（3）工程竣工后的財務(wù)管理。項目竣工并取得大產(chǎn)證后，應(yīng)及時將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開 發(fā)產(chǎn)品。有時因種種原因需要提前結(jié)轉(zhuǎn)的，應(yīng)由總會計

9、師與財稅或?qū)徲嫴块T事先溝通 協(xié)商。二、房地產(chǎn)業(yè)成本管理存在的問題 房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模逐漸擴大了，同時隨著商品房交易市場化不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)之 間的競爭也日趨激烈了，而作為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的兩大重要因素之一的成本, 卻沒有得到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，那么現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理上主要存 在以下幾個方面的問題：（一）、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗，公司內(nèi)部一直沒有建立起 規(guī)范的成本管理體系，包括各類規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等，不少企業(yè)也沒有 專門的部門負(fù)責(zé)成本管理。（二）、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制頻繁發(fā)生的各類變更和簽證使很多房

10、地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋，一方面難以及時掌握最新的 變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，變更黑洞使很多地產(chǎn)公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發(fā)生倒簽”的情況。（三）、難以精確制定資金計劃作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金流的管理，在項目開發(fā)過程中，由 于大量不同類型的合同都在不同階段的執(zhí)行過程中，這樣想在短時間內(nèi)精確地制定出 未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務(wù)！現(xiàn)實工作中，雖然財務(wù)人員 投入了大量的時間和精力制定資金計劃，但由于各類數(shù)據(jù)每天都在變化之中，往往是 剛剛辛辛苦苦計算出來的數(shù)據(jù)實際上已經(jīng)過時了，難以有效確保數(shù)據(jù)的及時性和準(zhǔn)確 性，導(dǎo)致公司高層難

11、以根據(jù)及時精確的資金計劃作出正確的決策。（四）、成本控制不力1、對成本控制存在錯誤的認(rèn)識目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制， 其它大部分企業(yè)都還沒有實行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯誤的認(rèn)識，有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn) 為設(shè)計階段是成本控制的重點，其它階段對成本控制的影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn) 為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。其實房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來越精細(xì)化, 成本管理范圍中應(yīng)納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業(yè)全體員工 的活動產(chǎn)生了企業(yè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心是全面成本控制。2、缺乏先進(jìn)的成本控制方法主要根據(jù)財務(wù)部門的決算報告，這是傳統(tǒng)的

12、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出 報告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測和過 程控制在企業(yè)成本控制中相對缺乏，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求 存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不 能對癥下藥，應(yīng)采取有效的措施控制企業(yè)成本。3、沒有完善的成本控制制度體系 很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的成本控制制度體系十分有限。有 些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度， 但在實際執(zhí)行過程中卻形同虛設(shè)， 一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有相對應(yīng)的部門崗位職責(zé)與權(quán)利，導(dǎo)致干多與干少沒區(qū)別，干好與 干壞也是同一個局面，即使兌現(xiàn)

13、了也是受獎不公 ,受罰不服。因礙于情面對本該受處罰 的人員只是批評一下了事。這種做法，只是安排了工作而對工作效果沒有考核，或者 只獎不罰而且獎罰不到位，有關(guān)人員的積極性受到嚴(yán)重的挫傷，給以后的成本控制工 作帶來不可估量的損失 , 房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任權(quán)利相結(jié)合是否有力是職工所關(guān)心的。三、房地產(chǎn)業(yè)成本管理的對策分析 針對上述問題及其產(chǎn)生的原因 ,結(jié)合市場對現(xiàn)代企業(yè)成本管理的要求 ,我國企業(yè)應(yīng)在外 部環(huán)境逐步改善的同時 ,以自我為主 ,主動積極地加強企業(yè)內(nèi)部成本管理， 企業(yè)管理者應(yīng) 該及時轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的狹隘成本觀念 ,結(jié)合企業(yè)的實際情況 ,充分運用現(xiàn)代先進(jìn)的成本管理 方法以增強企業(yè)的競爭力，具體來說應(yīng)采取

14、以下對策：（一）、建立健全成本管理組織和控制體系1、成本管理委員會的成立 成本管理委員會可由總工程師、財務(wù)總監(jiān)、預(yù)算經(jīng)理、材料總監(jiān)組成，它在公司成 本控制工作中起了決策和領(lǐng)導(dǎo)的作用。對公司成本控制工作的具體指導(dǎo)性意見是由成 本管理委員會提出，向公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直接決定公司成本控制工作。2、成本管理小組的建立 在總經(jīng)理和公司成本管理委員會的指導(dǎo)下建立成本管理小組， 它是公司成本控制工 作的日常工作機構(gòu)，進(jìn)行公司成本控制的日常工作。各部門負(fù)責(zé)成本控制的相關(guān)人員 是成本管理小組的成員。 對其制定工作細(xì)則， 可以保證公司成本控制工作的順利進(jìn)行， 使公司的利益得到很好的維護(hù)。3、目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系

15、的明確 實時跟蹤與控制房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)過程，房地產(chǎn)企業(yè)的成本責(zé)任制和監(jiān)督考核機制， 應(yīng)由企業(yè)的管理層制定與完善。承包任務(wù)下達(dá)時 ,要將質(zhì)量、安全、工期等控制指標(biāo)和 成本控制指標(biāo)寫入任務(wù)書中。競爭機制可以在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部得到有效地引入，成本 控制的資料也有利于房地產(chǎn)企業(yè)搜集與積累，確保房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格加強成本控制。（二）、加強設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的管理1、充分發(fā)揮業(yè)主在投資控制方面的龍頭作用， 建立完善的管理制度， 明確規(guī)范承包商、 監(jiān)理、業(yè)主的職責(zé)，明確規(guī)定各職能部門、各相關(guān)人員的職責(zé)。2、提高各相關(guān)人員的責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平，嚴(yán)把設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證關(guān)。3、做好工程變更和現(xiàn)場簽證的臺帳，要求按月統(tǒng)計匯

16、總上報。統(tǒng)計日期從上月26 日至當(dāng)月 25日止。上報業(yè)主時間為當(dāng)月 27日 17：00前，超過規(guī)定上報時間而未報 或漏報的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證， 業(yè)主將視作施工單位自動放棄該部分工程計量及支 付的權(quán)利，不予以計量支付該費用，施工單位不免除施工方的責(zé)任。4、合同中規(guī)定如果工程變更和現(xiàn)場簽證累計完成量超過合同造價的10以上時，發(fā)包人應(yīng)另簽補充合同，必須經(jīng)合同平臺確認(rèn)方才有效。(三) 財務(wù)部門要組織做好資金計劃的編制工作，各有關(guān)部門必須積極予以配合，資 金計劃主要包括：1、貨幣資金計劃：按照現(xiàn)金流量表項目分類編制，堅持節(jié)約挖潛方針，做到量入為出， 收支平衡，加快資金周轉(zhuǎn)。2、 預(yù)付賬款回收計劃：預(yù)付賬

17、款平均占用額應(yīng)嚴(yán)格控制在存貨總額5%左右，預(yù)付賬 款要及時沖賬，避免重復(fù)付款，防止發(fā)生不能收回情況。要嚴(yán)格落實責(zé)任人，在可 能情況下盡量減少預(yù)付款項，以降低經(jīng)營風(fēng)險。3、應(yīng)收賬款回收計劃：應(yīng)收賬款應(yīng)控制在銷售收入的5%10%以內(nèi)，并做到一年之內(nèi) 回收，防止長期拖欠。對已形成的長期拖欠，要制定催收計劃，由專人負(fù)責(zé)催收； 應(yīng)收賬款占用過多的企業(yè)，應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，銷售部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)限期收回， 回收困難的要通過多種方法，包括通過法律程序加以解決。4、其他應(yīng)收款回收計劃：必須嚴(yán)格控制其他應(yīng)收款的發(fā)生。財務(wù)部門要通過分析年初余 額形成原因，逐項清理；業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門應(yīng)按季度、月度制定其他應(yīng)收款回收計劃，

18、由專人負(fù)責(zé)及時回收；公司財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)親自檢查此項工作，及時向公司負(fù)責(zé)人匯 報工作進(jìn)展情況。5、存貨計劃：要加強存貨管理，按照節(jié)約、挖潛、增效的原則，建立存貨定額管理制 度，產(chǎn)、供、銷各部門要嚴(yán)格按照核定的資金占用定額進(jìn)行本部門的存貨管理，加 強對存貨占用資金的控制，防止積壓和超儲。財務(wù)部門要按照核定的定額進(jìn)行考核， 并根據(jù)定額執(zhí)行情況按規(guī)定比例予以獎懲。(四) 、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的策略1、實行全員成本管理，樹立企業(yè)成本控制的意識(1) 成本的系統(tǒng)控制觀念應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中樹立全方位分析研究企業(yè)成本控制的對象、 內(nèi)容與方法，對整體與全局進(jìn)行強調(diào)，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項系統(tǒng)工 程。隨

19、著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，其內(nèi)涵要由物質(zhì) 產(chǎn)品成本擴展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物 質(zhì)產(chǎn)品成本，在市場上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強的競爭力，在激烈的市場競爭中企 業(yè)能立于不敗之地。(2) 廣大職工對成本控制的認(rèn)識應(yīng)提高成本觀念應(yīng)增強，結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn) 并重的原則應(yīng)貫徹。成本意識的宣傳教育面向全體職工進(jìn)行，全員的成本意識得到 培養(yǎng)，全員參與控制企業(yè)成本。采取各種措施，各種類型的成本培訓(xùn)班積極舉辦， 成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用在企業(yè)中高度關(guān)注。成本方面的專業(yè)知識得到提高，降 低成本的途徑從技術(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域得到開辟。2、加強先進(jìn)的成本控制技術(shù)

20、的運用(1) 清單報價模式的利用房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平體現(xiàn)在清單報價模式，房地產(chǎn)企業(yè)的實際消耗成本再是定額模式下的預(yù)算成本，可由分部分項的反映得到；工程量清 單是一種計價模式，它是與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)和與國際慣例接軌。各單位對于工程數(shù) 量相同的同一個建設(shè)項目，具有的價格卻不相同，這對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平差異 有充分的反映，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制必須加強，成本控制水平充分提高，才能適 應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)下的清單計價模式。(2) 企業(yè)戰(zhàn)略成本控制的引入戰(zhàn)略成本控制的對象是企業(yè)的全局，其制定是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為根據(jù)。在戰(zhàn)略管理整個循環(huán)過程中都有成本信息的貫穿，全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和成本行為，并對其進(jìn)行控制

21、與改善，具有長久的競爭優(yōu)勢。綜合企業(yè) 內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境，企業(yè)的價值鏈貫穿于企業(yè)內(nèi)部自身價值創(chuàng)造作業(yè)和企業(yè)外部 價值轉(zhuǎn)移作業(yè)的二維空間。從企業(yè)所處的競爭環(huán)境出發(fā)進(jìn)行戰(zhàn)略成本控制，企業(yè)內(nèi)部的價值鏈分析、企業(yè)所處行業(yè)的價值鏈分析、競爭對手價值鏈分析等都是成本控 制所包含的內(nèi)容，知己知彼和洞察全局的目的可以達(dá)到，價值鏈的各種戰(zhàn)略也可由 此形成。3、企業(yè)全面預(yù)算的引入（1）全面預(yù)算的概念全面預(yù)算是關(guān)于企業(yè)在一定的時期內(nèi)（一般為一年或一個既定期間內(nèi)）各項業(yè)務(wù)活動、 財務(wù)表現(xiàn)等方面的總體預(yù)測。它包括經(jīng)營預(yù)算和財務(wù)預(yù)算。（2）全面預(yù)算的目的及作用a、全面預(yù)算能夠細(xì)化公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃，它是對公司整體經(jīng)營活動一系列 量化的計劃安排，有利于戰(zhàn)略規(guī)劃與年度經(jīng)營計劃的監(jiān)控執(zhí)行。通過編制公司全面