1、精品文檔你我共享1、承重墻分布；2、水、電、煤管線走向；3、過戶時是否可以房屋共有人的委托公證書；4、長城寬帶取消；5、小區物業費收取、水、電、煤、有限電視、固定電話、維修基金過戶；6、小區固定車庫；7、沒有委托公證書、沒有生效的購房合同是否可以辦理貸款？8、未見產調， 15 元 / 次。二手房交易中， 許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題， 對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前一、購房者一定要對售房者有較為全面的了解。1、查看產權所有人的身份證件。2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有

2、， 則共有人是否全部同意 ?精品文檔你我共享出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。 如有特殊情況不能到場， 需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。二、對即將進行交易的房產進行必要的了解。1、售方提供的房屋產權證是否屬實?2、房產面積多大 ?3、該房產用途是什么 ?是辦公還是居住，或是其他?4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利 ?5、該房產是否已設定抵押?根據中華人民共和國擔保法的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通

3、知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。 在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者， 抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方， 在轉讓該房產時， 并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。精品文檔你我共享6、該房產是否已設定租賃?如果該房產已經出租， 則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。 同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據上海市房地產轉讓

4、辦法的規定：轉讓已經出租的房地產， 租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的;如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。簽訂時一、需要準備的證明材料。購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件;2 、未成年人的戶口簿或出生證明 ;3、有委托代理人，

5、須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士， 所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證后方為有效：1)香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證;2)澳門地區：中國法律服務 (澳門 )公司 ;3) 臺灣地區：經臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市精品文檔你我共享公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章;4)外國：經當地公證機構公證并經中國駐外使領館認證。二、看清楚合同中的約定內容。盡管二手房交易當中使用的 上海市房地產買賣合同，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規范

6、文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫(如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明)：1、房款的金額是否寫清楚?2、付款方式該如何 ?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間 ?這與購房者自己的資金流轉是否有沖突?避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經注明?(這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成);4、何時交房 ?交房時還有哪些物品 (家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單

7、);5、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔 ?一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔;精品文檔你我共享6、房地產的風險責任何時轉移給購房者?上海市房地產轉讓辦法的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人(即購房者 );但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日 (交房之日 )起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任;7、違約責任是否約定 ?違約金的數額是否約定清楚?8、房地產買賣合同何時生效?(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的 )1)如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為

8、生效。2)交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。3)交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。4)雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。關于二手房買賣簽訂合同時,應注意哪些問題 ?答:二手房買賣合同沒有具體的樣本，但是您需要了解該合同應該具備如下內容：精品文檔你我共享一、當事人的姓名、 住所，有助于搞清當事人的具體情況、聯系辦法，以免受騙。二、標的。即雙方要進行交易的二手房，這是合同的關鍵。要寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設備設施等情況；寫明房屋產權歸屬，是否共有財產；原

9、售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋所有權糾紛； 是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費及其他費用交費狀況；房屋相關文字資料的移交過程。三、價款。寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請貸款；定金；尾款。四、履行期限、地點、方式。寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。五、違約責任說明。違約責任及如何承擔違約責任；違約金的計算與給付；在什么情況下可免責；擔保的形式等。六、解決爭議的方式。 寫明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭議，應按仲裁法的有關規定寫明條款。七、合同生效條款。合同生效時

10、間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情況； 無效的免責條款； 當事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財產如何進行返還。八、合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還等。合同是當事人協商一致的產物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。 在合意的過程當中， 任何一方都無權強制對方， 任何一方都有不簽訂合同的權利。雙方都有權就合同的相關內容進行修改或是補充，或是追加相關的條款。精品文檔你我共享在二手房交易過程中應該注意的問題：房屋手續是否

11、齊全， 特別是房產證； 房屋產權是否明晰， 是否存在共有產權等其他情況； 交易房屋是否在租； 房屋所在土地的尚可使用年限；市政規劃是否對該房屋有影響，是否在拆遷范圍內；如果是福利房屋、單位房屋，出售人是否違規；物業管理費用是否拖欠；合同約定是否明確。（9）產權過戶需要及時， 辦完了房屋過戶手續， 從買方的角度來說只有產權過戶了，這套房子才真正屬于你， 在此之前賣方隨時可以毀約。二手房通過中介辦理， 您需要查驗所委托的中介是否三證齊全，包括營業執照、稅務登記證、資質證。通過中介的二手房，同樣需要了解賣方產證的真偽及是否有共有人等情況。委托中介買房，需要與中介簽訂委托協議。 接受委托后， 中介在向

12、買方介紹適合的房產時，一般會核實賣方身份證件，產權所有人，是否存在共有人等情況。付首付簽合同當天， 讓銀行辦貸款人員的到場， 只要不是太復雜， 銀行這邊不會有錢不賺； 至于中介需要做的事， 就是提供上家房屋產證原件及產權調查單（有些問題如查封、抵押、產證上是不體現的）、產權人本人到場并提供身份證原件。煤氣、電話、有線初裝費；維修基金都包含在房價款內；家電、家具如有贈送 應該上下家簽署清單。如何簽訂房地產買賣合同及其交易注意事項第一篇：房產交易相關！在二手房交易過程， 購房者不僅要關注房屋價格、物業管理、 鄰居住戶等方面的問題，更要熟知某些交易環節的專業法律知識。特別是后者，實際操作中，二手房糾

13、紛多集中在交易環節，因此為了防止不必要的麻煩， 預先了解和掌握交易注意事項，對購房者來說是非常必要的。精品文檔你我共享一、賣方身份的真實性交易時，買方需查看賣方的房地產權證原件，或委托律師到房地產交易中心查詢。其中有幾項需要特別關注：產權人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態。另外，在雙方簽訂正式的房地產買賣合同時，必須驗證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。 如果共有人中有未滿16 周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。二、賣方的還貸情況若標的房產存在抵押， 則賣方需要在交易過戶之前， 將該房屋內的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購進該套房屋時，由于抵押

14、貸款而產生的， 則他需要與銀行預約還貸， 并在取得抵押注銷材料后， 將全套材料送進房地產交易中心進行注銷。此時，買方應當注意貸款銀行確認賣方預約提前還貸所需的時間。一般來說，各大銀行的預約還貸時間從2 周至 1 個月不等，即從預約還貸之日起，需要經過上述時間， 銀行才接受還貸。 這個時間直接影響到何時可以到房地產交易中心進行過戶交易。三、購房貸款的審批程序大多購房者購房需要貸款。 因此，向銀行申請貸款時， 最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策， 從而使貸款的申請能夠順利被批準。一般來說， 向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明， 或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料， 可以幫助買

15、方貸到希望的數額。但要提請購房者注意的是，如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。四、過戶交易有新規精品文檔你我共享國家二手房稅收新政是自2005 年 6 月開始實施的。 新政規定，未取得房屋產權證的不準過戶。 買賣取得房產證或完稅時間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷售額 5.5 的營業稅，超過兩年不滿五年的按照買賣差額征個人所得稅，超過五年不收取營業稅和個人所得稅。新出臺的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計稅方式不同。各地對普通住宅的認定標準亦不同。五、關于租賃房屋是否設立租賃以及是否備案。如果有租賃， 則需要賣方在簽約當日， 提供承租人放

16、棄優先購買權承諾書。如果有備案， 則需要在買賣合同中， 約定賣方和承租人辦理完結租賃備案注銷手續的時間。六、關于戶口要確認該房屋內是否有戶口，如果有，則要確認賣方有沒有戶口遷入地，什么時候可以遷出，并在合同中進行明確的約定。另外，還要注意定金、各筆房款和產證的保管等情況第二篇：房產確定相關！一、房屋質量認定房屋質量是買房時十分重要的一個考核因素。就目前二手房市場而言， 由于其使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板滲水、防水防火性能較差等狀況， 因此購房者在選購二手房時應注意這些因素。二、戶型面積確定購房者在購買房時要盡量選擇自己更看中哪一方面。首次置業者可以

17、選擇戶精品文檔你我共享型小、總價相對較低的房屋過渡； 而經濟寬裕的則可以購買那些戶型相對較寬敞的房屋。三、探訪鄰里是否和睦鄰里之間是否和睦關系到購房者日后的居住生活狀態，好的鄰居會讓你生活愉快。通過衣著和生活規律判斷在此居住人們的社會層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎以便日后好相處， 同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。第三篇：房地產買賣注意事項相關（綜合篇）對二手房買賣上下家和中介公司來說，如何簽好合同成為大家關心的一個問題。本律師團隊根據實踐認為， 審查下面六個問題是簽好二手房買賣合同的關鍵。（一

18、）權屬審查。主要是審查房屋的權屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權利限制。 實踐中，權屬不清是引發二手房買賣糾紛主要原因之一，由于上家對房屋沒有處置權而導致合同無效。一般來說， 售后公房、因婚姻或繼承形成新的共有關系的房屋權屬比較復雜，上下家應當十分留心。（1 ）、查看產權所有人的身份證件。（2 ）、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時， 也要全部到場。 如有特殊情況不能到場， 需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。（3 ）、售方提供的房屋產權證是否屬實？精品文檔

19、你我共享（4 ）、房產面積多大？（5 ）、該房產用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？（6 ）、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？（7 ）、該房產是否已設定抵押？（8 ）、該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租， 則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。 同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據上海市房地產轉讓辦法的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。 這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租

20、賃合同是登記備案的， 則租賃合同由購房者繼續履行。 也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住， 這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的（二）房價與傭金審查。如今二手房買賣大多數通過中介公司，因此明確委托價格、服務內容、傭金數額就非常必要。審查內容包括兩方面，1.上家的委托價與下家的買價是否一致；2.中介公司收取的傭金數額不得超過國家規定的上限比例。審查的依據是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。這樣的審查能有效地防止極少數中介從業人員違反規定，賺取差價或謀取不當利益。（三）付款審查。由于房

21、屋買賣實行登記過戶制度，因此一般不能實現“一精品文檔你我共享手交錢，一手交房” 。上下家對付款方式進行審查是保證交易安全的關鍵措施。本律師團隊建議采用如下流程：由于客戶需求各不相同， 因此付款方式也不是千篇一律。比如，有先交易后交房的，也有先交房后交易的。本律師團隊鼓勵前者，因為若買賣不成功，交房便沒有任何意義， 還容易造成裝潢款糾紛和房屋遷讓糾紛。另外，上下家交接房款時應盡量請律師進行監管。（四）風險責任轉移及合同生效審查。（ 1）風險責任轉移審查上海市房地產轉讓辦法的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日（交房

22、之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任。（ 2）合同生效審查如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。 交易雙方對合同的效力可以約定附加期限， 附加期限的合同自期限到時生效。雙方當事人中有一方或雙方是境外人士， 交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。（五）交房審查。合同簽訂過程中的交房審查，主要是對有關交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業及水電煤有線電視等費用，上下家維修

23、金結清。在此要特別說明的是戶口遷移， 由于戶籍管理是公安部門的行政行為，因此戶口遷精品文檔你我共享移處于民事行為和行政行為的交叉領域，涉及到買賣法律關系和行政管理法律關系，法院不能在二手房買賣糾紛中對戶口遷移直接作出判決。這使得一旦因戶口遷出而發生的糾紛，將十分頭疼，而且會影響到下家的孩子入學問題。（六）違約救濟審查。主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。值得一提的是，行政部門傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審制，有利于提高解決糾紛的效率。當然，上下家也可以選擇通過法院解決糾紛。和中介簽主要注意 :1.注意房屋內部實際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環境。合同約定的只是房屋本

24、身基本情況， 一旦簽約，周邊狀況出現的問題導致購房者權益受損很難得到法律保護。2.注意賣房者是否為房屋的真正產權人，是否擁有完全、合法的處分權。這個是主要也是最容易出問題的地方.應該在合同中約定中介保證房產的權屬問題,并由中介承擔責任 .3.注意房屋是否受到權利限制：是否設有抵押？是否已被查封？是否已被出租？房屋用途是否受到限制，民用還是商用？4.注意該房屋產權權屬是否清楚。產權不清、產權有糾紛、無產權證的房屋不應購買。5.注意在買賣合同中對付款金額、付款時間、交房程序等作出明確、可操作性的約定。6.意在合同中明確約定交房時的房屋狀態以及水、電、煤、物業管理費、維修基金等相關費用的結算辦法，避免因水電煤結算糾紛影響交房。精品文檔你我共享二手房買賣合同簽訂前應注意哪些事項？二手房由于具有個別、分散的交易形式，雖然相對于一手房來說比較靈活，選擇性也更強一些， 但由于不像一手房一樣向公眾發售，所以二手房的相關信息業不如一手房透明和充分，購房者應特別注意盡量充分的了解目標房屋的信息。在簽訂合同前，對以下問題應特別注意：1、賣家是否為房地產登記簿記載的權利人。物權法第十七條：“不動產權屬證書記載的事項， 應