1、物權法重點知識整理第一章物一、物的分類和區分意義。1、動產與不動產。按照物是否能夠移動和移動是否損害物及其價值，分為動產和不動產。動產是能夠移動 并且不至于損害價值的物。如桌子、電視機等。不動產是指性質上不能移動或雖可移動但移動就會損害價值的物。土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產。分類的意義：在于明確動產和不動產的不同法律地位不同：(1)流通性有區別。不動產中流通物的種類較少。動產的大多數都是流通物或限制流通物，禁止流通物的比例比較小。(2)物權變動的法定要件不同。 不動產物權的變動，以向國家行政主管機關登記為要件， 否則不受法律保護。動產物權的變動，一般以物的

2、交付為要件，甚至可以合同成立為要件。(3)糾紛管轄方面有差異。不動產糾紛，由不動產所在地法院管轄。動產糾紛的管轄， 可以是原告就被告，也可以是侵權行為地法院管轄。(4)可否設定用益物權不同。不動產可以設定建設用地使用權、土地承包經營權等用益物權。動產沒有這個功能。(5)能否發生相鄰權、地役權不同。不動產能夠發生相鄰權和地役權關 系，動產則不能。2、特定物與種類物根據物是否獨具特征以及是否有相同物可以替代，分為特定物和種類物。具有獨立特征、無可替代或被權利人從一類物中指定的物，是特定物。種類物是以品種、質量、規格 或度量衡確定，不需具體指定的物。分類的意義：(1)可擔當客體不同。有的法律關系只能

3、以特定物作為客體，如租賃關系。有的則只能以種類物為客體，如金錢借貸關系。(2)所有權轉移的條件不同。種類物的轉讓，一般以物的交付時間為所有權轉移時間。特定物的轉讓，除法律另有規定者外， 既得以物的交付為所有權轉移的標志，也得由當事人約定，確定所有權轉移時間。物滅失之后的責任不同。(3)特定物在未交付對方之前滅失的，免除義務人實際交付原物的義務，由有 過失的義務人或第三人承擔損失。因不可抗力造成滅失的，在法律沒有另外規定的情況下， 義務人不承擔民事責任。種類物在未交付前滅失的，義務人仍應交付同等種類物。3、主物與從物根據兩物之間客觀存在的主、從關系，有主物與從物的區分。主物是指獨立存在，在與其他

4、物結合使用中有主要效用的物。從物是在兩個獨立物結合使用中處于附屬地位、起輔助和配合作用的物。也叫附屬物分類的意義是：在法律或合同沒有相反規定時，主物所有權轉移時，從物所有權也隨 之轉移。4、可分物與不可分物按照物的性質或者法律地位是否可以分割，有可分物和不可分物?？煞治锸强梢苑指畈⑶也灰蚍指疃鴵p害其效益或改變其性質的物。如油、米、布等。不可分物是指按照物的性質不能分割，否則會改變其效益或性質的物。區分的意義主要是：(1)有利于共有財產的正確分割。共有財產是可分物的，共有人可分割實物，各得其所；共有財產為不可分物的，不得分割實物，只能是有人得實 物，其他人從得實物人處取得。合理的折價補償。(2)

5、便于明確多數人之債的債權債務。數人共享同一債權或共負同一債務，標的物為可分物的，債權人可以享有按份債權，債務人可以負擔按份債務；相反，標的物不可分的，債權人之間是連帶債權，債務人負 連帶債務。5、原物與孽息根據一物按照客觀規律或者法律規定能夠產生另外一物的關系，有原物和孳息的區別。原物，是按照其自然屬性或法律規定產生新物的物。如產生幼畜的母畜、發生利息的銀行存款等。 孳息是原物根據自然規律或者法律規定產生的物，包括天然孳息和法定孳息。原物和孳息分類的意義是：除法律或合同另有規定外，孳息歸原物所有人所有，轉讓原物時，孳息收取權一并轉移。第二章占有一、占有的分類(1)有權占有和無權占有依占有有無權

6、源為標準，有此劃分。有權占有又叫正權源占有，是基于本權即法律上的原因的占有。無權占有又稱無權源占有，是無本權或欠缺法律上原因的占有。分類的意義在于明確法律對不同占有的保護程度不同。1 .有權占有人可排除他人的占有請求，而無權占有人遇有本權人請求返還占有物時，有返還義務。2 .因侵權行為占有他人之物， 不發生留置權的效果。 無論當事人之間是否有其他法律關 系，只要沒有占有的權源，占有人都有義務向權利人返還占有物。(2)自主占有與他主占有以占有人有無所有的意思為標準有此分類。自主占有指以所有的意思為占有。如買受人依合同占有標的物。他主占有指不以所有的意思為占有。如借用人、監護人等的占有。區分的意義

7、是：1所有權取得時效之占有、先占之占有，均須為自主占有；2在占有物毀損滅失時，自主占有人責任輕，而他主占有人責任重。（3）直接占有與間接占有按照有無事實上直接掌控物的形式，有直接占有與間接占有。 直接占有是占有人事實上直接掌控物的占有。 間接占有是事實上雖未直接掌控物，但是基于一定法律關系， 對他人直接占有的物享有原物返還請求權的現象區分的意義在于明確：1 .間接占有不能單獨存在。 法律關系中有直接占有的， 才有間接占有；沒有間接占有的， 也無所謂直接占有，直認占有即可2 .不同的占有，對物管領力的實現不同。直接占有人是依對標的物的現實、直接控制而 實現管領力。間接占有人，通過返還請求權維持占

8、有的對物管領力。3 .間接占有也有占有的效果。 除法律特別規定外，法律對占有的規定也適用于間接占有。 如善意取得，也適用于間接占有。4 .有無自力救濟效力不同。直接占有，占有受到侵害時，占有人有自力救濟權，而間接 占有無此效力。5 .最大限度地方便交易。間接占有使占有出現觀念化，助長交易方式多樣化和靈活性。觀念交付的動產物權變動公示方式，以間接占有為條件。若不認間接占有，拘泥于直接占有，該類交付就不能成立。（4）和平占有與強暴占有以占有手段是否和平，分為和平占有與強暴占有。和平占有是不以法律禁止的手 段的占有。強暴占有是以法律禁止的強力手段的占有。區分的實益是：（1）原占有人對強暴占有人有物上

9、請求權；（2）質權、留置權不因強暴占有而喪失；（3）取得時效以和平占有為要件。（5）公然占有與隱秘占有以占有是否公開分為公然占有與隱秘占有。公然占有是不故意避免他人發現之占有。隱秘占有是恐怕他人知曉而隱匿之占有區分的意義是：公然占有具備法定條件時適用取得時效，產生有權占有的推定效力。 隱秘占有不適用取得時效和占有推定效力的規定。（6）善意占有與惡意占有對無權占有，以占有人是否知道或應當知道無占有的權源，分為善意占有和惡意占有。善意占有是不知且不應知無權源而相信有正當權源的占有。惡意占有是明知或應知權源而為的占有。區分的意義：（1）平衡原權利人和善意占有人之間利益關系，維護正常的交易秩序；（2）

10、區分善意占有人與惡意占有人的不同責任。根據物權法：善意占有是特別規定的物權變動要件。從無處分權人受讓標的物的，善意占有是取得所有權的要件之一（第106條）。而惡意占有者，即使支付了合理價格也不能取得物權。（2）采取公示對抗主義的物權變動，在未經公示前，物權人不得對抗善意占有人，可對抗惡意占有人 3.占有人對返還請求權人的義務，因善意和惡意而有不同.惡意占有人造成占有物損壞的，有賠償義務。善意占有人則不負此項義務； 物權人請求返還占有物， 善意占有人有費用給付請求權，惡意占有人無此權利；第三人致占有物毀損滅失其賠償不足補償損失的，惡意占有人負補充賠償義務（第244條），善意占有人無此責任。（7）

11、自己占有與輔助占有 以占有人是否親自占有為標準，區分為自己占有和輔助占有。自己占有是占有人親自對占有物為事實上的管領的占有；占有輔助是指根據特定的從屬關系，受他人指示而對物為事實上管領之占有。二、占有的推定效力包括兩方面的推定效力。（1）占有的權利推定效力。 是指占有人有占有的事實的，推定其在占有物上所行使的權利適法而有此權利。按占有之權利推定，發生下列效果：因占有標的物權屬發生爭議時，占有人免除權源之舉證責任，但官員例外（刑法對其有巨額不明財產來源罪的特別規定）；第三人可以援用此推定；在動產善意取得，即使讓與人無讓與的權利，受 讓人因善意并支付了合理代價而取得之占有，受法律的保護。（2）占有

12、之事實推定。 沒有相反證明的，推定占有人的占有為自主占有，所有的意思的 占有，善意、和平等常態下的占有。三、占有之保護占有是法律承認的事實，予以必要的救濟是應有之義。有三種救濟方式。（一）占有人的物上請求權 。包括：1.占有物返還請求權。即占有的動產或者不動產被侵占時，占有人有權向侵占人行使返還請求權。該請求權的時效期間為一年，自侵占發生之時起計算。在此期間未行使返還請求權的，該權利消滅。2.占有的排除妨害請求權。即占有人對妨害占有行為，可以請求排除妨害的權利。3.占有的消除危險請求權。即占有人對可能危害占有的情形，可請求危情制造者消除危險。（二）占有人的債權請求權對占有的財產造成損害的，占有

13、人得請求損害行為人賠償損失。（三）占有人自力救濟權。 包括兩種：一是自力防御權。即占有人對于侵奪或妨礙其占 有的行為，得在法律限度內以自己力量防御。二是自力取回權。即占有人對被侵奪的財產， 得于法律限度內以自己力量取回，回復占有原狀。四、無權占有人的責任。在無權占有時，占有人使用占有的動產或不動產致其受到損害的， 惡意占有人負損害賠 償責任，善意占有人則免責；占有人因占有物毀損滅失而受有積極利益，如賠償金、保險金等，應返還占有物權利人。 如返還之利益不足補償權利人損害的， 惡意占有人對不足部分有 補償責任，善意占有人無補足義務。第三章物權總論一、物權的種類（1）用益物權與擔保物權在他物權，依設

14、立的目的可區分為用益物權和擔保物權。 用益物權是以物之使用價值為目的 設立的他物權，如土地承包經營權、 宅基地使用權；擔保物權是以物的但報價值作為履行債 務的擔保而設立的他物權，如抵押權、留置權、質權。他們設立的目的不同，所包含的客體不同，法律效力也不同。（2）登記物權和非登記物權物權依變動是否須經登記，可區分為登記物權和不登記物權。登記物權是物權變動不經登記不生效或者不得為處分之物權；不登記物權是物權變動無須登記而經交付即可生效的物權。二者的成立要件和變動方式不同。（3）本權與占有。占有是指實際上控制標的物的事實狀態，而不是權力?；谖餀嗷蛘咂渌麢嗬刂茦说奈锏模鄬εc占有的權利，稱為本權。

15、區分的意義在于對他們采取的保護方法不同。二、物權的效力（一）一般效力即各種物權都有的效力。也叫物權的共同效力。包括：對標的物的支配力、對債權的優先力、妨害排除力。1,對物支配力。物權具有保障物權人對標的物直接為一定行為、享受其利益的效力。 不同的物權有不同的支配力。所有權是完全物權，有完全的、最高的支配力。他物權是不完全物權，具有 不完全的且受所有權限制的支配力。2.物權的優先力。物權具有比標的物上的債權優先行使的效力。債權和物權發生沖突的，債權不能對抗物權、物權優先行使。但法律另有規定或當事人另有約定者除外。另有規定者，如合同 法上“買賣不破租賃”、物權法關于進行過預告登記的債權等規定。3,

16、物權的妨害排除力。物權的妨害排除力，是指物權具有的排除他人妨害、恢復權利人對物正常支配的效力。對妨害排除力，須特別注意兩點：（1）須標的物存在而物權受到妨害，排除力始得發揮作用。（2）對正在進行的妨害，物權人得直接采取適度之“自力救濟”。（二）特別效力各種物權特有的效力是特別效力。不同的物權，效力各有不同?！八男Яφf”中的還有：（1）物權的排他效力。 物權具有排除一物上再有相同物權。如一房屋不能有兩個所有權，也不能有兩個相同的抵押權。（2）追及效力物權的追及效力，是指物權具有的當標的物被他人占有， 無論輾轉歸于何人，物權人仍 得對占有人主張返還原物的效力。 物權人只能對無權占有人行使原物返還請

17、求權， 對有 權占有人，依法不能主張返還請求權。最為顯著的證明是善意取得制度。（穩爺并不同意這兩點）三、物權法的三項基本基本原則（1）物權法定原則。1,意義。物權法定原則，是指物權的種類和內容由法律規定，不許當事人自行創制的原則。2,效力。（1）物權“類型強制”。即有何種物權概由法律規定，當事人只能依照法定的物權類型設立、變更和消滅物權，不得在法定類型之外另有物權種類，禁止設立與法定類型相悖的物權。（2）物權的內容法定。即物權的內容由法律規定，當事人不得自由創制，更不得創 制與法定內容相悖的物權內容。（3）自行創制的物權無效。3.物權要法定的原因：是物權效力的排他性和絕對性所要求的；維護交易安

18、全之需要；物權 公示的需要。4,對不符合物權法定原則的行為如何處理：（1）違反物權法定類型之情形。不產生創設物權的法律效果。但是如果該行為具備了債權行為的有效條件，則可產生債法上的效果（2）違反法定物權內容之情形。法律行為可以產生創設該種物權的法律效果，其法律行為中有悖于該種物權法定內容的部分無效。（2）物權公示原則。意義：公示公信原則，是物權變動應當依法公示，依法公示具有可信賴的物權變動的效 果，即使出讓人對標的物無處分權，受讓人根據對公示的信賴，也能夠取得標的物的物權的原則。1、公示原則。即物權變動須按照法定公示方式。公示才能發生物權變動效果的原則。 所謂公示，是將物權變動的狀態以法定方式

19、公開向社會公眾顯示，以使公眾知曉。公示的法定方式有兩種：動產物權，以占有(轉讓物權的以交付)標的物為公示方式。不動產物權，以在國家主管機關辦理登記為公示方式。違反法定的公示方式進行物權變動的，不能發生當事人預期的物權變動的效果。2、公信原則。 即依法公示的物權變動，具有法律上的公信力，即使出讓人對標的物無處分權，受讓人根據對公示的信賴，也能夠取得物權的原則。所謂公信，也叫公信力， 是指公示所產生的物權變動效果的可信賴性。公信力是法律所賦予的，旨在保護 以公示方式取得物權的第三人。3 、.正當性說明。公示原則的作用是要求物權變動當事人須以明確、可靠的方式變動物 權，使物權變動公開化、 確定化，發

20、生確定的效果。公信原則的作用則在于保護交易中 的善意受讓人，維護合法交易的可靠性和正常秩序。4 .公示公信原則效力的相對性。該原則的效力不是絕對的。(1)只保護善意且有償的受讓人。對惡意或無償受讓者，不適用該原則。(2)既有公示確有錯誤的，利害關系人得依法獲得救濟。登記有錯誤，物權人、利害關系人對登記有異議的，得向登記機構申請“更正登記”、“異議登記”等。這些登記成立的，應當按照申請人的申請確定物權的歸屬。(3) 一物一權原則一物一權，是指一個標的物上不能有互不相容的二個物權同時存在。一物之上不能有兩個所有權、兩個用益物權、兩個質權、留置權和兩個相互沖突的抵押權。四、物權變動的公示方式一、 交

21、付交付，是轉移標的物占有的行為。包括現實交付和擬制交付：1、現實交付即轉移標的物的直接占有的行為。一般場合所說交付就是現實交付。其特點是轉移標的物的直接占有。2、擬制交付是在觀念上而不是現實地轉移標的物的占有，但是發生與現實交付相同效果的交付方式。又叫“觀念交付”。種類：(1)簡易交付。即動產物權設立和轉讓前，受讓人已依法占有該動產的，出讓人與受 讓人形成物權轉讓合意時，交付已為完成的交付方式。如借用期間買得該借用物、租賃期間 買得該租賃物等。(2)指示交付。 即出讓的動產被第三人占有的，出讓人將返還請求權轉 讓受讓人，并告知占有人向受讓人現實交付的交付方式。也稱“返還請求權的讓與”。(3)占

22、有改定。即動產物權轉讓時，當事人雙方在形成物權變動合意后，又約定由出讓人繼續占有該動產的， 受讓人在物權變動合意成立時取得間接占有的交付方式。物權變動的合意與出讓人繼續占有的約定成立后，出讓人由先前的“自主占有”變成“他主占有”， 因此這種方式叫做占有改定。出讓人有到期返還原物的義務。二、交付的效力立法例上，主要有兩種立法主義：1.生效要件主義。 此種立法規定交付是動產物權變動的生效要件，有合意而無交付的，不發生動產物權變動的效果。2.對抗要件主義。這種立法規定，動產物權的變動，依當事人雙方的合意而發生效力，有合意的，即使未交付，動產 物權也轉移給受讓人，交付是對抗第三人的要件。我國物權法第2

23、3條規定：“動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外?！笨梢姡覈鴦赢a物權的變動，一般在交付時生效，但法律另有規定的除外， 與德國民法相似。三、登記（1）、意義：登記是物權變動關系的當事人依照法律的規定，向國家主管機關提交申請書、 標的物權利證書、 協議書等申請文件， 請求登載記錄物權變動事項，該機關經審查認為無誤時，將物權變動事項記載于特備公簿的行為。（2）、登記的效力。物權公示效力；物權變動的根據效力；權利正確的推定效力；善意保護 效力；風險警示效力；監管效力。（3） . 登記的類型1 .初始登記（宣示登記）。即對一項不動產物權最初的登記。2 .變更登記。即因物權人名稱

24、變更或者標的物發生變化，對登記簿記載的相關內容作相 應更改的登記。屬于事實登記。3 .轉移登記。即對轉讓等原因發生的 物權移轉所進行的登記。也叫設權登記，俗稱“過 戶登記”。4 .注銷登記。即因不動產滅失或拋棄、用益物權期限屆滿、擔保物權終止等原因所進行的登 記。也叫涂銷登記。5 .更正登記。即因登記簿的記載有誤而對錯誤登記事項所作的補充、更正登記。登記有錯誤 的，如遺漏、記載事項不確切、自己的權利被他人登記等，通過更正登記可消除登記與事實不一致的狀態，保護權利人和利害關系人。（1）更正登記的要件。第一，須權利人、利害關系人提出書面申請；第二，須登記上的權利人書面同意更正，或者申請人證明登記確

25、有錯誤。（2）更正登記的效果。在登記簿上更正先前的錯誤登記事項，按照申請的請求予以登記。（3）更正登記申請的效力。 符合更正要件的應更正登記；不具備法定條件的不能更正登記，但可申請異議登記。6 .異議登記。即登記機關將利害關系人對既有登記所提異議記載于登記簿的登記。（1）要件。登記上的權利人不同意更正。（2）效果。第一，利害關系人須于異議登記之日起15日內起訴，否則，異議登記自動失效；第二，經過法院審理，利害關系人的請求成立的，應當更 正登記，反之，若異議登記不當造成登記上的權利人損害的，該權利人得向申請人請求損害賠償。7 .預告登記（本法第20條）。即為保障將來實現不動產物權變動而對相關不動

26、產物權變動合 同債權進行的登記。（1）性質。屬債權登記而非物權變動登記（2）登記目的。強化登記的不動產物權變動合同的效力，使該合同約定的將來的不動產物權的實現，受登記公信力的強力保障。（3）效力。限制了出讓人對標的物的再處分，使債權具有了對抗第三人的效力為防止“一物二賣”提提供了有效措施。（4）要件。第一，須合同內容為將來轉移不動產物權； 第二，須為有效合同；第三，須當事人雙方有預告登記的約定；第四，須當事人申請。（5）預告登記的失效。兩種原因：第一種，債權消滅。如合同解除、標的物在事實上不能交付等。 第二種，自能夠進行不動產物權登記之日起三個月內未申請此登記。如出讓人交付房屋后當事人一直不辦

27、理所有權轉移登記。四、物上請求權物權請求權，是物權人享有的當其物權受到侵害時得請求侵害人為特定行為、回復對標的物的圓滿支配的權利。包括：原物返還請求權、恢復原狀請求權、妨害排除請求權、妨害 預防請求權等。第四章所有權一、 所有權的取得1 .依法律行為取得。2 .因法律行為之外的法律事實取得。(1)先占。即以所有的意思，占有無主動產而取得其所有權的法律事實。先占須符合下 列要件：第一，標的物須為無主動產；第二，標的物須為法律不禁止占有 之物；第三，須以所有的意思占有標的物。(2)添附。即不同所有權人的物因結合或因加工形成不可分割的物或具有新質的物，從 而引起所有權變動的法律事實。添附有附合、混合

28、、加工三種形式附合，是指不同所有人的物因結合形成難以分割之物，非毀損不能分離或分離于經濟上不合理，從而發生所有權變動的法律事實。包括動產與不動產的附合和動產與動產的附合兩種情形。動產與不動產附合時，由不動產的所有權人取得該動產的所有權。動產與 動產附合時，由原物價值較大的一方取得新物的所有權。若原物價值相當，則發生共有?；旌?，指不同所有人的動產因相互混雜或交融而難以分離的情形?；旌隙傻男挛?， 由原物價值較大的一方取得所有權。若原物價值相當則發生共有。加工，是指因對他人之物加以制作或改造，使之成為具有更高價值之物，從而發生所有權變動的法律事實。加工物所有權的歸屬，依加工所生成的新價值是否大于原

29、物價值而定：大于者，由加工人取得；否則，由原物的所有權人取得。(3)無主物的法定歸屬。無主物是沒有所有權人或所有權人不明的物。如無人認領的遺失物、飼養動物，無人繼承和無人受遺贈的遺產，無主的漂流物、埋藏物、隱藏物等。對無主財產的歸屬，物權法第113條規定，遺失物自發布招領公告之日起6個月內無人認領的，歸國家所有。第 114條規定，對漂流物、埋藏物、隱藏物，參照拾得遺失物的有關 規定。由上可見，無主物法定歸國家所有。(4)善意取得意義:善意取得，是指無處分權人出讓他人之物，受讓人取得該物的占有或完成 登記時出于善意且支付了合理價款的，即取得該物的所有權的情形。構成要件：(1)標的物須為依原權利人

30、意思而脫離其占有(2)讓與人對標的物無處分權。(3)受讓人取得占有時須為善意。(4)受讓人以“所有”的意思基于有償法律行為取得占有。(5)轉讓的財產已經完成交付或者登記。善意取得的效力：(1)對無處分權人與善意受讓人的效力。善意受讓人即時取得所有權，無處分權人不 得主張轉讓行為無效。(2)對原所有權人與善意受讓人的效力。善意受讓人因即時取得，成為所有權人。原 所有權人不得對其主張所有權和其他權利。(3)對原所有權人與無處分權人的效力。原所有權人在所受損害范圍，對無處分權人 有不當得利返還請求權。二、共有是指數人對標的物共享同一所有權的法律狀態。包括按份共有和共同共有。1、按份共有按份共有，是指

31、共有的所有權在量上得分析為份額，共有人按各自確定的份額享有所有權的共有形態。效力：內部效力。各按份共有人：(1)依其份額享有權利。(2)得以其份額設定擔保物權。(3)對共有物有分割請求權。(4)出讓其份額時，其他共有人享有同等條件下的優先購買權。.對外效力。(1)共有人享有物權請求權。(2)共有人就共有財產，對外享有連帶債權、承擔連帶債務。2.共同共有共同共有，是指數人對同一物平等和不分份額地共享所有權的共有形態。效力：(1).對共有物的處分行為，經全體共有人同意的才發生對外效力。(2) .共同共有關系存續期間，共同共有人無分割請求權，也無優先購買權。(3) .共同共有關系終止時，對共有物的分

32、割與按份共有相同。(4) .共有人就共有財產，對外享有連帶債權、承擔連帶債務。三、建筑物區分所有權意義：建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的專有部分享有所有權、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權所組成的特別所有權。特征：1 .客體是分為兩部分的同一建筑物。即區分專有部分和共有部分的同一建筑物。2 .權利復合性。由專有部分所有權、共有部分共有權、成員權這三項權利復合組成。3 .專有部分所有權的主導性。(1)區分所有權人取得專有部分所有權即取得共有部分共有權及成員權；(2)專有部分所有權的大小決定共有權及成員權的大小；(3)區分所有權設立登記時，只登記專有部分所有權，不登記其他。4 .

33、三項權利一體性。專有部分所有權等三項權利，是建筑物區分所有權的三要素，不可分離。發生區分所有權變動時，須一體變動。5 .所有權人身份的多重性。區分所有權人集專有部分所有權人、共有人、成員三重身份于一身，在不同情形，分別行使三種權利。三、建筑物區分所有權的內容(一)專有部分所有權專有部分所有權，是區分所有權人對專有部分得依法自由占有、使用、收益和處分的權利。(二)共有部分共有權共有部分共有權，是建筑物區分所有權人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。(三)成員權此所謂成員權，指建筑物區分所有權人(業主)依其專有部分所有權人和共有人地位， 當然享有的屬

34、于建筑物管理團體成員的權利。四、相鄰權(一)相鄰關系相鄰關系，是不動產相鄰各方在行使各自的不動產所有權時，因相互間應當給予便利或接受限制而發生的權利義務關系。(二)相鄰權相鄰權，是指相毗鄰的不動產的權利人為行使其不動產物權的必要，依法對相鄰他方的不動產加以利用的權利。2.特征。(1)是不動產權利人的權利。動產不發生相鄰關系，自無相鄰權。(2)是相毗鄰的不動產權利人的權利。無相鄰關系者不享有相鄰權。(3)是法定權利。相鄰權依法根據相鄰關系發生，不須當事人訂立合同。當事人因土地利用 便利訂立合同約定相關事務的，形成?°地役權？±。(4)是為相鄰人行使其不動產物權獲得必要便利的權

35、利。第五章用益物權1、用益物權的特征。(1).用益物權是一種限制物權和他物權。 (2)用益物權以對標的物 的使用收益為目的。(3).用益物權以對物之占有為前提。 (4)我國之用益物權，包括不動 產用益物權和動產用益物權。但主要是不動產( 5)用以物權為獨立物權2、地役權的特征(1)地役權是為一方土地的利益而利用他方土地的權利。(2)地役權在平等自愿的基礎上設立。當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。土地上 已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、 宅基地使用權等權利的， 未經用益物權人的同意，土地所有人不得設立地役權。(3)地役權具有依附性。主要在于地役權不得與需役地分離而單獨轉讓，不得與需役

36、地分 離而成為其他權利的標的。(4)地役權具有不可分性。地役權的取得、喪失均為全部的，不得分割為數部分或者僅有一部分而存在。(5)地役權設立的利益內容具有多樣性?？梢允峭ㄐ?、排水、采光、禁止污染等。(6)地役權具有期限性。地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設 用地使用權等用益物權的剩余期限。3.地役權與相鄰權的主要區別：(1) .權利產生的方式(根據)不同。地役權為約定之權，后者是法定之權。(2) .性質不同。地役權是用益物權，后者是對相鄰不動產權利的限制。(3) .對不動產權利限制的程度不同。地役權可根據地役權合同，對供役地的權利做較大限制，相鄰權則是對相鄰不動產權利的最

37、低限制。(4) .權利取得的是否有償不同。地役權的取得一般為有償，相鄰權的發生則為無償。(5) .權利的存續期限不同。地役權存續期間依地役權合同，可長可短，而相鄰權則無期 限之限制。第六章擔保物權1、擔保物權的特性(1)擔保物權具有從屬性和附隨性。擔保物權為確保債權實現而設立，其以債權的存在為前提，隨債權的消滅而消滅。因此，擔保物權是從權利，而被擔保的債權則為主權利。（2） .擔保物權具有不可分性。所謂不可分，是指擔保物權在其擔保的債務清償前，擔保物、債權、債務發生分割的，不能導致擔保物權分割，擔保物權人仍得就擔保物之全部行使 其擔保物權（3） .擔保物權具有物上代位性。物上代位性，是指擔保物

38、權具有的當擔保物滅失、毀損而 轉換為金錢或其他實物時，轉換物成為擔保物的代位物，擔保物權得就該代位物行使的特性。（4） .擔保物權具有期待性。擔保物權在債務履行期屆滿之前，處于待彳T使？土狀態，在債務人不履行到期債務之時，才得行使。（5） .擔保物權是就擔保財產優先受償的權利。在債務履行期間屆滿而債權未獲清償時， 擔保物權人可以將其擔保物以拍賣、變賣等方式予以變價，并就其價款優先受償。2、抵押權的效力抵押權具有擔保物權的共同效力，即前節中所講擔保物權對人的、對擔保的債權的、對擔保財產的效力。但是，抵押權的具體效力，有一些個別性。（一）抵押權對債權的效力抵押合同對擔保范圍有約定的，依約定；無約定

39、的，抵押權所擔保的債權范圍包括：主債權及利息、違約金、損害賠償金和實行抵押權的費用。（二）抵押權對抵押財產的效力1 .抵押權所及標的物的范圍。抵押權的效力及于標的物、標的物的加工物、附合物、混合物、從物、從權利、孳息、土地上新增的建筑物、代替物等。2 .抵押權的物上代位效力。擔保物權具有的當擔保物滅失、毀損而轉換為金錢或其他實物時，轉換物成為擔保物的代位物，擔保物權得就該代位物行使的特性。3 .抵押權的追及效力。所謂抵押權的追及效力，是指抵押權具有的保障抵押權人得追及抵押物的所在而行使抵 押權的效力。抵押權的追及力有法定的條件：（1）抵押物無償轉讓的， 抵押權不因轉讓而受影響，抵押權人得向無償

40、取得者主張抵押權。（2）抵押物有償轉讓的， 未經抵押權人同意不得轉讓，受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外（3）抵押物出租的，抵押權的追及力有不同情形。先抵押、后出租的，租賃關系不得對抗已經登記的抵押權；先出租、后抵押 的，租賃關系不受抵押的影響。（三）對抵押權人的效力抵押權人有以下權利：1 .折價抵債請求權和變價處分請求權。這兩種權利屬于請求權。2 .優先受償權。抵押財產賣得的價款應優先清償抵押權人的債權，有剩余的才能清償 債務人的其他債權人的債權3 .抵押物價值保全權。此權利可分解為三個層次：（1）抵押人的行為足以使抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人聽停 止該行為。（2）抵押物的價值因抵押人的原因而減少時，抵押權人有權要求抵押人恢 復抵押物的價值或提供與減少的價值