1、第六講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查關(guān)于2004年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的文件精神1、檢查對象轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。2、檢查年度一般檢查2003年度稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯以前年 度。3、檢查內(nèi)容本次專項(xiàng)檢查要貫徹各稅統(tǒng)查的原則，重點(diǎn)檢查營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅的申報(bào)繳納情況。（1）營業(yè)稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容1）按合同規(guī)定時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否納稅；2）預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)納稅；3 ）各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建 房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等 行為是否按規(guī)定足額納稅；4）以投資入股名義轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)或

2、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但未與接受投資方共 擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，且收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為是否納稅。（2）企業(yè)所得稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容1 ）各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否真實(shí)、完整。重點(diǎn)是各種經(jīng)營收入、附件收入是否全 部按規(guī)定入賬，有無已實(shí)現(xiàn)收入不確認(rèn)、長期掛往來或做賬外收入的情況；2 ）稅前扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、合法。要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、 改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目。（3）個(gè)人所得稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容按照個(gè)人所得稅法和國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對高收入者個(gè)人所得稅 征收管理的通知（國稅發(fā)200157號）等法規(guī)、文件規(guī)定，檢查房地產(chǎn)行

3、業(yè)的個(gè)人所得稅代扣代繳和自行繳納情況， 特別要將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者作為檢查 重點(diǎn)。要著重查處以下行為：1）納稅人和扣繳義務(wù)人簽定假合同、假協(xié)議，少報(bào)收入少納稅，共同實(shí)施 偷稅的行為；2）扣繳義務(wù)人故意為納稅人隱瞞收入、進(jìn)行虛假申報(bào)，從而少繳或不繳個(gè) 人所得稅的行為。4、時(shí)間安排（1 ）本次專項(xiàng)檢查從2004年7月1日開始至9月30日結(jié)束。（2）2004年10月底前，各地以省級稅務(wù)機(jī)關(guān)名義向總局報(bào)送本次專項(xiàng)檢 查的總結(jié)報(bào)告。、營業(yè)稅一、關(guān)于納稅義務(wù)人與扣繳義務(wù)人的應(yīng)注意事項(xiàng)1、企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。單位和個(gè)體戶的員工，雇工在為本單位或雇主提供勞務(wù)的，不構(gòu)成納稅人。

4、2. 建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去 付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。二、征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍是：在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)， 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 或銷售不動(dòng)產(chǎn)。只要是在境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，且不論其是否為境內(nèi)或境外單位、個(gè)人開發(fā)，或是 否在境內(nèi)或境外銷售，都是屬于營業(yè)稅的征稅范圍。確定應(yīng)稅行為是否成立，可以從兩個(gè)方面把握：1、是否提供了應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓了無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)；2、提供勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為是否屬于有償或視同有償。 只有同時(shí)符合這兩個(gè)條件，應(yīng)稅行為才能成立，否則，就不

5、成立。具體征收范圍1、建筑業(yè)：是指建筑安裝工程作業(yè)。其征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、 裝飾、其他工程作業(yè)。2、服務(wù)業(yè)：是指利用設(shè)備、工具、場所、信息或技能為社會(huì)提供服務(wù)的業(yè) 務(wù)。其征收范圍包括：代理業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)、其 他代理服務(wù)業(yè)。租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人 使用的業(yè)務(wù)。但融資租賃不屬于“租賃業(yè)”的征收范圍，應(yīng)按“金融業(yè)”征稅。 凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人， 以其租金收入為征稅對象， 按本稅目征收 營業(yè)稅。3、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。其征收范 圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)

6、、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著 作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽(yù)。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)， 是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。 土地所有者出讓 土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè) 稅。以無形資產(chǎn)投資入股， 參與接受投資方的利潤分配、 共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行 為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。4、銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。其征收范圍包括：銷 售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其土地附著物。（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。 以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（2）銷售其他土地附著物， 是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為

7、。 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個(gè)人， 在房地產(chǎn)銷售后， 以其銷售收入額為 征稅對象，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為， 比照銷售不 動(dòng)產(chǎn)征稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為， 不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。三、計(jì)稅依據(jù)（一）建筑業(yè)1、建筑業(yè)的營業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)取得的 營業(yè)收入額，即建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程價(jià)款（即工程造價(jià)） 及工程 價(jià)款之外收取的各種費(fèi)用。其中， 工程價(jià)款由下列四項(xiàng)內(nèi)容組成： 根據(jù)實(shí)際完成 的工作量和預(yù)

8、算單價(jià)計(jì)算的直接費(fèi)； 根據(jù)直接費(fèi)數(shù)額和管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的間 接費(fèi)；根據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的計(jì)劃利潤；根據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)、 計(jì)劃利潤，按國家規(guī)定的稅（費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的營業(yè)稅、 城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 用公式表示為：工程價(jià)款=直接費(fèi)+間接費(fèi)+計(jì)劃利潤+稅金因此，建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和施工機(jī)構(gòu) 遷移費(fèi)，以及施工企業(yè)收取的材料差價(jià)款、搶工費(fèi)、全優(yōu)工程獎(jiǎng)和提前竣工獎(jiǎng)， 都應(yīng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。2、納稅人從建筑、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其 營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物質(zhì)和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。3、納稅人從事安裝工程作業(yè)， 凡所安裝的設(shè)備

9、的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的， 其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。4、建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額 減去付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。5、自建行為的營業(yè)額根據(jù)同類工程的價(jià)格確定，沒有同類工程價(jià)格的，按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格二工程成本X（ 1+成本利潤率）十（1營業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤率， 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確 定。6、包工包料、包工不包料工程的營業(yè)額。7、招標(biāo)，投標(biāo)工程的營業(yè)額。 （二）銷售不動(dòng)產(chǎn)1 、代收代付費(fèi)用2、以房換地的營業(yè)額在一方出地， 一方出資合作建房過程中， 出資方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行 為，出地方

10、發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為， 由于雙方是通過比較原始的 “以 物易物”方式進(jìn)行交易的，所以必須正確核定其營業(yè)額。例 假設(shè)在一合作建房事件中，出地方出地 1000 平方米，建成的房屋總面 積為 10000 平方米，雙方按 5：5的比例房屋，那么對出資方來說，就相當(dāng)于將 5000 平方米的房屋銷售給了對方，其營業(yè)額就是那 5000 平方米房屋的價(jià)值， 對出地方來說，就相當(dāng)于將 500 平方米的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給對方，其應(yīng)稅營業(yè) 額就是 500 平方米的土地使用權(quán)的價(jià)值。 由于雙方未進(jìn)行貨幣結(jié)算， 就應(yīng)按營 業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的核定房屋的營業(yè)額。即：（ 1 ）按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)

11、的平均價(jià)格核定；（ 2）按納稅人最近時(shí)期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（ 3）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格二營業(yè)成本或工程成本X（ 1 +成本利潤率）十（1營業(yè)稅稅率）對以房換地行為征稅時(shí)， 如果沒有可供參照的同類不動(dòng)產(chǎn)， 只能核定計(jì)稅價(jià) 格。假定建造房屋共耗資 1000 萬元，建成后的房屋以 5：5 比例分成，則等于 是出資方將工程成本為 500 萬元的房屋銷售給了對方。 500 萬只是投資方的工程 成本，并不能作為投資方銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額。 而應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算投資方 的營業(yè)額。假定當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定其成本利潤為 20%，那么其銷售不動(dòng)產(chǎn)的營 業(yè)額為：500 萬元 x（1 + 20% ）-（1 5%