1、模塊二：土地增值稅、印花稅、房產稅第一節 土地增值稅第二節印花稅第三節房產稅轉讓房地產過程中雙方納稅情況轉讓方 增值稅、城建稅、教育費附加、印花稅、 土地增值稅、所得稅承受方契稅、印花稅從2008年11月1日起：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。第一節 土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單 位和個人，就其轉讓房地產所取得的 增值額征收的一種稅。2013年央視報道2005年至2012年8月房企欠土地增值稅3.8萬億，一石激起 千層浪。任志強出面反駁。本節內容一、土地增值稅的繳納方式二、土地增值稅的計算三、土地增值稅

2、的考核方式四、土地增值稅的賬務處理一、土地增值稅的繳納方式1 .預售房地產時，按 預征率預繳土地增值稅,不同地區、不同類型房地產的預征率不同一一納稅必要資金原則；營改增后，土地增值稅預征的計征依據可按“ 預收款-應預繳增值稅稅款”確定2 .達到清算條件，進行土地增值稅清算。土地增值稅清算條件應進行清算主管稅務機關可要求納稅人進行清算(1)房地產升發項目全部竣工、完成銷售的(1)已竣工驗收的房地產升發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自邑的(2)整體轉讓未竣工決算房地產#發項目的(2)取得銷售(預售)許可

3、證滿二年仍未銷售完畢的(3)直接轉讓土地使用權的(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的(4)省(自治區、直轄巾、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況二、土地增值稅的計算1 .確定應稅收入2 .確定扣除項目金額一一新5舊33 .計算增值額4 .計算增值率=增值額+扣除項目金額5 .按增值率確定稅率與速算扣除系數，注意 普通住宅稅收優惠6 .應納稅額=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數（一）確定應稅收入1 .應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含 增值稅收入應稅收入不含增值稅銷項稅額適用增值稅一般計稅 應稅收入=含稅收入-銷項稅額方法的納稅人增值

4、稅納稅申報表第11欄“銷項稅額”：差額納稅的,應填寫扣除之后的銷項稅額。適用簡易計稅方法的應稅收入不含增值稅應納稅額納稅人應稅收入=含稅收入-增值稅應納稅額2 .凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定 全部確認為銷售收入；未納 區開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、 單位開具發票的，可作為代收代繳款項 進行管理；3 .企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投 資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售 影響扣除比例；4 .房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值

5、稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和 費用。（二）扣除項目金額審核要點（新 5舊3）銷售新房及建筑物(主要針對從事銷售舊房及建筑物房地產開發納稅人加百)(非從事房地f發的納稅人)(1)取得土地使用權所支付的金額(1)取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的肩關費用(2)房地產開發成本(2)舊房及建筑物的評估價格(3)房地產開發費用(4)與轉讓房地產有關的稅金(3)在轉讓環節繳納的稅金(5)財政部確定的其他扣除項目1.房地產開發企業銷售開發產品(1)取得土地使用權所支付的金額包括地價款、有關費用和稅金(如契稅)納稅人分期、分批開發、分塊轉讓的：取得土地使用權時所支付的金額需要在

6、 已開發轉讓、未開發轉讓的項目中進行分be,僅就對外轉讓部分計入扣除；扣除項目金額=扣除項目的總金額x (轉讓土地使用權的面積或建筑面積+受讓土地使用權的總面積)注意：含契稅，不含印花稅比例(2)房地產開發成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。注意：不包括利息支出、含裝修費用：比例(與銷售收入比例匹配)需要注意的內容四項費用可核定：房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、g 筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,稅 務機關可核定這四項開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除；房地

7、產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本高 檔住房精裝修銷售的原因；建筑安裝服務的發票在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱 及項目名稱，否則不得計入 土地增值稅扣除項目金額。質保金看發票房地產開發企業在工程竣工驗收后， 根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業的質量 保證金，在計算土地增值稅時：a.建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；b.未開具發票的,扣留的質保金 不得計算扣除。（3）房地產開發費用一一看利息眼色，兩種扣除方式按稅法規定，而不按照實際發生額進行扣除房地產開發費用的兩種扣除方式及對納稅申報表填寫的影響（1）利息

8、支出能夠按轉讓房地產項目計算 分攤并提供金融機構證明的:允許扣除的房地產開發費用=利息+ （取得土地使用權所支付的金額+房地產開發 成本）x5%以內有關利息扣除的規定：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過利息上浮幅度的部分不允許扣除;對于超過貸款期限的利息部分 和加罰的利息不允許扣除；罰息在企業所得稅前可以扣除，但在土地增值稅不得扣除如何填寫納稅申報表二、扣除項目金額合計5=6 + 7 + 14 + 17 + 21 +2153.房地產開發費用14 = 15+1614其中利息支出15據實填寫其他房地產開發費用165%以內房地產開發費用的兩種扣除方式及對納稅申報表填寫的影響（2）利息支出不能按

9、轉讓房地產項目計算 分攤或不能提供金融機構證明的:允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）x10%以內如何填寫納稅申報表二、扣除項目金額合計5=6 + 7 + 14 + 17 + 21 +2253.房地產開發費用14 = 15+1614其中利息支出150其他房地產開發費用1610%以內注意事項：看利息眼色，分為兩種扣除方式;據實扣除的利息的比例(與銷售收入比例匹配)；無論賬務如何處理，利息支出在房地產開發費用、而非房地產開發成本中扣除。(4)與轉讓房地產有關的稅金一一房地產開發企業營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、 教育費附

10、加對于老項目，包括營業稅流轉稅營改增后不包括增值稅，因為增值稅為價外稅 能按清算項目準確計算的,允許據實扣除城建及附不能按清算項目準確計算的，按該清算項目預繳增值稅時實際繳納 的城建稅、教育費附加扣除不包括印花稅(5)財政部確定的其他扣除項目從事房地產開發的納稅人適用加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)乂 20%2.銷售舊房及建筑物(1)取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用(2)舊房及建筑物的評估價格=重置成本價x成新度折扣率(3)在轉讓環節繳納的稅金：營業稅(營改增后不包括增值稅，因為增值稅為價外稅)、城建稅、教育費附加、印花稅銷售舊房(1)不能取得

11、評估價格，但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認，可按發票 所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。購房憑據與發票所載金額的關系購房憑據類型發票所載金額含義營改增前取得的營業稅發票的按發票所載金額（不扣減營業稅）營改增后取得的增值稅普通發里的按照發票所載價稅合計金額營改增后取得的增值稅專用發按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣里的的增值稅進項稅額之和“每年”：按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿 12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供 契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地 產有關的稅金”予以扣除，但

12、 不作為加計5%的基數。（2）既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以 核定征收。有評估價格無評估價格，但后購房發票u含取得土地使用權時繳納的契稅房與地往往t購入，因此不單獨扣除取得土地使用權的金額房（評估價格）發票金額每年加扣5%營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅+ 購房時契稅（三）應納稅額的計算1 .確定收入總額2 .確定扣除項目一一重點，新 5舊33 .計算增值額4 .計算增值率=增值額+扣除項目金額5 .按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數建造普通標準住宅出售,其增值額未超過扣除項目金額之和 20%的,免稅6 .計算應納稅額應納稅額=增值額x

13、適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數三、土地增值稅的考核方式1 .房地產開發企業銷售開發產品土地增值稅的計算或清算；2 .銷售舊房土地增值稅的計算一一有評估價格、無評估價格但有購房發票;3 .土地增值稅vs企業所得稅；4 .納稅籌劃一一普通標準住宅、高檔住房精裝修。四、土地增值稅的賬務處理1.銷售作為固定資產管理的房地產通過“固定資產清理”科目核算借：固定資產清理貸：應交稅費一一應交土地增值稅2.房地產開發企業銷售開發產品應當計入“稅金及附加”借：稅金及附加貸：應交稅費一一應交土地增值稅第二節印花稅、印花稅的征稅范圍一一列舉征稅經濟合同，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照和經財政部門確認征

14、稅的其他憑證。13個稅目：購銷合同；加工承攬合同；建設工程勘察設計合同；建筑安裝工程承包合同；財產 租賃合同；貨物運輸合同；倉儲保管合同；借款合同；財產保險合同；技術合同；產權轉移書據；營業賬簿；權利、許可證照。注意事項1 .購銷合同發電廠與電網之間、電網與電網之間簽訂的 購售電合同，按購銷合同征收印花稅。 電網與用戶之間簽訂的 供用電合同不征收印花稅。2 .建筑安裝工程承包合同包括總承包合同、分包合同。3 .借款合同銀行及其他金融組織 與借款人所簽訂的合同。(1)融資租賃合同按照借款合同繳納印花稅;(2)銀行同業拆借合同、民間借款合同無需繳納印花稅 。4 .技術合同包括技術開發、轉讓、咨詢、

15、服務等合同；技術咨詢合同繳納印花稅；一般的法律、會計、審計等方面的咨詢不屬于技術咨詢， 所立合同不貼印花。5 .產權轉移書據包括：財產所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等轉移書據和土 地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同等權利轉移合同；“財產所有權”轉移書據征稅范圍是指經政府管理機關登記注冊的動產和不動產所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據、個人無償贈送不動產所簽定的“個 人無償贈與不動產登記表”。6 .營業賬簿分為記載資金的賬簿和其他賬簿（包括日記賬簿和各明細分類賬簿）自2018年5月1日起,對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿 遨士征收印花稅，對按 件貼

16、花五元的其他賬簿免征印花稅。7 .權利、許可證照一一列舉征稅房屋產權證、工商營業執照、商標注冊證、專利證、土地使用證，不包括稅務登記證、衛生許可證等。、印花稅繳納方式方法適用范圍具體規定自行貼花應稅憑證較少或貼花次數較少自行計算應納稅額，自行購買印花稅票，自一次貼足印花稅票并加以 注銷或劃銷匯貼或匯繳應納稅額較大或者貼花次數頻繁匯貼：當一份憑證應納稅額超過 500元時，應向稅務機關申請填寫繳款書或者完稅憑證匯繳：同一種類應稅憑證需要頻繁貼花的。匯總繳納的期限，由當地稅務機關確定，但 最長不得超過1個月委托代征法稅務機關委托由發放或辦理應納稅憑證的單位代征uy盥會計師霍信：ihykuaigog6

17、6 一手更新，非聯系此處篇買，無售后保障 更新進度查看朋友圈通知.三、印花稅的賬務處理第14頁借：稅金及附加貸：銀行存款或應交稅費應交印花稅第三節房產稅一、基本規定在城市、縣城、建制鎮和工礦區 征收,以在征稅范圍內的 房屋產權所有人 為納稅人;房產稅的征稅對象是房屋：屋面和維護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風擋雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物,如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外 游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯、加油站罩棚以及各種油氣罐等等不屬于房產稅的征稅 對象。、房產稅的兩種計算方式計稅力法適用范圍計稅依據

18、稅率稅額計算公式從價計征卜營自用 卜產房產計稅余值1.2%應稅房產原值x （1扣除比例）x1.2%從租計征卜租房產房屋租金12%個人出租住房：4%不含增值稅租金收入x 12% （個人為4%）（一）經營自用房產從價計征：應納稅額=房產計稅余值x稅率（1.2%）1.房產計稅余值：依照 房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。(1)房產原值：納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”賬戶中記載的 殳 屋造價(或購價)，房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算 價值的配套設施。凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等， 無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計 入房產原值，計征房產稅。(2)地價計入房產原值對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算， 房產原值均應包含地價,包括 為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。 宗地容積率低于0.5的, 按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價一一是否合理？(3)