1、宿舍樓的租賃及物業管理服務方案1、針對此次項目未來主要運作使用方式、理念和計劃入業時間等相關方案主要運作使用方式，經營理念預案提示：1、投標人應針對本次招標項目特點及區域的具體情況編寫中標后針對此次項目 未來主要運作使用方式、理念和計劃入駐時間等相關方案；（如寫不下可另附紙） 1.1主要經營內容、經營使用方式1.1.1 主要經營內容：宿舍樓的租賃及物業管理服務。經營的項目面積概況如下：（沙嵬踣T7號）由甯至北4號樓面收85號樓田枳（nf>6號極<uf)-M不在本所錄M內不在本科阻癌 國內一層537.85717,124 mos二537.85一71L114M08537. ME9>

2、717.12479. oa四層537.96到1717.12471 OS537. 852868.481912. 32frit26S9.2以上共2M間每闿孤困=（包吉衛生間）1.1.2 管理經營使用方式：1.1.2.1 管理方式確立原則1 ）符合物業特點，確保管理目前實現原則2 ）規范、適宜、靈活、高效原則。1 .1.2.2管理方式概述依據項目特點將管理方式列圖如下：1耳目首理方式（內容）2 .1.2.3 管理方式具體內容3 ）導入兩個體系導入ISO9001質量體系、ISO4001環境管理體系，將管理的各項活動納入質 量管理體系中，確保各項管理服務活動規范、高效、優質和持續改進，把以服務 為主要內

3、容的企業活動納入到環保控制系統中。4 ）采用三種手段制度手段制度手段包括兩層含義：一是在企業內部管理方面，我們堅持“以制治企” 的管理理念，制定科學的員工業績考核辦法等內部管理制度，使企業內部管 理制度化、科學化、規范化，促使員工高標準、主動地完成工作。二是在對外服 務工作的標準、流程等方面，我們將制定科學性、實用性強的制度，以制度規范 員工的服務行為，確保服務質量的優質與高效。文化手段將通過企業理念宣講、舉辦文化活動等方式，用高尚的企業文化引導人、塑 造人、凝聚人，營造團結和諧的員工團隊，提高員工以企業為榮、為家的意識， 進而提高隊伍的整體戰斗力。、同時，我們將立足物業使用人文化服務需求，

4、單獨或配合相關部門開展節日 文化、旅游休閑文化、環境文化、精神文化建設工作，致力于我們管理服務活動 的每個環節，使整個宿舍小區充滿文化氣息。科技手段創造性地利用自身優勢，在管理活動中才采用科技手段，運用計算機、閉路 監控等設施，實施科技性物業管理。5 ）建立四個系統第一個系統：組織系統明確項目管理處與相關外部單位得關系，確定其在外部組織系統中的位置， 明確彼此的責、權、禾有利于管理處協調好各方面的關系，為企業營造良好的 物業管理環境。同時，確立內部組織的相互關系，有利于明確各部門之間的責、 權、禾使內部管理規范化、制度化，對融洽內部人員的相互關系，提高內部溝 通的速度與效果，以及增強團隊的凝聚

5、力、戰斗力等方面，都將起到積極作用。第二個系統：運作程序系統整體運作流程圖第三個系統：控制系統1）信息控制系統圖有關加信總2）服務質量控制系統評；t實昨成效管理處主任.客服專 員，服恭質量督察貿 等通過檢企發現與X 作標準的偏差，江總 到客戶服務中心.通過檢企評定 再找偏基客戶戚折產心責令住1 也部門分析偏差原因I 界制皂糾偏措施 I實際工作成效*作業部1制定糾正指I|施報客戶服務中心審I3批（包括處司招施）I執行糾偏措施預期的成政第四個系統：激勵系統激勵系統示意圖1.2經營理念樹立服務“以人為本”，管理“以物為本”的管理意識，寓管理于服務中。1.2.1 服務“以人為本”，實施“人性化”的物業

6、管理我們將廣泛引入人性化物業管理概念，使這里成為“人性”得以充分張揚的 空間1 ）對住宿者體貼入微的人性化、家庭式關懷。管理服務中心24小時伴隨著您，聆聽您的心聲、了解您的需求，以陽光股 的熱情時時刻刻為您排憂解難。不管您在哪個角落，您都可看到我們物業工作者忙碌的身影， 無論您在生活 還是工作上有任何要求，只要您撥通我們的服務熱線，我們將最快來到您的身邊， 為您提供細致、周到的服務。通過人性化的服務，使住宿者感受到親情、和諧、 融洽的社會氛圍，消除人與人之間的鴻溝，實現真正的人性化社區。2 ）引入“員工是企住宿者人”的管理理念，為管理服務工作的實施提供保 障。多層面、多角度激勵員工，以滿足員工

7、的物質與精神需要。主張管理者與員工之間充分溝通，體現人與人之間的平等。關注員工自我價值的實現，使員工與企業同步發展。為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現“能者上，平者讓，庸者下”的用人 機制。1.2.2 管理“以物為本”，實現物業的保值、增值。我們的管理將圍繞維護住宿者權益， 保持和提高物業的完好，從而使物業整 體升值，真正體現管理以物為本。我們將以房屋裝修管理為重點開展工作，除加大宣傳力度，勤檢查、勤監督 外，全面運用情、理、法手段進行管理，使小區外觀達到整體、有序、統一，實 現物業保值增值。高品質的機電設備、先進的智能化設施是科技管理的保障。對設備管理，我們以提高設施設備的可靠性、技術水平的

8、先進性為重點，實 行專人負責制。建立維修保養制度，實行動態維護，采用預防性維修和改善性維 修的兩級維修制度，并保持與供應商聯絡，以保證各類備品、備件的及時到位， 從而縮短為住宿者服務的時間，體現人性化服務。智能化設施管理，以維護更新管理為重點，技術人員對設備進行有效監控， 進行日常維護，以實現對整個社區的有效的充分的安全監控、有效到位的細分化服務。在保證綠化用地的同時，美化空間環境。在總平面綠化布置上采用了草地、樹木、小品相結合的手法，創建了一個山、水、家的理想人居環境。這些設施代 表著品味與檔次，因而要專人專職良好養護，從而保證其正常、有效地運轉，力 爭創造出具有吸引力的新型環境，以滿足住宿

9、者的需求，也是我們今后的一個工 作重點。2、物業管理服務實施方案2.1 指導思想運用先進的物業管理技術，為住宿者提供全面規范、富有個性的服務，營造 安全、優美、舒適的居住環境和尊重人、關懷人的人文環境，充分體現花園式安 全文明小區主題。2.2 總體目標自管理之日起，實行規范化、一體化、人性化管理。2.3 管理模式2.3.1 一體化管理本宿舍樓是一個封閉式、多層的住宅小區，我們將實行一體化管理，管理服 務的類型較多，我們把物業管理作為一個有機的整體看待，發揮一體化物業管理 的整體效能和綜合效率，即從最細微處著手提供全面周到的服務， 又著重做好關 鍵，重點環節的工作，既強調各專業工種的分工，又注重

10、相互的配合與協調，即 提供常規性的公共服務，又提供針對性的專項服務和特約服務。我們在通盤考慮小區的整體狀況的基礎上， 制定物業管理的基本方案，作為 小區的管理指南，保證物業管理上的連貫性和協調性。2.3.2 人性化管理在本小區，我們將貫徹以人為本、人性化管理的思想，在物業管理中體現對 住宿者的尊重與關懷。在管理服務過程中，公司管理部與住宿者將實行全方位的 互動，既維護住宿者權利、服務住宿者、讓住宿者滿意，也便于物業管理工作的 正常展開。在服務內容方面，我們將以住宿者為中心，為住宿者提供全面、細致 的公共服務，并在此基礎上，提供豐富的生活配套服務，使住宿者真正感受到物 業服務的周到與體貼。我們還

11、將在小區倡導相互理解、 相互關懷的社區文化，策 劃開展多樣化、多層次的社區活動，培養并增強小區的整體凝聚力。2.3.3 標準化管理我公司將完全參照物業管理法律、法規進行標準化運作，具有一套完整、科 學、嚴密的質量管理模式，在推行過程中，將積累一套豐富的實際操作經驗。為 樹立優質、規范的物業管理服務提供保障。根據該小區的具體特點，合理設崗定 員，對每個員工工作進行具體設計，做到專業清晰、業務飽滿、職責到人。根據 各個員工的工作職責與范圍，規定在時間序列上的分解和空間位置上的移動， 規 定各步驟的程序和對應的標準，把各項管理服務工作都納入標準化管理的軌道。2.3.4 閉環式管理建立合理的監督機制。

12、管理部定期向住宿者和住宿者代表通報工作， 檢查管 理服務運作事務，并匯報日常工作的進展和計劃；公司內部對各項過程與服務實 行規范的監視和測量，分級監督、檢查和考評；住宿者、客戶對管理處工作實行 公開監督制和公開評議制。建立信息反饋及處理機制。管理部作為主要的信息處理中心，24小時接受和處理各方面的信息，獲得信息后，管理部分析處理，向相關人員發出指令并監 督其及時改進；公司總部監視整個機制的運作情況，并為管理部的工作提供有力 的指導和支持。各項信息實行閉環式管理，問題圓滿解決后，將信息反饋給相關 人員。保證管理信息暢通和各項指令、目標的落實。管理架構圖：管理處社區活動+ 社區文化七 特妁嚓立 日

13、常維護七I 巡檢一會計 財 七r出2.4 管理流程圖2.4.1 管理工作流程圖管理工作流程凰南福inM2.4.2環境管理流程圖,環境管理流程2.4.3秩序維護管理流程圖秩序堆護管理端展圖記梟在出就劫逮邃加動人員2.4.4 火警、火災應急處理流程圖火瞥、火災應急處理流程圖2.4.5 社區文化活動流程圖社區文化活動流程圖2.4.6維修與便民服務流程圖貳性及便片跚身流毒圖2.4.7公共設施設備維修養護流程圖公共設施設備維修養護流程圖3、人員配置3.1 人員配備原則3.1.1 自我培養與外部引進相結合的原則3.1.2 量才適用、優化配置的原則3.1.3 以才為本、規范管理的原則3.1.4 精干、高效、

14、敬業、信用的原則3.2 人員配備計劃管理部將采取公司領導下的主任負責制，其組織架構與人員配備遵從精干、 高效的原則。整個宿舍樓一共3棟樓，人員配備(共12人)：配備4個門衛，6個保潔， 兩個工程部人員1)保安員(1)素質要求:26歲以下，未婚，1.70CM以上，復員軍人，紀律性、責任心強。(2)主要職責：A、負責監控人員及物品的進出；B、負責小區內的安全保衛工作；G負責消防安全管理。2)清潔工(1)素質要求：初中以上文化程度，能吃苦耐勞。(2)主要職責：A、負責清洗樓層、樓梯及扶手、公共玻璃門窗、消防器材、各類電器開關盒B、負責小區樓層外圍、公共門窗、垃圾池等場地的清掃保潔，負責清潔衛生兼 綠

15、化養護。3)工程部人員負責制定和實施房屋主體(含室外非機電設備設施)的維護、管理計劃，確 保房屋主體、廣場等各非機電設備設施完好。負責物業內機電設施、智能化設施、 消防設施等設備的日常運行、維護保養管理，確保各種設備的功能得到正常的發 揮、實行24小時輪流值班，及時處理各類應急維修任務。4)綜合行政部主要負責文件處理、檔案管理、人事勞資管理，倉庫管理、員工食堂以及后 勤保障；制定管理處辦公用品、維修物料的采購計劃等工作。4、設備配置4.1管理處開辦物品表廳P名稱數量/型號1復印機1臺/施樂20182電腦2臺/IBM主機、三星19寸純平顯示器3打印機1 臺/HP10104對講機16只/摩托羅拉G

16、P-8855對講機電池板16 塊/1000mA6充電器10只/單路7現金保險箱1臺永發48008辦公桌4張/防火板臺面1600*800*7509辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉椅10接待桌2張/防火板臺面1600*800*75011接待椅4把/麻面弓形扶手椅12洽談桌1張/防火板桌血直徑75cm,圖度75cm13洽談椅4把/麻面鍍銘鋼椅14會議桌1張/15會議椅12把/16水瓶2只/企鵝式 WL-LM-130017網絡杯12只/瓷制無柄18煙灰缸3 只/612202A19陰&鐘1只/科密810020標識什/21塑封機1臺/煥達320P22飲水機1臺/立式23傳真機1 臺/松下 FT-153C

17、N24分欄文件柜5 組/900*400*230025檔案夾250 只/HY205226閱覽架1只/標準27電話機2只/西門子28大貨架2只/29更衣箱15只/江南六門30傘架3只/定制31大雨傘3把/定制32小雨傘30把/定制4.2維修工器具開辦物品廳P名稱數量/型號1臺式鉆床1臺/德國定牌220V 13m/m2電錘1臺/博士3電動疏通機2臺/大力牌GC704鋁合金合貢梯10只/標準5管子鉗1把/新工600mm 24寸6龍門架1套/滬工2號帶腳7臺虎鉗1套/滬工“ 5、6”各一8數字式萬用表2只/9指針式萬用表4只/永紅MG-2810數字式鉗形表2只/永紅MG-2811兆歐表1只/東海500V

18、12砂輪機1 臺/2.2KV13潛水泵4 臺/長樂 220V 750W14拖線板3只/塔牌60A、30M15切割機2臺/16梅花扳手4套/電工牌10件17套筒扳手3套/電工牌32件18丙六角扳手5 套/ 電工牌 1.5m/m-10m/m19工具箱10套/20保險帶4套/21組合工具10套/22硅膠槍3只/大小各一23牛油槍3只/滬工400g24管道工具2套/25泥瓦、木工工具2套/4.3保潔工具開辦物品廳P名稱數量/型號1升降機1部/登月牌7米2多功能擦地機2臺/美國NSS17t經濟型3吸塵吸水機2臺/美國NSSK馬達4高壓水槍2只/52.5米鋁梯3部/61.5米鋁梯2部/7多功能清潔車4部/

19、捷霸AF-1608拖線盤4只/9黃魚車3部/10掃把鏟斗4套11掃帚3把4.4保安器具開辦物品廳P名稱數量/型號1雨衣雨鞋29套/2耳機29+# /3錄像帶40盤/4警棍6根/5、進退場交接措施及與住宿者的配合方法5.1 進退場交接措施若我公司有幸中標，為了順利地進行本項目的物業交接驗收，我司制定了以下交接計劃。5.1.1 交接范圍管理范圍內的房屋、設施、設備、停車場、綠化及資料。5.1.2 交接分類A設備B、物業C、資料5.1.3 交接日期：擬于2017年2月起正式分批進行交接5.1.4 參加交接人員A、蘇州市洋涇實業公司B、蘇州xxx投資管理有限公司C、原物業服務單位5.1.5 交接計劃蘇

20、州xxx投資管理有限公司具體負責接收工作。5.1.6 備交接驗收 配電室 生活水泵 消防系統 電梯5.1.7 業交接驗收：綜合辦公樓人防出口生產區裝飾工程停車場綠化鑰匙交接5.1.8 料交接驗收5.1.9 土建施工資料：含消檢合格證、電檢合格證、開工許可證、施工許可 證、立項批文、土建、電、消防、水、風、熱、煤氣、弱電等。5.1.10 料：含配電室（變壓器、開關柜、電容柜、計量柜）；中央空 調、電梯、熱力站、消防系統（消防泵、噴淋、煙感、消防栓）；給排水系統、 閉路電視、監控系統、弱電系統（電話、電視、網絡）。5.1.11 接進度：根據交接的實際情況，爭取在盡快交接完畢。5.2 與住宿者的配合

21、方法5.2.1 使物業管理走上正規化、制度化道路。物業管理實質上是一種委托合同關系，物業管理當事人一方是物業管理公司， 一方是住宿者，兩者間是服務合同關系。因此，為了避免日后雙方面對糾紛時出 現“公說公有理，婆說婆有理”的局面，物業管理最好簽訂委托管理合同。物業 管理合同規定雙方當事人的主要權利和義務，是物業公司進行管理活動的主要依據，也是雙方出現糾紛后解決問題的依據。5.2.2 對物業管理人員進行業務培訓，提高其職業道德。物業管理人員是為住宿者而進行服務的， 因此，物業管理人員應擺正位置和 心態，全心全意為住宿者服務，滿足住宿者和住宿者的合理合法需求便是物業管 理人員的本質工作。同時，為了更

22、好地提高住宿者的滿意度，物業管理人員需不 斷加強自己的業務水平。物業管理很多時候做的工作都是“受氣”的活，這就是職業特點。管理人員 雖然受了委屈，但態度要端正，而不能就此撒手不管。不管住宿者態度如何，物 業管理者都不能因此而惱怒并與住宿者產生對立情緒。這種時候需要冷靜處理， 更需要講究處理問題的策略和藝術。住宿者畢竟是消費者，而物業管理人員則是 服務的提供者。因此，服務意識要時刻掛在心中。5.2.3 充分發揮住宿者委員會的作用。住宿者委員會是在物業管理區域內代表全體住宿者實施自治管理的組織。住宿者委員會由住宿者大會從全體住宿者中選舉產生。住宿者委員會的宗旨是維護 本物業的合法權益，實行住宿者自

23、治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共秩序，創造整潔、優美、安全、舒適、文 明的環境。住宿者委員會委員從住宿者中選舉產生。住宿者委員會由道德品質好、 熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的住宿者擔任。住宿者委員會作為住宿者大會的執行機構，它可以在自己的職責范圍內為住 宿者辦理具體事宜，如對物業管理公司有監督的權力，有權制止物業管理公司的 違規行為，從而起到了對物業管理公司的良好的約束作用。6、服務質量及安全文明作業保障措施服務質量方面我方將從以下方面規定執行，承諾如下：6.1 服務時間響應我公司將通過對員工的有效培訓和教育，并嚴格執行各項制

24、度，發揚 ”時間 就是金錢，效率就是生命”的精神，并做到以下：1、在接到住宿者治安方面的求助或報警信號后，無論在小區區域內的任何一 點，我們的安管人員都保證于2分鐘內出現在現場；2、在接到住宿者有關維修求助或要求后，緊急情況維修人員8分鐘內到現場， 一般情況有關人員30分鐘內到達現場。6.2 房屋零修及時率及急修及時率房屋零修及時率99%急修及時率100%管理處設有專門的房屋維修責任人 和維修班，我物業公司設有工程部和搶修隊，接到急修指示后8分鐘內出現在現 場，以保證一般維修不過夜，緊急情況 8分鐘內到達現場，2分鐘內作出正確判 斷。在保修期內，與牡丹江市城市投資集團有限公司密切合作，以住宿者

25、利益第一為原則，保證維修及時率達標。6.3 維修工程質量合格率維修工程質量合格率100%管理處對于需要委托給其它承包商作業的工程， 從選擇承包商，鑒訂合同到開始施工和工程驗收，管理處自己承擔的維修工程， 也必須通過內部質檢人員和用戶的聯合檢查驗收， 全力保證維修工程質量合格率 100%6.4 管理費收費率管理費收費率99%管理處按照有關物業管理費的標準和規定，給住宿者提 供優質服務，并貫徹"互動式物業管理”的管理理念，建立"互動管理、共同受益" 的管理模式，引導住宿者自愿交費，并通過有關銀行托收等技術手段，采取方便 可行的繳費手續，以保證收費率的達標。6.5 綠化

26、完好率綠化完好率98%我管理處將配備充足的人力資源和先進的綠化設備，按照 綠化工工作手冊的要求，開展環境綠化工作，通過”互動式物業管理”方式的 推行，規范居民行為，與住宿者共同維護好小區的綠化環境。 在確保綠化完好率 98%勺基礎上，協助住宿者搞好屋頂綠化，陽臺綠化。6.6 清潔、保潔率清潔、保潔率99%管理處將組建服務意識強、業務素質高的清潔班，嚴格 執行清潔工工作手冊，并注意作業時間的安排，達到不影響居民正常生活秩 序。我們建議牡丹江市城市投資集團有限公司在設計時考慮安裝廚房垃圾處理設 備，以有效控制垃圾數量和垃圾種類， 并引入環保意識，進一步使垃圾分類變成 可能。再就是發揮"互

27、動式物業管理”的優勢，通過嚴格管理、社區文化和宣傳教 育使全體住宿者能自覺維護小區的清潔環境。6.7 化糞池、雨水井、污水井完好率化糞池、雨水井、污水井完好率 100%我公司管理處維修班，在日常巡查 的基礎上，制定每年兩次疏通計劃和雨季特別檢查計劃，保證上述設施完好。6.8 排水管、明溝暗渠完好率排水管、明溝日e渠完好率io。我公司管理處通過"住宿者入住培訓班”的 方式，從技術和監管角度對住宿者和商業鋪位的排水給予正確指導， 并嚴格執行 巡視、檢查和維護制度來保證完好率，清除蚊蟲孳生場所。6.9 公共休閑設施、文化設施完好率公共休閑設施、文化設施完好率 100% "互動式物

28、業管理”的關鍵在于住戶 和管理處目標一致，同心協力，共創文明，該項設施除了管理處日常巡查、維修 養護的工作外，必須依賴住戶的關心和配合。有了上述條件，該項設施完好率 100%!很容易實現的。6.10 用設備完好率公用設備完好率99%春暉園東苑小區是高層綜合樓，公用設備較多，智能 化水平較高，所以要保證公用設備完好率，必須建立健全各項設備的維修、 養護 制度，除充分發揮我方的技術實力之外， 還必須以協議、合同的形式加強與其它 專業隊伍的協作，并以每臺設備責任到人的內部管理方式， 保證設備完好率99% 6.10消防設施設備完好率消防設施設備完好率100%管理處將按照消防管理工作手冊的要求對 消防設

29、施設備進行維修、保養和監督管理。除配合市主管單位的檢查、監督外， 還要編制計劃進行每年兩次的全面檢查維修工作，以保證消防設施設備隨時處于 完好狀態。6.11 責任火災事故發生率責任火災事故發生率00管理處在開辦“住宿者入彳i培訓班"時就要將消防安 全工作作為重要內容詳細向住戶說明， 在住戶裝修時嚴格把關，杜絕消防隱患的 產生，并通過日常的巡查及宣傳工作，強化住戶的消防安全意識，加強重點部位 的監督管理，杜絕火災事故的發生。6.12 責任治安案件發生率責任治安案件發生率0o管理處配備一支訓練有素的安管隊伍，實行全封閉 式24小時治安管理制度，加上先進的監視、監控系統、報警系統以及住戶自

30、覺 防范意識，我們保證在接到報警后2分鐘內趕到現場，以有效預防、制止治安事 件的發生。6.13 違章發生率違章發生率0。管理處將通過"住宿者入住培訓"，向住戶宣傳并與業簽定業 主公約，利用小區宣傳欄和住宿者大會等形式宣傳規章制度，確保違章率為00 6.14 住戶有效投訴率及投訴處理率住戶有效投訴率1%以下，投訴處理率100%管理處啟用"互動式物業管理” 模式，加強與住戶的溝通合作，加上管理處全方位、細致周到的物業管理服務， 制度化、規范化的管理措施，可以確保有效投訴率 1%之下，投訴處理率100% 6.15維修服務回訪率維修服務回訪率80%管理處將建立制度，加強維

31、修服務的回訪工作，以此 來促進維修水平和服務態度的提高，確保維修服務質量。6.16 住戶對物業管理滿意率住戶對物業管理滿意率96%管理處通過"互動式物業管理"的運作，通過對 上述各項承諾的達標，住戶對物業管理的滿意率達到或超過 96%!很順理成章的。 7、規章制度和應急預案規章制度和應急預案提示：1、投標人應針對本次招標項目特點及區域的具體情況編寫中標后擬采取各項工 作制度及緊急狀況的處理措施和應急方案。2、投標人可根據自身情況編寫，本頁不夠可另加頁附后。7.1、 規章管理辦法和考核制度7.1 目的為加強公司內部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項規章制度得到 貫徹執行

32、，制定本辦法。7.2 適用范圍公司全體員工。7.3 原則7.3.1 制度面前，人人平等。7.3.2 堅持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰 分明，逗硬考核。7.3.3 物業管理經理行使對物業管理人員的考核權，對公司負責，公司對物業管理經理考核，各主管對員工進行考核。7.3.4 考核時間：每月26-28日前由物業管理經理向對各崗位管理人員進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。7.4 考核內容7.4.1 公司規章制度執行情況。7.4.2 崗位考核執行情況。7.5 考核辦法7.5.1 物業管理人員各崗位工資由標準工資和考核工資組成， 其中考核工資 根據公司對

33、各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經理每月200元，物管員、收費員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當月的考 核工資。其伙食、交通、通訊補貼除外。其余為標準工資。7.5.2 工作考核實行100分/人、月制考核，全面達標為100分，依次為94、84、74、64共五個等級。7.5.3 得分為95-100分者，得全月考核工資。7.5.4 得分為85-94分者，扣全月考核工資 30%7.5.5 得分為75-84分者，扣全月考核工資80%7.5.6 得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標準工資的 30%7.5.7 得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標準工資的50%直

34、至當 月違反同一規定兩次及以上者，加倍考核。7.6 獎勵制度7.6.1 對公司提高管理和服務質量有突出貢獻，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎550分/次。特別突出，晉升一級工資。7.6.2 工作業績突出，受到住宿者/使用人書面感謝表揚者，獎510分/次。7.6.3 參加行業、區、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽者，給予通報表揚，獎510分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。7.6.4 見義勇為,事跡突出者，給予通報表揚，獎 510分/次，特別突出者，加倍獎勵。7.6.5 拾金不昧，獎110分/次，數額巨大，加倍獎勵。7.6.6 公司的單項獎勵按有關規定進行獎勵。7.6.7 積

35、極提合理化建議，對公司物業服務工作有實際收獲和較好推動作用，獎520分/次。7.6.8 及時制止治安、消防及其它突發事件，保護了生命財產安全，減少經濟損失，獎520分/次。7.6.9 精打細算、修舊利廢、厲行節約、P1低物管成本有較大成果，獎 520分/次。7.6.10 對設施設備進行技改，延長設施設備使用壽命、相關消耗下降有明 顯效果者，獎520分/次，特別突出者，加倍獎勵。7.6.11 堅持原則，檢舉、揭發損害公司利益的行為，事跡突出者，獎 520分/次，特別突出者，加倍獎勵。7.7 懲罰規定7.7.1 遲到、早退、曠工，按考勤制度規定執行。7.7.2 著裝不規范、佩戴不完整，扣1分/次。

36、7.7.3 姿態不端正、行為不規范，扣1分/次（項）。7.7.4 語言粗俗，服務被住宿者有效投訴，扣 5分/次（項）。7.7.5 不服從指揮，未按時完成上級交辦任務，扣3分/次（項）。7.7.6 破壞團結、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項）。7.7.7 工作期間，干與本職工作無關之事，扣 3分/次。7.7.8 當班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。7.7.9 當班吃零食，禁區內吸煙者，扣 2分/次。7.7.10 申崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或住宿者造成損失的，另行處理。7.7.11 當班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節嚴重者，另行處理

37、。7.7.12 當班期間睡崗者，扣10分/次。7.7.13 無故不參加例會、訓練、培訓者，扣 2分/次。7.7.14 記錄不準確，各類資料上報不及時者，扣 2分/次。7.7.15 弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項）。7.7.16 限期整改不及時，未達要求者，扣 3分/次（項）。7.7.17 泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復他人者，扣1020分/次。7.7.18 工作場地不干凈、整潔，工作區域10平方米內發現煙頭、紙屑，扣1分 /次（處）。7.7.19 故意刁難住宿者，向服務對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣 20分/次，情節嚴重者予辭退

38、。7.7.20 主管負責人督查不嚴，導致工作出現大的失誤，影響公司形象或造成較大經濟損失，扣520分/次或另行處理。1.1.21 住宿者投訴、咨詢時認為不屬于本職責范圍而不理睬、不引導者，扣2分/次。1.1.22 各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門檢舉者，其直接上級應受相應考核。1.1.23 各級員工對所屬人員的各種考核，如果有涉及知情不報或蓄意護短者，將受到被考核人相同的考核。7.8 清潔工考核評分細則7.8.1 地面（含臺階、溝、花臺等）不干凈、清潔，扣1分/次（處）。7.8.2 側面（含門、欄桿、墻面、墻上附件等）有灰塵、蛛網、舌L貼8.5.3

39、亂畫（用工具能做到處），扣1分/次（處）。7.8.3 垃圾（果皮箱）外有污水漬、桶內有異味，扣 1分/次（處）。7.8.4 垃圾清運不及時，存放時間超過 2小時以上，扣1分/次（處）。7.9 維修工考核評分細則7.9.1 未做好對設施設備的安全、防火、防水檢查，處理不及時，扣 1分/次（項）。7.9.2 不熟悉本崗位工作環境，違反各專業操作規程或工作標準，扣 2分/次（項）。7.9.3 未保持工作環境和設施設備整潔年，未做好有關記錄，扣 1分/次。7.9.4 未完成日常定期巡檢、記錄不完整、不準確，扣 1分/次。未記錄，扣2分/次。7.9.5 未按規定完成臨時交辦工作任務，扣 15分/次（項）

40、。7.9.6 檢、維修前，未做預案，擅做主張，給住宿者或公司造成損失，損害 公司形象者，扣520分/次（項），后果嚴重者，另行處理。7.2應急保障措施為了做好物業服務工作，預防各種自然災害、治安消防、設備設施故障、工 傷事故、意外傷害的發生，將物業服務的風險降到最低限度，根據物業服務行業 的實際情況，特制定本公司物業服務工作應急預案。7.2.1 特殊事故情況預案7.2.1.1 特殊事故處理原則物業安全服務人員是公安機關的重要輔助力量。 在日常協助公安人員維護物 業服務區域內治安秩序和護衛客戶的安全中， 必須及時處理各種問題。處理問題 應遵循依法辦事的原剛.執行物業服務公司各項規章，不徇私，以理

41、服人。7.2.1.1.1 遇有特殊情況和重大問題時，要沉著冷靜，膽大心細，機智靈活， 高 度警惕，正確分析和判斷情況，根據問題性質按應急方案處置。7.2.1.1.2 堅持以人為本，最大限度地保護人民群眾的生命和財產安全。7.2.1.1.3 汛期氣象服務應急工作堅持政府統一領導、 分級管理、條塊結合、 以塊為主的原則。7.2.1.1.4 應急工作堅持預防為主、快速反應的原則。7.2.1.1.5 應急工作實行首問負責制，統一指揮，分部門負責，各有關部門 密切配合、分工協作，資源整合、信息共享，形成應急合力。;7.2.1.1.6 遇有特殊情況和重大問題時，要沉著冷靜，膽大心細，機智靈活， 高 度警惕

42、，正確分析和判斷情況，根據問題性質按應急方案處置。7.2.1.1.7 發現聚眾鬧事，應立即報告，并在安全部門或公安機關的指揮下， 迅速平息，防止事態擴大。7.2.1.1.8 發現縱火、行兇、搶劫財物、盜竊、集眾示威、打反動標語等現 行犯 罪和違規活動，應當時情況盡力抓捕犯罪嫌疑人，迅速報告安全管理部門 和公安機關處理，并注意保護現場。7.2.1.1.9 及時總結、匯報。7.2.1.2 特殊事故突發事件處理方法根據事件的不同性質，應采取不同的方法進行處理。7.2.1.2.1 對客戶之間的屬于人民內部矛盾的糾紛問題，可通過說服教育方法解決，主要是分清是非，耐心勸導，禮貌待人。7.2.1.2.2 對

43、一時解決不了又有擴大趨勢的問題，應采取“可散不可聚、可 解不可結、可緩不可急、可順不可逆的處理原則，盡力把雙方勸開、耐心調解， 千萬不要讓矛盾激化，不利于問題解決。7.2.1.2.3 在處理上，堅持教育與處罰相結合的原則，如違反情節明顯輕微， 不需要給予處罰的，可當場予以教育或協助所在單位、家屬進行教育。如需 要 給治安處罰的，交公安機關處理。7.2.1.2.4 對于犯罪問題，及時予以制止，把犯罪嫌疑人抓獲并扭送公安機 關。7.2.2 治安應急預案7.2.2.1 對打架斗毆事件的應急預案7.2.2.1.1 當值安保員發現有人在物業項目區域內有打架斗毆的行為或接到 打架斗毆的報案時，應立即趕到案

44、發現場進行制止，將雙方當事人勸離；若 不 能制止應立即用對講機通知值班班長及附近崗位安保員請求援助。7.2.2.1.2 值班班長接到報告后，立即調派安保員趕赴案發現場，并指揮將 人群隔離或勸離現場。同時報告上級領導，維護現場秩序；若事件不能控制，應 立即向事件人家屬或相關人員通知。7.2.2.1.3 若遇打架斗毆造成人員傷害，視其傷勢的輕重送醫院搶救，并對 二 當事人進行現場監控，并交公安機關處理。7.2.2.2 盜竊事件處理預案7.2.2.2.1 當值安保員發現盜竊情況或盜竊可疑人員時，應立即用對講機通 知值 班班長或其他值班人員趕赴現場，進行圍捕，然后留在現場監視犯罪嫌疑人，當條件許可時，

45、應立即將犯罪嫌疑人抓獲。1.1.1.1.1 班人員發現被盜現象或接到盜竊報案時，應立即用通訊器材（對 講機或電話）向值班班長報告案發現場具體位置，并通知值班人員封鎖出入 口，嚴格控制人員出入，然后留在被盜現場，或迅速趕赴被盜現場，維護現 場 秩序，保護現場免受破壞，禁止一切人員進出現場。1.1.1.1.2 值班長接到報告后，立即用通訊器材指揮調遣附近人員趕赴現場處理。1.1.1.1.3 犯罪嫌疑人未逃離現場或正在逃離時，應立即組織抓捕，犯罪嫌 疑人已逃離現場時，應立即向周圍目擊人員了解具體情況，指揮安保員對犯罪嫌疑人進行搜捕，抓獲犯罪嫌疑人應立即報告公安機關處理。7.2.2.2.5 若案發時間

46、不清或被盜竊時間過長，應請示上級領導后報警，并 指揮人員保護現場，待公安機關進行現場偵察。7.2.2.2.6 值班班長應將事件處理情況及過程記錄在突發事件處理登記 表上，并向上級負責人進行匯報。7.2.2.2.7 安保部主管應將事件材料及做出的處理情況向物業經理匯報，請示做 出下一步的工作指示。7.2.2.2.8 物業經理應視事件損失及影響大小向總經理報告。7.2.2.3搶劫的應急預案7.2.2.3.1 接到報警后迅速趕住發案現場，制止犯罪和抓獲劫匪。7.2.2.3.2 向目擊者問清劫匪人數、年齡、性別、面型、發式、衣著等明顯 特征和逃跑的方向。7.2.2.3.3 如劫匪逃離現場，邊追邊用對講

47、機說明罪犯逃離方向并向其他隊 員及安保部報告。7.2.2.3.4 發現罪犯在逃，應大聲呼叫路面群眾予以阻攔。7.2.2.3.5 如果罪犯坐車逃走的，可攔截機動車輛追堵或向“110”報警，或向派出所報警。7.2.2.3.6 做好自身防范工作，既要抓獲罪犯，又要保證自己的人身安全， 應多人或多帶人圍堵。7.2.2.3.7 保護搶劫現場，劫匪遺留的作案工具、兇器等不要用手觸摸，不要讓無關人員進入現場。7.223.8 訪問目擊群眾，收集發生劫案的情況，提供給公安機關。7.223.9 事主或在場群眾如有受傷，要立即截車送醫院搶救，并迅速報告公安機關。7.223.10 10 要求事主一起到派出所報案。7.

48、2.3 消防應急預案7.2.3.1 管理實施方案7.2.3.1.1 通過對消防法規宣傳教育，增強住宿者消防意識，普及消防知識。7.2.3.1.2 設立兼職消防管理人員，負責消防工作的管理指導、檢查、監督與落實，并組建義務消防隊（物業管理處所有人員）。7.2.3.1.3 建立專群結合的消防隊伍，定期進行消防訓練，每年舉行一次消防、高層人員緊急疏散演習，并邀請住用人共同參與。7.2.3.1.4 建立消防控制中心24小時值班制度，制定消防崗位責任制、消防檔案管理制度。7.2.3.1.5 建立各種消防設施、設備的檢查和養護制度。7.2.3.1.6 裝修期間對室內消防系統進行嚴格控制，防止破壞，并嚴格控

49、制使用明火。7.2.3.1.7 制訂有效的突發火災的應急預案，設立消防疏散示意圖，照明設施、指路標志完好，應急疏散通道暢通。7.2.3.2 各種消防設施設備的檢查和養護7.2.3.2.1 小區消防及通風設施、設備：消防泵、增壓送風、排煙設備每季 啟動1次，每年保養1次。消防栓箱內各種配件完好。地下室通風設備適時開啟， 確保設備運轉正常，地下室通風良好。每年檢測一次探測器，不合格的應當調換。 每年檢查1次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作 1次放水檢查。7.2.3.2.2 消控中心設備保持完好，需 24小時值班監控，發現火警及時處 置并報警。、服務要求偏離表服務要求偏離表單位名稱（蓋章）：廳P服務內

50、容招標要求投標要求偏離/響應說明1履約保證金2個月租金，合同簽 訂時交至甲方（出 租方）指定賬戶2個月租金，合同簽 訂時交至甲方（出 租方）指定賬戶響應滿足招標文件要求2租金支付方式先付后租，租賃使 用費每半年支付一 次先付后租，租賃使 用費每半年支付一 次響應滿足招標文件要求3服務期限五年五年響應滿足招標文件要求4服務標準租賃期間商業服務相關標準滿足商務服務相關標準響應滿足招標文件要求5誠信標準商業服務誠信標準滿足商業服務誠信標準響應滿足招標文件要求6服務人員 社會保險 及人身意 外險投標單位現為本現 目配備的所有服務 人員按規定繳納社 會保險及人身意外 險，若工作人員在 服務期間內出現的

51、工傷及其他意外事 故，均由談判響應 單位自行負責，采 購人不承擔任何責 任。我方為本項目配備 的所有服務人員按 規定繳納社會保險 及人身意外險，若 工作人員在服務期 間內出現的工傷 及其他意外事故， 均由我單位自行負 責，采購人不承擔 任何責任。響應滿足招標文件要求7保安人員 聘用按照國家勞動法規 定聘用保安人員按照國家勞動法規 定聘用保安人員響應滿足招標文件要求8維修費用租賃期間，乙方承 擔全部日常維修維 護費用（包括燈泡、 燈管、門、窗、拉 手、龍頭、衛生潔 具、窗軌、門鎖、水 電表、水箱、消防 設施、衛生間滲水 漏水等），房屋主體結構除外租賃期間，我方承 擔全部日常維修維 護費用（包括燈

52、泡、 燈管、門、窗、拉 手、龍頭、衛生潔 具、窗軌、門鎖、水 電表、水箱、消防 設施、衛生間滲水 漏水等），房屋主體結構除外響應滿足招標文件要求9綠化的維 護保養工 作租賃期內，乙方負責 并承擔對綠化的維 護保養工作租賃期內，我方負 責并承擔對綠化的 維護保養工作響應滿足招標文件要求注：1、投標人應對照招標文件技術要求，逐條說明所提供服務已對招標文件的 技術規格做出了實質性的響應，并申明與技術要求條文的偏差和例外。未在上 表中說明的，將被認為完全響應招標文件的規定。投標方：蘇州xxx投資管理有限公司（單位蓋章）法定代表人或代理人：（簽字或蓋章）日期：2016年11月21日對服務要求偏離表中的4項、5項目偏離情況作出如下說明：招標文件要求：1、租賃期間商業服務相關標準：（1）執行產品質量法、食品安全法和其它相關法律、法規的規定。（2）有完善的商品質量保證制度。不經營假冒偽劣、“三無”產品，有健全的商 品質量保障措施。（3）執行價格法等規定，提供真實的商品價格信息。（ 4）有質量檢查和考核辦法，有詳細的文字記錄。（ 5）對商品送貨、驗收、上柜、銷售各環節嚴格把關，審核手續完備。（ 6）保證落實索證制度，所進商品有合法性證明文件，包括生產許可證、產品合格證、質量檢測證明、衛生合