1、鎮原縣九洲國際大酒店項目可行性研究報告第一章 項目概況一、項目背景鎮原縣位于甘肅東部，是陜甘寧邊區的一部分，是國務院確定的全國扶貧開發工作重點縣之一。全縣共轄七鎮十二鄉，總土地面積3500平方公里，總人口53.13萬人。地處北緯35°27-36°16，東經106°44-107°36之間。北依銀川，東接延安，南界西安，西去蘭州，屬西安、蘭州經濟圈輻射區。近年來，鎮原人民以“開放立縣、開放興縣、開放富縣”戰略為主攻點，積極實施強縣富民系統工程，以項目帶動為支撐，城鄉統籌發展，以改善發展環境為基點，基礎設施強勢推進，以縣城為中心的重點城鎮綜合服務功能得到明顯改

2、善，國民經濟綜合實力得到了較大幅度的提升。2010年全縣實現生產總值29.78億元，增長19.7 %。其中：第一產業增加值9.76億元，增長8.2%；第二產業增加值9.77億元，增長30.3%；第三產業增加值10.25億元，增長20.6%。農村居民人均純收入達到2902元，城鎮居民人均可支配收入11461元。全社會固定資產投資完成50.87億元，增長37.3%。同時， 2010年,接待國內外旅游人數8.1萬人次，旅游收入達到2300萬元。隨著對外開放的不斷深入、經濟社會的快速發展和旅游資源的不斷開發，以賓館、酒店為主的服務業的發展和建設卻嚴重滯后，無論建設標準或是接待能力已遠遠滿足不了市場的需

3、要和經濟發展的需求。目前，全縣接待能力在100人以上的飯店只有鎮原賓館一家，缺乏能同時舉行商務洽談、大型節會接待、綜合展覽、新聞發布等大型活動的場所，直接影響了全縣的商務形象。為此，在縣城西區新建一處集住宿、餐飲、商務、娛樂為一體的綜合性四星級酒店已迫在眉睫。二、項目概況項目名稱：鎮原縣九洲國際大酒店項目業主：鎮原縣商務局建設性質：新建建設標準：四星級國際酒店建設地址：縣城西新區建設規模：占地30畝，建筑面積2萬平方米投資估算：總投資5990萬元資金來源：招商引資經濟效益：年實現營業收入1507.38萬元，利潤101.78萬元，稅金116.5萬元，投資回收期15年。建設工期：2年三、項目編制依

4、據（1）鎮原縣城西區建設性詳細規劃（2）鎮原縣國民經濟和社會發展“十二五”規劃（3）工程建設標準（城市建設）強制性條文（4）國家有關賓館建設標準及規范四、編制的規范和標準（1）旅館建設設計規范（JGJ6290）（2）城市道路設計規范（CJJ3790）（3）城市道路和建筑物無障礙設計規范（JGJ50200、J1142001）（4）高層民用建筑設計防火規范（5）汽車庫設計防火規范（6）民用建筑照明設計標準（7）民用建筑熱工設計規范（8）房屋建筑工程抗震設防管理規定第二章 建設條件1土地資源條件鎮原縣城西區占地面積1500畝，根據鎮原縣城西區詳細規劃，該項目占地面積30畝。目前，建設土地的前期開發整

5、理工程以全部完成了“三通一平”和規劃區內道路、供熱、給排水、排污管道及綠化工程，為項目的實施提供了便利的條件。2交通條件項目實施區距慶陽機場69公里，距312國道40公里，距寶中鐵路平涼南站72公里，距省會蘭州420公里，距西安260公里，慶陽至鎮原二級公路已開工建設，慶陽至鎮原至平涼高速公路前期工作已完成，已上報國家待立項。交通比較便利。3供水、供電條件縣城自來水公司日供水能力10000噸，為企業提供了充足的水源。在項目區域內有110千伏、35千伏變電站兩座，供電充足，供電正常。項目區工業電價0.78元/千瓦時，居民用電電價0.52元/千瓦時。4旅游資源鎮原縣自然景觀豐富多姿，名勝古跡遺存甚

6、多。全縣境內帶有傳奇色彩的名山30多座，具有考證價值的歷史文化遺址36處，寺廟祠堂遺址69處，天然池湫、泉潭28處。目前已初步開發形成了以潛夫山森林公園、石崆寺、玉山寺石窟及太陽池、翟池、白馬池等為主的自然風景區，已形成東與北石窟相連、西與平涼崆峒山毗連的生態旅游圈。陜甘寧邊區舊址、八路軍三五八旅辦事處、紅軍長征三岔紀念館等紅色旅游景點寓教于樂、意義深遠。珍貴的歷史文化遺產，豐富多彩的人文資源給我縣的旅游產業發展創造了豐富的發展空間。2010年，接待國內外旅游人數8.1萬人(次)，旅游收入達到2300萬元。第三章 項目分析一、發展前景鎮原縣作為一個充滿活力、充滿生機的城市，城市面貌日新月異，城

7、市人口迅猛增長，城市品位不斷提升，特別是近年來，隨著城鎮化水平的提升，發展潛力巨大。作為第三產業的主力軍酒店業，具有足夠的發展空間，更會有一個飛速發展期。項目所在地鎮原縣西區，是全縣的文化、休閑、商貿中心，也是今后全縣的重點發展區域，同時，也是縣城西擴的亮點之一，其價值取向意義重大。且目前鎮原縣尚無一家具有“四星”級標準的接待場所和上檔次有品味的休憩娛樂場所。此酒店的建成將會吸引周邊及外來眾多的消費群體和旅游者，成為我縣的旅游消費、娛樂中心。 二、消費市場分析 鎮原縣雖然屬于經濟不發達地區，但是受地域和條件的限制，居民的消費水準卻比想象中要高，消費指數在全市名列前茅，2010年，居民消費指數、

8、賓館住宿價格指數分別達到108.2%。特別是隨著石油、煤炭資源開發步伐加快，中石油、長慶公司、華北公司等一大批大中型國有企業的入駐，給鎮原酒店、餐飲服務的發展帶來了無限的生機和活力。2010年，全社會消費品零售總額達到11.82億元，其中：餐飲服務業消費達到7.21億元，從一個側面反映出發展以酒店為主的服務業潛力巨大。目前，隨著群眾消費觀念的變化，對生活中的喜事、大事，如婚禮喜宴、參軍、上大學、生日、喬遷新居、老人做壽等，都習慣在具備一定檔次的場所以聚眾宴請的方式來祝賀。因而，在這種發展趨勢的變化中和群體消費觀念的增長中，消費市場基本成熟，這就為建設星級酒店奠定了消費基礎。三、項目市場定位分析

9、考慮到鎮原的經濟、社會、旅游等發展狀況，綜合自然地域、投資回報、投資風險、經營成本等預測，鎮原縣已完全有必要投資建設四星級的綜合商務型酒店。1建設標準為四星級綜合商務型，并留有升級的空間。同時，服務設施應盡量齊全且功能靈活。2房間總數控制在220間以內，同時，應具備有較佳私密性、獨立性、安全性的經營接待場所，以滿足政府及社會團體接待的需求。3肢體建筑風格應有自己的特色，且與周遍環境相協調，從而使住店客人在欣賞周遍自然景色的同時，建筑物本身也相應成為所在區域的一道亮麗景觀和地標性建筑。4經營定位明確，既能符合當地經濟社會發展的要求，又能最大范圍地招來客源，贏得較好的投資回報。5應積極爭取當地政府

10、及各級機構的大力支持，爭取將本項目樹立為鎮原標志型建筑和對外開放的窗口。6經營市場可定為：政府代表團的會見與接待；中小型會議；地方政府、各職能機構、個企事業團體的各類會議或聯誼活動；招商、貿易、推廣、展示、展覽、新聞發布等商務活動；旅游團隊；高檔商務散客；各類學術研討、參觀交流等接待活動；客商休閑度假等。四、項目建設的基本思路（一）基本設計原則建筑設計除應執行國家有關工程建設的方針政策外，尚應執行下列基本原則：（1）當地城市規劃部門制定的城市規劃實施條例；（2）綜合講求建筑的經濟效益、社會效益、環境效益；（3）合理利用城市土地和空間，提倡社會化綜合開發和綜合性建筑；（4）在滿足當前需要的同時適

11、當考慮將來提高和改造的可能；（5）節約建筑能耗，保證圍護結構的熱工性能；（6）建筑設計的標準化應與多樣化結合；（7）體現對殘疾人、老年人的關懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內外環境；（8）建筑和環境應綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施；（9）應至少一面直接臨接城市道路，道路應有足夠的寬度，以保證人員疏散時不影響城市正常交通；道路的長度應按建筑規?；蚴枭⑷藬荡_定，并至少不小于基地周長的1/6；應至少有兩個以上不同方向通向城市道路的（包括以通路連接的）出口；主要出入口，應避免直對城市主要干道的交叉口；建筑物主要出入口前應有供人員集散用的空地，其面積和長寬尺寸應根據使用性質和人數

12、確定；（10）綠化面積和停車場面積應符合當地規劃部門的規定。綠化布置應不影響集散空地的使用，并不應設置圍墻大門等障礙物。（二）酒店建設標準建設按照國家GB/T14308標準實施，為四星級綜合商務型酒店，骨架基礎部分則按照五星級標準要求控制。170%標準客房每間凈面積不小于20平方米（不含過道及衛生間），擁有獨立的衛生間（衛生間凈面積不小于5平方米，分干、濕區）、衣櫥等。2擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于四間），雙套房應分別設有主人和來訪客人使用的衛生間。3擁有中央空調系統，各區域通風良好，擁有智能化管理系統、計算機網絡系統、網絡通訊系統、公共音響圖文系統、現場視音頻傳播系統、多媒體演講系統等

13、先進的設備設施。4擁有性能優良、運行平穩、數量合理、裝飾及設備良好的電梯設備。擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監控系統。擁有規模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾豪華、整體舒適良好的餐飲設施。5擁有規模合理、功能齊全、設備設施優良的會議及商務中心設施，其中大會議廳面積不小于240平方米。6擁有規模合理、配置符合較高專業化程度的公共及健康娛樂設施，其中多功能廳面積不小于600平方米。健康娛樂設施分區相對集中，并有根據市場化而進行適當調整的空間。7擁有較為完善的員工及后勤服務設施。8擁有符合高星級酒店標準的停車場地（所）。（三）設計規范（1）防火設計應符合高層民用建筑設計防火規范的規定。（

14、2）設在高層建筑內的汽車停車庫，其設計應符合現行國家標準汽車庫設計防火規范的規定。（3）照明設計應符合民用建筑照明設計標準的規定。（4）建筑熱工設計應符合民用建筑熱工設計規范的規定。（5）項目建設標準應符合工程建設標準強制性條文。（6）抗震應符合房屋建筑工程抗震設防管理規定。(四)建設布局（1）鍋爐房、變壓器室，應布置在首層或地下一層靠外墻部位，并應設直接對外的安全出口。外墻開口部位的上方，應設置寬度不小于1.00m不燃燒體的防火挑檐。（2）柴油發電機房可布置在高層建筑、裙房的首層或地下一層。（3）高層建筑內的觀眾廳、會議廳、多功能廳等人員密集場所，應設在首層或二、三層。（4）歌舞廳、卡拉OK

15、廳（含具有卡拉OK功能的餐廳）、錄像廳、放映廳、桑拿浴室（除洗浴部分外）、游藝廳（含電子游藝廳）、網吧等歌舞娛樂放映游藝場所（以下簡稱歌舞娛樂放映游藝場所），應設在首層或二、三層；宜靠外墻設置，不應布置在袋形走道的兩側和盡端，其最大容納人數按錄像廳、放映廳為1.0人/，其它場所為0.5人/計算，面積按廳室建筑面積計算。第四章 項目方案內容本項目采用相應的技術標準、規范和縣級總體規劃進行酒店及附屬工程建設。一、功能布置（1）一層：接待區（接待大廳、民俗文化展廳、商務中心票務代辦、服務總臺、交通空間）、會見區（會見廳、休息室及其附屬用房）、餐飲區（400人大餐廳、咖啡廳、西餐廳、操作間等）、舞會區

16、（舞弊會廳、KTV包房建設其它附屬用房屋）、健身娛樂區（健身廳、棋盤室）、洗浴中心（男賓部、女賓部）（2）二層：會議區（多功能報告廳、500人會議室、100人會議室、50人會議室、20人會議室、10人會議室）、餐飲區（民族餐廳1個、40人餐廳2個、80人餐廳1個、200人餐廳1個）（3）三層：高檔餐飲區（大小包間20個）（4）四至十一層：高檔住宿區、普通住宿區、豪華套房、行政用房二、項目建設規?？偨ㄖ娣e2萬平方米，其中：主樓十一層，建筑面積13460.6平方米；裙樓四層，建筑面積6539.4平方米。三、技術指標（1）建筑面積序號標準名稱標準及面積（平方米）1飯店級別四星級2飯店層數11層3飯

17、店建筑面積200004一層2906.4迎賓大廳726.6接待室72.66商務中心72.66咖啡廳72.66購物中心108.99餐飲區726.6康健區399.63會見區726.65二層1453.2會議區726.6餐飲區726.66三層：高檔餐飲1453.274-11層10554.2 高檔住宿區7021.2 普通住宿區2179.8 豪華套房263.3 行政用房363.3 會議區726.68配套用房3633（2）照度標準值 類 別參考平面及其高度單位 m照度標準值 lx 客 房一般活動區0.75水平面50床頭0.75水平面100寫字臺0.75水平面200衛生間0.75水平面100會客廳0.75水平面

18、100梳妝臺 1.5 高處垂直面300主餐廳、客房服務臺、酒吧柜臺 0.75水平面100西餐廳、酒吧間、咖啡廳、舞廳 0.75水平面50大宴會廳、總服務臺、主餐廳、柜臺、外幣對兌換處等 0.75水平面300門廳、休息廳 0.75水平面150理發 0.75水平面200美容 0.75水平面300郵電 0.75水平面150健身房、器械室、蒸汽浴室、泳池 0.75水平面75游藝廳 0.75水平面100臺球 臺面300保齡球 地面200廚房、洗衣房、小賣部 0.75水平面200食品準備、烹調、配餐 0.75水平面500小件寄存處 0.75水平面75照度均勻度：辦公室、閱覽室等工作房間一般照明照度的均勻度

19、，按最低照度與平均照度之比確定，其數值不宜小于0.7。采用分區一般照明時，房間內的通道和其它非工作區域，一般照明的照度值不宜低于工作面照度值的1/5。局部照明與一般照明共用時，工作面上一般照明的照度值宜為總照度值的1/31/5，且不宜低于50lx。照明設計要求照明設計應滿足視覺功效和非視覺功效（如引導人流、劃分空間、創造氣氛、增強建筑表現力等）兩方面的要求；客房、餐廳、休息廳、酒吧間、咖啡廳和舞廳等場所宜采用低色溫的光源，且宜增設調光裝置。（3）防火間距(m) 建筑類別防火間距耐火等級高層建筑13一、二級裙房9三級其它民用建筑9四級（4）抗震強度按照（GB 50011-2001）的要求，實現“

20、小震不壞，中震可修、大震不倒”的抗震要求。當抗震設防烈度為68度時，應該按照本地區設防高一度。（5）熱工要求：鎮原屬于寒冷地區，最冷月平均溫度0- -10，應滿足冬季防冷和夏季防熱第五章 投資概算投資估算：飯店按照20000平方米的建筑面積、200間（套）客房投資進行計算，一次性投入費用初步估算如下：土建工程：20000平方米×1500元/平方米=3000萬元給水及鍋爐工程：20000平方米×200元/平方米=400萬元強電工程：20000平方米×150元/平方米=300萬元弱電工程：20000平方米×120元/平方米=240萬元暖通空調工程：20000

21、平方米×200元/平方米=400萬元電梯：100萬元道路、圍墻、庭院綠化、填方：150萬元室內裝修：20000平方米×300元/平方米=600萬元質量監督及監理費：30萬元設計及咨詢費：80萬元開辦費用(包括餐飲、洗衣、PA、健身、娛樂、客房等設備設施費及員工服裝、培訓等費用)：50萬元不可預見費：50萬元購買土地費用：500萬元總計5990萬元第六章 經濟效益、社會效益分析一、勞動定員該項目定員100人，其中：管理人員3人，財務人員2，技術人員4，勤雜工6人，員工85人二、效益分析1計算依據(一)房間價格:通過對慶陽賓館、九龍國際酒店、金元賓館、隴上明珠大酒店等慶陽市的賓

22、館及酒店房間價格的詳細調查，二星級以上的酒店房間價格如下：慶 陽 市 賓 館 價 格名稱房間標準單 價平均價格入住率（%） 慶陽賓館行政套房888000 28000 60%以上豪華套房58800豪華單間48800豪華標間48000套 房38000標 間22000單 間28000九龍國際豪 套88000 26000 65%以上套 房68000標 間22000金元賓館豪 套58000 24000 65%以上標 間22000普 間18000隴上明珠套 房58800 18000 65%以上標 間16800單 間16800 郵政賓館套 房38000 18000 65%以上三人間22000單 間20000

23、標 間18000普 房12000鎮 原 現 有 賓 館 價 格名稱房間標準數量單 價平均價格入住率日接待量 鎮原賓館套 房2228.00 120.00 40%以上 110人(次)標 間32128.00標 間21168.00單 間5168.00單 間5128.00三人間5360.00豪 套2398.00昌盛大酒店單 間1138.00 132.00 75%以上 24人(次)套 房1200.00標 間15128.00金鑫賓館普 標 540.00 42.00 70%以上 16人(次)普 單140.00三人間445.00茹河賓館普 標840.0040.0070%以上14人(次)普 單640.00根據以上

24、的價格調查結果，結合2010年全市賓館住宿價格指數(111.3%)與鎮原酒店賓館住宿價格指數(108.2%)比較因素，九洲國際大酒店的房間平均價格定為每間每天220元。（二）接待能力：（1）日均接待能力：近三年，鎮原賓館、昌盛大酒店等，平均每天接待量達到200人以上，加上縣城的私人旅店、招待所的容納量，全縣每天接待量在500人左右。（2）一年一度的“兩會”及經濟工作會議參會人員378人。綜合分析，客房的設置按最低的接待能力和升級空間考慮，擬設為220間400人次。2經濟效益分析項目建成后，年可實現經營收入1507.38萬元,利潤101.78萬元,稅金116.5萬元。（一）經營收入：1507.3

25、8萬元（1）客房收入：200間·套×220元天×365天×60%963.6（萬元）（2）餐飲收入 ：386.9萬元西餐廳：100座×25元人×365天×40%36.5（萬元）；中餐廳：400座×2餐×365天×30元人×40%350.4（萬元）（3）康樂收入： 133.15萬元桑拿中心：60元人×30人×365天65.7（萬元）足浴、保健按摩：30元人×30人×365天32.85（萬元）棋牌室：10間×100元天×365天&#

26、215;40%14.6（萬元）卡拉OK：10間×100元天×365天×40%14.6（萬元）美容美發：4500元月×12月5.4（萬元）（4）商務中心收入：7.3 萬元 （200元×365天）（5）會議室收入：16.43萬元 （ 1500元×365天×30%）(二)經營成本:269.82萬元餐飲成本：386.9×58%224.4（萬元）康樂成本：133.15×30%39.95（萬元）其他成本：10.95×20%16.43×20%5.49（萬元）(三)固定資產折舊(年)：4595.82&

27、#215;15%=689.37（萬元）(四)經營費用：446.41萬元1)工資及福利費用：144萬元工資：100人×800元月×12月96（萬元）福利：96×50%48萬元（包括：職工養老保險、待業保險、大病保險、工傷保險、生育保險、糧食補償金、住房公積金、教育統籌基金、工會經費等其他有關職工福利費）2)能源費用：105.52萬元(營業收入的7%)3)日常維修費用：30.15萬元(營業收入的2%)4)營業部門費用：45.22萬元營業收入的3%（包括：客用品、免費食品、裝飾費用、清潔用品、賣房傭金、布草、器皿、酒吧費用、布草洗滌費、音樂娛樂費、印刷費、廚房用具、園林

28、綠化費用等）5)一般管理費用：105.52萬元營業收入的7%（包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費及不可預見費用等）6)費用核銷：16.0萬元(五)利潤：1507.38-269.82-446.41-689.37=101.78（萬元）(六)稅金:116.5萬元營業稅：1507.38×5%=75.37（萬元）城建稅：75.37×7%5.28（萬元）教育附加費：75.37×3%2.26（萬元）企業所得稅：101.78×33%=33.59（萬元）(七)投資回收期：(101.78+689.37)÷5255.82×100%15(年)(八)投資利潤率：101.78÷5255.82×100%=1.94(九)投資利稅率：(101.78+116.5)÷5255.82×100%=4.15（十）盈虧平衡點（BEP）：BEP=959.19/944.47*100%=15.59%3社會效