1、物業(yè)工程部管理手冊(cè)物業(yè)工程部管理手冊(cè)(shuc)(shuc)培訓(xùn)培訓(xùn)浙江浙江(zh jin)(zh jin)中天物業(yè)管理有限中天物業(yè)管理有限公司公司第一頁，共43頁。目錄目錄(ml)(ml)基 礎(chǔ) 管 理運(yùn) 行 管 理安 全 管 理危 機(jī) 管 理維 修 管 理第二頁，共43頁。主要主要(zhyo)(zhyo)設(shè)備設(shè)備物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備，大致包物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備，大致包括以下：括以下：建筑衛(wèi)生設(shè)備（給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)建筑衛(wèi)生設(shè)備（給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備、人防設(shè)備、人防(rn

2、 fn)(rn fn)設(shè)備等）設(shè)備等）建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置等）建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置等）房屋廚房設(shè)備房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備房屋景觀設(shè)備第三頁，共43頁。基礎(chǔ)基礎(chǔ)(jch)(jch)管理管理物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能(zhnng)(zhnng)服務(wù)服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度規(guī)章制度教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作第四頁，共43

3、頁。基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理(gunl)(gunl)設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理(gunl)(gunl)設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗(yàn)收設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗(yàn)收(ynshu)(ynshu)資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等。記錄等。設(shè)備資料管理：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料等。設(shè)備資料管理：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料等。設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備

4、技術(shù)檔案的保管設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。第五頁，共43頁。基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理(gunl)(gunl)規(guī)章制度規(guī)章制度生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。管理工作管理工作(gngzu)(gngzu)制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作(gngzu)(gngzu)制度。制度。責(zé)任制度：包括崗位責(zé)任制度、記錄與

5、報(bào)告制度、安全制度、交接責(zé)任制度：包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等。班制度等。第六頁，共43頁。基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理教育教育(jioy)(jioy)與培訓(xùn)與培訓(xùn)對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容的技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容的技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。對(duì)業(yè)主對(duì)業(yè)主(yzh)(yzh)、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳與教育。用設(shè)備的宣傳與教育。第七頁，共43頁。運(yùn)行運(yùn)行(ynxng)(ynxng)管理管理第八頁，共43頁。

6、運(yùn)行運(yùn)行(ynxng)(ynxng)管理管理設(shè)備運(yùn)行設(shè)備運(yùn)行(ynxng)(ynxng)的勞動(dòng)組織的勞動(dòng)組織定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工(fn gng)(fn gng)特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需求，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按理的需求，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水電工組等。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水電工組等。工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問題。工作輪班組織有單班工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間

7、組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動(dòng)組織目的，一是合理分工勞動(dòng)組織目的，一是合理分工(fn gng)(fn gng)協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。二協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。二是根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動(dòng)組織形式提高是根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動(dòng)組織形式提高勞動(dòng)效率勞動(dòng)效率第九頁，共43頁。運(yùn)行運(yùn)行(ynxng)(ynxng)管理管理設(shè)備運(yùn)行設(shè)備運(yùn)行(ynxng)(ynxng)管理制度管理制度設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的巡視工作制度。設(shè)備的

8、巡視工作制度。崗位責(zé)任制度。崗位責(zé)任制度。上班與交接班制度。上班與交接班制度。記錄與報(bào)表制度。記錄與報(bào)表制度。報(bào)告制度。報(bào)告制度。服務(wù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范(gufn)(gufn)。運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。第十頁，共43頁。安全安全(nqun)(nqun)管理管理第十一頁，共43頁。安全管理安全管理加強(qiáng)加強(qiáng)(jiqing)(jiqing)安全教育與安全教育與宣傳宣傳對(duì)操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識(shí)教育和安全作業(yè)對(duì)操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識(shí)教育和安全作業(yè)管理。管理。對(duì)業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)對(duì)業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)

9、備安全使用知識(shí)(zh shi)(zh shi)，提高，提高安全意識(shí)。安全意識(shí)。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會(huì)。定期召開業(yè)主和使用人座談會(huì)。第十二頁，共43頁。安全安全(nqun)(nqun)管理管理設(shè)備安全設(shè)備安全(nqun)(nqun)管理措施管理措施對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施。施。定期進(jìn)行定期進(jìn)行(jnxng)(jnxng)設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試。設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試。制定設(shè)備的安全管理制度。制定設(shè)備的安全管理制度。第

10、十三頁，共43頁。安全安全(nqun)(nqun)管理管理設(shè)備合格證制度設(shè)備合格證制度落實(shí)國家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備落實(shí)國家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備(shbi)(shbi)合格證制度。如電合格證制度。如電梯。梯。要求使用與維修人員持證上崗。要求使用與維修人員持證上崗。第十四頁，共43頁。安全管理安全管理(gunl)(gunl)安全責(zé)任制度安全責(zé)任制度主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全(nqun)(nqun)管理工作，安全管理工作，安全(nqun)(nqun)巡檢。巡檢。在崗位責(zé)任制中，安全在崗位責(zé)任制中，安全(nqun)(nqun)必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來。安全安全

11、(nqun)(nqun)管理，人人有責(zé)。管理，人人有責(zé)。形成一整套安全形成一整套安全(nqun)(nqun)責(zé)任制度。責(zé)任制度。第十五頁，共43頁。安全安全(nqun)(nqun)管理管理特種設(shè)備特種設(shè)備特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度。為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度。按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗。按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗。配合配合(pih)(pih)安全檢查，落實(shí)合格證制度。安全檢查，落實(shí)合格證制度。形成一整套安全責(zé)任制度。形成一整套安全責(zé)任制度。分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任。分清政府

12、、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任。第十六頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)危機(jī)管理危機(jī)管理第十七頁，共43頁。工程危機(jī)工程危機(jī)(wij)(wij)管理管理重點(diǎn)重點(diǎn)鎮(zhèn)定行事鎮(zhèn)定行事(xngsh)(xngsh)。勿輕舉妄動(dòng)，分清責(zé)任、權(quán)限。勿輕舉妄動(dòng)，分清責(zé)任、權(quán)限。配合政府部門之行動(dòng)。配合政府部門之行動(dòng)。善用資源。善用資源。知人善任。知人善任。小心媒體之處理。小心媒體之處理。控制群眾情緒控制群眾情緒第十八頁，共43頁。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部(nib)(nib)原因原因 硬 件 軟 件-設(shè)計(jì) 制度-維修 監(jiān)察-更改 經(jīng)驗(yàn)(jngyn)-突發(fā)

13、效率(反應(yīng))第十九頁，共43頁。工程危機(jī)工程危機(jī)外辦外辦(wi bn)(wi bn)影響產(chǎn)生的影響產(chǎn)生的危機(jī)危機(jī)法規(guī)法規(guī)(fgu)(fgu)供應(yīng)供應(yīng)突發(fā)突發(fā)第二十頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)危機(jī)管理危機(jī)管理預(yù)防危機(jī)預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施發(fā)生之措施物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng)之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）每天都有所準(zhǔn)備消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度加強(qiáng)(jiqing)培訓(xùn)，加強(qiáng)(jiqing)效率（案例討論，演習(xí)）經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)(jiqing)宣傳急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件

14、。第二十一頁，共43頁。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理(gunl)(gunl)危機(jī)處理危機(jī)處理詳盡報(bào)告(bogo), 注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價(jià)值。第二十二頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)管理管理危機(jī)處理危機(jī)處理第二十三頁，共43頁。工程危機(jī)工程危機(jī)(wij)(wij)管理管理危機(jī)危機(jī)(wij)(wij)處理處理向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠(必須于24小時(shí)(xiosh)內(nèi)申報(bào)索賠)第二十四頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)危機(jī)管理危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠如有需要，跟進(jìn)(n jn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）第二十五頁，共

15、43頁。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理(gunl)(gunl)危機(jī)處理危機(jī)處理電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)第二十六頁，共43頁。工程危機(jī)工程危機(jī)(wij)(wij)管理管理危機(jī)危機(jī)(wij)(wij)處理處理通知客戶當(dāng)值人員，做好加班(ji bn)準(zhǔn)備適時(shí)做戶外檢查第二十七頁，共43頁。工程危機(jī)工程危機(jī)(wij)(wij)管理管理危機(jī)危機(jī)(wij)(wij)處理處理第二十八頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)危機(jī)管理危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理第二十九頁，共43頁。工程工程(gngchng)(gngchng)危機(jī)管理危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理第三十頁，共43頁。工程危機(jī)工程危機(jī)(w

16、ij)(wij)管理管理危機(jī)危機(jī)(wij)(wij)處理處理如有需要，向保險(xiǎn)公司索賠。分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾。第三十一頁，共43頁。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理(gunl)(gunl)危機(jī)處理危機(jī)處理將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救。讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場(chǎng)情況（如屬設(shè)備故障-搶修）。查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任。詳盡報(bào)告（物業(yè)管理負(fù)責(zé)人研究是否跟進(jìn)有關(guān)問題）。第三十二頁，共43頁。維修維修(wixi)(wixi)管理管理第三十三頁，共43頁。維修管理維修管理(gunl)(gunl)設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時(shí)做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等一級(jí)保養(yǎng)

17、：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分(b fen)解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)第三十四頁，共43頁。維修維修(wixi)(wixi)管理管理定期檢查定期檢查設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測(cè)儀表或人的感覺器官對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況(qngkung)、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)通過檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量第三十五頁，共43頁。維修管理維修管理(gunl)(gunl)房屋

18、安全檢查房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本(jbn)完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。定期評(píng)定房屋完損等級(jí)(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。第三十六頁，共43頁。維修管理維修管理(gunl)(gunl)計(jì)劃維修計(jì)劃維修計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修工作(gngzu)的基本依據(jù)。第三十七頁，共43頁。維修管理維修管理(gunl)(gunl)計(jì)劃維修計(jì)劃維修 設(shè)備(shbi)故障曲線圖第三十八頁，共43頁。維修維修(wixi)(wixi)管理管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修(wixi)(wixi) 設(shè)備設(shè)備(shbi)(shbi)磨損曲線圖磨損曲線圖第三十九頁，共43頁。維修維修(wixi)(wixi)管理管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修(wixi)(wixi)零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。 中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。 大修(d xi)工程：對(duì)設(shè)備定