1、常用土地面積換算公式常用土地面積換算公式2008-03-03 15:53常用土地面積換算公式 1 畝=60平方丈=6000平方尺，1 畝=6666平方米其實在民間還有一個更實用的口決來計算：平方米換為畝， 計算口訣為“加半左移三”。 1 平方米 0.0015 畝，1 萬平方米 =15畝，如 128平方米等于多少畝？計算方法是先用 128加 128的一半： 12864 192，再把小數點左移 3 位，即得出畝數為 0.192 。畝換平方米，計算口訣為“除以三加倍右移三”。如要計算 24.6 畝等于多少平 方米， 24. 6÷3 8.2 ，8.2 加倍后為 16.4 ，然后再將小數點右移

2、 3位，即得出平方 米數為 16400。市畝和公畝以及公頃又有很大的差異，具體換算公式如下：1 公頃 15畝 100公畝 10000 平方米1( 市)畝等于 666.66 平方米1 公頃等于 10000 平方米1 公畝等于 100 平方米1 畝 =666.6666666. 平方米1 公頃 = 10 000 平方米 (square meters)1 公頃 = 100 公畝 (ares)1 公頃 = 15 畝1 公頃 = 2.471 053 8 英畝 (acres)1 公頃 = 0.01 平方公里(平方千米) (square kilometers)1 平方公里 =100 公頃1 畝 0.06666

3、66 公頃 666.6666 平方米1 公畝 100 平方米容積率獨立別墅為 0.20.5,聯排別墅 為 0.40.7,6 層以下 多層住宅 為 0.81.2,11 層小高層住宅 為 1.52.0,18 層高層住宅為 1.82.5,19 層以上住宅為 2.44.5,住宅小區 容積率小于 1.0 的，為 非普通住 宅。容積率定義容積率：又稱 建筑面積 毛密度，項目用地 范圍內地上總建筑面積（但必須是正負 0 標高 以上的建筑面積）與項目 總用地面積 的比值。容積率是衡量 建設用地 使用強度的一項 重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常 以 地塊面積 為 1，地塊內地上 建筑物 的總建筑 面積對

4、地塊面積的倍數，即為容積率的值。計算公式容積率 =地上總建筑面積 ÷規劃用地面積容積率 ：項目用地范圍內 總建筑面積 與項目總 用 地面積 的比值。計算公式：容積率 =總建筑面積÷總用地面積當建筑物 層高超過 8 米，在計算容積率時該層建 筑面積加倍計算。建筑密度 是指在具體“宗地”內建筑物 基底面 積與宗地面積之比。容積率:所謂“容積率 ”，是指一個小區的總建筑面積 與用地面積的比率。 容積率越大，建筑密度越大， 容積率越小，建筑密度越小。 （你想看比較直接的數字 ,可是你未提供項目用地 面積的數值 ）建筑密度 :建筑覆蓋率 （建筑密度 ）是指建設用地范圍內 所有建筑物基

5、底面積之和與建設用地面積的比 率.它可以反映出一定用地范圍內的空地率和 建筑密集程度。綠地率:綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠 地的總和與用地面積的比率（ % ）。容積率是指一個小區的總建筑面積與用地面積 的比率。容積率的計算公式是：容積率 =總建筑 面積÷總用地面積。 舉個簡單的例子說明： 一個 項目如果總建筑面積為 5 萬平米，而總用地面積 為 4 萬平米，那么該項目的容積率應該這樣進行 計算 50000÷40000=1.25。這里得出的答案 1.25 就是容積率。知道了這一點，我們在購房時，詢 問了相關數據之后就能輕松地計算出該項目的 容積率了。容積率與房產價格的

6、關系： 通俗的說， 容積 率越低的房子價格越高、 而容積率高的房子價格 通常會略低于同等地段的其他項目定價。 而換個 角度來看， 越是寸土寸金的地段， 開發商就越希 望提高項目的容積率在有限的用地面積中 盡量多蓋房，這樣會使地價成本在房屋中所占的 比例大幅下降，從而得到更多的利潤。 簡單的講，一個項目的容積率越高， 開發生能夠得到的利潤 就越大。那么，容積率具體來說到底代表什么呢？容 積率的高低對我們的生活會產生怎樣的影響？ 下面，讓我們三個不同的角度來進行以下說明。1、人口密度：高容積率的住宅項目意味著小區內房子建得 多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人 口，最終導致小區中業主的生活舒

7、適度下降。 另 外，高密度的居住人口還會對小區內的健身場 所、兒童活動區域、娛樂中心以及樓宇內的電梯、 消防通道形成比較大的壓力。 頻繁的的使用會加 劇這些設施的老化， 所以在購買高密度小區時應 該對此提出更高的要求。2、內部規劃問題： 由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求， 小區內的樓層會比較高、 綠地的比例也會相應的 減少，從而影響居住區內的生活環境與品質。 另 外，樓間距過近、小區內道路狹窄、停車位置不 足也是高容積率小區經常遇到的問題。 如何合理地解決這些問題不但是擺在開發商案頭的重要 工作，也是使購房者提高對小區的認可度的重要 方面。3、安防問題： 由于居住密度大，所以出入的 人會

8、較多，外來人員混入其中的難度也會相應地 降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統提出 了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統一 定要跟上（當然這不是說低容積率的小區安防就 不重要），不僅要加大監控設備的密度，而且也 需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。PS ：容積率多高才合適？ 容積率過高或綠化率過低的小區在居住安全性 與舒適度方面大多會存在一些問題， 一個具有良 好居住環境的小區， 多層住宅應的容積率不應超 過 3、高層住宅的容積率不應超過 5 、而綠化率 以不低于 30%為好。建筑容積率是每公頃住區用地上擁有的各類建 筑的建筑面積（萬 m2/hm2 ）或以住區總建筑面 積（萬 m2 ）與住

9、區用地（萬 m2 ）的比值表示。 它是開發商最敏感的一個數字。容積率過小， 土地資源利用率低， 造成單位住宅 成本過高；容積率過大，可能產生人口密度過高、 居住環境質量下降、 建筑造價過高等問題。 因而， 對容積率的評定要綜合考慮經濟、 環境以及未來 發展等多種因素。 實際上住宅性能認定前， 容積 率已由規劃部門嚴格審批， 在此強調是突出節地 的重要性。建筑密度也稱建筑覆蓋率， 它是指建設用地范圍 內所有的建筑基底面積之和與建設用地面積的 比率；建筑容積率就是指在建設用地范圍內所有 建筑地面以上各層建筑面積之和與建設用地的 比率。容積率是考察一個小區居住舒適度的重要指標， 這個比值越小，意味著

10、小區容納的建筑總量越 小，居住密度越小，好住度就會越高。一般來說，較舒適的容積率是： 高層塔樓 （1820 層左右 ）的容積率應為 34 ，板式小高層 （710 層）為 1.82 ，多層板樓 （46 層左右 ）為 1.5 左右，聯排別墅 (townhouse) 為 0.6 左右，別墅容積率 0.2。對于發展商而言，容積率這個指標是決定 最終利潤的關鍵， 因為地價成本在開發中占絕對 比例，建筑容積率越高，發展商的可售面積越大， 回收資金就越多。規劃對低密度住宅的大體標準概念， 高層低密度 住宅容積率不大于 2.2 ；多層低密度住宅容積率 不大于 1.2 ；排屋( Town House )容積率不

11、大 于 0.7；別墅( Villa )容積率不大于 0.35。一. 容積率的內涵及其特性容積率是指在城市規 劃區的某一宗地內， 房屋的總建筑面積與宗地面 積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地 內規劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。 容積 率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的 高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率 是城市區劃管理中所采用的一項重要指標， 也是 從微觀上影響地價最重要的因素。建筑特點(一) 容積率表達的是具體 “宗地 ”內單位 土 地面積 上允許的 建筑容量 。宗地是地籍管理的 基本單元 ，是地球表面一塊有確定邊界、有確 定權屬

12、的土地，其面積不包括公用的道路、 公 共綠地 、大型市政及公共設施用地等。容積率 只有在指 “宗地 ”容積率的情況下，才能反映土 地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。(二) 容積率 (R) 、建筑密度 (C)與層數 (H) 之 間有一定關系。建筑密度是指在具體 “宗地 ”內 建筑物基底面積與 宗地面積 之比。當宗地內各 房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑 面積相等時，三者之間的關系可表示為：RC·H ，此種情況下，建筑層數與容積率 成正比 例 關系。(三) 容積率可以更加準確地衡量地價水 平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地 進行開發，建設房屋。房屋的單方開發成本房屋單方

13、造價 樓面地價 稅費樓面地價宗地總價宗地內允許總建 筑面積土地單價容積率因此，樓面地價比單位地價更能準確地反 映地價的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般 情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益， 但建筑容量的增大， 會帶來建筑環境的劣化， 降 低使用的舒適度。 為做到經濟效益、 社會效益與 環境效益相協調， 城市規劃中的容積率存在客觀 上的最合理值。 容積率指標計算規則一、容積率系指一定地塊內，地上總建筑 面積計算值與總建設用 地面 積的商。地上總建 筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上 建筑面積計算值之和；地下有經營性面積的， 其經營面積不納入計算容積率的建筑面積。一 般情況

14、下，建筑面積計算值按照建筑工程建 筑面積計算規范 （ GB/T50353-2005 ）的規定 執行；遇有特殊情況，按照本規則下列規定執 行。二、當 住宅建筑 標準層層高大于 4.9 米 （2.7 米 2.2 米 ）時，不論層內是否有隔層，建 筑面積的計算值按該層 水平投影 面積的 2 倍計 算；當住宅建筑層高大于 7.6 米（2.7 米×2+2.2 米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的 3 倍計算三、當辦公建筑標準層層高大于 5.5 米 （3.3 米 2.2 米）時，不論層內是否有隔層，建筑面 積的計算值按該層水平投影面積的 2 倍計算； 當辦公建筑層高大

15、于 8.8 米（ 3.3 米×2+2.2 米） 時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值 按該層水平投影面積的 3 倍計算。四、當普通 商業建筑 標準層層高大于 6.1 米 （3.9 米 2.2 米 ）時，不論層內是否有隔層， 建筑面積的計算值按該層水平投影面積的 2 倍 計算；當普通商業建筑層高大于 10 米（3.9 米 ×2 2.2 米）時，不論層內是否有隔層，建筑 面積的計算值按該層水平投影面積的 3 倍計 算。五、計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽 臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面 積計算。六、地下空間的頂板面高出室外地面 1.5 米以上時，建筑面積的計算值按該

16、層水平投影 面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不 足 1.5 米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時， 以周邊 最近的城市道路標高為準加上 0.2 米作為室外 地坪，之后再按上述規定核準。容積率具有如下特性：(一) 容積率表達的是具體 “宗地 ”內單位土地 面積上允許的建筑容量。 宗地是地籍管理的基本 單元，是地球表面一塊有確定邊界、 有確定權屬 的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、 大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指 “宗地”容積率的情況下， 才能反映土地的具體利 用強度，宗地間才具有可比性。(二) 容積率(R) 、建筑密度 (C)與層數 (H)之間有 一定

17、關系。建筑密度是指在具體 “宗地 ”內建筑物 基底面積與宗地面積之比。 當宗地內各房屋的層 數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等 時，三者之間的關系可表示為： R C·H ，此種 情況下，建筑層數與容積率成正比例關系（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。 人 們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開 發，建設房屋。 房屋的單方開發成本房屋單方 造價樓面地價稅費樓面地價宗地總價 宗地內允許總建筑面積土地單價容積率 因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價 的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。 在一般情 況下，提高容積率可以提高土地的利用效益， 但 建筑容量的增大， 會帶來

18、建筑環境的劣化， 降低 使用的舒適度。 為做到經濟效益、 社會效益與環 境效益相協調， 城市規劃中的容積率存在客觀上 的最合理值。容積率對地價的影響規律影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面： 一是通過影響土地收益來影響地價，二是通 過影響土地供求關系影響地價。收益機制很 大程度上決定了土地供給的經經濟剩余量的 分配，使地價的變化趨于復雜化。容積率對 地價的影響規律，濟剩余量，市場供求關系使地價相對經濟剩余量產生波動，決定了土 地供給的同時受收益機制和市場供求關系的 作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水 平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈

19、嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面： ()遵循 “報 酬遞增遞減規律 ”。在一定的技術經濟條件 下，土地純收益會隨著土地投資的增加而 出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設 用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減 規律表現在：在建筑密度一定時，容積率 的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房 屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及 地基處理費的分攤，單方造價降低；當層 數達到一定值時，就需要加固基礎、增加 電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為 上升，而單方售價則由于建筑容量的增大 造成的建筑環境質量下降而呈遞減趨勢。 當單方售價等于單方造價時，土地收益達 到最大，土地價格也達到最高

20、，此時的容 積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率 會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。 MC 為單方造價， MR 為單方售價， 某一容積率 L 時的地價是該容積率下的總收益 （DCGF 面積 ）減掉投資者資本、勞力的正常利潤， 剩余部分即為地價。當容積率等于 M 時， 單方造價等于單方售價，土地開發的邊際 收益為 0，總收益 （DCNF 面積 ）達到最大， 地價達到最高， M 為最佳容積率。超過這 個容積率，地價開始向反方向變化，隨容 積率提高而下降。（二）容積率對地價的作用程度與城市規 模成正相關關系。首先，城市規模大，土 地集約化利用程度高，地價總體水平高， 樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通 過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本 效果明顯，而小城市土地集約化利用程度 低，地價總體水平低，房屋開發單方成本 主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面 地價降低房屋開發單方成本效果不明顯， 而且房屋層數達到一定數值后若繼續增加 層數會增加單方工程