1、XX 廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理案0 一八年二月專業(yè)資料物業(yè)概況 （3）一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （3）二、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 （3）具體案 （4）一：前期介入階段物業(yè)管理 （4）1、項(xiàng)目施工階段 （4）2、籌備開(kāi)業(yè)階段 （4）3、接管驗(yàn)收管理 （4）4、商戶裝修管理 （5）5、開(kāi)荒保潔管理 （6）6、開(kāi)業(yè)管控案 （9）7、開(kāi)閉店管理案 （10）二：開(kāi)業(yè)后日常運(yùn)作物業(yè)管理 （12）1、公共秩序管理案 （12）2、消防管理案 （12）3、停車場(chǎng)、車輛管理 （17）4、公共區(qū)域安全管理案 （17）5、保潔管理案 （17）6、公共設(shè)施管理案 （19）7、檔案資料管理案 （31）8、物業(yè)人力資源管理案 （32）附件：一、卸貨區(qū)管

2、理規(guī)定 （39）二、報(bào)修標(biāo)準(zhǔn) （40）三、送貨及清運(yùn)垃圾管理 （41）四、工程、物業(yè)管理記錄表（略）物業(yè)概況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：地理位置：建筑面積：地下車位：商業(yè)項(xiàng)目：百貨、超市、街鋪、休閑、娛樂(lè)等設(shè)施配套：消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等;二、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目1 .公共服務(wù)項(xiàng)目：維護(hù)項(xiàng)目的公共秩序，實(shí)行 24小時(shí)安防值勤、消防和交通道路管理;公共場(chǎng)所保潔，垃圾收集和清運(yùn)；共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；公共綠地園藝的培植和養(yǎng)護(hù)；室公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；專業(yè)資料對(duì)項(xiàng)目的各類資料進(jìn)行管理；節(jié)假日環(huán)境美布置；重要時(shí)刻提醒服務(wù)；安全知識(shí)、消防常識(shí)宣傳。2 .有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目：設(shè)備設(shè)施上門

3、維修、安裝等；各種清潔服務(wù)；各種營(yíng)銷活動(dòng)的安全管控工作；場(chǎng)地租借、倉(cāng)庫(kù)租用；商戶裝修的建筑垃圾的清運(yùn)；根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展的其他服務(wù)。具體案物業(yè)管理由前期介入階段和開(kāi)業(yè)后日常物業(yè)管理兩部分組成。在實(shí)際操作中， 分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)各項(xiàng)工作的開(kāi)展，以保證整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)實(shí)施。一、前期介入階段物業(yè)管理前期物業(yè)管理階段可分為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工階段、籌備開(kāi)業(yè)階段、接管驗(yàn)收管理、商戶裝修管理、開(kāi)荒清潔管理等面。1 .項(xiàng)目施工階段全程跟進(jìn)項(xiàng)目施工案與設(shè)計(jì)案符合性、及時(shí)提出整改意見(jiàn)；因設(shè)計(jì)缺陷影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需求及時(shí)提出整改意見(jiàn)；因未按要求施工影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)功能的及時(shí)制止并提出合理化建議報(bào)業(yè)主決策。2 .籌備

4、開(kāi)業(yè)階段物業(yè)管理費(fèi)成本測(cè)算、定價(jià)；物業(yè)管理案編制；物業(yè)管理體系導(dǎo)入、培訓(xùn)；項(xiàng)目開(kāi)業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算；商戶房產(chǎn)條件對(duì)接、裝修管控、裝修動(dòng)線制定；裝修相關(guān)費(fèi)用的制定；項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前開(kāi)荒費(fèi)用、開(kāi)業(yè)安保費(fèi)用測(cè)算；開(kāi)業(yè)安保案編制執(zhí)行；開(kāi)閉店案制定、培訓(xùn)；協(xié)調(diào)配合開(kāi)業(yè)的其他事宜。3 .接管驗(yàn)收管理：編制接管驗(yàn)收工作計(jì)劃，包括接管驗(yàn)收日期、參加部門、人員、分工及培計(jì)計(jì)劃、樓宇接管驗(yàn)收順序、接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作，包括接管驗(yàn)收培訓(xùn)、準(zhǔn)備相關(guān)記錄表單、檢測(cè)工具儀器等。資料的接管驗(yàn)收，包括產(chǎn)權(quán)資料、竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、 業(yè)主資料等，尤其應(yīng)注意向產(chǎn)權(quán)單位、施工單位收集各

5、設(shè)備系統(tǒng)的產(chǎn)地證書(shū)、檢驗(yàn)合格證書(shū)、裝箱單、生產(chǎn)廠商聯(lián)系地址、供應(yīng)商地址、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料，建立設(shè)備供檔案。房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收，包括驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收容與 驗(yàn)收記錄。分系統(tǒng)對(duì)主要部分、部位編制地址碼、繪制平面圖（布置圖）、流程等， 有的則需要在實(shí)物上表明線向。各責(zé)任區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)制作，各崗制度、規(guī)程上墻。準(zhǔn)備各崗巡查記錄、運(yùn)行記錄等。收集各設(shè)備作業(yè)說(shuō)明書(shū)、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)說(shuō)明書(shū)等，有組織地補(bǔ)充完善各系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)和操作手冊(cè)，必要時(shí)在相關(guān)崗位上墻。特別注意各系統(tǒng)附帶工具、專用工具的接收，各崗按照有關(guān)要求試機(jī)、 實(shí)操。編制各系統(tǒng)年度維修、保養(yǎng)、檢查計(jì)劃。記錄設(shè)備安

6、裝與試運(yùn)行數(shù)據(jù)。編制接管驗(yàn)收整改報(bào)告，容包括資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊全、不真 實(shí)、不合格等問(wèn)題，房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題， 房屋本體、公共配套設(shè)施、 機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結(jié)構(gòu)安全、影響相鄰房屋安全和設(shè)備使用 安全的質(zhì)量問(wèn)題和建議整改期限。接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理，在整改期限跟蹤整改過(guò)程，檢查整改結(jié)果。成品保護(hù)案，物業(yè)成品包括房屋本體、道路、綠化景觀、設(shè)施設(shè)備等，管 理處通過(guò)標(biāo)識(shí)、管理制度與措施、宣傳等途徑對(duì)接管驗(yàn)收后至廣場(chǎng)集中裝修期結(jié)束的重要階段落實(shí)成品保護(hù)案，尤其需考慮分期交付情況下的成品保護(hù)。4 .商戶裝修管理：二次裝修

7、管理案：制定裝修管理及報(bào)批審核制度。編制裝修指南，將裝修備案、核準(zhǔn)，裝修的統(tǒng)一要求、裝修的注意事項(xiàng)等容告知業(yè)主。對(duì)與裝修管理相關(guān)的管理人員和安管人員進(jìn)行裝修知識(shí)、裝修管理流程、違章處理、裝修管理制度等面的培訓(xùn)。裝修期間成品保護(hù)措施。按照規(guī)定制定裝修巡視、竣工驗(yàn)收辦法及措施。管理措施：設(shè)計(jì)管理商戶須向商管公司提供其裝修設(shè)計(jì)圖，由商管公司工程人員對(duì)其裝修案從專業(yè)角度進(jìn)行審核，通過(guò)的審核的案可予以辦理裝修手續(xù)。合同管理與業(yè)主的合同管理：我們將在業(yè)主規(guī)約以及本物業(yè)裝修管理規(guī)定中明確裝修應(yīng)遵循的規(guī)則和施工條件，并附平面圖和智能系統(tǒng)布線圖。與裝修隊(duì)的合同管理任裝修施工單位承攬業(yè)務(wù)，必須提交加蓋單位公章的營(yíng)

8、業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，并與管理處簽訂管理合同，交納一定數(shù)額的押金，接受管理處的管理。管理處將為其提供平面圖和智能系統(tǒng)布線圖，如發(fā)生違章施工，維修款從押金中扣除，并處以相當(dāng)數(shù)額的罰款。巡視管理：設(shè)立巡視員：在裝修質(zhì)量監(jiān)理服務(wù)中，配備一定數(shù)量的專業(yè)工程技術(shù)人員， 對(duì)商戶裝修進(jìn)行巡視，對(duì)發(fā)生違章施工的裝修單位，立即派發(fā)停工通知單， 并迅速通知管理處違章處理中心及時(shí)處理。從人力資源上保障了對(duì)整個(gè)樓宇違章施工的監(jiān)控。5 .開(kāi)荒清潔管理：開(kāi)荒保潔圍：商場(chǎng)公共過(guò)道、安全通道；地下停車庫(kù)及室外公共區(qū)域；商場(chǎng)外墻玻璃清洗及雨篷；配電房、水泵房、管道井、強(qiáng)電井、電梯廳等設(shè)備機(jī)房。開(kāi)荒準(zhǔn)備：工具 ：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、吹干

9、機(jī)、梯子、水桶、玻璃刮水器、玻璃抹水器、抹布、 墩布、 掃把、 垃圾袋、 拉絲棉、 鋼絲球、毛刷、云鏟刀等。清潔劑：玻璃清潔劑、地面清潔劑、128去膠劑、中性全能清潔劑、衛(wèi)浴清潔劑、洗滌靈、五潔粉、不銹鋼光亮劑、去污粉等。人員：根據(jù)該項(xiàng)目情況而定，格按要求按時(shí)完工。開(kāi)荒實(shí)施案：區(qū)域開(kāi)荒順序：垃圾清運(yùn)-初步打掃-除塵-洗地或吸塵-徹底清潔地面-檢查；外墻玻璃開(kāi)荒程序：墻面除塵-沖洗一除涂料、膠一涂清潔劑一洗刮一擦窗框一再次洗刮一雨篷清潔；地下停車場(chǎng)開(kāi)荒程序：垃圾清運(yùn) 一設(shè)備房清潔一除塵一打掃一洗地-徹底清潔地面-檢查；電梯廳及樓梯間開(kāi)荒程序：垃圾清運(yùn) 一扶手清潔一打掃一清潔地面- 電梯里清潔-擦

10、試明亮；室開(kāi)荒保潔流程：首先清理現(xiàn)場(chǎng)留下的裝修垃圾；由上到下全面吸塵；擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀樓梯間：用彈子做除塵處理，用毛巾擦試扶手，用除膠劑刀片除去膠跡、漆 水泥印，用保養(yǎng)劑保養(yǎng)樓梯扶手；地面除去膠跡、漆印，清洗干凈。門及框：分清門的材質(zhì)，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序也是從上 到下，把 毛巾疊成塊，從門的頂部開(kāi)始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有 膠漬的地可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無(wú)遺漏、無(wú)死角。地面的清洗：把所有的做完以后，就是地面的清洗了選擇專用清潔劑稀釋后, 開(kāi)始清 洗。地面上的膠漬可用刀片清除，頑固的可用去膠劑處理。踢角線：用毛巾擦拭，用

11、刀片去掉各種膠跡、涂料點(diǎn)等。清潔標(biāo)準(zhǔn)：（目視）位置項(xiàng)目驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)備注外墻玻璃墻向無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)膠目視玻璃無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)膠、無(wú)水痕、明亮目視窗框無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)膠目視雨篷無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)膠、明亮目視冏場(chǎng)室瓷磚地面無(wú)污跡、無(wú)塵、潔凈、無(wú)雜物、光亮目視樓梯無(wú)污跡、無(wú)塵、明亮目視扶手無(wú)污跡、無(wú)塵、明亮目視通道地面無(wú)污跡、潔凈、無(wú)雜物目視停車地下室水泥地面無(wú)污跡、潔凈、無(wú)雜物目視標(biāo)識(shí)潔凈、明亮目視室公共區(qū)域路面無(wú)垃圾、無(wú)水泥漿塊、無(wú)涂料印目視設(shè)備機(jī)房無(wú)垃圾、潔凈目視電梯廳地面無(wú)污跡、潔凈、無(wú)雜物目視電梯無(wú)污跡、潔凈、明亮目視外墻玻璃清洗案:根據(jù)情況，廣場(chǎng)外墻的一般清洗是在室外的高空中作業(yè)，須使用高空吊

12、籃、吊板、升降臺(tái)等運(yùn)載工作，作業(yè)難度高，危險(xiǎn)性大，因此操作人員必須經(jīng)格體檢，專業(yè)培訓(xùn)，格遵守操作規(guī)和安全規(guī)。復(fù)查驗(yàn)收：開(kāi)荒過(guò)程中，不斷進(jìn)行自檢。現(xiàn)場(chǎng)主管不僅負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工和管理， 還要不斷進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。每位現(xiàn)場(chǎng)組長(zhǎng)交替抽查所負(fù)責(zé)區(qū)域和項(xiàng)目的工作進(jìn)展，為了在驗(yàn)收中能夠?qū)⒎磸?fù)施工的行為降至最少，還要不斷進(jìn)行復(fù)查。為了使驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，現(xiàn)場(chǎng)主管首先進(jìn)行合格驗(yàn)收，不合格項(xiàng)目及時(shí)進(jìn)行更正，并采用逐層驗(yàn)收的式，完成一層驗(yàn)收一層。現(xiàn)場(chǎng)主管積極配合甲及物管驗(yàn)收的工作，及時(shí)溝通，協(xié)助解決驗(yàn)收工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。驗(yàn)收工作采用驗(yàn)收單驗(yàn)收的式，并由甲主管及物管主管驗(yàn)收人員簽字即可。6 .開(kāi)業(yè)管控案為了規(guī)廣

13、場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)的安保管理工作，合理劃分崗位職責(zé)與分工，并明確突發(fā)緊 急事件的處理流程，充分保證廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)期間各項(xiàng)安保工作的順利進(jìn)行，為開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)提供一個(gè)安全、規(guī)、和諧的現(xiàn)場(chǎng)氛圍，全位展示廣場(chǎng)的管理品質(zhì)與服務(wù)水 平，提升春天廣場(chǎng)的品牌形象。組織架構(gòu)總指揮：項(xiàng)目總經(jīng)理副總指揮：項(xiàng)目副總專業(yè)資料現(xiàn)場(chǎng)指揮：物業(yè)部經(jīng)出入口定崗位組i消防監(jiān)控組交通疏導(dǎo)組巡邏組現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)組崗位職責(zé)：現(xiàn)場(chǎng)總指揮負(fù)責(zé)開(kāi)業(yè)慶典現(xiàn)場(chǎng)的安全管理和聯(lián)絡(luò)調(diào)度的總體安排與監(jiān)督。副總指揮負(fù)責(zé)協(xié)助總指揮開(kāi)業(yè)慶典現(xiàn)場(chǎng)的安全管理和聯(lián)絡(luò)調(diào)度的總體安排與監(jiān)督。現(xiàn)場(chǎng)指揮負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作的具體實(shí)施工作。現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)組負(fù)責(zé)開(kāi)業(yè)慶典現(xiàn)場(chǎng)的安保、秩序維持及引導(dǎo)工作。巡邏

14、組負(fù)責(zé)外街、樓層、地下車庫(kù)的安全巡邏以及突發(fā)事件的處理工作。現(xiàn)場(chǎng)交通疏導(dǎo)組負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)交通秩序的疏導(dǎo)和指引工作。消防監(jiān)控組負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的消防安全巡檢和保衛(wèi)工作。出入口定崗定位組負(fù)責(zé)各主要出入口的人流疏導(dǎo)和秩序維持工作。工作任務(wù)：負(fù)責(zé)廣場(chǎng)邊的警戒；保持各進(jìn)出口和應(yīng)急通道的暢通，隨時(shí)保證人群能夠安全、有序地疏散；維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)良好的治安秩序，防沖、擠、踩、踏等事故發(fā)生，及時(shí)發(fā)現(xiàn)控制偷摸、扒竊和哄鬧滋事等行為；在對(duì)企圖沖擊、擾亂演出活動(dòng)的人員進(jìn)行強(qiáng)制帶離，并迅速恢復(fù)秩序；場(chǎng)地發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，實(shí)施快速有效處置；做好"焰火"燃放區(qū)的安全保衛(wèi)工作；7 .開(kāi)閉店管理案營(yíng)業(yè)時(shí)間：廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間：10：

15、00 22： 00（暫定）主力店?duì)I業(yè)時(shí)間（暫定）中影國(guó)際10： 00 次日 01： 30智趣樂(lè)園10： 0022： 00卜蜂蓮花超市08： 0022： 00開(kāi)店管理：工作要點(diǎn)：商場(chǎng)各商戶與本商場(chǎng)員工同時(shí)進(jìn)場(chǎng)（走員工通道），各商鋪格按照商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)時(shí)間營(yíng)運(yùn)。各商戶自行保管店鋪鑰匙。未經(jīng)允不準(zhǔn)其它時(shí)間坐店?duì)I業(yè)。開(kāi)店流程：a 商場(chǎng)全體員工（招商營(yíng)運(yùn)人員、工程物業(yè)人員、保潔員以及營(yíng)業(yè)員）按商場(chǎng)正式開(kāi)店?duì)I業(yè)時(shí)間前30 分鐘到商場(chǎng)。b 工程部負(fù)責(zé)開(kāi)啟商場(chǎng)所有設(shè)備（電源、扶梯、直梯、中央空調(diào)等），為確保商場(chǎng)正常營(yíng)運(yùn)設(shè)備開(kāi)啟前要格檢查安全狀況。c 招商營(yíng)運(yùn)部、物管部人員開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)店前的巡查工作。d 以上所有準(zhǔn)備工

16、作就緒后，開(kāi)店整點(diǎn)播放開(kāi)店音樂(lè)，物管部人員開(kāi)啟商場(chǎng)正側(cè)門，正式營(yíng)業(yè)。閉店管理：工作要點(diǎn)：各商戶在商場(chǎng)規(guī)定時(shí)間同時(shí)閉市，關(guān)好水、電、氣、門窗，各部門人員準(zhǔn)時(shí)到位，準(zhǔn)備閉店工作。閉店流程：a 閉店整點(diǎn)播放閉店音樂(lè)，各商戶開(kāi)始閉店，各商戶閉店前進(jìn)行消防、電源、給排水、燃?xì)獾劝踩珯z查；b 招商營(yíng)運(yùn)部、物業(yè)部人員開(kāi)始巡店并引導(dǎo)未及時(shí)離開(kāi)商場(chǎng)的顧客離開(kāi)；c 工程部人員關(guān)閉電源、扶梯、直梯、中央空調(diào)等設(shè)備，（特殊情況商戶需要預(yù)留電源的，必須提前一天向招商營(yíng)運(yùn)部申請(qǐng)）；商場(chǎng)清場(chǎng)完畢，確認(rèn)所有顧客離開(kāi)后由物管人員鎖閉商場(chǎng)正側(cè)門，未離場(chǎng)的商戶員工從員工通道離開(kāi)；閉店以后，當(dāng)天工程物業(yè)值班人員開(kāi)始檢查商場(chǎng)（各商鋪門

17、是否鎖好、電源是否斷開(kāi)、安全隱患是否排除、商場(chǎng)辦公區(qū)門窗是否鎖好等）各項(xiàng)安全排查工作完成后，從員工通道撤場(chǎng)。其他管理規(guī)定營(yíng)業(yè)時(shí)間改動(dòng)：遇重大節(jié)日或因其他原因需變更營(yíng)業(yè)時(shí)間，商場(chǎng)提前一天以上以書(shū)面形式粘貼商場(chǎng)公告欄處，另商場(chǎng)的招商營(yíng)運(yùn)部會(huì)逐個(gè)通知各商戶，以保證商場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；商戶需要在夜間對(duì)商鋪進(jìn)行施工維修的，需要提前一天以上向商場(chǎng)招商營(yíng)運(yùn)部申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)允后，可執(zhí)行。程序如下：商場(chǎng)閉店前維修工作人員在商場(chǎng)外等候，待本商場(chǎng)閉店完畢經(jīng)可后進(jìn)入店鋪?zhàn)鳂I(yè)。未經(jīng)可，不能隨便帶工作人員進(jìn)入商場(chǎng)作業(yè)。二、開(kāi)業(yè)后的日常管理1 .公共秩序管理案：在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具

18、和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和商戶的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大商戶所關(guān)注，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要制訂常規(guī)防與技術(shù)防相結(jié)合的24 小時(shí)全天候管理案。管理容：常規(guī)防：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的式，維護(hù)項(xiàng)目公共秩序，防止和制止任危及或影響物業(yè)、商戶安全的行為；實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控，以確保安全；對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知巡邏安管，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理；巡邏安管接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。管理措施：實(shí)行半軍事化管理，制定安防管理和獎(jiǎng)懲制度，格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)商管人員的工作責(zé)任心；強(qiáng)化商管人員的務(wù)管理

19、，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高商管人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理案，定期組織演習(xí)；加強(qiáng)商管人員的行為規(guī)教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止得當(dāng)；格執(zhí)行安防巡更點(diǎn)制度，確保巡邏質(zhì)量；監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。2 .消防管理案：消防管理是物業(yè)安全管理的重中之重，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，踏踏實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保項(xiàng)目和商戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。管理容：做好消防監(jiān)控中心的管理；做好消防設(shè)施、器材的管理；保持消防通道的暢通；加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；禁違章燃放煙花爆竹；禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品;防止電器短路等引發(fā)

20、火災(zāi)因素；加強(qiáng)閉店前各店的水、電、汽檢查。管理措施：制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；制止任違反消防安全的行為；積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向商戶傳授消防知識(shí)；發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警；加強(qiáng)對(duì)餐飲商戶廚房的油煙設(shè)施的檢查和用火安全的檢查。消防安全教育，培訓(xùn)制度：實(shí)行三級(jí)教育，培訓(xùn)制度，凡新進(jìn)入公司的員工須分別經(jīng)公司（一級(jí)），部門

21、（二級(jí) ），班組（三級(jí)）消防安全教育培訓(xùn)，并考試合格后，可上崗工作； . 一級(jí)由公司綜合部組織，物業(yè)管理部負(fù)責(zé)實(shí)施;二級(jí)由部門主管負(fù)責(zé);三級(jí)由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)；時(shí)間各不少于半天，兩小時(shí)，一小時(shí)，公司調(diào)動(dòng)由二，三級(jí)負(fù)責(zé)；容為"三懂三會(huì)"消防法規(guī)，制度，火災(zāi)原因教訓(xùn)等，班組可用講演與表演相結(jié)合的式；所在部門負(fù)責(zé)組織崗位消防知識(shí)培訓(xùn)，并進(jìn)行考核；未經(jīng)三級(jí)消防安全教育或不合格者，不得上崗工作；對(duì)進(jìn)場(chǎng)施工人員，外委施工人員的消防教育，由消防主管負(fù)責(zé)。動(dòng)火審批制度：根據(jù)動(dòng)火部位和危險(xiǎn)程度，實(shí)行公司，部門，班組三級(jí)審批管理制度。動(dòng)火時(shí)，必須到消控中心辦理動(dòng)火證后，可動(dòng)火施工，違者按有關(guān)規(guī)定處理；

22、在樓層吊頂，車庫(kù)，制冷機(jī)房等有易燃易爆液體，氣體的容器，管線，設(shè)備處動(dòng)火屬一級(jí)動(dòng)火，由裝修公司負(fù)責(zé)人、外委施工負(fù)責(zé)人采取消防措施，并事先通知消防專員到場(chǎng)監(jiān)督，可動(dòng)火，疑難危險(xiǎn)問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)，召集有關(guān)員工采取可靠措施，作為特殊動(dòng)火處理；非屬一級(jí)動(dòng)火管理之處的使用電焊，氣焊，燒烤，煨管，熬瀝青和批準(zhǔn)使用的電爐及爐火取暖的管理屬二級(jí)，由消防主管部門制定用火管理制度，執(zhí)行防火管理規(guī)定，并責(zé)成專人落實(shí)；屬于正常使用中的餐飲燃?xì)庠睢⒖緺t及油煙管道管理局三級(jí)管理，由消防專員負(fù)責(zé)檢查，落實(shí)崗位員工消防責(zé)任制。電器安全管理制度：項(xiàng)目各個(gè)店鋪的各種電器的安裝，增減，拆修，檢修，更新均由專業(yè)電工，按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行；

23、非專業(yè)人員不準(zhǔn)私自拆改，增加用電設(shè)備，器具；禁止各商戶私自使用電爐，微波爐，電飯鍋，電熱開(kāi)水壺等電器。消防器材，設(shè)備維護(hù)，檢修更新制度：項(xiàng)目配置的滅火器，消防栓，水帶，水槍及消防設(shè)施等，由消防專管員負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，保持完好，整潔，并列入交接容之一；滅火器材檢修和更新，由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)，室外消防栓檢修，修理， 更新，由工程部負(fù)責(zé)；室外消防栓維護(hù)保養(yǎng)和冬季保溫由工程部負(fù)責(zé)；自動(dòng)報(bào)警和滅火裝置，由工程部負(fù)責(zé)維修檢查；各種滅火設(shè)備，器具不準(zhǔn)擅自挪作他用，壓蓋，圍占。逐級(jí)消防檢查制度：消防專管員崗位日查，主管查，經(jīng)理月查制度；檢查容包括查制度，查消防設(shè)備，查隱患， 結(jié)合實(shí)際和不同季節(jié)應(yīng)有重點(diǎn)；各級(jí)和各種形

24、式的消防檢查所發(fā)現(xiàn)的隱患問(wèn)題，都應(yīng)有文字記錄并逐級(jí)落實(shí)整改措施。隱患檢查整改制度：火險(xiǎn)隱患包括：現(xiàn)實(shí)的火災(zāi)危險(xiǎn)和可以導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生的違章行為；實(shí)行隱患立案，整改銷案制度，對(duì)重大火險(xiǎn)隱患有 "三定”整改案（即定人，定措施，定時(shí)間），隱患未消除前，要有可靠的安全措施；因歷史遺留的疑難隱患，應(yīng)在今后改造和發(fā)展中有計(jì)劃分步驟解決；對(duì)消防機(jī)關(guān)和上級(jí)主管部門檢查提出和下達(dá)的火險(xiǎn)隱患整改通知書(shū)，有關(guān)店鋪應(yīng)立即整改，消防主管負(fù)責(zé)督促落實(shí)；對(duì)店鋪檢查出的火險(xiǎn)隱患，通知后還不及時(shí)整改的將實(shí)行處罰，處罰單由商戶簽收后存檔保存。消防安全隱患整改通知書(shū)使用規(guī)定：各店鋪接到消防安全隱患整改通知書(shū)， 必須按照通知書(shū)

25、上的期限要求整改；任店鋪及施工單位不準(zhǔn)拒收消防安全隱患整改通知書(shū)，如拒收，發(fā)生的一切后果由當(dāng)事人自負(fù)；收到物業(yè)管理部下發(fā)的消防安全隱患整改通知書(shū)， 但不執(zhí)行整改的店鋪及施工單位，消防主管有權(quán)制止其進(jìn)行營(yíng)業(yè)；對(duì)不執(zhí)行消防隱患整改通知書(shū)的店鋪及外來(lái)施工單位，如出現(xiàn)意外情況一切后果自負(fù)；過(guò)期整改發(fā)生的一切責(zé)任由當(dāng)事人負(fù)責(zé)；消防安全隱患整改通知書(shū)必須通過(guò)消防主任、物業(yè)經(jīng)理、總經(jīng)理共同簽字可有效。防火宣傳教育制度：消防宣傳是消防管理的一個(gè)重要面，是教育發(fā)動(dòng)群眾自覺(jué)同火災(zāi)作斗爭(zhēng)的一項(xiàng)重要措施。各部門員工和各店鋪員工必須貫徹執(zhí)行"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的消防工作針，保障安全；防火宣傳教育要

26、納入部門主要工作之中，利用各種形式，廣泛深入地進(jìn)行宣傳，普及消防知識(shí)，提高各級(jí)員工防火警惕性；施工人員在施工前必須對(duì)其進(jìn)行防火教育；所有員工必須認(rèn)真學(xué)習(xí)消防常識(shí)及有關(guān)消防管理規(guī)定，并認(rèn)真執(zhí)行；對(duì)用火，用電， 用油的店鋪和儲(chǔ)存物品的倉(cāng)庫(kù)及重點(diǎn)部位工作的人員采取短期培訓(xùn)，講座，參觀等法進(jìn)行消防專業(yè)知識(shí)教育；定期組織防火安全活動(dòng)，通過(guò)經(jīng)常化，制度化的教育和訓(xùn)練，提高員工的思想政治覺(jué)悟；抓住正，反兩面的典型事例進(jìn)行宣傳教育，提高警惕性，增強(qiáng)防火責(zé)任感；經(jīng)常對(duì)員工和義務(wù)消防員進(jìn)行消防知識(shí)教育，使各員工都能達(dá)到"四能"(即能宣傳，能檢查，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改火險(xiǎn)隱患，能撲救初起火災(zāi))；通過(guò)

27、系統(tǒng)地宣傳教育，使各員工不斷提高防火安全意識(shí)，增強(qiáng)消防安全觀念，在工作中，生活中自覺(jué)遵守各項(xiàng)防火安全制度，時(shí)刻不忘防火，就會(huì)杜絕減少火災(zāi)的發(fā)生；貫徹實(shí)施消防有關(guān)法規(guī)，條例，規(guī)定.表彰在消防工作中做出貢獻(xiàn)的好人，好事，揭露，批評(píng)違章，亂紀(jì)行為等等，運(yùn)用宣傳輿論，擴(kuò)大影響，推動(dòng)消防工作的展開(kāi)。(11)義務(wù)消防組織制度：義務(wù)消防隊(duì)伍是做好防火工作，撲救初起火災(zāi)，保障正常營(yíng)業(yè)的一支重要力量，各部門、各店鋪領(lǐng)導(dǎo)都要帶頭積極支持義務(wù)消防隊(duì)伍的各項(xiàng)活動(dòng)；各部門、各店鋪建立義務(wù)消防隊(duì)伍，消防主管具體組織，培訓(xùn)，教育，演練；義務(wù)消防隊(duì)伍訓(xùn)練教育容：a 學(xué)習(xí)有關(guān)文件，報(bào)刊，指示和消防法規(guī)，條例及物業(yè)消防規(guī)定；b

28、學(xué)習(xí)掌握各種消防器材的使用法，熟悉其性能及維修保養(yǎng)等，監(jiān)督他人不準(zhǔn)亂動(dòng)和損壞，發(fā)現(xiàn)后及時(shí)報(bào)告物業(yè)消防主管；c 根據(jù)各店鋪營(yíng)業(yè)性質(zhì)進(jìn)行實(shí)際演練；d 對(duì)發(fā)現(xiàn)的消防問(wèn)題有權(quán)監(jiān)督檢查和向物業(yè)管理部門反映情況。3 .停車場(chǎng)、車輛安全管理各種安全標(biāo)識(shí)，與全安位的秩序維護(hù)監(jiān)控緊密配合，保證無(wú)管理盲點(diǎn)。各種安全標(biāo)識(shí)，保證行駛安全，如限高牌，限速度， 轉(zhuǎn)變凸鏡，道路指示牌等。車輛按規(guī)定向行駛，安全有序。實(shí)行24 小時(shí)值班巡邏制度，定時(shí)對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行全面巡視，查看車輛有無(wú)損壞，漏油、漏水情況和車輛防護(hù)狀態(tài)是否完好，是否有可疑人員滯留等。以標(biāo)準(zhǔn)的交通指揮動(dòng)作指揮疏導(dǎo)車輛，按規(guī)定停泊車輛，防止交通事故的發(fā)生。發(fā)生交通事

29、故時(shí)，立即保護(hù)和控制現(xiàn)場(chǎng)，防止車輛睹塞現(xiàn)象發(fā)生。4 .公共區(qū)域安全管理案：對(duì)公共區(qū)域安全防的重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場(chǎng)所要設(shè)置統(tǒng)一規(guī)、文明禮貌、用語(yǔ)簡(jiǎn)明且醒目的警示標(biāo)識(shí)，告示注意事項(xiàng)，明確禁止行為。組建安全應(yīng)急防搶險(xiǎn)預(yù)備隊(duì)伍，每年要組織開(kāi)展二次以上的安全防知識(shí)培訓(xùn)和對(duì)突發(fā)事件處理的實(shí)戰(zhàn)演練；加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域安全防重點(diǎn)部位的日常巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，不留隱患。5 .保潔管理案:本項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生清潔工作擬委托專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)，專營(yíng)公司具有服務(wù)技術(shù)專業(yè)， 清潔設(shè)備專業(yè)，管理資源集中等優(yōu)勢(shì)，聘請(qǐng)專業(yè)的清潔綠化公司對(duì)廣場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)服務(wù)，從而保證清潔綠化服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)， 將清潔綠化

30、工作外包可以集中管理處的人力資源投入于廣場(chǎng)其它各項(xiàng)管理服務(wù)當(dāng)中。另外， 由于專營(yíng)公司已形成較成熟的專業(yè)管理體系，較物業(yè)公司管理更能節(jié)約成本。在管理過(guò)程中強(qiáng)調(diào)建立“雙重管理”機(jī)制，管理處主要對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、管理，管理過(guò)程中擬采取以下措施：物業(yè)主任具體負(fù)責(zé)對(duì)本專業(yè)外包單位服務(wù)的跟蹤、檢查，并每月提交外包單 位服務(wù)質(zhì)量檢查評(píng)估表，作為支付外包服務(wù)費(fèi)的依據(jù)。實(shí)行每日保潔公司自查，物業(yè)主任定期檢查，物業(yè)經(jīng)理抽查的形式對(duì)保潔工 作的監(jiān)督指導(dǎo)。由管理處提交外包服務(wù)質(zhì)量季度和年度評(píng)估報(bào)告，作為續(xù)簽或合同的依據(jù)。建立保潔合同檔案、總公司備案制度。人員配置及分工詳見(jiàn)崗位架構(gòu)圖（略）。保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基本要

31、求:a 保潔工應(yīng)按公司統(tǒng)一規(guī)定著裝，佩帶胸卡，儀容儀表整潔端莊。b 保潔工應(yīng)遵守商場(chǎng)的規(guī)章制度，禮貌待人，規(guī)作業(yè)。c 保潔工應(yīng)遵守相關(guān)安全作業(yè)規(guī)，牢固樹(shù)立“安全第一”思想，防止對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施和第三者造成損失，防止人身事故發(fā)生。d 保潔作業(yè)應(yīng)盡可能減少對(duì)商戶和顧客的影響。e 保潔作業(yè)時(shí)工具應(yīng)隨身攜帶或在保潔車上規(guī)放置，不允在作業(yè)區(qū)隨意亂放。作業(yè)完畢應(yīng)按規(guī)定地點(diǎn)規(guī)擺放或放回工具間。f 清運(yùn)垃圾應(yīng)按照指定路線行走，事前對(duì)袋垃圾進(jìn)行檢查，以防商品混入，垃圾處理應(yīng)袋裝化。g 保潔工如果揀到物品應(yīng)及時(shí)交物業(yè)服務(wù)中心處理。h 保潔主管應(yīng)定時(shí)，定人，定地，定任務(wù)，定質(zhì)量的實(shí)施保潔服務(wù)計(jì)劃。i 保潔主管應(yīng)聽(tīng)取商

32、戶意見(jiàn)，加強(qiáng)宣傳和溝通，爭(zhēng)取商戶的支持，不斷改進(jìn)工作。j 保潔服務(wù)過(guò)程中不允影響食品衛(wèi)生。k 杜絕浪費(fèi)，節(jié)約能源。保潔服務(wù)質(zhì)量要求:a 不同材質(zhì)的地表面應(yīng)保持材料的原有色澤，無(wú)霧花現(xiàn)象出現(xiàn)。磚面及拼縫，邊沿線等處應(yīng)潔凈，無(wú)積垢， 灰塵， 水跡， 紙屑， 食品殘?jiān)驼衬z物等，保持地面干燥清潔。b 墻面， 天花， 頂角， 墻角和轉(zhuǎn)角等處應(yīng)保持粉刷涂料原色，無(wú)積塵和霉斑，蜘蛛網(wǎng)。c 玻璃門，玻璃窗等表面應(yīng)潔凈，明亮，無(wú)水跡，指印和貼物。d 窗臺(tái)和上下接縫處等應(yīng)光潔，無(wú)灰塵，水跡和霉斑。e 門面，門框，門背等處應(yīng)保持本色光澤，花紋清晰，無(wú)油跡和灰塵，金屬門飾，門鎖，門附件等應(yīng)保持金屬光亮，無(wú)銹斑，污跡

33、和水跡。6 .公共設(shè)施管理案設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到項(xiàng)目的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到商戶及使用人的安全，是物業(yè)管理的重中之重。設(shè)備的使用、運(yùn)行、各級(jí)別保養(yǎng)（日常維護(hù)、一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)）、小修、中修、大修、更新改造及特種設(shè)備的維護(hù)委托 “市開(kāi)元同濟(jì)維保公司樓宇科技有限公司”或社會(huì)專業(yè)化公司實(shí)施。管理處設(shè)置工程部配合商管公司對(duì)專業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督。設(shè)備使用依據(jù)“確保安全，在滿足服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，節(jié)約能源，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。”的原則。設(shè)備維修則根據(jù)各類設(shè)備故障模式， 采取以預(yù)防為主的維修模式。即：將三級(jí)保養(yǎng)制與計(jì)劃預(yù)修制、狀態(tài)維修相結(jié)合，對(duì)符合“浴缸型”故障模式（符合磨損規(guī)律）的設(shè)備如

34、電梯、發(fā)電機(jī)、水泵、冷水機(jī)組等定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行中修、大修。對(duì)符合“直線型”故障模式的設(shè)備，如電力設(shè)備、電子設(shè)備進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修、狀態(tài)維修。設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期統(tǒng)計(jì)表序 號(hào)名稱日常維護(hù) 保養(yǎng)期一級(jí)保養(yǎng) 期二級(jí)保 養(yǎng)期中修 期大修 期01生活水泵半月每季每年三年六年02消防水泵每月每季每年五年八年03風(fēng)機(jī)每月每季每年五年八年04電梯半月每半年每年三年六年05發(fā)電機(jī)每月每季度每年五年八年:06干式變壓器每季每年/07空冷水機(jī)組半月每半年每年三年六年08鍋爐半月每半年每年三年六年09火災(zāi)報(bào)警系 統(tǒng)每月每季每年/10氣體滅火系 統(tǒng)每月每季每年/11消防聯(lián)動(dòng)控制 柜每月每季每年/12對(duì)講

35、報(bào)警系 統(tǒng)每月每季度每年/13防盜監(jiān)視系 統(tǒng)每月每季每年/14低壓配電柜半月半年每年/15局壓開(kāi)關(guān)柜每月每年/16交通道閘每月每季每年三年六年17弱電系統(tǒng)每月每季每年/設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理規(guī)強(qiáng)弱電系統(tǒng)：a落實(shí)防火、防汛、防雨雪、防小動(dòng)物、管線通“四防一通”措施，確保配 電系統(tǒng)安全；b確保變配電設(shè)備的正常運(yùn)行，保持各種開(kāi)關(guān)、儀表和指示燈完好；c定期測(cè)試接地裝置，確保接地裝置在規(guī)標(biāo)準(zhǔn)圍；d重要計(jì)量測(cè)試儀器、儀表和工具按規(guī)定要求定期送檢，做到投入使用的計(jì) 量器具在規(guī)標(biāo)準(zhǔn)圍，確保檢測(cè)儀表工具的準(zhǔn)確。給排水系統(tǒng)：a確保下水管/排水管道通暢；b每天一次檢查污水泵、提升泵，每季 1次潤(rùn)滑加油及必要的保養(yǎng)；c每年

36、二次對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)；d污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，邊基本無(wú)異味和明顯噪聲，過(guò)濾格柵無(wú)堵塞，污 水排放符合環(huán)保要求；e定期檢查隔油池、糞池確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)和暢通。消防系統(tǒng)：a消防泵每月啟動(dòng)兩次并作記錄，定期保養(yǎng)，確保運(yùn)行正常；b消防栓每巡查一次，確保消防栓箱各種配件完好并能正常使用；c每天檢查火警報(bào)警系統(tǒng)是否正常；d每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并做一次放水檢查；e每年檢測(cè)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)（包括聯(lián)動(dòng)）；f每月檢查一次滅火器，超過(guò)有效期的立即更新或充壓，達(dá)到“三定一有效” 即：定人定位定責(zé)任，滅火器材齊全有效；g確保機(jī)械排煙設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)圍建筑物、廣場(chǎng)管理：

37、a建筑墻面、地磚、露臺(tái)等各種損壞需及時(shí)修補(bǔ)，且修補(bǔ)后無(wú)破損的感覺(jué)；（只限于少面積圍）b做好季節(jié)性維修養(yǎng)護(hù)工作，即：霉雨季節(jié)的通風(fēng)、干燥；雷雨季節(jié)對(duì)避雷 設(shè)施的檢查、臺(tái)風(fēng)季節(jié)對(duì)建筑物進(jìn)行檢查及防滲漏等；c對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和 事故照明設(shè)施，每月檢查，確保標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常；d在保修期，應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)助商管公司聯(lián)系總包單位，協(xié)調(diào)總包修理事項(xiàng)，核實(shí)質(zhì)保金的支付；電梯系統(tǒng):a 確保電梯良好正常運(yùn)行，轎廂按鈕燈具等配件保持完好，自動(dòng)扶梯梯階及疏齒板、手扶帶無(wú)破損；b 配合、監(jiān)督電梯保養(yǎng)單位對(duì)項(xiàng)目電梯進(jìn)行檢測(cè)、保養(yǎng)及維修，每次保養(yǎng)須有書(shū)面記錄并存檔；c 確保電

38、梯通過(guò)專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)的年檢；d 電梯保修期的保養(yǎng)及維修由電梯保養(yǎng)商完成；e 保修期后的保養(yǎng)及維修由通過(guò)招標(biāo)程序確定維保商進(jìn)行；空調(diào) :a 公共部位的風(fēng)口、管道、共享部位空調(diào)的進(jìn)出風(fēng)濾網(wǎng)每月清洗一次；b 空調(diào)設(shè)備在保修期的保養(yǎng)及維修由空調(diào)保養(yǎng)商完成。保修期后的保養(yǎng)及維修通過(guò)招標(biāo)程序確定維保商進(jìn)行；c 確保空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行，維持室溫度符合政府頒布的空調(diào)溫度；d 確保營(yíng)業(yè)時(shí)間有香薰供應(yīng)。鍋爐 :a 為了延長(zhǎng)鍋爐使用壽命，確保鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，落實(shí)節(jié)能減排工作目標(biāo)，制定鍋爐定期和日常維修計(jì)劃。b 對(duì)安全附件：儀表、電器控制、燃燒器、除氧器、交換器、給水設(shè)備等每天進(jìn)行維修保養(yǎng)，并定期檢驗(yàn)，以保證設(shè)備正常

39、運(yùn)行。c 定期對(duì)所有輔助設(shè)備及設(shè)施進(jìn)行加油、清洗，確保各附件的正常運(yùn)行，杜絕跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象發(fā)生。d 鍋爐做到定期檢驗(yàn)，鍋爐的外部檢驗(yàn)一般每年進(jìn)行一次，部檢驗(yàn)一般每二年進(jìn)行一次，水壓試驗(yàn)一般每六年進(jìn)行一次；對(duì)于無(wú)法進(jìn)行部檢驗(yàn)的鍋爐，應(yīng)每三年進(jìn)行一次水壓試驗(yàn)。e 做好鍋爐定期維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好有關(guān)維修保養(yǎng)的記錄。f 做好安全閥每年校驗(yàn)一次，壓力表每半年校驗(yàn)一次的工作。g 每星期對(duì)自動(dòng)控制安全保護(hù)裝置進(jìn)行一次人工試驗(yàn)和檢查，確保靈敏可靠。避雷裝置:定期檢測(cè)維護(hù)避雷裝置，確保其性能符合、地區(qū)相關(guān)規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn):設(shè)施設(shè)備管理要求:a 工程人員上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服（相關(guān)制服材質(zhì)、

40、式樣由業(yè)主確認(rèn)），裝備佩戴規(guī)，儀容儀表規(guī)；b 確保設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行正常、無(wú)安全隱患，有健全的安全管理和安全操作制度；c 建立定時(shí)檢查保養(yǎng)登記制度；d 建立回訪、回檢制度，做好回訪、回檢記錄；e 設(shè)備維修人員和有關(guān)值班人員必須熟悉相關(guān)設(shè)備的性能及使用常識(shí)，在緊急情況發(fā)生時(shí)應(yīng)能獨(dú)立應(yīng)對(duì)并處理或采取應(yīng)急措施；f 設(shè)備維修人員接到報(bào)修通知后應(yīng)在10 分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，急修項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)即修理；不能當(dāng)即修理的應(yīng)說(shuō)明原因并擬定修理案和彌補(bǔ)措施，確保維修質(zhì)量；g 各主要機(jī)房的各種規(guī)章制度應(yīng)完善及規(guī)化，符合政府相關(guān)部門的查驗(yàn)要求；h 監(jiān)督保養(yǎng)商執(zhí)行保養(yǎng)合同，對(duì)保養(yǎng)時(shí)的保養(yǎng)工作進(jìn)行效果考核；i 格按照、永州市的規(guī)

41、定、規(guī)進(jìn)行操作；j 訂立物業(yè)管理各項(xiàng)有償服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和操作流程。設(shè)備維修管理a 保修期竣工驗(yàn)收之日起，在規(guī)定的保修期，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。b 保修期滿后對(duì)于商管公司管理的物業(yè)，物業(yè)公司事業(yè)部可承擔(dān)出租面積圍之外的建筑部位、 設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。租戶承擔(dān)出租面積之的自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。物業(yè)管理圍可以由大業(yè)主和物業(yè)公司在合同中詳細(xì)劃分。c 保修期管理辦法:保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑安裝單位、 設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。保修期， 由施工單位負(fù)責(zé)設(shè)備的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保

42、修期已滿者，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差，由發(fā)展商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。保修期滿后，公共設(shè)備由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。物業(yè)設(shè)備接管時(shí)，管理處、發(fā)展商、保修單位三應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的容、圍、期限，管理處維護(hù)的容、圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書(shū)面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評(píng)的需要。保修工作之外的保養(yǎng)容需管理處自己或委托專業(yè)公司做，書(shū)面協(xié)議有助于解決管理處或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。設(shè)備保修期時(shí)間， 管理處宜委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形

43、式委托。保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，管理處應(yīng)督促保修單位解決。保修期結(jié)束， 保修單位結(jié)算保修金時(shí)，管理處須在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用意見(jiàn)，并報(bào)公司工程部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理處有權(quán)拒絕簽字。c 維修保養(yǎng)設(shè)備保養(yǎng)、故障維修由維保公司組織實(shí)施。參與保養(yǎng)的人數(shù)與保養(yǎng)時(shí)間，按管理處工程部審批后的保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行。小故障維修保證在規(guī)定期限完成。大故障或發(fā)生設(shè)備事故，按應(yīng)急程序處理。設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年 12 月中旬報(bào)公司，保養(yǎng)期、級(jí)別應(yīng)符合本文設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期的規(guī)定及商管公司要求。設(shè)備月保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)于本月3 號(hào)前報(bào)管理處

44、。審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)甲備案，送管理處工程部一份。分包的計(jì)劃報(bào)管理處初審后，報(bào)公司批準(zhǔn)后，可實(shí)施。保養(yǎng)的實(shí)施應(yīng)格按照計(jì)劃進(jìn)行， 并作好保養(yǎng)記錄。物業(yè)公司每月組織一次檢查， 確認(rèn)保養(yǎng)質(zhì)量是否滿足維保公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)Q/KYTJ6000160031-2002 要求及甲特殊要求。設(shè)備技術(shù)狀態(tài)是否正常。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障， 應(yīng)立即在彩生活平臺(tái)上報(bào)修。管理處工程部應(yīng)立刻組織修理。 維保公司在網(wǎng)上收到報(bào)修單后，須在約定的時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)。一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)給管理處以書(shū)面說(shuō)明，承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修，物業(yè)公司應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)。 對(duì)于維保公司不能解決的問(wèn)題，需要向?qū)I(yè)公司委托維修

45、時(shí)，應(yīng)先填寫(xiě) 設(shè)備外委維修申請(qǐng)表，報(bào)物業(yè)公司及甲批準(zhǔn)。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成停電、停水、停梯等（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。工程部首先應(yīng)通知分包（屬于分包圍的）、物業(yè)公司工程部及大業(yè)主，現(xiàn)場(chǎng)工程主管立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。辦審批手續(xù)。 設(shè)備中修、 大修、 更新改造計(jì)劃由物業(yè)公司制定建議案，報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)項(xiàng)目公司施工。物業(yè)公司工程部配合項(xiàng)目公司進(jìn)行工程施工監(jiān)督。設(shè)備中修、 大修、 更新改造工程竣工驗(yàn)收由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司工程部配合。 高壓設(shè)備、 壓力容器、電梯檢定計(jì)劃由維保公司

46、制定，報(bào)物業(yè)公司事業(yè)部工程部。并報(bào)政府技術(shù)監(jiān)督部門檢定。設(shè)備安全管理a 持證上崗與安全責(zé)任制： 根據(jù) 特種作業(yè)人員安全技術(shù)培訓(xùn)考核管理辦法的要求， 管理處工程部及維保公司從事特種作業(yè)的員工（電工、電梯工、制冷工、鍋爐工、消防中心值班員等）， 必須持證上崗。對(duì)已取得操作證的特種作業(yè)人員，按要求定期進(jìn)行復(fù)審。 特種作業(yè)人員在獨(dú)立上崗作業(yè)前， 必須進(jìn)行與本工種相適應(yīng)的、專門的安全技術(shù)理論學(xué)習(xí)和實(shí)際操作訓(xùn)練。特種作業(yè)人員的安全技術(shù)培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)和基本培訓(xùn)教材，使用經(jīng)濟(jì)貿(mào)委員會(huì)制定、編寫(xiě)的標(biāo)準(zhǔn)、教材。培訓(xùn)考核合格可在購(gòu)物廣場(chǎng)上崗。根據(jù)永州春天廣場(chǎng)的具體情況，實(shí)行“定人、定機(jī)、定區(qū)域”的安全責(zé)任制，形成全位

47、的安全管理網(wǎng)絡(luò)。安全教育a 員工安全教育：教育員工牢固樹(shù)立“安全第一、預(yù)防為主”的思想，不斷提高安全意識(shí)和遵守安全法規(guī)的自覺(jué)性。教育員工學(xué)習(xí)安全管理的基本知識(shí)；防火常識(shí)和滅火器材的使用法，對(duì)易燃、 易爆、 有毒有害物質(zhì)的安全防護(hù)知識(shí)，有關(guān)高空作業(yè)的安全知識(shí)，特殊設(shè)備的安全防護(hù)常識(shí)。要求員工熟悉掌握本崗位的安全操作規(guī)程，不違章指揮，不違章作業(yè)。采用三級(jí)安全教育形式，即公司級(jí)安全教育、部門級(jí)安全教育、班、組級(jí)的安全教育，并對(duì)安全管理重要崗位的責(zé)任人安全消防主任、工程主任等，進(jìn)行專項(xiàng)安全教育。b 公眾安全教育：永州春天廣場(chǎng)是公共建筑，來(lái)往人流大，事故多為“人的不安全行為”導(dǎo)致。 鑒于此， 永州春天廣

48、場(chǎng)應(yīng)建立完善的安全標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。建筑物外應(yīng)設(shè)置平面圖、引導(dǎo)牌、交通標(biāo)志牌；建筑物應(yīng)設(shè)置引導(dǎo)牌、警示牌、樓層牌、 消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌，設(shè)備上應(yīng)設(shè)置設(shè)備標(biāo)牌，設(shè)備及管線表面的顏色按及設(shè)計(jì)圖要求進(jìn)行著色。設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)時(shí)，可能對(duì)使用人、公眾造成危險(xiǎn)的，須用代有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。 重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛 “禁止合閘”等） ，報(bào)廢、 封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。此外通過(guò)公眾電子信息系統(tǒng)和宣傳欄對(duì)公眾進(jìn)行安全教育和警示。安全檢查a 日查： 以交接班制度為主。工程主管必須堅(jiān)持對(duì)責(zé)任區(qū)域進(jìn)行日巡檢查，上下班前后檢查責(zé)任區(qū)有無(wú)事故隱患，檢查工作地是否整齊清潔。關(guān)水、關(guān)電、關(guān)門窗。b

49、 月查：部門/ 商管公司安全負(fù)責(zé)人對(duì)本單位重點(diǎn)部位、設(shè)備進(jìn)行檢查：c 檢查各崗位人員貫徹執(zhí)行各項(xiàng)安全制度的情況；d 機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行情況；e 各項(xiàng)記錄是否齊全f 對(duì)存在的不安全隱患、研究解決措施，作好記錄。季查：區(qū)域公司/商業(yè)總公司對(duì)購(gòu)物廣場(chǎng)重點(diǎn)部位、設(shè)備、電氣、裝修、燃?xì)獾冗M(jìn)行檢查，并按安全檢查記錄進(jìn)行評(píng)分。事故性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)損失，認(rèn)真分析，肅處理，并整理記錄存入設(shè)備檔案。應(yīng)急預(yù)案供配電系統(tǒng)緊急情況應(yīng)急措施a 設(shè)備短路當(dāng)發(fā)現(xiàn)設(shè)備短路起火、主斷路器跳閘引起大面積停電時(shí)，應(yīng)迅速用氣體滅火器進(jìn)行滅火。干粉滅火器對(duì)電器污染較大，不到萬(wàn)不得已時(shí)，盡可能不用。禁用水等導(dǎo)電液體救火。火撲滅后，要認(rèn)真檢查事故

50、點(diǎn)，測(cè)量絕緣電阻， 徹底隔離故障點(diǎn)或故障設(shè)備后，可恢復(fù)供電。切不可盲目送電引發(fā)更大的事故。隔離故障點(diǎn)設(shè)備，可采用分?jǐn)喔綦x開(kāi)關(guān)、相關(guān)斷路器；拆除部分母線及電纜；摘除故障電器等法。為減少停電影響面，應(yīng)采取變壓器代換， 抽屜柜代換，電纜轉(zhuǎn)接等辦法進(jìn)行應(yīng)急供電處理。在進(jìn)行以上自救處理的同時(shí)應(yīng)立即打火警報(bào)警，講清地點(diǎn)、失火對(duì)象，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間得到有效的撲救。b 配電室水淹：發(fā)現(xiàn)配電室進(jìn)水時(shí)，應(yīng)首先確定水中是否帶電，若帶電應(yīng)采取絕緣措施后進(jìn)入，關(guān)閉電源。若高壓部分漏電，應(yīng)通知供電局進(jìn)行停電。停電后，可用沙袋等防洪物資將進(jìn)水口封堵，用潛水泵將室積水排出。水排盡后，應(yīng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔烘干除濕處理，當(dāng)確認(rèn)濕氣已

51、除，絕緣電阻達(dá)到規(guī)定值時(shí)，可開(kāi)機(jī)試運(yùn)行。判斷無(wú)異常情況后才能投入正常運(yùn)行。c 市電突發(fā)性停電：當(dāng)市電突然停電時(shí)，在啟動(dòng)發(fā)電機(jī)的同時(shí)，應(yīng)廣播通知商場(chǎng)顧客不要驚慌， 組織群眾退場(chǎng)。同時(shí)應(yīng)用與供電局聯(lián)系，詢問(wèn)本路高壓停電原因及時(shí)恢復(fù)供電。詢問(wèn)清楚后，若停電時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)通知甲，做好相應(yīng)準(zhǔn)備，并及時(shí)補(bǔ)充油料。d 觸電急救：發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，當(dāng)班電工應(yīng)保持清醒的頭腦立即組織搶救。搶救的法是：脫離電源:人體觸電較重時(shí)會(huì)失去知覺(jué)，往往不能自行脫離電源。救護(hù)人員應(yīng)根據(jù)觸電場(chǎng)合和觸電電壓的不同，采取適當(dāng)?shù)姆ㄊ褂|電者脫離電源。 低壓觸電時(shí)，應(yīng)首先拉開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，離開(kāi)關(guān)太遠(yuǎn)時(shí)用絕緣的桿棒把電線挑開(kāi)。 脫離電源要快，必須爭(zhēng)

52、分奪秒，觸電時(shí)間越短，救活可能性越大。若離配電室較遠(yuǎn)，可采用拋擲金屬物使高壓短路，迫使高壓短路器的自動(dòng)保護(hù)裝置跳閘自動(dòng)切斷電源。但拋擲金屬物時(shí)，救護(hù)人員應(yīng)注意自身的安全。現(xiàn)場(chǎng)搶救:觸電人員脫離電源后，應(yīng)根據(jù)傷勢(shì)情況作如下處理：觸電者尚未失去知覺(jué)時(shí)，應(yīng)使其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行救護(hù)，密切觀察癥狀變化。觸電者失去知覺(jué)，但有呼吸心跳。應(yīng)使其安靜的仰臥，將衣服放松使其呼吸順暢。若出現(xiàn)呼吸困難并有抽筋現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)行人工呼吸和及時(shí)送醫(yī)診治。觸電者呼吸和心跳都停止時(shí)，注意不能視為死亡，應(yīng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸，直到觸電者呼吸正常或者醫(yī)生趕到為止。e 供電設(shè)施防雷的安全管理供電設(shè)施遭雷擊時(shí)，上百萬(wàn)伏的高壓會(huì)沿導(dǎo)線傳播，擊穿供電線路上的供電和用電設(shè)備，還可能造成人身