1、 1. 物物業業管理管理條條例例產產生的制度沿生的制度沿襲襲 3.物物權權法法與與原物原物業業管理管理條條例的例的區別區別目目 錄錄 2. 物物業業管理管理條條例例關聯關聯法法規規 4.物物業業管理管理條條例修后的例修后的變變化化 5.物物業業管理管理條條例主要例主要內內容容 6.物物業業管理管理條條例例釋義釋義 7.物物業業管理管理條條例例應應用案例分析用案例分析1 1、物業管理條例產生的制度沿襲、物業管理條例產生的制度沿襲1.1 1.1 物業管理條例產生的背景物業管理條例產生的背景 在住房商品化與住宅建設小區化的過程中，居民在住房商品化與住宅建設小區化的過程中，居民住房管理的主體，逐漸由政

2、府、單位過渡為有獨立市住房管理的主體，逐漸由政府、單位過渡為有獨立市場利益的物業服務企業。隨著物業管理在我國的迅速場利益的物業服務企業。隨著物業管理在我國的迅速發展，物業服務企業不斷涌現，物業管理中的問題也發展，物業服務企業不斷涌現，物業管理中的問題也層出不窮。層出不窮。物業管理條例物業管理條例于于2003年年9月月1日開始施日開始施行，行，2007年年3月，月，物權法物權法正式實施，根據該法律正式實施，根據該法律規定，規定，2007年年8月月26日，國務院對日，國務院對物業管理條例物業管理條例進行了修訂，新條例于進行了修訂，新條例于2007年年10月月1日起施日起施行。行。 1 1、物業管理

3、條例產生的制度沿襲、物業管理條例產生的制度沿襲1.2 1.2 物業管理條例施行的意義物業管理條例施行的意義 物業管理條例物業管理條例是適應我國物業管理服務行業迅速發展的是適應我國物業管理服務行業迅速發展的需要而產生的是第一部全國性的物業管理法規。對業主與物業需要而產生的是第一部全國性的物業管理法規。對業主與物業服務企業的法律關系進行了明確的界定，對提高業主的自我保護服務企業的法律關系進行了明確的界定，對提高業主的自我保護意識，規范物業管理市場具有重大意義。意識，規范物業管理市場具有重大意義。 2007年根據年根據物權法物權法薪修訂的薪修訂的物業管理條例物業管理條例在社會在社會經濟方面，有助于解

4、決人口增加，土地面積有限的問題。有效率經濟方面，有助于解決人口增加，土地面積有限的問題。有效率地使用土地，減少建筑成本，促進都市更新，尤其是使更多的老地使用土地，減少建筑成本，促進都市更新，尤其是使更多的老百姓擁有自己住房的所有權在人民生活方式方面，改變傳統觀念百姓擁有自己住房的所有權在人民生活方式方面，改變傳統觀念和生活習慣，共同參與制定管理規約，組織業主大會、業主委員和生活習慣，共同參與制定管理規約，組織業主大會、業主委員會，創設合理規范，以保障和促進大家業主的共同生活；在物權會，創設合理規范，以保障和促進大家業主的共同生活；在物權制度方面，重新建構一套合理有效率的規范體系，規定專有部分制

5、度方面，重新建構一套合理有效率的規范體系，規定專有部分和共用部分的法律關系；在消費者權利方面，維護了作為建筑物和共用部分的法律關系；在消費者權利方面，維護了作為建筑物物業消費者的合法權益。物業消費者的合法權益。1 1、物業管理條例產生的制度沿襲、物業管理條例產生的制度沿襲1.3 1.3 物業管理條例配套的示范文本物業管理條例配套的示范文本 與與物業管理條例物業管理條例配套的配套的業主大業主大會規程會規程、業主臨時公約業主臨時公約(示范文本示范文本)、前期物業服務合同前期物業服務合同(示范文本示范文本)、物業物業管理招標投標管理暫行辦法管理招標投標管理暫行辦法、住宅專項住宅專項維修資金管理辦法維

6、修資金管理辦法及及物業管理企業資質物業管理企業資質管理辦法管理辦法等示范文本也已經陸續公布施行。等示范文本也已經陸續公布施行。 2 2、物業管理條例物業管理條例關聯法規關聯法規 綜合綜合-中華人民共和國民法通則（1986年4月12日)最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)(1988年4月2日）中華人民共和國物權法(2007年3月16日)中華人民共和國合同法(1999年3月15日)1 1中華人民共和國城市居民委員會組織法（1989年12月26)業主大會規程(2003年6月26日)業主臨時公約(示范文本) (2004年9月6日)建設部關于加強商品房銷售、房改售房與物業

7、管理銜接工作的通知(1997年8月29日) 業主及業主大會業主及業主大會-2 22 2、物業管理條例物業管理條例關聯法規關聯法規 前期物業管理前期物業管理-前期物業服務合同(示范文本)(2004年9月6日) 中華人民共和國招標投標法（1999年8月30日) 前期物業管理招標投標管理暫行辦法(2003年6月26日) 房屋接管驗收標準(1991年2月4日) 中華人民共和國建筑法(1997年11月1日) 建設工程質量管理條例（2000年1月30日) 房屋建筑工程質量保修辦法(2000年6月30日) 3 3 2 2、物業管理條例物業管理條例關聯法規關聯法規 物業管理服務物業管理服務-物業管理企業資質管

8、理辦法(2007年11月26日)建設部辦公廳關于物業管理企業資質管理有關問題的通知(2004年5月18日)物業管理師制度暫行規定 (2005年11月16日0物業管理師資格考試實施辦法 (2005年11月16日)物業管理師資格認定考試辦法 (2005年11月16日)建設部辦公廳關于物業管理師資格認定考試工作有關事項的通知(2006年8月16日)關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知(2006年5月16日)物業管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日) 4 42 2、物業管理條例物業管理條例關聯法規關聯法規 物業服務收費物業服務收費-中華人民共和國價格法(節錄) (1997年12月29

9、日) 中華人民共和國消費者權益保護法(節錄)(1993年10月31日) 物業服務收費管理辦法 (2003年11月13日) 物業服務收費明碼標價規定 (2004年7月19日) 物業服務定價成本監審辦法(試行) (2007年9月10日) 機動車停放服務收費管理辦法 (2000年7月14日) 國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知(1998年12月15日) 5 5 2 2、物業管理條例物業管理條例關聯法規關聯法規 物業的使用維護物業的使用維護-城市異產毗連房屋管理規定(節錄)(1989年11月21日) 住宅專項維修資金管理辦法(2007年l2月4日) 住宅工程初裝飾竣工驗收辦法(

10、1994年6月l6日) 住宅室內裝飾裝修管理辦法 (2002年3月5日) 建設部辦公廳關于對物業管理條例有關條款理解適用問題的批復(2003年10月17日) 國家電力公司關于對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見1998年5月29日)國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知(2004年6月7日)物業管理企業財務管理規定 (1998年3月12日) 6 62 2、物業管理條例物業管理條例關聯法規關聯法規 物業糾紛與法律責任物業糾紛與法律責任- 中華人民共和國刑法(節錄) (1997年3月14日) 中華人民共和國行政處罰法(節錄) (1996年3月17日) 中華人民共和國治安管理處罰法(

11、節錄) (2005年8月28日) 7 73 3、物權法物權法與原與原物業管理條例物業管理條例的區別的區別 業主共同決定的事項通過條件，與原物業管理條例的區別：原條例的“雙過半”物權法的“新雙過半和兩個23”3 3、物權法物權法與原與原物業管理條例物業管理條例的區別的區別 業主共同決定的事項通過條件，與原物業管理條例的區別：原條例的“雙過半”物權法的“新雙過半”4 4、物業管理條例物業管理條例修訂后的變化修訂后的變化 4.1 4.1 將將“物業管理企業物業管理企業”改稱為改稱為“物業服務企物業服務企業業”。新修訂的。新修訂的物業管理條例物業管理條例最大的改變就最大的改變就是將是將“物業管理企業物

12、業管理企業”改稱為改稱為“物業服務企業物業服務企業”。稱謂上的改變，意味著新的稱謂上的改變，意味著新的物業管理條例物業管理條例更更強調業主自治管理和物業服務。從物業管理轉變強調業主自治管理和物業服務。從物業管理轉變到物業服務，突出了服務意識，也使業主和物業到物業服務，突出了服務意識，也使業主和物業服務企業雙方關系的定位更加準確。服務企業雙方關系的定位更加準確。 4 4、物業管理條例物業管理條例修訂后的變化修訂后的變化 4.2 4.2 增加增加“街道辦事處、鄉鎮人民政街道辦事處、鄉鎮人民政府府”為成立業主大會、選舉產生業主為成立業主大會、選舉產生業主委員會的指導部門。突出了基層管理，委員會的指導

13、部門。突出了基層管理，對業主、物業公司的指導更直接，具對業主、物業公司的指導更直接，具有更強的實際操作性。有更強的實際操作性。 4 4、物業管理條例物業管理條例修訂后的變化修訂后的變化 4.3 4.3 嚴格專項維修資金使用條件。以前是嚴格專項維修資金使用條件。以前是按照投票權數按照面積的套數為依據，現按照投票權數按照面積的套數為依據，現在加入了投票的人數的要求。明確在加入了投票的人數的要求。明確物權法物權法對業主在業主大會上的投票權，就是對業主在業主大會上的投票權，就是“面積面積”加上加上“人數人數”。即。即“業主大會會議可以采用業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見集體討

14、論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加數過半數的業主參加。” 4 4、物業管理條例物業管理條例修訂后的變化修訂后的變化 4.4 4.4 關于表決比例的改變。比如制定和修改關于表決比例的改變。比如制定和修改管理規約、業主大會議事規則，選聘和解聘管理規約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業等這些根據舊的物業服務企業等這些根據舊的物業管理條物業管理條例例需要特別多數的表決，即必須經物業管需要特別多數的表決，即必須經物業管理區域內全體

15、業主所持投票權三分之二以上理區域內全體業主所持投票權三分之二以上投票權的業主的認可才可以最終得出決議的投票權的業主的認可才可以最終得出決議的事項，根據新修訂的事項，根據新修訂的物業管理條例物業管理條例為了為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，經使表決更具有可操作性降低了表決比例，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意即可得出決議?？側藬颠^半數的業主同意即可得出決議。 4 4、物業管理條例物業管理條例修訂后的變化修訂后的變化 4.5 4.5 通過起訴可撤銷業委會決定。修改后的通過起訴可撤銷業委會決定。修改后的條文，賦予了被侵害權益業

16、主獲得司法救濟條文，賦予了被侵害權益業主獲得司法救濟的權利。的權利?！皹I主大會或者業主委員會的決定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。的業主可以請求人民法院予以撤銷?！睒I主業主可以個人名義對業委會的決定進行起訴，只可以個人名義對業委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請。這樣要有不合理的地方，都有權提出申請。這樣做，更有利于保護業主權益。做，更有利于保護業主權益。 4 4、物業管理條例物業管理條例修訂后

17、的變化修訂后的變化 4.6 4.6 增加改建、重建建筑物及其附屬設施作增加改建、重建建筑物及其附屬設施作為業主共同決定的重大事項的規定。舊的為業主共同決定的重大事項的規定。舊的物業管理條例物業管理條例規定的重大事項中沒有關規定的重大事項中沒有關于業主改建、重建建筑物及其附屬設施的內于業主改建、重建建筑物及其附屬設施的內容，新的條例根據容，新的條例根據物權法物權法的規定增加了的規定增加了這一事項，業主在表決改建、重建建筑物及這一事項，業主在表決改建、重建建筑物及其附屬設施的時候也作為一個重大事項，按其附屬設施的時候也作為一個重大事項，按照面積、人數雙三分之二原則進行表決。照面積、人數雙三分之二原

18、則進行表決。 5 5、物業管理條例物業管理條例的主要內容的主要內容 物業管理條例物業管理條例共共7章，章，70條。規定了條。規定了業主的權利義務，業主大會的組成及職責，業主的權利義務，業主大會的組成及職責，業主委員會的組成及職責，業主管理規約，業主委員會的組成及職責，業主管理規約，前期物業管理，物業管理服務，物業服務企前期物業管理，物業管理服務，物業服務企業，物業服務合同，物業管理服務收費，專業，物業服務合同，物業管理服務收費，專項維修資金，物業的使用與維護，物業管理項維修資金，物業的使用與維護，物業管理中的法律責任等多項內容。中的法律責任等多項內容。5 5、物業管理條例物業管理條例的主要內容

19、的主要內容 主要內容主要內容二、二、業主及業主大會業主及業主大會一、一、總則總則六、法律責任六、法律責任四、物業管理服務四、物業管理服務三、三、前期物業管理前期物業管理五、物業的使用與維護五、物業的使用與維護七、施行時間七、施行時間6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【主要內容】本章主要內容包括：一是明確立法宗旨，為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境；二是明確物業管理內涵，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生

20、和相關秩序的活動；三是提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制懸著物業服務企業。【概 述】本章共五條，規定了物業管理條例的立法宗旨、物業管理的定義、選擇物業服務企業的方式、物業管理發展的途徑，以及物業管理的監管機關等問題。本章對其他章節具有統領作用，是對該條例的提要和對我國基本物業管理制度的概括。 【第一章 總則】 6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【第一條】 立法宗旨。為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。 【解 讀】隨著改革開放的逐步推進和房地產業的迅速發展，對物業的管理逐漸形成為一個新興行業，為明確業主、物業服

21、務企業和物業開發建設單位的權利、義務，規范物業服務企業的行為以及業主大會、業主委員會的成立、職責、運作，保護業主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環境創造良好的條件。 【特別條款解讀】【第二條】物業管理定義 。本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 【解 讀】 根據物權法有關規定，2007年物業管理條例修訂時，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。雖然只是變動

22、了幾個字，但意義卻全然不同，明確了物業公司的定位為業主服務，擺正了物業公司與業主之間的關系。物業管理的內涵：(1)物業管理的管理對象是物業。(2)物業管理服務對象是人，即物業所有人(業主)和使用人。(3)物業管理的屬性是經營。 6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【主要內容】本章主要內容包括：一是明確業主為房屋的所有權人及其在物業管理活動中所享有的權利；二是明確業主在物業管理活動中履行的義務，如按時交納物業服務費用、遵守管理規約等；三是明確由物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會應當代表和維護該區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益；四是明確物業管理區域的劃分應考慮的因素

23、；五是明確業主大會的成立方式；六是明確由業主共同決定的具體事項；七是明確業主大會會議召開方式及決定；八是明確業主大會會議類型及其啟動方式；九是明確業主大會會議的通知及記錄要求；十是明確業主委員會的性質和職責，此外，還確立了業主委員會的登記備案制度、明確業主要履行管理規約、確定業主大會議事規則等相關內容?！靖?述】本章共十五條，規定了業主的定義、權利、義務，業主大會 的成立方式、職責、會議的召開方式、會議類型、啟動方式、議事規則，業主委員會的性質、職責、登記配備制度，成員資格，以及管理規約等。業主是對物業享有所有權的人。業主大會是由全體業主組成的，維護物業共同利益的自治性組織，業主大會對外行使業

24、主的權利。業主委員會是業主大會的常設機構和執行機關，行使日常事務的管理權。 【第二章 業主及業主大會】 6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【第六條】 業主定義及權利 。房屋的所有權人為業主?！窘?讀】業主，是指物業的所有權人，通常指房屋的所有權人，也包括與房屋相配套的設備、設施和相關場地的所有權人。業主既是業主個體自治法律關系的基本主體，又是業主團體自治法律關系的構成主體。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業主。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業主。非自然人業主，就是指擁有對物業的所有權的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產部門登記后，就成

25、為房產部門所登記的房屋的業主。 【特別條款解讀】【第十條】業主大會成立方式 。同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 【解 讀】本條例規定了業主大會應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立。業主委員會是業主大會的執行機構。我國業主大會采取由全體業主組成業主大會，作為業主自治機構中的權力機構，行使重大事務的決策權；業主委

26、員會，作為業主大會的常設機構和執行機構。6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【主要內容】本章主要內容包括：一是明確在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同 ；二是明確建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約并不得侵害物業買受人的合法權益且應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明 ；三是提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；四是明確建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容 ；五是明確前期物業服務合同期限 ；六是明確建設

27、單位不得擅自處分業主共有或者共用的物業 ；七是明確物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗 ；八是明確物業承接驗收時應移交的資料 ；九是明確了建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房、并應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任?！靖?述】本章共十一條，規定了前期物業服務合同、臨時管理規約、建設單位的物業保修責任等內容。前期物業管理是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前的物業管理。規范前期物業管理活動對于業主合法權益的維護具有重要意義。 【第三章 前期物業管理】 6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【第二十一條】前期物業服務

28、合同。在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。 【解 讀】從建設部和各個地方的規定來看，它們對于前期物業管理的界定并不一致。有的規定前期物業管理是在住宅出售后至業主委員會成立之前，有的是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時止的物業管理，還有的則泛指業主委員會成立之前的物業管理。本條例則規定為業主、業主大會選聘物業服務企業之前的物業管理。 【特別條款解讀】【第二十二條】臨時管理規約 。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。 【解 讀】臨時管理規約雖然是臨時的，但只是針對它的時間效力而言，

29、事實上就其內容所包含的事項而言，臨時管理規約與正式的管理規約并沒有本質上的差異。臨時管理規約同樣應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主臨時管理規約由于并非是物業買受人所制定，因此為了避免物業建設單位可能的越權與擅斷，條例要求建設單位制定臨時管理規約時，不得侵害物業買受人的合法權益。6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【主要內容】本章主要內容包括：一是明確從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并對之實行資質管理 、物業從業人員應當取得職業資格證書 ；二是明確一個物業管理區域應當由一個物業服務企業實施

30、物業管理；三是明確業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同 ；四是明確物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務 ；五是明確物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續 ；六是明確物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗 ；七是明確物業管理用房的所有權依法屬于業主，物業服務企業不得擅自改變物業管理用房的用途；八是明確了合同終止時物業服務企業的義務 ；九是明確了物業服務收費的原則、物業服務費的交納及監督機構；此外，允許物業企業提供特約服務，明確共用事業單位收費對象、強調物業企業的安全防范義務及職責，同時明確了物業使用人權利及

31、義務【概 述】本章共十八條，規定了物業服務企業的資質、物業服務企業的義務和責任、物業服務合同、物業驗收和資料移交、物業服務業務的轉委托、物業服務費的交納等事項。本章是對物業服務活動進行規范的重要章節。 【第四章 物業管理服務】 6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【第三十六條】物業服務企業的義務和責任。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 【解 讀】物業服務企業違反了物業服務合同后應當承擔何種違約責任本條例亦無規定，因此應當適用合同法的一般規定。根據合同法第1

32、07條、第114條的規定，違反合同責任的類型主要有如下幾種：實際履行又稱繼續履行、支付違約金、損害賠償以及采取必要的補救措施等方式。 【特別條款解讀】【第三十八條】物業管理用房所有權屬和用途。物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。 【解 讀】物業管理用房，為建筑物的共用部分而非專用部分因此不是為任一業主單獨所有而是由全體業主共有，這些房屋的占有、使用、收益與處分應當由全體業主共同進行。物業服務企業之所以對物業管理用房享有占有與使用的權利并非因為服務企業是所有權人而是完全根據物業服務合同的約定由業主授予的，對此本條例第35條第2款有明確之規定

33、。因此物業服務企業對于該等物業管理用房的使用必須符合合同的約定，不得擅自改變管理用房的用途，如果有改變其用途的必要時必須經過業主大會的同意。 6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【主要內容】本章主要內容包括：一是明確物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，一般不得改變用途 ；二是明確業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益 ；三是明確業供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任 ；四是明確業主在需要裝飾裝修房屋前應當事先告知物業服務企業 ，物業服務企業應當將房屋裝飾裝

34、修中的禁止行為和注意事項告知業主 ；五是明確業主要按國家有關規定交納專項維修資金并依法享有專項維修資金的所有權 ；六是明確利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續 ；七是明確物業管理用房的所有權依法屬于業主，物業服務企業不得擅自改變物業管理用房的用途；八是明確了物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合 。【概 述】本章共七條，主要規定了改變公共建筑及其共用設施用途的程序；公共道路、場地的占用、挖掘；公用事業設施維護責任；房屋裝飾和裝修的告知義務；專項維修資金；對共用部位

35、、共用設備設施經營的受益；責任人的維修養護義務等內容。 【第五章 物業的使用與維護】 6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【第五十三條 】關于房屋裝飾、裝修的告知義務 。業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主?！窘?讀】業主作物務業專有部分的所有人，原則上有權利處分自己專有部分的物業，當然包括裝修裝飾物業的權利。但是由于業主專有物業部分與其他業主的專有部分及共用部分緊密結合或者相鄰，業主進行裝修裝飾施工時都會影響到其他業主的利益。因為裝修裝飾施工時會發出噪音、會產生大量的裝修垃圾、可能會造成管道堵塞、滲漏水、

36、停電、物品毀壞等侵害其他業主或居民的合法利益，因此法律必須對此進行調整。 【特別條款解讀】【第五十四條 】專項維修資金 。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 【解 讀】根據規定，在保修期間，由保修企業負擔保修費用，保修期滿后，發生的自然損壞等需要維修的，從維修資金中支付。如果是由于第三人的人為損壞，當然由第三人負擔賠償責任。維修資金主要用于共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。為了確保共用部位、共用設備設施能夠得到及時的維修，從而維護全體業主的利益，必須確保維修基金?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。 6 6、物業管理條例物業管

37、理條例條文解讀條文解讀 【主要內容】本章主要內容包括：一是明確建設單位在違法選聘物業服務企業、擅自處分共用部位時應承擔的法律責任；二是明確建設單位、物業服務企業拒不移交資料的行政責任 ；三是明確無資質從事物業管理、聘用無從業資格人員以及違反委托管理限制的責任 ；四是明確挪用專項維修資金的責任 ；五是明確建設單位不配置物業管理用房、擅自改變物業管理用房的用途的責任 ；六是明確業主逾期不交納物業服務費以及假冒業主委員會名義從事違法活動的責任；七是明確公務人員違法行為的責任?！靖?述】本章共十三條，規定了違反物業管理條例各項行為規范所應承擔的責任。本章規范屬于保護性法律規范，是前述規定得到有效實施的

38、有力保障。 【第六章 法律責任】 6 6、物業管理條例物業管理條例條文解讀條文解讀 【第六十二條 】違反委托管理限制的責任。違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30以上50以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 【解 讀】本條規定的違法行為具有雙重性質，既違法了行政管理秩序，也違反了物業服務合同的約定，因此，本條從保護業主利

39、益的角度出發，規定物業服務企業因違法委托行為所得的收益，所用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。 【特別條款解讀】【第六十七條 】逾期不交納物業服務費的責任。違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。【解 讀】對于拒不交納各物業服務費用的，業主委員會或物業服務企業可以向法院申請支付令或者提起訴訟。但是這里使用的是“可以向法院提起訴訟”，可見法律并沒有排除其他解決糾紛的途徑。訴訟是最后的救濟手段，當事人可以選擇其他途徑。7 7、物業管理條例物業管理條例應用案

40、例分析應用案例分析 案例一：業主有權監督物業服務如果你是房屋的所有權人，那么，你就是業主。作為業主，入夏以來，王女士多次發現自己所居住小區的巡邏保安，經常找個背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個小時。王女士認為這樣可不行。于是，她向小區物業公司提出，要求對保安人員加強管理?！叭绻０补ぷ魅绱吮淮蛘劭郏^的保安不就形同虛設了嗎？居民的保安費不就白交了嗎？”王女士說。這事王女士管得好，她完全有權利這樣做，物業管理條例為她撐腰。條例明確規定，業主有9項權利可以充分行使：1,按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；2,提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；3,提出制定和修改業主

41、公約、業主大會議事規則的建議；4,參加業主大會會議，行使投票權；5,選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；6,監督業主委員會的工作；7,監督物業管理企業履行物業服務合同；8,對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；9,監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。7 7、物業管理條例物業管理條例應用案例分析應用案例分析 案例二：從一起案件談物業服務合同與小區車輛安全從一起案件談物業服務合同與小區車輛安全 原告：王某，女，山東某監理公司東營分公司副經理。 被告：東營某物業服務有限責任公司。 東營區人民法院經審理查明：原告為東營某住宅小區的業主，被告是該小區的物業

42、服務公司。2007年7月21日晚23時40分許，原告發現其居住的小區68號樓室內的一個電腦包被盜，包內裝有魯EAE797奧迪車鑰匙一把、酷派手機一部、小靈通一部、現金人民幣18000元以及各類重要文件和合同等。在原告處居住的人員遂撥打110報警并通知被告，被告方張某及保安人員到場。22日0時30分許，警方人員進入原告住處，此時，魯EAE797奧迪車尚停在原告樓下后院。被告遂安排保安人員巡邏排查。被告監控錄像顯示：22日2時19分左右，有一輛機動車外出。被告東門保安當班記錄載明：2時19分有一輛銀白色奧迪車外出，車號魯EAE797，經查有出入證，按規定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的

43、閻某、周某等人發現魯EAE797車被盜。10時10分閻某遂向東營市公安局東城分局報警。公安局偵查人員及被告方人員遂趕到現場。該車至今下落不明。 原告訴稱，作為物業公司，被告依法負有保護業主人身、財原告訴稱，作為物業公司，被告依法負有保護業主人身、財產安全不受損害的義務，且在原告明確要求被告履行保護原產安全不受損害的義務，且在原告明確要求被告履行保護原告財產安全、被告承諾保護的情況下，原、被告已形成車輛告財產安全、被告承諾保護的情況下，原、被告已形成車輛保管合同關系，因被告重大過失，致使原告遭受重大財產損保管合同關系，因被告重大過失，致使原告遭受重大財產損失，被告應當賠償原告的全部經濟損失。除去

44、保險公司賠償失，被告應當賠償原告的全部經濟損失。除去保險公司賠償原告的原告的373 670元外，原告尚有元外，原告尚有179 282.5元的損失，這部分元的損失，這部分損失應由被告賠償。損失應由被告賠償。 被告辯稱，原告所稱的被告辯稱，原告所稱的“被告依法負有保護原告人身、被告依法負有保護原告人身、財產安全不受損害的義務財產安全不受損害的義務”于法無據，被告對此不僅沒有法于法無據，被告對此不僅沒有法定義務，而且沒有約定義務。原告稱原、被告已形成車輛保定義務，而且沒有約定義務。原告稱原、被告已形成車輛保管合同關系的主張不能成立。假使原告車輛真的丟失，也是管合同關系的主張不能成立。假使原告車輛真的

45、丟失，也是刑事犯罪和原告自身過錯造成的，被告沒有過錯。保險公司刑事犯罪和原告自身過錯造成的，被告沒有過錯。保險公司賠償原告賠償原告373 670元是對原告車輛被盜損失的全部賠償。保險元是對原告車輛被盜損失的全部賠償。保險賠付與購置車輛之間費用的差價是原告自己選擇了放棄。原賠付與購置車輛之間費用的差價是原告自己選擇了放棄。原告對自己已放棄的權利無權再行向被告主張，不應得到支持告對自己已放棄的權利無權再行向被告主張，不應得到支持。 審判 東營區人民法院認為，關于原、被告之間法律關系的問題，原告作為被告的業主，已向被告交納物業管理費，被告作為物業管理公司應按規定提供相應的物業管理服務，原、被告形成物

46、業管理服務合同關系。原告提供的業主使用手冊明確載明物業公司只負責小區內的車輛管理，不負責車輛的保管保險責任，故原告主張原告交納的物業費包含安防費用，原、被告形成保管關系，理由不當，法院不予采信。原告主張其車鑰匙丟失后，被告承諾不讓車輛離開小區，其提供的錄音資料不能證明被告承諾為其保管車輛。 關于被告是否對原告車輛丟失承擔責任的問題，一審法院認為，原告在發現車鑰匙丟失后，即報警并通知被告，被告方人員亦到場，而此時原告的車輛尚未丟失，原告應預見到丟失車鑰匙繼而造成車輛丟失的后果，原告應對自己的車輛采取合理的保護措施卻未采取，且原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車內，從而加大了丟失車輛的安全隱患；而

47、被告作為物業管理公司對業主的車輛負有管理義務，在一般情況下，應盡到善良管理者的普通注意義務；在本案中，被告雖配有值班人員、巡邏人員，采取了一定的保安措施，但其在知曉原告車鑰匙丟失后，應對原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹慎的注意義務，被告對原告車輛丟失未盡應負的注意義務。綜上，原、被告對造成原告車輛的丟失應負同等責任，被告對原告的損失應承擔50%的賠償責任。依照 中華人民共和國合同法第六十條、第一百零七條之規定，法院判決：一、被告于本判決生效之日起十日內賠償原告王某車輛損失46 965元；二、駁回原告王某的其他訴訟請求。 一審宣判后，被告不服，提起上訴。 二審法院查明的事實與一審相同。 東營市中級人民法院認為，在涉案車輛鑰匙丟失后，被上訴人及時報警并通知了上訴人，上訴人在知情的情況下，對被上訴人車輛的出入應盡到比一般車輛更加謹慎的注意義務，上訴人對被上訴人車輛的丟失未盡到應負的注意義務，對此，上訴人對被上訴人車輛丟失造成的損失應當承擔相應的責任。被上訴人在