1、XX廣場全程立體策劃流程演習策劃流程操作步驟1商場物業市場調研分析操作步驟2:項目條件分析操作步驟3:項目定位策略操作步驟4:商場建筑規劃及設計操作步驟5:營銷推廣投資回報分析操作步驟6:廣告推廣策略 操作步驟7:關于旺場經營建 議操作步聚 1：商場物業市場調研分析商品房大量空置， 有一條很重要原因是發展商的決策層缺乏必要的市場調查， 沒有掌 握到足夠的商 場信息導致決策失誤，使項目開發出現選址不準和市場定位不發。如位于武漢市江岸區某大廈，從它的規模、設計、裝修、設備，到付款方式，這個項 目在同一區位中 應屬佼佼者， 但建成以來， 出租和出售比率都很低， 發展商難以實現預期效 益。究其原因，主

2、要是投資失 策。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量 是外來人口， 收入不高， 周邊多家大型國營 企業經濟也不甚景氣， 且周圍臨建商鋪月租金要 比大廈租金便宜 1 半多。在這樣的環境中，發展商把大廈 定位為商業、酒店、桑拿等，顯然 是不適合的，是不經深入市場調查作出的不準確決策。商場物業成功開發的前提是做好市場調查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。 但很遺憾， 不 少開發公司并沒有一套完善可操作的關于項目開發前期的市場調查方案， 每每 接到一個項目， 總是憑國 土、 規劃、 稅務要求和幾個樓盤的數據就由業務人員憑經驗寫出項 目的可行性分析報告。科學性、準確性 不高。1、商業物

3、業調研需要了解的內容：對經濟與發展形勢分析房地產業的發展與一個國家和地區的政治、經濟、 金融、 教育和治安、 社會發展等因素 息息相關。 這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響， 尤其是對房價和銷售情況。 要制定正確的開發項目策 略， 不能不綜合考慮這些因素。 一些外商之所以紛紛投資發展我國 房地產業， 很重要原因是他們看到了改 革開放后的中國經濟不斷向前發展， 政局和社會環境 穩定， 投資收益率高， 廣大人民群眾有迫切改善改善 住房條件的需求和能力， 事實也正是如 此。對房地產市場發展態勢分析對本地區、 本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態） 以至全國房 地產開發建

4、設 的總體情況進行了解。 這樣才能克服投資的盲目性， 有助于市場定位準確。 前 幾年， 武漢市有些發展商 看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。 由于未對市場當 時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了 解和預測， 以致盲目投資， 造成今天寫字樓大量空 置、投資難以回收的現實。 這方面需要了解的內容包括 近幾年各類房地產開發項目完成投資 額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面 積、市場變化情況， 以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。 當然， 也包括銀行開展住房抵 押貸款 情況的力度和發展趨勢等。對房地產政策法規和政府規劃措施近期， 有關房地產的投訴糾紛日益

5、增多， 除了購房者法律意識有所加強外， 更重要一點 是不少發展 商沒嚴格按章辦事， 出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、 貨不對板、 延期交樓、 承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規， 遵章守法。 否 則，稍有差錯便會直接影響到開發 項目的正常順利進行， 造成不必要的浪費。 這方面主要了 解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發 管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理等 方面的法規以及政府領導人的重要講話， 新的政策措施、 工作 部署等。 近期出臺的關于住房 制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷售“放心 房”的要求等 等，更須熟悉和嚴格執行。

6、 掌握上述各有關政策法規及政府調整政策的信息， 就能及時調整 房地產開發和銷售策略，有助于項目的成功。對項目周邊居民的調查無論哪一類物業， 要做到市場定位準確， 都必須深入了解居民， 尤其是項目周圍居民的 住房現狀、 人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及未來住房的 期望，可接受的價格，對付 款方式、套型面積、裝修標準、居民環境和設施配套等。然后再 有針對性的根據這些資料來確定將來所開發 項目的市場定位。 比如，有的項目所在環境居住 情況比較復雜， 各類居民雜居， 外來人員不少，如果把市 場定位為大套型的中高檔住宅，將 有可能導致挫敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購房

7、居住。對周邊同類樓盤的調查了解對周邊同類樓盤的調查了解， 有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短， 在今后的市 場競爭中處于 較為有利的位置， 制定正確的競爭對策。 這方面了解的內容主要有： 樓盤所處 位置、銷售面積、銷售價 格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等） 、銷售進度、 付款方式、 購房對象及樓盤設計造型、 裝修標準、 配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡 可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情 況等，然后制表逐一進行比較分析， 以便正確定出自己的開發營銷策略。市場調查獲取信息的方式、 方法很多， 為了獲得準確而周詳的第一手資料， 發展商既要 重點使用本 單位專業人員

8、， 充分發揮其積極性； 也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和 在校大中專學生作為兼職 人員， 交給他們承擔部分調查工作； 還可以委托有關機構進行調查 策劃。無率由誰去做這項工作，都要求 深入細致，堅持不懈。2、以下三種調查方法可作參考直接調查 直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市 場中的活躍人士廣泛交流接觸， 詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種 方法取得的信息往往比較可信。間接調查通過報紙、 刊報及其他媒體收集有關房地產信息、 發展動態、 市場分析等材料，當然對 這些材料要對比分析，去偽存真。直接征詢這一方法的難度相對較大但獲得的信息

9、具有較強的參照性， 對項目的定位和營銷的制定 很有意義。 使 用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。 咨詢調查要注意對象 的選擇，要合理選擇各階層不 同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。這 種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問 卷調查。現場“踩點”調查這是不少發展商、 代理商作市場調查常用的方法。 調查人員以買樓者身份直接進入銷售 現場，通過索 取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤 資料和售樓員介紹是否有夸大 和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、 施工現場及其他途徑從側面， 從其內部人員和 一些已購房人士作深入的

10、調查， 增大調查結果 的可靠程度。操作步驟 2：項目條件分析2.1 項目的開發原則及思路?充分考慮多行為與商業的有機整合，既保障開發商的開發利益，又要確保按商業區模式進行商場動作；?充分考慮本案所處商圈的特色與經營文化嫁接，創立本案的核心商圈的競爭力；?“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經營商戶，服務的消 費人群進行合理而準確的市場定位。?以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合；?以本案的目標消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象；?優先引進核心主力店。設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。2.2 項目 SWO 分析S

11、項目優勢地段一一位于傳統的商業區荔灣區下九路段與康王路交匯處，正對 10000 怦文化廣場。 交通康王路正式啟用，南北交通提升，將促進經貿發展。人流日均流量高達 30-50 萬人次。旅游文化古跡名勝眾多， 西關風情文化已成為十大旅游景點之一， 旅游優勢不斷開 發運用，促進 商貿經濟發展。政策旅游帶動經貿是政府對步行街的經濟規劃，給商業項目提供了廣闊發展空間W 項目劣勢區域經營形象化以中低檔產品經營為主， 產業形象較亂， 對品牌商戶投資經營及外 區消費購物缺 乏吸引力。面積項目為東西兩座，中間以天橋作連接，單層面積較小。 配套停車場，倉儲，物流等硬件設 施有待完善。O 項目機會經營模式在區域市場

12、中缺乏新型的主題特色商場。 旅游文化觀光旅游價值不斷提升，可吸引眾 多外地旅游群體購物消費。 商業價值提升交通及區域形象提升，購買力增強，吸引多類經營商戶進 駐經營。T項目威脅經營商品及品牌商戶在同一區域存在復疊經營現象。十甫名都商場將在今年 8 月開業， 招商難度增大， 而且該項目經營規模寵大。 市內多大 商場招商力 度不斷加大，品牌客戶群體是共同招商對象。總 結：從外部環境到內部規劃及經營的長遠角度出發， 如何利用本項目獨特的環境優勢， 制定 出創新的經營 模式及觀念， 營造出精品項目， 充分運用廣場項目規劃特色， 形成具競爭力的 市場優勢，給投資者充足的 信心。無論經營步景，經營模式，開

13、業時間，項目包裝，建筑規 劃設計，物業管理，開業后經營推廣等方面 需細致研究制定。2.3 上下九商圈消費群體特性A. 商品種類豐富， 價格便宜成為吸引力之一， 商品的組合、 商品檔次是商場定位的首要 因素。B. 本區以青年消費群體為主，集中在 15-35 歲之間占 80% 以上。C. 消費者購物時間約 3 小時，購物消費支出在 150-300 元之間，主要購買服裝、鞋類、 精品及飲食 消費為主。D. 高檔品牌在本區由于消費力較低原因， 未形成主流消費， 但隨著城建規劃及交通便捷 的提升，入 住居民素質提升，將全面提高其整體消費購買力。E. 旅游觀光特性日益明顯， 珠江三角洲及省外、 港澳地區游

14、客數量逐年增加， 消費群體 正逐步擴大。類消費需求F. 金銀玉器、古玩等中高檔商品吸引來自國內外眾多商這有前來交易，從側面促進各2.4 上下九商業步行街經營特性A. 以街鋪經營為主，商場室內鋪為輔助，面積主要集中在50-80 m2, 10-20 m2 兩類為主。B. 服裝、鞋類、眼鏡、金銀玉器、化妝品是主力經營商品，中低售價為主。C. 經營商戶薄利多銷及特色經營吸引消費群體，普遍經濟能力中低為主。D. 商戶有在提升整體街區形象的同時對經營檔次提升的需要。商鋪檔次參差不齊， 形成落差較大，尤其是大型商場的室內鋪，缺乏統一經營規劃，功能劃 分雜亂，缺乏整體擴張力度及管理，形象有待提升。操作步驟 3

15、: 項目定位策略3.1 商場的市場定位形象定位上下九步行街集購、食、娛、休為一體的新概念，立體花園街市，建造立體步行街。強 調街鋪，強調步 行街，強調商場特色吸引力，強調西關傳統商業文化。強調商場包裝特色， 經營特色，旅游特色，以及休閑 購物吸引力，強調西關傳統商業文化。旅游文化 + 立體花園街鋪 + 特色經營3.2 商場的目標客戶定位租賃使用商場的目標群分析品牌形象店 /連鎖店/專業店/傳統商戶 /個體工商戶目標群特性：?以經營中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統商品為主。 ?中小型商戶以薄利多銷作經營目標，缺乏精品特色經營意識。?租金承受力較低，普遍存在街鋪經營概念。?對整體區

16、域形象及交通條件提升，加強旅游文化建設帶動經貿發展非常樂觀。 ?近年出現大批年輕創業經營商戶，經營潮流前衛產品，吸引眾多青少年消費群體。3.3 商場的目標消費群目標投資經營者及消費群體分析本項目所在商業區中，覆蓋所有年齡階層的消費者。 主體消費群在 18-35 歲占 45% 35-45歲占 35% 15-35 歲占 20% 所以在功能規劃上盡可能滿足各年齡段消費需求15-25 歲A. 屬于沖動性消費心理，而且很大的自主支配權，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費的盲目性。B. 消費力以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產品、體育用品為主。25

17、-35 歲A. 具有一定的經濟能力及支配權，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。B. 消費力以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產品為主。包括：電器、IT產品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。35-45 歲A. 較強經濟能力及支配權，追求品牌實用型產品為主，消費心理成熟理性。B. 消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。C. 注重品牌商品的內涵，注重投資性產品及追求更高層次的文化及娛樂享受。旅游客戶群體A. 親身體驗中國傳統西關文化藝術和商業步行街特色而前來購物觀光消費，具一定的沖動性和隨意

18、；B. 傳統的中檔商品較受歡迎，消費力以中高為主；C. 是主力消費群體之一，從而帶動購物、飲食、娛樂消費。3.4商場經營模式經營模式組建建議如下：1、廣泛地與旅游機構，旅游局文化機構合作，借游客群體優勢，吸引至本商場觀光。2、在經營傳統商品基礎上，強調配套及特色服務。購物、飲ft娛樂.休閑一體化3.5商場的商品定位及功能定位樓層功能定位建議B1青少年潮流時尚用品專區。包括服飾、鞋 帽、精品、IT音像制品、特色飲食網吧引入各類手工作坊航模、手工藝品制作培訓班。 并與少年宮及港澳地區青少組織聯手舉辦各類青少年活動，并成立青少年活動基地。F1高檔品牌時尚用品包括服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品在商場街

19、鋪利用騎樓及文化廣場建筑特色設立 露 天和至內相連的茶乙館、咖啡酒廊與一樓相連。增加商場休閑觀光功能。F2中高檔品牌時尚用品在一樓售賣多類用品的冋時，設立美容、美發 美 甲、美休的專業會所機構，以及書吧、網吧在購物之余，提供全面配套服務。F3陳）粵居茶樓，荔灣美食以極富傳統的廣州西美食特色粵劇藝術表演帶動飲食消費。F3（西）旅游工藝品專賣店、絲綢、旅游工藝品、 民族服飾、古玩玉器、字畫、中藥材引入清平市場玉器街、十三行等特色經營商戶，并 吸納1-2間品牌旅游公司提供各類服務冋時 對工 乙品的展示銷售、鑒疋成立專業權威機構， 對其 進行監督管理、推廣，并成立藝術協會，吸 引各 地行專前來交流、交

20、易提升經營檔次。F4廣州西關美食城吸納泮溪酒家、陶陶居、 北園酒家、菜根香、廣州酒家等老字號大中型酒家引入老字號商戶，體現西關及廣州傳統欽食文化特色，形成飲食文化，并提供一些特色商品定位以經營中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務，全面提升經營形象， 體現項目定 位優勢及長遠市場競爭優勢。功能定位集旅游觀光、購物、飲食、娛樂休閑于一體的立體花園式商場3.6特色定位1、上下九路全新概念的立體園林街鋪。2 、全面導入園林綠化，強化休閑旅游功能。3 、利用樓層高的不利條件，作退臺設計，導入立體園林效果，增強商場外觀及通透性4、立體化的步行街，層層皆地鋪。5、傳統騎樓商業文化的現代版，承傳百年繁華6

21、、具有極強的休閑、觀光、游覽功能，集購、食、娛、休于一體。3.7 競爭定位經營理念的領導者豐富的嶺南風情和歷史文化為主題， 建設成集休閑購物旅游、 飲食旅游、 傳統民俗風情 旅游、 觀 賞、休閑、娛樂旅游為一體的多功能商業城，突出商場特有的文化旅游拉動商業經 營動作的新模式。商業文化的承傳追隨者 保留上下九原有金飾、玉器、服裝、婦女、兒童用品的傳統經營項目，一方 面培育一批 有聲譽、講信用的本地經營名店，另一方面吸引港臺澳和省內外的名店、專店來設分店。商品定位上的挑戰者和補缺者復古傳統的粵內茶樓文化， 宣揚嶺南風情文化， 引進省內外和港澳地區中高檔名店入場 經營，填補本 地區一貫給人是中低樓入

22、線的感覺。操作步驟 4：商場建筑規劃及設計商場的統一性， 整體性， 首先表現在建筑的風格及造型， 色彩等方面， 并與周邊建筑環 境相融，與 項目定位一致，經營特色一致，注重裝飾物品的陳設， 以室內裝修風格體現各類 樓層經營功能特色。4.1 上下九建筑規劃及風格特性?首層騎樓設計， 2-3 層采用圍蔽式設計。 ?裝飾工藝傳統豐富，包括嶺南木雕、石雕、磚雕、陶雕、灰塑、壁畫、鐵花、玻璃等。 ?街面鋪設麻石磚，墻體以青磚、女兒墻為主，配以各類造型的滿洲窗，流光異彩。 ?風格融合了西式、歐式建筑特色。?注重建筑物、燈光、影的夜間效果，墻體以各類淺色及白色作搭配，形成古典與完美的結合。4.2 整體規劃設

23、計建議 東西兩座以及天橋應視為一種整體規劃東西建筑為嶺南建筑風格， 天橋為追求其通透性和現代感， 也將與樓層同樣采用退臺疊 級式設計， 增強立體感， 采用全圍蔽管道， 藍色玻璃設計， 配上金屬裝飾構件， 增強現代感， 并以水平電動扶梯連 接， 增強東西二座交通便利， 縮短來往時間， 有助于場內人流交通組織， 并形成獨特的建筑特色。 特色景觀設計建議：項目正對 10000 怦文化藝術廣場， 景觀及綠化將全面營造， 由于建筑本身錄像片 造型及色彩 外仍需增加一些動感活動， 作為商用物業， 我們認為水景的營造十分必要， 俗話 說“水為財”，商家必會 樂意。建議在東西座 4-1 層建造二道水簾瀑布，瀑

24、布從 4 層飛瀉到 首層， 首層地面設置兩大儲水池，并連 接一條流動水道， 營造一道亮麗風景線。同時也為三 層食肆創造出高雅的環境。 利用地形，采用退或式設計，導入立體園林效果，實現“室內空間室外化” 立體效 果。建議： 每層建筑作疊級式設計， 并在疊組平臺上栽種各類嶺南花卉、植被。 每層窗上層 采用拱形設 計， 讓陽光照射入室內， 增強采光和通透性， 并在鋪位結構上采用隔 5-6 間鋪中 間就預留一條 2 米通 道， 落地玻璃圍蔽， 可清晰見到街外景觀人物，增加立體空間。街道地 板采用麻石地磚開花作藝術造型和 照明總體感覺室外化。 東西二座建筑風格外立面以嶺南特色為主，顯現西關合壁的完美藝術

25、效 果。建議： 首層騎樓設計， 采用歐洲古典建筑廊開成與敞開式店面相結合， 二三層外立面采 用全落地玻 璃設計為主。 在玻璃之間銜接處用青磚， 方型立柱作聯接， 同時玻璃表面將配上 多類傳統圖案， 并作摩 沙處理， 要增加室內外光功能，窗柜以拱形立體作裝飾。四層采用傳 統圍合式設計，外墻用線條作搭配，配 上滿洲窗，彩色玻璃口通花鐵欄，外飄式陽臺，窗頂 增加蘭白色弧形遮陽罩。 三樓以上樓層的垂直交通組織建議 把東西兩座室內手扶梯移至室外，直上三樓。 東西兩座增 設垂直觀光梯，增強觀光價值、縮短上下時間。 整體裝飾風格建議 突出嶺南建筑特色，包括造型、色彩、材料結合商場使用設計特色；各類裝飾品、藝

26、術 雕刻、字畫、燈具、廣告招牌、花卉統一設計制作；注重夜間燈光照明，每一層疊級位置配 上黃色泛光、聚 光等照明；營造一種特色旅游文化與休閑購物的和諧氛圍。 各樓層裝修設計及商鋪間隔建議室內裝修設計以簡約設計為主， 強調空間和材料的搭配， 體現開闊、明亮、藝術氛圍濃 厚特色，體現 各樓層功能，經營特色，并充分將室外景觀自然過渡到室內增強整體。所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、 POP 勺設置均由商場統一制定，力求完整統一形樓層功能定位裝修設計商鋪間隔面積B1青少年潮流時尚用品經營韓日時尚商品，在廣場入口設置東西兩個全通透玻璃拱門，用藍色燈光和金屬物件，體現時代IT感，鮮艷色彩作為場內主基調，地板

27、鋪彩色地磚，凹凸金屬地板，天花用光管排列成幾何型，大型筒燈照明，配置分類時尚潮流立體裝飾物，涂鴉央文、韓文、日文作裝飾。米用敞開式，半敞開式 為主5-8怦占20%8-10 怦占 60%10-20 怦占 20%F1F2中高檔時尚用品體現現代時尚品牌商品經營特色，公共部分用淺白色拋光磚鋪設，交 匯部分用圖案 搭配，石繭燈組成多種造型點綴開花，墻身以玻璃間隔 為主。擺設西關歷史圖片、雕 塑，沿路擺設芭蕉樹花卉，增設各類木 制座椅，廊燈柱燈，壁燈。用玻璃及金屬配件 作襯托。米用落地玻璃圍蔽，獨立式商鋪設計首層：20-50怦占20%*50-100 怦占 60%*100怦以上占20% 二 層：10-20

28、占 20%*30-50 怦占 40%*20-30 怦占 40%F3西粵劇茶樓、西關美食明清復古設計為主，材料選用古磚，女兒墻、麻石磚，紅木甲板，清漆木門，八角門窗，各類雕刻，中央設置粵劇表演表演舞。敞開式設計為主*100-150 怦占 20%*150-250 怦占 50%250怦以上占30%F3東旅游工藝品、傳統藝 術品體現工藝品特色，重點在公共部分進行裝飾設計。鋪設仿古地磚，青磚墻，人字形玻璃瓦，石英直射燈。尚開式，圍合式設計為主10-20 怦占 50%20-30 怦占 30%30-50 怦占 20%F4西關美食體現傳統美食文化，營造咼雅氛圍，重點在公共部分裝修，鋪麻石青磚和紅木板。圍合式設

29、計為主300-500 怦占 20%500-800 怦占 20%800怦以上占60%大面樓層露天西餐酒廊體現自然交融的特色，增強觀光休閑功能，天面建造八角涼廳式拱形西式塔樓，四周栽種花卉點綴，增設戶外休閑活動場所。一一商戶組合建議樓層目標經營商戶主辦口比例商場名稱B1流仃前線狀兀坊商戶日韓時尚用品商戶IT音像制品商戶0.20.8前衛快車F1F2ESPRIT , G2000 , U2 , CK。LV , CD , PARDE，卡佛連，CHANEL，姿生堂等0.90.70.10.3甘溪蘭湖F3東座，銀記、伍湛記吳才記、成珠樓南信、杏化樓池記云吞面、德昌咸煎餅歐成記上湯鮮蝦云吞面順記椰子雪糕等0.50

30、.5雁翅城F3西座清平市場、古玩玉器街0.30.7步騭城F4泮溪酒家、蓮香樓、廣州酒家、菜根香、北園、南園、西園、大公酒樓等1榮城天橋走廊第二層青云巷第三層火巷操作步驟5:營銷推廣投資回報分析5.1招商策略確定一個明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規劃籌備初期，著重項目整體形象宣傳，再針對商家宣傳商場經營理念，功能規劃，經營優勢，投資前景。先主力后散戶首先將具號召力的品牌龍頭商戶引入（如崇光、迪生數碼）給予租金優惠，再借其品牌優勢，帶動散戶進場先收緊后放松遵循“高品味，低門檻”策略，對目標主力商戶適當放松，嚴格挑選吸納商戶，在開業前再放松各級散戶，力求“滿場開業”效果。5.2招商

31、價格價格定位基礎參考區域各行業租金水平及各主要競爭商場租金水平，作前期租金價格參考樓層面積（m2）月租金回報（元 /m2）月租金回報（萬元/月）年租金回報（萬元/年）B13760250-45094-1691128-2028F12856750-1100241-3152568-3780F24026250-350101-1411212-1692F34026150-20060-81720-972F4402680-15032-60384-7205.3各樓層租金價格建議租價以建筑面積算負一層：250-450 元 m首層：750-1100 元/m2二層:250-350 元 /m2三層:150-200 元 /

32、m2四層：80-150元/mW飲食部分，租金可按實用面積+管理理費計算）天面:待定5.4投資回報設計租金回報分析表（純租金收入）小計:501 -765萬元/月，總計:6012-9192 萬元/年根據上表所列，假設其銷售水平可實現的前提下，作如下分析：總面積:18794m2租金均價：470元/m2月租金:501 -765萬元/月年租金:6012-9192萬元/月5.5返租回報分析以商鋪F1做返租回報假設樓層面積（m2）售價（萬兀/m2）月租（元/m2）返租回報10%5年（萬元）返租回報8%5年（萬兀）F1285681000114249139如發展商按上表租金出租,5年實際租金收入總額與發展商售鋪

33、后的返租回報率5年期年回報率10% 回報總額多高于實際租金。5年租金總額17136萬元。5年期10伽報總額11424萬元。抵償業主的回報總額同上例，多回籠7997萬元，約467萬元/ m2 /月。本分析表未計租金年遞增幅，若計算年增比率，則發展之收益應高于上表金額。若與租鋪客戶簽訂年期租約，可用時收取春五年租裝集資費，成為額外收入來源。根據上表分析發展商商鋪總收益=商鋪總銷售額+ （ 5年租金總額-5年回報總額）+租金年遞增額+租戶進場裝 修集資收益+其 它收益。返租銷售的設計從商場開業之月起，由發展商向業主提供5年年回報8%或10%返租總回報率為商鋪成交總額的40%? 40%勺返租回報在業主

34、購鋪時即付10%商鋪交付時付30%?發展商在前期銷售實現后即可回收90|%的商場資金。?商鋪交付時，相信整體項目的銷售已基本完結，資金回收已到位，商場的招商工作已全面鋪開。30%勺回報不可能對發展商造成壓力和負擔。?業主購鋪后即辦返租，即得返租回報交鋪前即可得到5年的全額回報，免除一切后顧之憂。5.6招商原則前期遵循“高品味，低門檻”原則5.7招商步驟及目標招商采用“媒體宣傳+公關活動推廣+直銷推廣”形式進行，同時與工程進度配合5.8 招商條件? 以純租金形式為主，風險較低；?合作分成，保底分成形成為輔助，主要針對臨時商品展示推廣及開業前部分商鋪 招商等方面。-租賃期限，根據各行業而定行業租期

35、所占比例百貨零售業2-3年70%3-5年30%飲食娛樂業5-8年90%8-10 年10%臨租按日/周/月/季度計算?免租裝修期飲食娛樂約60-120日百貨零售業約30-50日期限招商階段時間樓層招商目標回籠資金1認知階段6-7月中旬F3、 F4、 B1向各主力行業龍頭商戶作內部推廣2公開招商7-9月下旬F2、F1以飲食機構為主，B1為鋪，F3占60%F4 占 50% B1 占 50%150-250 萬3持續招商10-12月下旬B1-F4F2 占 70% F1 占70%以品牌形象為主240-300 萬4試業至開業前12-2 月1月1日試業總體招商達90%以上150-200 萬1月下旬開業-合約保

36、證金一般按2個月租金作按金，合同期滿無息退還。飲食娛樂業1個月或商總額作押金，合同期滿無息退還。?管理費按日常管理費的支出預算攤，建議標準30-38元/怦（以含廣告推廣費）?經營方式商家自由經營牌照發展商統一發牌照成立專門獨立經營管理公司，從事市場公關，推廣等各項日常事項，為商戶提供方便。操作步驟6:廣告推廣策略廣告推廣與招商部署同步執行第一步：新聞文件形式炒作，項目前景規劃經營優勢。第二步：舉行各類公關活動，推廣項目。以事件營銷作配合，全面公開招商。第三步：廣泛運用各類有效媒體與機構的多種形式共同推廣，促進招商成功。6.1廣告推廣目標通過塑造商場品牌形象強化商場規劃經營優勢增強投資經營信心及

37、前景V全面成功招商6.3項目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點（轉下頁）推廣階段第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時間6-7月中旬7-9月下旬10-12月下旬1-2月上旬招商部署項目認知階段公開招商階段持續招商階段試業開業階段推廣背景康王路5月1日啟用10000怦藝術文化廣場即將興建，新聞 媒體及社會各界咼度重 視步行街發展在建立項目形象后，逐 步加強：“旅游購物” 經營優勢與前景；開始 全面公開招商商家、消費群對項目 已深入認識。部分品 牌商品已進入，強勢 吸納各主 力及散戶入 場經營。品牌商戶已 成為商場品牌形象 推廣的重要組成部分商戶已進入80%以 上，繼續吸納各類 散戶，保證滿場開 業。開始轉入商場形象 及品牌主推階段。各類節假日慶典活 動在前廣場舉辦， 知名度提升。推廣主題政策荔灣區制訂的 10年發展旅游經濟長 遠戰略 交通一“路