1、房地產投資可行性研究一、可行性研究的含義和目的二、可行性研究的作用和依據三、可行性研究的工作階段 第一節 可行性研究概述可行性研究的含義和目的1.可行性研究的含義 可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。2.可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。1.可行性研究的作用 1)是項目投資決策的依據。 2)是籌集建設資金的依據。 3)是開發商與有關合作部門簽訂協議、合同的依據。 4)是編制下一階段規劃設計工作的依據。2.可行性研究的依據 1)國家相關法律法規 2)國家宏觀經濟政策 3)國民經濟和社會

2、發展規劃、行業發展規劃、城市總體規劃 4)城市規劃行政主管部門出具的規劃意見 5)國有土地使用權出讓合同或國有土地使用權證書 6)環保行政主管部門出具的環境影響評價文件 7)交通行政主管部門出具的交通影響評價文件 8)自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料 9)有關工程技術方面的標準、規范、指標、要求等資料 10)國家所規定的經濟參數和指標 11)開發項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等1.投資機會研究階段 主要任務是對項目或投資方向提出建議，即在一定的地區或部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究的主要內容有：地區情況、

3、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、項目建成后對社會的影響等。投資機會研究相當粗略，該階段投資估算的精度為30，研究費用一般占總投資的0.20.8 。 2.初步可行性研究階段 初步可行性研究是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與效益進行論證分析。主要解決以下問題：v分析機會研究的結論，做出是否投資的決定v是否有進行詳細可行性研究的必要v哪些關鍵問題需進行輔助研究初步可行性研究主要分析內容： 市場需求與供給狀況 建筑材料供應狀況 項目所在地區社會經濟情況 項目地址及周邊環境 項目規劃設計方案 項目投資估算與資金籌措 項目進度 項目銷售收入與銷售進度 項目

4、財務分析 該階段投資估算的精度為20，研究費用一般占總投資的0.251.5 。3.詳細可行性研究階段 詳細可行性研究是房地產項目投資可行性研究的主要內容，其特點是周密、詳細。 該階段投資估算的精度為10以內。對于小型項目，研究費用一般占總投資的1.03.0 ；對于大型項目，研究費用一般占總投資的0.21.0 。 4.項目的評價和決策階段 通過詳細可行性研究后，就要對擬建的項目進行綜合評價，選定最佳方案。這一過程就是評價和決策的過程。 第二節 房地產投資可行性研究報告v封面v目錄v正文v附表v附圖第一部分 項目基本情況一、項目概況 1.位置及四至 2.地塊狀況：包括現狀、周邊交通、環境、市政配套

5、等方面二、項目主要技術經濟指標第二部分 項目開發投資環境與市場研究一、項目開發宏觀環境分析與評價（一）該市經濟發展概況 （二）該市城市發展規劃 （三）該市房地產市場分析 1.總體分析 2.住宅市場分析（四）評價二、開發項目區域環境分析與評價（一）區域經濟發展概況 （二）區域城市發展規劃 （三）區域房地產市場分析（四）評價第三部分 項目地塊swot分析 包括幾個典型項目分析與其評價第四部分 項目定位一、目標客戶定位二、項目概念定位三、項目檔次定位四、項目產品類型與設計五、相關配套建議六、銷售價格定位七、項目定位實現的相關建議 第五部分 項目開發進度一、開發周期預測一、開發周期預測二、項目前期及施

6、工進度預測二、項目前期及施工進度預測三、項目建設期安排與預測三、項目建設期安排與預測四、項目銷售進度預測四、項目銷售進度預測第六部分 項目財務分析與評價一、項目投資成本估算一、項目投資成本估算 土地費用、前期工程費、建安工程費、基土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎設施及公共配套建設費、管理費用、財務費礎設施及公共配套建設費、管理費用、財務費用、銷售費用、稅費、其他費用、不可預見費用、銷售費用、稅費、其他費用、不可預見費用用二、項目資金籌措二、項目資金籌措 三、資金籌措、投資使用及還款計劃三、資金籌措、投資使用及還款計劃 （一）資金籌措與投資使用計劃（一）資金籌措與投資使用計劃 （二）還款計

7、劃（二）還款計劃 四、銷售收入測算 五、建設項目的經濟效益分析與評價 （一）靜態分析 （二）動態分析 第七部分第七部分 不確定性分析不確定性分析一、盈虧平衡分析 （一）盈虧平衡銷售價格分析（二）盈虧平衡銷售規模分析 二、敏感性分析 第八部分 項目風險分析（一）風險類型（一）風險類型 （二）風險防范與控制（二）風險防范與控制 第九部分 項目國民經濟評價 一、項目社會效益評價一、項目社會效益評價 二、項目環境效益評價二、項目環境效益評價 第十部分 可行性研究報告結論及建議 一、評估結論一、評估結論 二、結論的建議及說明二、結論的建議及說明 項目主要財務評價結果指標評價結果評價結果項目總投資（萬元）項目總投資（萬元）項目總銷售收入（萬元）項目總銷售收入（萬元）利潤總額（萬元）利潤總額（萬元）稅后利潤（萬元）稅后利潤（萬元）投資利潤率投資利潤率稅后全部投資稅后全部投資 fnpvfnpv（萬元）（萬元）稅后全部投資稅后全部投資firrfirr稅后自有資金稅后自有資金fnpvfnpv（萬元）（萬元）稅后自有資金稅后自有資金firrfirr附表、附圖 一、項目工程計劃橫道圖一、項目工程計劃橫道圖 二、項目開發成本估算表二、