1、2010 年年 7 月成都房地產市場報告月成都房地產市場報告中國房產信息集團中國房產信息集團-克而瑞克而瑞-成都機構成都機構2010 年年 7 月月此報告僅供客戶內部使用，未經中國房地產信息集團 | 克而瑞（中國）信息技術有限公司的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報報告說明統計范圍說明：數據覆蓋范圍為：成都主城區：城東、城南、城西、城北、城中；近郊區：雙流、龍泉、新都、郫縣、溫江統計數據說明：供應：以當月批準預售的商品房房源作為數據統計標準（拆遷安臵房、限價房、經濟適用房等非商品房房源不在統計范圍內），由于政策敏感

2、期，本月雙流、溫江、郫縣、新都供應數據缺失；成交：以當月實際成交（即簽訂合同）的商品房房源備案信息作為數據統計標準（拆遷安臵房、限價房、經濟適用房等非商品房房源不在統計范圍內）。第 2 頁共 94 頁第一章第二章第一章第二章2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報目錄本月導讀易居視點數字樓市567第一篇 市場背景 . 9政策資訊 . 9一、全國政策概覽 . 9二、成都政策法規 . 11三、市政動態 . 11四、市場資訊 . 13經濟環境 . 14一、2010 年工業增加值增長出現減速 . 14二、通脹壓力越來越大 . 15三、成都零售額增幅趨穩 . 15四、成都市房地產投資

3、上升趨勢未改變 . 16第二篇 市場分析 . 17商品房市場 . 17一、市場特征 . 17二、主城區供求關系分析 . 17三、主城區供應量分析 . 18四、成交量持續下降 . 18五、成交價略有下降 . 19土地市場 . 21一、土地市場動態 . 21二、本月土地供應分析 . 23三、土地成交分析 . 25四、熱點地塊成交分析 . 28第三章 住宅市場成交分析 . 31一、市場綜述 . 31二、主城區供求關系分析 . 31三、主城區供應量分析 . 31四、成交量繼續回落 . 35五、成交均價平穩上升 . 38六、熱點成交區域板塊 . 40七、成都市場解析 . 43第四章 商業市場 . 44一

4、、市場綜述 . 44二、主城區供求關系分析 . 45三、主城區供應量分析 . 45四、成都全市成交量分析 . 46五、成都全市成交價格分析 . 48六、個案分析 . 49第五章 辦公市場 . 51第 3 頁共 94 頁2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報一、市場綜述 . 51二、主城區供求關系分析 . 52三、主城區供應量分析 . 52四、成都全市成交量分析 . 52五、成都全市成交價格分析 . 54六、個案分析 . 55第六章 產品分析 . 57一、產品綜述 . 57二、案例分析 . 63第七章 營銷媒體分析 . 68一、媒體投放分析 . 68二、營銷分析 . 74第

5、三篇 區域數據 . 80一、城東區域 . 80二、城北區域 . 81三、城南區域 . 82四、城西區域 . 83五、城中區域 . 84六、龍泉區域 . 85七、郫縣區域 . 86八、雙流區域 . 87九、溫江區域 . 88十、新都區域 . 89附件列表90一、供應土地列表 . 90二、成交土地列 . 90三、優惠情況匯總列表 . 92第 4 頁共 94 頁2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報本月導讀國務院出臺“新 36 條”為鼓勵和引導民間資本進入基礎產業和基礎設施等領域，國務院辦公廳關于鼓勵和引導民間投資健康發展重點工作分工的通知明確了 40 項工作任務。每項具體任務

6、多則有 9 個部門負責。鼓勵和引導民間資本進入的投資領域包括基礎產業和基礎設施、市政公用事業和政策性住房建設等。詳情請見 p910四川鼓勵民間資本投資建設經適房四川省住房和城鄉建設廳日前起草了“貫徹國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見的實施意見”。該文件將經省政府審定后于近日正式實施。省住建廳相關責任人提到，鼓勵和支持民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房。詳情請見 p11雙慶路改造有望 10 月前動工6 月 29 日從成華區交通局獲悉，雙慶路的改造計劃已初步定為 10 月前開工。預計施工時間為 8 到 10 個月，改造后的雙慶路寬 4046 米，與雙林路一樣，變身為

7、雙向 8 車道。詳情請見 p1113本月商品房銷售持續低迷，市場價格也略有回頭受宏觀調控影響，成都 7 月房產市場持續低迷，本月成交量僅為 120.98 萬，較上月減少 13.85 萬，環比下降 10.27%，與去年同期相比下降 50.55%；成交均價四個月來首次有所下降，環比下降-0.7%，同比增加 25.52%。詳情請見 p17 - 56第 5 頁共 94 頁2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報本月熱銷產品：沙河上沙河上項目位于城東沙河板塊，城東區域少有的小高層項目并且是純居住社區。該項目濱臨沙河周邊配套成熟，500 米內完美生活精華，購物、公園、就醫、教育、休閑娛

8、樂，無需遠行。沙河河濱綠化帶，沙河公園、東湖公園、望江樓公園、塔子山公園臨近項目周邊。萬達廣場、伊藤洋華堂、國美電器拉近了購物的距離。醫療，交通也非常便捷。周邊人文社區環繞，更有四川師范大學文化氛圍的陶冶。總的來講成熟的社區配套、臨河的水岸生活、相對便宜的總價、稀有的低密度設計，從而有較好的市場反應。詳情請見 p5767易居視點購房者和開發商的博弈仍在繼續，目前開發商的心理防線已經有所突破，除了加大折扣和優惠力度以外，捂盤惜售坐等市場回暖的局面也開始被打破，但消費者反應仍不樂觀。本月商品房市場供應量較上月大幅上漲，而成交依然顯示出低迷狀態，尤其是高端住宅成交量的下降，遏制了成交價上漲的趨勢。面

9、對冷清的市場，各大開發商開始優惠上大作手筆，以促進銷售。大小優惠涌現，以直接扣點優惠為主，特價房也大量涌現，多種贈送方式并存，一定程度上活躍了低迷的樓市局面。第 6 頁共 94 頁市場02010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報數字樓市7 月成交面積（萬）7 月成交均價（元/）商品房住宅商業辦公120.9890.4315.5215.026551604383917301數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構單位：萬09. 07-10.07成都全市商品房成交情況60050040030020010009.07 09.08 09.09

10、 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07成交面積 244.6 204.1 246.6 226.3 312.9 521.7 134.9 110.6 188.3 242.9 171.8 134.8 120.9數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構第 7 頁共 94 頁12345678912345789234567892010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報2010 年 7 月成都全市商品住宅成交排行榜按成交面積排名按成交金額排名按成交均價排名排名10排名610排名110項目名稱南湖國際社區紫東

11、芯座嘉美華凱保利花園新里派克公館北新潤苑保利心語花園麓山國際社區恒大綠洲保利公園 198項目名稱麓山國際社區保利心語花園紫東芯座保利花園南湖國際社區譽峰華潤鳳凰城大王鈺城新里派克公館萬科金潤華府項目名稱譽峰四海逸家時代豪庭麓山國際社區金沙西墅泊景灣三利宅院中海城南一號中糧御嶺灣蔚藍卡地亞成交面積（）20195.7317345.7516966.6314987.5914796.2114248.2113418.0312508.9511933.0311654.37成交金額（萬元）20849.0613866.0712401.4312082.2511900.3611294.709765.647920.57

12、7263.946597.49成交均價（元/）21564175861687816667159721559115150148801441714269數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構第 8 頁共 94 頁1.2.3.2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報第一篇 市場背景第一章政策資訊一、全國政策概覽國務院出臺“新 36 條”為鼓勵和引導民間資本進入基礎產業和基礎設施等領域，國務院辦公廳關于鼓勵和引導民間投資健康發展重點工作分工的通知明確了 40 項工作任務。每項具體任務多則有 9 個部門負責。鼓勵和引導民間資本進入的投資領域包括基礎產業和基礎設施、市政公用事業和政策

13、性住房建設等。易居視點：中央一再強調經濟適用房的建設，但地方政府由于在資金上困境，對經適房建設大都力不從心，民間資金的進入將大大改善這種僵局，讓經濟使用房的建設破局。財政部初步規劃 2012 年開征房產稅財政部地方稅改革研討會近日在北京召開，會上集中討論了即將上報國務院的地方稅改革方案。了解獲悉，財政部已經研究并初步規劃于 2012 年試點開征房產稅，房產稅將是 2012年財政部的工作重點之一。易居視點：大部分稅收集中在開發環節是高房價的形成原因之一。如果后移到銷售和保有環節，不僅對于遏制房價過快上漲有好處，還能克服地方稅收過于依賴房地產業的現狀。房產稅的主要作用在于能有效調節收入分配，提高土

14、地利用效率，但其執行需要配套方案的制定執行住建部力破二套房貸認定瓶頸據國土資源部消息，國土部部長徐紹史在剛召開的第 17 次部長辦公會上表示，研究進一步加強房地產用地管理和調控。無獨有偶，住房和城鄉建設部日前也在山東青島召開現場工作會，部署房地產調控工作，要求加快個人住房信息系統建設。易居視點：住建部意在貫徹落實“新國十條”加快個人信息系統建設的相關要求，建立和完善個人住房信息系統，為貫徹落實二套房貸政策做準備,破除二套房認定難的問題。第 9 頁共 94 頁4.5.6.2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報央行貨幣政策委員會：下半年延續適度寬松貨幣政策中國人民銀行貨幣政策

15、委員會第二季度例會提出，下半年要繼續實施適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性，增強調控的針對性和靈活性，把握好政策實施的力度、節奏和重點。易居視點：下半年延續適度寬松貨幣政策主要原因預計是國民經濟在二季度的宏觀數據已經出現全面下滑，同時歐洲出現的債務危機對中國經濟的影響還未消失，嚴重影響到國內出口，倘若再失去國內寬松的貨幣造成環境，國民經濟將會更加困難。銀監會：加大房貸檢查力度確保調控嚴格執行從商業銀行了解到，隨著各家銀行對房地產相關的三類貸款摸底告一段落，下半年開始，銀監會將對房地產貸款組織例行的現場檢查。一家商業銀行信貸部人士透露，下半年，銀監會的檢查將主要針對流程是否合規、風險管

16、理是否有效，尤其是是否嚴格執行了上半年出臺的相關政策。易居視點：這意味著上半年出臺的政策目前沒有松動，下半年仍然需要繼續嚴格執行。據了解，銀監會已要求各級監管部門，繼續加大對房貸政策執行情況的檢查力度，及時嚴厲查處各類違法違規行為，確保國家宏觀調控政策得到嚴格執行。由于此前對第三套房停貸的前提條件是“商品住房價格過高，上漲過快，供應緊張的地區”，但并未就此出臺過具體標準，這使得哪些城市可以停貸并沒有一個可以量化的標準，但不能據此來判斷三套房貸是否出現松動。財政部官員首次回應：房產稅改革可考慮差別稅率在 24 日舉辦的 2010 年久其軟件杯全國稅法知識大賽啟動儀式上，財政部稅政司副司長尹伯欽表

17、示，“加快推進房產稅改革，可考慮差別稅率，可考慮由原值征收改為按評估值征收。”這是就財政部研究 2012 年開征房產稅報道后，財政部官員首次回應。尹伯欽表示，房產稅的出臺關鍵還需要國務院的審批。易居視點：上海和重慶差異化房地稅收政策是房貸差異化的延展，相關政策體系完善將對縮小中國貧富差距、保障民生發展起到重要作用。第 10 頁共 94 頁1.2.3.4.5.2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報二、成都政策法規2010 年 7 月房地產相關政策列表時間7 月 27 日來源四川省住房和城鄉建設廳政策名稱四川鼓勵民間資本投資建設經適房主要內容四川省住房和城鄉建設廳日前起草了“

18、貫徹國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見的實施意見”。該文件將經省政府審定后于近日正式實施。省住建廳相關責任人提到，鼓勵和支持民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房。省政府辦公廳近日下發關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維7 月 28 日四川省政府辦公廳堅決制止違法違規強制征地拆遷護群眾合法權益的通知，要求各地嚴格執行國家關于征地拆遷的法律法規和政策規定，嚴格履行有關程序，堅決制止和糾正違法違規強制征地拆遷行為。數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構三、市政動態雙慶路改造有望 10 月前動工6 月 29 日從成華區交通局獲悉，雙慶路的改造計劃已初步定為 10 月

19、前開工。預計施工時間為 8 到 10 個月，改造后的雙慶路寬 4046 米，與雙林路一樣，變身為雙向 8 車道。新都打造千億元產業集群7 月初，成都第十一屆國際家具展即將舉行，成都家具產業基地新都將迎來國內外八方來客。全球家具建材 cbd 建成后，新都家具園將實現年交易額千億元以上。目前，新都家具產業基地總占地面積約 240 畝，規劃總建筑面積 23 萬平方米。龍泉驛擬建百萬平方米汽車博覽城7 月 5 日獲悉，除整車制造、零部件配套外，龍泉驛區將大力推動汽車貿易業聚集發展。該區擬開發建設 100 萬平方米以上的國際汽車專業博覽城，依托一汽大眾等整車集團建設汽車整車直銷中心。年初，龍泉驛區已被劃

20、定為成都市汽車產業綜合功能區。2015 年成都初步建成西部金融中心據介紹，近日，成都市先后出臺了成都市金融產業發展規劃（2010-2012 年），其中首次提出西部金融中心建設的時間目標：到 2015 年，成都將初步建成西部金融中心。再用 5-10年時間，建成具有國際輻射力和帶動作用的金融中心城市。成都國際商貿城 打造中西部最大商貿中心第 11 頁共 94 頁6.7.8.2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報2010 年 6 月，成都商品市場的格局發生了巨大變化：八大商品市場將搬出市區，市區內的傳統市場將陸續退出中心城區，三環外以成都國際商貿城為代表的現代化市場登上了歷史舞

21、臺。成都第二繞城高速開工7 月 11 日，成都第二繞城高速公路開工，路線全長 222.17 公里(其中西段 114.16 公里，東段 108.01 公里)，概算總投資 285.52 億元(其中西段 133.72 億元，東段 151.80 億元)，建設工期 3 年。成德大道成都段全線建成7 月 17 日，成德大道彭州段已通過交工驗收，意味著成德大道成都境內全線建成。等德陽段建成后，成都到德陽將新增一條免費的快速通道。成德大道全長 22.8 公里，為雙向六車道，設計時速為 80km，總投資約 9 億元。這條路前往德陽，只需要 1 小時。成都最大汽車站 12 月 31 日交付使用7 月 27 日，記

22、者從中建三局獲悉，位于成都新客站內的長途汽車站于今年 2 月正式動工，該車站投資達 5.09 億元，預計今年 12 月 31 日將正式完工交付使用。建成后，可停放 627 輛機動車，將是成都最大的長途汽車客運站。第 12 頁共 94 頁1.2.3.4.、。2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報四、市場資訊成都“變相打折”頻頻出現以新“國十條”為核心的房地產調控政策接連出臺至今已有兩個半月有余，開發商和購房者逐漸穩住陣腳，并紛紛研究應對策略。對于開發商而言，最關鍵的是打破購房者的觀望情緒，讓他們走進售樓處，于是乎，“幫購房者墊首付” “用裝修貸款抵沖房貸不足部分”、“補利息

23、差”等各種手段開始層出不窮。易居視點：打破觀望，成都樓市變相打折優惠已經出現。盡管面對新政的壓力，成都樓市的房價還是顯得異常堅挺，很多開發商相應的“對策”已經開始陸續出臺，但倘若“暗降對策”不能湊效，恐怕明降將是更好出路了。成都本土房企降價不再半遮半掩繼恒大、萬科、綠地、佳兆業等全國一線品牌開發商宣布調價促銷之后，上周，本土的錦江城市花園、博雅新城、等項目也開始旗臶鮮明地祭起了降價大旗。業內人士人預測，隨著成都住宅銷量下滑趨勢的日漸明顯，開發商降價方式將會從前幾個月的半遮半掩發展到“光明正大”易居視點：開發商適時降價可以及時回收資金可以順利完成調整中市場的重新布局，而本土本來具備決策迅速、機動

24、靈活的競爭優勢，在營銷策略上也具備有這方面的優勢，有利于打破目前的僵局。部分主流開發商加入降價陣營據了解北京保利、萬科、遠洋地產等主流開發商新開項目銷售價已經低于此前預期，價格下降幅度普遍在 15%左右。目前北京保利、萬科、遠洋地產等主流開發商新開項目銷售價已經低于此前預期，意味著價格已經在調整。易居視點：市場僵局已經持續了較長一段時間，冷市下開發商銷售壓力逐漸增大，越來越多的開發商加入到降價陣營中來，主流開發商的加入表入意味著市場價格已經在調整。成都未來將有 48 個商業綜合體面市統計數據顯示，成都目前在建的大型商業綜合體項目多達 48 個，大多數體量在 10 萬平第 13 頁共 94 頁5

25、.6.2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報方米以上。毫無疑問，大量城市綜合體的呈現將給人們的生活帶來更多選擇。這其中，有多家實力強勁的大型綜合體亮相城北，城北后來居上。易居視點：自樓市新政出臺后，住宅市場購房者觀望情緒加重，而在售的商業項目卻未受影響，捷報頻傳。因新政對二套房的首付比例提高到 50%，與商業地產持平，不少投資者轉身至商業地產。有了臵業者的青睞，許多開發商在戰略上也做了調整，加大了對商業地產的投入。樓市步入調控效果“觀察期從調控之初的“量跌價漲”到目前的“量價齊跌”，樓市正在發生積極的變化，房價也暫時止住了腳步。調查了解到，目前不少城市部分區域房價出現了一

26、定程度的下跌，但樓市仍處于深度博弈之中。易居視點：一季度上市房企板塊經營活動現金流量凈額為負 400 余億元，預計二季度后開發商資金缺口還將放大；而房企其他融資渠道也已被全面收緊，未來房企將面臨更大的來自資金層面的壓力，這將成為促其降價促銷的直接動力。在新政的嚴格執行情況下，樓市調控效果將越來越明顯。半年報 4 成上市房企報虧53 家發布 2010 年中期預告的上市房企中， 家企業報喜， 家企業報憂，占比達 43.3%。此外，不少非房產主業的企業也打起了退堂鼓，多家公司退出房地產行業。易居視點：上市公司業績下降的原因主要是由于受國家對房地產行業的宏觀調控影響，市場面急轉直下，公司銷售情況未達到

27、預期；國家不斷出臺針對房地產行業的宏觀調控政策，未來房地產市場競爭將更趨激烈，不好房地產為非主業的企業選擇退出房地產行業有利于規避風險，集中力量做大做強主業。第二章經濟環境一、2010 年工業增加值增長出現減速成都市工業增加值增長從年初的 44.5%下降到 6 月的 22.2%，增長速度出現明顯下滑，一方面是受到去年基數的影響，但主要受到外需和內需同時減弱所致。第 14 頁共 94 頁0.50%2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報2010年1月-2010年6月成都市工業增加值走勢50%40%30%20%10%44.50% 33.50% 30.40%27.80%26.90

28、%22.20%10.110.210.310.410.510.6數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構二、通脹壓力越來越大6 月份，成都 cpi 同比指數為 102.1，同比上漲 2.1%，漲幅較上月擴大 0.6 個百分點，為2008 年 8 月以來月度最高水平。從環比看，6 月份成都 cpi 僅為 100.2，與上月比上漲 0.2%，漲幅較上月縮小 0.4 個百分點。受人工成本持續增加、資源類產品價格上漲及城鄉建設投資力度加大等多重因素影響，6月份 cpi 同比出現了較大提升。2009年6月-2010年6月成都市cpi月度走勢3%2%1%0%-1%0.00%-0.20%0.60%0.60

29、%0.20%1.80%1.20%0.80%0.30%1.00%2.10%1.50%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構三、成都零售額增幅趨穩區域經濟高速增長支撐了居民的消費信心指數，成都市零售額維持在 18%左右增長速度。零售額的平穩增長對成都經濟作出了重大貢獻。第 15 頁共 94 頁20.47%2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報2009年年6月月-2010年年6月成都市零售總額月度走勢月成都市零售總額月度走勢30%25%20%15%20.80% 20.60%20.50% 20.70%20.30%20.35%18.20%18.70%18.90%18.70%1

30、8.70%10%5%0%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構四、成都市房地產投資上升趨勢未改變雖然市場調控已經持續了兩三個月，但由于房地產投資表現與市場相比存在滯后性，市場效果傳遞并反映到房地產投資會有 2-4 個月的時間，預計在下月中，房地產投資將會出現下滑。2009年年6月月-2010年年6月成都市房地產投資月度走勢月成都市房地產投資月度走勢70%50.10%56.00%56.80%50%30%42.20%48.40%10%-10%-30%-24.50% -22.40%-14.90%-10.40%-6.60%-4.10%2.40%-50%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構

31、第 16 頁共 94 頁22010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報第二篇 市場分析第一章商品房市場一、市場特征受宏觀調控影響，成都 7 月房產市場持續低迷，本月成交量僅為 120.98 萬平方米，較上月減少 13.85 萬平方米，環比下降 10.27%，與去年同期相比下降 50.55%；而成交均價方面則有所下降，環比下降-0.7%，同比增加 25.52%。2009年7月-2010年7月成都全市商品房成交價量圖單位：萬6005004003002001000成交面積（萬）成都市 2010 年 7 月商品房各類指標變化表成交均價單位：元/80006000400020000指標成交

32、量（萬 m 2 ）成交均價（元/ m ）成交總額（億元）2010 年 6 月134.83655388.352010 年 7 月120.98650178.65環比增長（%）-10.27-0.7-10.98同比增長（%）-50.5525.52-37.92數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構二、主城區供求關系分析本月的主城區的供求比為 1：0.70，供求矛盾繼續加大。本月主城區新增供應量及成交量均有所上升，本月新增供應量約 80.82 萬，環比增長 39.37%；本月成交量為 56.17 萬，環比增長 13.98%。第 17 頁共 94 頁02010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地

33、產市場月報數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構三、主城區供應量分析本月，成都主城區商品房新增供應量（批準預售）80.82 萬，環比下降 39.37%。其中，商品住宅新增供應 76.51 萬，約占主城區總供應量的 94.67%；商業用房新增供應量 1.53 萬，占主城區總供應量的 1.90%，銷售型辦公用房本月新增供應量為 2.78 萬，占總供應量的 3.44%。單位:萬2009.07-2010.07成都全市主城區商品房供應量走勢2001501005009.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.

34、06 10.07供應量 58.78 114.2 143.8 86.72 72.44 110.7 113.7 20.56 49.43 111.2 59.54 57.99 80.82數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構四、成交量持續下降整體市場成交量分析本月成都市商品房市場活躍度繼續下降，成交量僅為 120.98 萬，環比下降 10.27%，今年受國家宏觀調控影響，消費者觀望情緒日益嚴重，市場反映冷淡，商業，辦公有所好轉。同比下降達 57.31%。本月主要成交來自商品住宅，成交量為 90.43 萬，環比下降 24.59%；商第 18 頁共 94 頁02010 年年 7 月成都房地產市場月報

35、月成都房地產市場月報業用房成交 15.52 萬，環比上漲 83.89%；銷售型辦公成交 15.02 萬，環比上漲 131.79%。單位:萬2009.07-2010.07成都全市商品房成交量走勢60050040030020010009.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07成交量 244.6 204.1 246.6 226.3 312.9 521.7 134.9 110.6 188.3 242.9 171.8 134.8 120.9數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構主城區與郊區

36、成交量對比本月主城區與郊區的成交量均有所下降，主城區成交量為 56.17 萬，較上月上漲 13.98%；郊區成交量為 64.81 萬，下降 24.24%。2009.07-2010.07成都主城區與郊區商品房成交量對比單位:萬300250200150100500主城區成交面積(萬)郊區成交面積(萬)09.07115.6128.909.08102.6101.509.09113.2133.409.10112.3114.009.11157.2155.709.12241.4280.310.0140.0994.8210.0244.9465.7410.0375.69112.610.0492.47150.51

37、0.0565.93105.810.0649.2885.5510.0756.1764.81數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構五、成交價略有下降整體市場成交價分析7 月，成都市商品房成交價格繼續上漲，本月商品房成交均價為 6501 元/，較上月下降0.7%，下降 52 元/。本月商品住宅成交價為 6043 元/，較上月下降 3.88%，降幅為 244元/；商業類用房成交均價為 8391 元/，下降 1702 元/，環比下降 16.86%；銷售型辦公物業成交均價為 7301 元/，環比上漲 1.49%。第 19 頁共 94 頁40002010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場

38、月報2009年7月-2010年7月成都市商品房成交均價走勢圖70006500600055005000450009.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07成交均價 5179 5106 5339 5446 5694 5816 6201 6151 6129 6177 6401 6553 6501數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構主城區與郊區成交價對比本月主城區成交均價為 8084 元/，環比下降 5.63%，降幅為 482 元/；本月郊區成交均價為 5129 元/，環比下降 4.9

39、1%，降幅為 265 元/。2009.07-2010.07成都主城區與郊區商品房成交均價對比單位：元/9000800070006000500040003000主城區成交均價郊區成交均價09.075749434409.086018410009.096073431009.106111440209.116102470109.126553463210.017797552610.027505522610.037686508310.047569532210.057733522710.068566539410.0780845129數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構第 20 頁共 94 頁1.2.3

40、.4.2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報第二章土地市場一、土地市場動態國土部：系統清理閑臵土地國土部 7 月初召開會議要求，下半年要不斷完善國土資源管理政策，土地供應要向基礎設施、新興產業、保障性住房等民生項目傾斜，密切關注土地抵押貸款、農地“非農化”、農地“非糧化”等新情況、新問題。同時，積極參與房地產調控。開展房地產企業土地專項治理，系統清理房地產閑臵土地。易居視點：清理閑臵土地可以提高土地的利用程度，減少土地浪費，切實保護好耕地，其中重慶為了更好落實這項精神而實施了“地票制”，成都也即將實行該項政策。國土部：下半年重點查處囤地炒地等行為國土資源部執法監察局局長李

41、建勤 7 月 15 日在國土部掛牌督辦違法案件新聞發布會上表示，目前違法用地反彈的壓力非常大，下半年要堅決查處房地產項目違規違法用地，特別是違規向別墅供地、囤地炒地等行為。易居視點：下半年，國土部堅持有保有壓有控，土地供應會向基礎設施、新興產業、保障性住房等民生項目傾斜。同時將重點查處房地產項目違規違法用地特別是違規向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質行為，以保證供應土地性質用途不被改變。上海地產商拿地風險加大 拿地當天必須簽出讓合同上海出臺新規要求，開發商要在拿地現場簽訂土地出讓合同。并要求開發商 30 天內全額付清全部土地款。易居視點：長期以來，各地只推土地而監管不嚴，導致了地

42、王現象頻頻出現，而在市場低谷的時期又會出現流標現象，這樣地價的上下波動直接導致了房價的大起大落，開發商被要求在拿地現場當場簽訂土地出讓合同，可以有效控制土地供應雙方的風險。二季度全國居住地均價 4006 元/平方米國土資源部下屬的中國土地勘測規劃院 7 月 19 日發布“2010 年第二季度全國主要城市地第 21 頁共 94 頁5.6.。2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報價監測報告”顯示，今年第二季度，全國 105 個主要監測城市的住宅地均價為 4006 元/平方米，環比增長 1.73%，漲幅比一季度有所放緩。同時，受調控政策影響，東部個別城市的地價出現“負增長”易居

43、視點：房地產開發企業購地熱情下降，高價搶地的狀況有所緩解，市場競爭激烈度降低，抑制了地升的攀升。在政策繼續落實的情況下，預計下半年地價漲幅將會繼續回落，東部地區部分城市或出現地價水平總體下降的態勢。但隨著政府收益的降低，可能影響土地供應計劃的完成。10 大標桿房企上半年花 857 億購地據某監測 10 大標桿房企數據，其上半年購地總金額為 857 億元，其中大部分分屬保利、萬科、中海、富力、綠城。該數據同比增長 3 倍，可開發新房 2381 萬。據估算，按照目前10 家標桿房企的平均土地儲備，相當于 7 年的開發銷售量，總體上并不缺地，但各家企業的差異較大。易居視點：2009 年三季度開始，在

44、寬松的融資環境和政府支持下，大型開發商在全國范圍內大舉拿地，各地“地王”頻現，這一趨勢延續到了 2010 年一季度。地產新政出臺后，盡管住宅市場大幅降溫，但由于各地政府均有優質地塊推出，有資金實力的開發商均未完全停止購地，只是在地塊選取及競價上愈加謹慎。但對全國布局的大型開發商來說，在地價低位時補充土地儲備，不失為長期發展的理性選擇。市場調整帶來的是市場專業化以及集中度增加。二季度地價環比跌一成九成7 月 28 日，國土資源部在官方網站上發布了上半年全國土地市場動態監測分析報告。報告稱，土地市場方面表現出積極變化，這主要是第二季度中央地產宏觀調控政策逐步落實的結果。報告顯示，第二季度土地出讓平

45、均價款為 948 元/平方米，環比下跌 9.8%，房地產、商業服務、普通商品住房用地出讓平均價環比分別下跌 5%、17.4%和 10.6%。易居視點：地價環比下跌一成是政策效力的體現，說明上半年市場觀望氛圍開始傳導到土地市場，房企拿地熱情明顯降低，市場競爭強度有所回落。下半年房地產開發企業的資金鏈會更加緊張，地價還有下跌的可能。第 22 頁共 94 頁1.2.2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報二、本月土地供應分析本月公告土地概述2010 年 7 月，成都市土地供應量為 5 宗，總凈用地面積約 29.28 萬，合計約 439 畝。公告土地中，商住混合用地有占有 2 宗，

46、凈用地面積約 18.77 萬，合計約 282 畝；純商業用地 1 宗，凈用地面積約 0.54 萬，合計約 8 畝；工業用地 2 宗，凈用地面積約 9.67 萬，合計約 150 畝。本月土地供應面積較上月大幅下降 40%。本月土地供應以區域來看，郊縣地區和主城區公告土地面積比嚴重失衡，土地供應全部集中在郊縣地區，主城區受到市場調控影響更加明顯。本月公告地塊分析地塊供應走勢分析成都市近6個月土地公告走勢圖單位：宗50403020100單位：萬40030020010002010.22010.32010.42010.52010.62010.7占地面積土地宗數數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構

47、成都市本月 5 宗公告土地，土地面積為 29.28 萬。本月近半年成交量最低的月份。本月供應面積同比 2009 年 6 月下跌 96%，環比 2010 年 6 月下降 40%。房地產市場調控傳導影響到了土地市場，土地市場連續三個月遠低于正常水平。供應地塊結構分析第 23 頁共 94 頁2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報成都市2010年7月公告土地性質分布（宗數）商住40%商業20%工業40%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構本月公告土地中商住地塊供應宗數為 2 宗，占總宗數比達到 40%，供應土地總凈用地面積約為 18.77 萬，合計約 282 畝；純商業用

48、地 1 宗，凈用地面積約 0.54 萬，合計約 8 畝；工業用地 2 宗，凈用地面積約 9.67 萬，合計約 150 畝。本月土地供應量十分稀少，土地用途分布相對單一，沒有純住宅類土地供應。市場低迷導致供應量大幅下滑，政府推地暫緩，等待房企存量土地先期釋放。供應土地區域結構分析成都市2010年7月公告土地區域分布（宗數）溫江40%都江堰40%郫縣20%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構7 月公告土地以供應區域結構來看，所有供應都集中在郊縣，其中溫江供應 2 宗，供應面積約 226 畝；都江堰供應 2 宗，土地凈用地面積約 170 畝；郫縣供應土地 1 宗，供應面積約43 畝。本月主城

49、區沒有土地供應記錄。另一個兩點是都江堰在本月出現了土地供應，都江堰曾于地震后的 08 年底出現過一波土地放量，但隨后即轉入低潮，本月再現土地供應。第 24 頁共 94 頁2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報供應土地面積結構成都市2010年7月 公 告 土 地 單 宗 面 積 結 構 （ 宗 數 ）50萬 以 上0%10-50萬 20%1萬 以 下20%1-5萬 5-10萬20%40%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構7 月公告土地中以 5-10 萬土地宗數居首，占到總宗數的 40%，公告宗數為 2 宗； 1 萬以下、1-5 萬和 10-50 萬規模范圍均有 1

50、 宗土地供應；沒有出現 50 萬以上的地塊土地供應。本月公告土地平均單宗規模約為 5.86 萬，約合 88 畝/宗；本月公告最大地塊編號為jy-10-006，該地塊位于大觀鎮麗江村十一組，該宗地塊凈用地面積約 10.77 萬，合計約 162畝，為旅游兼容度假居住用地。三、土地成交分析1、成交土地概述7 月份共成交了土地 9 宗，成交土地總凈用地面積約為 39.19 萬，合計約 588 畝，預計未來可上市建筑面積約為 88.11 萬。本月成交土地中體量最大是商住混合地塊，共有 7 宗成交，成交地塊凈用地面積約 31.11 萬，合計約 467 畝；純商業地塊和工業地塊分別成交了 1宗，成交面積各約

51、為 102 畝和 19 畝。以成交區域來看，本月成交面積區域冠軍是新都，共成交 3 宗土地，成交凈用地面積約193 畝。7 月成交土地郊區與主城區比例為 3.43：1。本月拿地企業以本土小型開發商為主。本月成交土地中，小型地塊溢價率十分突出。2、成交土地分析地塊成交走勢分析第 25 頁共 94 頁2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報成都市近6個月土地市場成交走勢單位：萬300250200150100500單位：宗，億元7060504030201002010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.7占地面積土地宗數成交總價數據來源：中國房

52、產信息集團-克而瑞-成都機構7 月份成都市土地成交宗數為 9 宗，成交面積約 39.19 萬，成交金額 7.14 億元，平均單宗土地成交金額為 0.793 億元/宗。本月土地成交面積環比上月下降 43%，成交金額環比上升。成交地塊用途結構分析成都市2010年7月成交土地性質分布（宗數）商業11%工業11%商住78%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構本月成交商住混合型地塊共有 7 宗，占到總數的 78%，成交面積約為 467 畝，成交單價的平均值約為 181 萬元/畝，樓面地價均值約為 1332 元/；純商業用地，成交 1 宗，宗數占比為 11%，成交面積約為 102 畝，成交單價的平

53、均值約為 182 萬元/畝，樓面地價均值約為 910元/。成交地塊區域分析第 26 頁共 94 頁2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報成都市2010年7月成交土地區域結構（宗數）城南郫縣33%11%城西新都34%都江堰11%11%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構7 月成交土地中，成交地塊宗數最多的是新河和郫縣兩個區域，分別成交了 3 宗土地。另外城西、城南和都江堰各有 1 宗土地成交。以成交土地面積來看，新都本月共成交了 193 畝土地，位于各區域之首。本月有多個區域無土地成交記錄。成交地塊規模分析成都市2010年7月成交土地單宗面積結構（宗數）50萬以上0

54、%5-10萬7%10-50萬13%1萬以下13%1-5萬67%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構本月成交土地以 1-5 萬土地宗數較多，占總成交宗數的 67%，成交宗數為 10 宗；其次為 1 萬以下地塊和 10-50 萬的地塊，均占 13%，成交宗數位 2 宗；成交最少的是 5-10 萬的地塊，僅成交了 1 宗；本月的平均單宗土地面積約為 4.35 萬，合計約 65 畝/宗。3、地塊流標率分析本月無流標地塊。第 27 頁共 94 頁2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報4、成交地塊溢價率分析溢價率0%0%-10%10%-100%100%-200%200%成交幅

55、數51021比重56%11%0%22%11%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構7 月共有 5 宗地塊以底價成交，占總數的 56%。溢價率最高為 220%，該地塊位于郫縣安德鎮兩路口社區 1、6 社，占地 14.68 畝，地塊規模較小，同時起始價格偏低，最終成就了其高溢價率。四、熱點地塊成交分析本月成交的熱點地塊要屬 2010 年 7 月 9 日拍賣成交的郫縣安德鎮望陸村 1 社（一號地塊），該地塊位于郫縣安德鎮望陸村 1 社。宗地凈用地面積 67.04 畝，該地塊最終被自然人以 733 元/的價格競得，購臵代價為 5899.53 萬元。1、地塊指標分析第 28 頁共 94 頁2010

56、 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報成國土拍告（2010）10 號宗地編號宗地位臵綠地率px12(252/211):2010-59郫縣安德鎮望陸村1 社（一號地塊）30%規劃設計條件建筑高度容積率建筑密度土地用途24 米1.830%商住凈用地面積起始價成交價成交金額樓面地價竟得人67.04 畝80 萬元/畝88 萬元/畝5899.53 萬元733 元/自然人備注二類住宅用地（兼容商業10%）地籍圖注：以上內容摘自官方土地公告數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構2、發展前景分析本次成交地塊周邊土地情況對比表周邊土地成交情況列表宗地 位臵土地使用性質出讓方式凈用地面積（畝）

57、成交時間樓面地價（元/）競得單位郫縣安德鎮望陸村 商業金融業用3、4、5 社 地（兼容住宅）二類住宅用地郫縣安德鎮中心上 (可兼容的商業街 建筑面積小于10%)拍賣拍賣20.51502007.2.162008.11.4138200四川靚誠房地產開發有限公司青海省茂祥房地產開發有限公司數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構07 年來本次出讓宗地所在周邊共成交了 2 宗住宅用地，成交每畝平均單價為 32 萬元/畝，樓面地價均價 169 元/，本次出讓土地的成交價格分別為 88 萬元/畝和 112 萬元/畝，樓面地價分別為 733 元/和 933 元/。第 29 頁共 94 頁2010 年年

58、7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報此區域優勢是交通便利，配套設施齊全。成灌高速路、彭溫路給這里的出行、運輸貿易帶來便利，此外這里也有紅旗連鎖超市、互惠超市、安德鎮公立衛生院、安德學校、安德鎮中心幼兒園、郫縣職中、望陸村衛生站等配套設施。在郫縣安德鎮目前沒有在售項目，以郫縣郫筒鎮項目銷售價格來看，平均銷售價格在 4000-5000 元/左右，地鐵、快鐵雙軌交通將給這里的樓盤增加砝碼，投資居住價值頗高，房價上漲空間尚大。成交地塊 swot 分析表優勢1、 本地塊地理位臵相對優越，交通條件便利，靠近快鐵和成灌路；機遇1、 項目內可以競爭的項目偏少；2、 未來項目可以依靠其較高的性價比獲得更

59、多市場客戶。第 30 頁劣勢1、 地塊處于一個偏僻的行政級鎮，政策扶持小；2、 競得單位為自然人，沒有支撐所需要的開發資源。威脅1、 由于生活上也配套不急縣城所在地，需求可能流失；2、 市場處于調控期，未來調控預期不明。共 94 頁221.2010 年年 7 月成都房地產市場月報月成都房地產市場月報第三章 住宅市場成交分析一、市場綜述7 月商品住宅整體市場成交量繼續回落，總成交 90.43 萬，合計 9167 套，較上月減少成交 29.48 萬，環比降幅 24.59%，同比降幅 60.78%；成交均價方面，成都市商品住宅整體均價略有下降，本月均價為 6043 元/，環比下降 3.61%，與去年

60、同期相比上漲 18.44%；成交金額方面，本月成都整體市場成交金額約 54.65 億元，環比下降 27.31%，同比大幅下降 53.55%。成都全市 2010.06-2010.07 商品住宅各類指標變化表指標成交量（萬 m ）成交均價（元/ m ）成交總額（億元）2010 年 06 月119.91626975.182010 年 07 月90.43604354.65環比增長（%）-24.59%-3.61%-27.31%同比增長（%）-67.78%18.44%-53.55%數據來源：中國房產信息集團-克而瑞-成都機構二、主城區供求關系分析從主城區市場供求來看，市場新增供應量大幅上漲，成交量持續走低