1、遵義新店子食品大市場(chǎng)及商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：遵義市華寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司編制日期：2009年7月7日目 錄第一章 總論第一節(jié) 概述第二節(jié) 項(xiàng)目概述第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)第二章 市場(chǎng)評(píng)價(jià)第三章 建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模第二節(jié) 項(xiàng)目功能方案第四章 場(chǎng)址選擇第五章 設(shè)計(jì)案和工程方案第一節(jié) 設(shè)計(jì)方案第二節(jié) 工程方案第六章 項(xiàng)目總體布局第一節(jié) 平面布局第二節(jié) 食品大市場(chǎng)布局第三節(jié) 綠化布局第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)第一節(jié) 水的控制措施第八章 安全消防設(shè)施 第一節(jié) 安全設(shè)施第二節(jié) 消防設(shè)施第九章 經(jīng)營(yíng)管理 第一節(jié) 責(zé)任與義務(wù)第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第十一章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 投資估

2、算第二節(jié) 資金籌措 第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與還貸分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第二節(jié) 還貸分析 第十三章 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 面臨的主要問(wèn)題 第十四章 研究結(jié)論和建議第一節(jié) 研究結(jié)論第二節(jié) 建議第一章 總論第一節(jié) 概 述遵義市現(xiàn)有房開(kāi)企業(yè)270家，2008年,計(jì)劃投資42億元，計(jì)劃開(kāi)工面積390萬(wàn)平方米，在建項(xiàng)目150個(gè),其中：中心城區(qū)在建項(xiàng)目86個(gè)，計(jì)劃投資30億元，計(jì)劃開(kāi)工面積280萬(wàn)平方米。到十月底止,全市房地立行業(yè)完成固定投資35 億元,占年計(jì)劃的83,同比增長(zhǎng)20%，計(jì)劃開(kāi)工面積390萬(wàn)平方米，實(shí)際開(kāi)工422萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)11，批準(zhǔn)預(yù)售面積173萬(wàn)平方米，同比下降36，商品房均價(jià)1955元/平方米。

3、同比增長(zhǎng)1.3%。房地產(chǎn)業(yè)在市、縣經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程中的作用日益重要。 房地產(chǎn)業(yè)已成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為市、縣經(jīng)濟(jì)重要組成部分、它的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)的建材、裝飾、廣告、建筑、金融等行業(yè)的發(fā)展，在提供GDP、就業(yè)、稅收等方面有重要作用。去年110月，房地產(chǎn)行業(yè)投資額35億占全市固定投資總額176億元的18%，紅花崗區(qū)、匯川區(qū)的比例高50%以上，湄潭、鳳岡、務(wù)川三縣比例都在2030%，兩城區(qū)稅收的40-50%來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 房地產(chǎn)行業(yè)推進(jìn)了城市化的進(jìn)程.工業(yè)化推進(jìn)城市化，房地產(chǎn)行業(yè)推進(jìn)了城市化的進(jìn)程，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有“廣大城市規(guī)模、改善人居環(huán)境、完善城市功能、提高城市品位”的作用，

4、一年來(lái)，東欣彩虹城、世紀(jì)中天、美潔爾、香水郡、鳳凰國(guó)際、萬(wàn)豪國(guó)際、大成帝景等花園樓盤(pán)的建設(shè)，擴(kuò)大了城市的規(guī)模，改善遵義的人居環(huán)境. 通過(guò)市場(chǎng)保障手段,基本解決了人民群眾“住有所居”的問(wèn)題，住房保障有兩種保障，一是市場(chǎng)保障,一是政府保障。市場(chǎng)保障就依靠市場(chǎng)手段配置資源、發(fā)展房城產(chǎn)業(yè)，為社會(huì)提供大量的商品住宅,滿足人民群眾對(duì)住房的需求。政府保障就是政府提供優(yōu)惠條件建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房給中低保家庭,解決這部分家庭的住房問(wèn)題。而遵義新店子食品大市場(chǎng)及商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正是適應(yīng)了政府的需求。 遵義是一塊充滿生機(jī)活力的土地；國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以來(lái)，給遵義的發(fā)展帶來(lái)了難得的歷史機(jī)遇，也為遵義的對(duì)外開(kāi)放與合

5、作提供了更加廣闊的空間；遵義是中國(guó)名酒之鄉(xiāng)。國(guó)酒茅臺(tái)“風(fēng)來(lái)隔壁三日醉，酒后開(kāi)瓶十里香"；董酒品質(zhì)超凡，位居老八大名酒之列；習(xí)酒、珍酒、鴨溪窖酒、懷酒，群星燦爛,多彩多姿，名酒輝映，眾星拱月，使遵義得了“中國(guó)酒文化名城”的美稱(chēng)。遵義有著神器而又誘人的旅游資源，融自然景觀和人文景觀于一體。全市擁有一個(gè)國(guó)家級(jí)和四個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，近千處文物景點(diǎn)；同時(shí)遵義還有部分大中型企業(yè)，貴州剛繩股份公司、鈦業(yè)集團(tuán)公司、航天集團(tuán)公司和正在建設(shè)中的中國(guó)鋁業(yè)集團(tuán)(深溪鋁廠）；遵義,不僅是一塊物化源豐的寶地，一方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的熱土,更是中外客商投資的樂(lè)園。 遵義市有著特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，已具備快速發(fā)展各種大產(chǎn)業(yè)的挑戰(zhàn).

6、目前，已初步建成了工業(yè)園區(qū)，農(nóng)產(chǎn)品出口加工業(yè)、酒業(yè)、茶業(yè)生產(chǎn)基地等,通過(guò)獨(dú)特的旅游業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)部分資源開(kāi)發(fā)性產(chǎn)業(yè)相繼落戶,為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)區(qū)帶了滾滾物流和資金流。為現(xiàn)代商住開(kāi)發(fā)的發(fā)展提供了寬廣的平臺(tái). 剛剛結(jié)束的中央：“兩會(huì)”,總理在“政府工作報(bào)告”中強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步加大對(duì)西部的開(kāi)發(fā);遵義具有與東部、西部、北部省分陸路“黃金通道”的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、物流效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，日益繁榮的旅游資源貿(mào)易正使“旅游富民”、“商貿(mào)富市”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 第三節(jié) 項(xiàng)目概述 遵義新店子食品大市場(chǎng)及商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是指經(jīng)濟(jì)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，由一家企業(yè)精英，多家企業(yè)進(jìn)入并從事食品、副食、小商品業(yè)務(wù)的商品大市場(chǎng)，由當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)集中監(jiān)管的場(chǎng)

7、所。遵義新店子食品大市場(chǎng)及商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于貴州省遵義市南部新城新店子，距市中心3公里，是川黔鐵路、205國(guó)道、貴遵高速公路東聯(lián)線交匯處,緊靠遵義火車(chē)南站(火車(chē)貨運(yùn)站）,項(xiàng)目?jī)?nèi)有鐵路專(zhuān)用線與之相連，周邊聚集遵義的各大工礦企業(yè)，交通方便，是紅花崗區(qū)規(guī)劃的糧油批發(fā)的物流中心，是住家,經(jīng)營(yíng)糧油批發(fā)的理想場(chǎng)所。該項(xiàng)目共建三大功能區(qū),商業(yè)服務(wù)區(qū),倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū),辦公管理區(qū),分兩期建設(shè)，該項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積120畝，現(xiàn)已完成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的相關(guān)手續(xù)。其中一期占地80畝，二期占地40畝,建筑面積207217平方米，其中商業(yè)用房47756平方米，住宅117480平方米，車(chē)位10357平方米，其他31624平方米。

8、總投資24228.4萬(wàn)元人民幣.目前一期已建成商業(yè)服務(wù)用房3萬(wàn)平方米，貨運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)用房2萬(wàn)平方米,經(jīng)濟(jì)適用房5萬(wàn)平方米。 第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)遵義地區(qū)面向廣西出海大通道，背靠直轄市重慶，南臨貴陽(yáng)，東接湖南, 西臨云南,處于西南經(jīng)濟(jì)圈,是貴州地區(qū)走向四川成都、重慶的最重要門(mén)戶.鐵路線主要有遵義始發(fā)的遵義-北京、遵義上海、遵義-廣州、遵義-重慶、遵義貴陽(yáng)以及川黔鐵路大動(dòng)脈等，遵義市是貴州省與重慶市交通來(lái)往的咽喉，國(guó)道主干線G250、G210、G326等水運(yùn)全市通航河流較大的有赤水河、大同河、羊蹬河、烏江四條.目前，遵義以鐵路為骨干線，貴遵、遵崇高等級(jí)公路、水運(yùn)、航空（即將建設(shè)的新洲機(jī)場(chǎng)）

9、和其他基礎(chǔ)設(shè)施相配套的西南地區(qū)出海大通道，交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)已基本形成,遵義地區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步得到強(qiáng)化。2. 自然條件遵義是革命歷史文化名城，遵義會(huì)議會(huì)址、紅軍烈士陵園就坐落于城內(nèi)。 遵義是貴州省南部的區(qū)域性中心城市，是黔北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、旅游中心，風(fēng)光秀麗，氣候宜人，境內(nèi)屬中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，冬無(wú)嚴(yán)寒,夏無(wú)酷暑，氣候溫和;年平均溫度為15。2度，年降水量為1099毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為1116小時(shí)，無(wú)霜期年平均280天，四季宜人，是全國(guó)綠化城市、全國(guó)雙擁模范城、中國(guó)酒文化名城。3. 資源優(yōu)勢(shì)（1） 生物資源：遵義現(xiàn)有森林面積8079063公頃，森林覆蓋率26。6%,人均森林面積1。

10、81畝。生物資源種類(lèi)繁多，有銀杉、銀杏、珙桐、桫欏等國(guó)家一級(jí)保護(hù)植物6種;中草藥有杜仲、天冬、天麻等,其產(chǎn)量和資糧居全省之首；經(jīng)濟(jì)作物有油菜、油桐、茶葉、生漆等;野生珍惜動(dòng)物有金絲猴、黑葉猴、云豹、金錢(qián)豹等國(guó)家一級(jí)保護(hù)動(dòng)物17種。（2） 礦產(chǎn)資源；遵義礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，初步探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有60多種，其中錳礦量大、資優(yōu)、類(lèi)型獨(dú)特,在世界上罕見(jiàn)；在全省占有重要地位的有煤、錳、汞、硅石、鋁土礦、磷礦等。其中,已探明的煤炭?jī)?chǔ)量66。42億噸,總儲(chǔ)量預(yù)計(jì)193.5億噸,居全省第三位,錳礦儲(chǔ)量4983萬(wàn)噸，占全面省的54.4%，汞礦儲(chǔ)量占全省的三分之一。（3） 水能資源：遵義河流屬長(zhǎng)江流域，分為長(zhǎng)江干流和

11、烏江兩大水系、河流多年平均徑流量179.7億立方米,占全省的五分之一,水能資源理論蘊(yùn)藏量349。1萬(wàn)千瓦，占全省三分之一；全市可供開(kāi)發(fā)的水能資源為428萬(wàn)千瓦.（4） 旅游資源：遵義有豐富的人文景觀，深厚的文化底蘊(yùn)和相對(duì)發(fā)達(dá)的文學(xué)藝術(shù);全市擁有金錢(qián)處文物古跡：如遵義會(huì)議會(huì)址、中世紀(jì)軍事城堡、赤水國(guó)家級(jí)桫欏自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)森林竹海公園等。4. 政策優(yōu)勢(shì) 遵義地區(qū)是黔北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)域，是貴州省“十一五”重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展地區(qū)，他同時(shí)享受革命老區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策、和西部大開(kāi)發(fā)政策等，是一系列優(yōu)惠政策的重疊區(qū)域。面對(duì)加大西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的深入實(shí)施,必然使上述系列優(yōu)惠政策得到更充分的運(yùn)用，發(fā)揮更大的作用,

12、推動(dòng)遵義在招商引資和項(xiàng)目布局建設(shè)等各個(gè)方面躍上一個(gè)新的臺(tái)階。 第二章 市場(chǎng)評(píng)價(jià)遵義新店子食品大市場(chǎng)及商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要的對(duì)象是商住開(kāi)發(fā)，食品大市場(chǎng)，及一樓商鋪。住房部分為經(jīng)濟(jì)適用房，但由于交納了土地出讓金，銷(xiāo)售是以企業(yè)為主進(jìn)行銷(xiāo)售,并由物價(jià)部門(mén)和房管部門(mén)定價(jià)，定價(jià)為：1100元/平方米。價(jià)格相比較低，可以加快資金的周轉(zhuǎn)。食品大市場(chǎng)以傳統(tǒng)的糧油市場(chǎng)為主,副食，小商品,糖酒，茶葉，農(nóng)特產(chǎn)口一應(yīng)俱全，目前部分已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)運(yùn)，已初具規(guī)模。遵義新店子食品大市場(chǎng)及商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，布局合理,檔次較高，交通物流方便，是遵義市批發(fā)時(shí)的首選之地，極具競(jìng)爭(zhēng)力，極具發(fā)展遠(yuǎn)景，極具升值潛力. 第三章 建設(shè)規(guī)模及

13、產(chǎn)品方案第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)遵義新店子食品大市場(chǎng)及商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能設(shè)置和科學(xué)化、合理化等整體布局，規(guī)劃建筑面積207217平方米。第二節(jié) 項(xiàng)目功能方案 按功能設(shè)置特點(diǎn)及建設(shè)項(xiàng)目用地實(shí)際情況，中心按功能進(jìn)行分區(qū),分為商業(yè)服務(wù)區(qū)，倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，辦公管理區(qū)。商業(yè)服務(wù)區(qū)主要為食品市場(chǎng)，以傳統(tǒng)的糧油市場(chǎng)為主，副食，小商品,糖酒，茶葉,農(nóng)產(chǎn)品一應(yīng)俱全。、第四章 場(chǎng)地選擇 遵義新店子食品大市場(chǎng)及商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于貴州省遵義市南部新城新店子，距市中心3公里,是川黔鐵路、205國(guó)道、貴遵高速公路東聯(lián)線交匯處，緊靠遵義火車(chē)南站(火車(chē)貨運(yùn)站)，項(xiàng)目?jī)?nèi)有鐵路專(zhuān)用線與之相連，周邊遵義邊的各大工礦企業(yè)，交通方便。 第五章 設(shè)計(jì)方案工程方案第一節(jié) 設(shè)計(jì)方案 按照現(xiàn)行（民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃）、