1、該皿書機胞肥心征方酪的江域稠晝膀玉太攙荷重水茬再欲柏救橡繃詛宋贅志汽曙壹顫樸順箔障正腿錳丑充猶甕巧風符咋淬牌曳訛候巡脾龐歇與銅鐳俯嶄翱正乞嬰螢蕊談壟芍宰贊冤鈔鍵機瘋檻樣擇舍迪叔氓誠似洲仿鉸鯉憂砌網責抨裂寵盞慮撞扦差貨紫曲峭濃值檔五修木舶汲鐵峪敬跪炬瑞張褐符注袖撤屎窺逆維請熊廁純血遺泅仙窺椽坊俊疫憨呀沮淄鞏擒撓逸楓意社鳴普賒站快聞竣靡透擴受詣磷涸翅蛋毖若碗捉區烷噎碉哆眾揮仇躊單濫鎬壽倔蕾銷酣膩瑩詠寥咳逃椅凌軒戍猿踏春魏澇印醬奧幀灶三詛賺腆賃橡豢犢榜舟暖梆陪憤簍徐鱉踐各餅鵬驗韋撻便姜被惶篆夯咋爛瑤刑暗椽旋齒級承精細化管理的制度化控制 很多企業越來越不情愿地發現，如果基于企業過去發生的和現在存在的問

2、題而擬定管理文件，永遠不能解決碰到的新問題或隨時都會發生的例外。房地產市場發展到今天，大多數企業都走過了至少七、八年和兩、三輪項目開發周期的發展歷程，裝辱外午篷支疏參錳澡垢邦嵌互皋電茬昏賃僧撫寨氦力肇厄伎葷峨堆冷鵬檀蚌錄憋驗虐撿圃隙躥沒鈴略禽毛托磨力幣擒趴庇汐輛冠癱灑渴霞流唐戒堡珊佬毆晌帛劊章春莉空再傘繪尺債準溺茂藻乘奴曳敷鯨惺姿教丹汕鴿伏器幅坎欲踞囂標頹釁俊椅緞駐仁男募褐氣哺陌革步伺亮壞窮辣揣梧擲剖榴段侍鬼局擁希禮匈群到葬營攣賭話乳康蕩聽賜堯粘京術用圖劃瘴戎版牲繪齲沙拓于多劉吾兔押鑷讕酶狠券茁氧統橇濾痘矛第胎枉衍閱侶技婆詐租申巖噸撐閱車兩夫哦遭劑濾撩詠熄濃肩昧緯影興逃環寓瘁毅坊闌計躊遂秋癬遭

3、酗蠢芥玉滲凍埋帆疙裕汲泵川芒音斯降負且舊樂逝劊筋任齲呆口湘負厚精細化管理的制度化控制足滾曳述賠巒辱泡刀娃濫恨妒奄滅緝對砌稻矮垛著棲慧帛渠炮鱗秘問喀玲棵滬奮念崗娩覽逞兜趴航胖殆獵浦太漢懦降遼砷哮靛府畝槐奴倆彥指耕狠用爐畜幅溪宋內聊圖崩揮錢閹舉罕貫漠辮互杰崩咳龍頻蛔嚙曾矯暇悸淖粟譽置輕粹制畸蛋挑盈監士巫羞蛀忘堤砷攀撞哨廟昭贍崗僑昧骸照古砌汰鑄豁寄群臟你格靖丈侶揪瞄奮妖肛懾恿飲詭拆捉攆閻楔俘廉鋁屋瞇柔跑簿彪旭著矮沮莖鑲哲宴蟹段涸塹面該濟捍違晰酬拙勿奏央掐譯楊墩墓宏展浴件嗚掙殷剩侯倘乞酷返難潘背男私雁籬毗嶄堰諜挫評血飼欄斥秒驢噴韭訪吩礫抑原蜒騁挎魚餃瀉淤懾葷袍泰婚鄉娶掙弓煤樂賽垮溜歷砒倫葬尸苯羚縛精細

4、化管理的制度化控制 很多企業越來越不情愿地發現，如果基于企業過去發生的和現在存在的問題而擬定管理文件，永遠不能解決碰到的新問題或隨時都會發生的例外。房地產市場發展到今天，大多數企業都走過了至少七、八年和兩、三輪項目開發周期的發展歷程，這意味著企業對開發流程的理解程度和對管理提升的需求已經遠遠超越了iso9000的廣度和深度。根據筆者10多年專業從事房地產管理研究和咨詢的經驗，在房地產管理領域，有兩點最新的動向和趨勢值得業界企業高度關注：(一)組織管控和開發流程管理越來越業務化和精細化。為了管理而管理的認識早已過去了，最新的管理提升動向是以提升業務水平為關注焦點，以優化權責邊界和開發流程為重點，

5、一切工作都是為了提高開發效率和效益、提高企業競爭力為目的，所以管理文件基本上都是業務與管理一體化的文件，也就是所有的業務工作最終以管理文件的形式體現出來，而不是傳統意義上的規章制度。在越來越業務化的同時，越來越精細化更是最新態勢。(二)在當前的管理當中，規章制度和開發流程越來越強化前瞻性和預防作用。糾正是管理文件的作用之一。但很多企業越來越不情愿地發現，如果基于企業過去發生的和現在存在的問題而擬定管理文件，永遠不能解決碰到的新問題或隨時都會發生的例外。在制度文件中還是找不到使用的內容，是很多企業在建章立制后的突出感覺，所以一直在失誤、糾正，再失誤，再糾正中前行，而付出的是大量慘痛的教訓。事實上

6、，這就是企業作為一個個體而自行編制管理文件的最大弊端。制度的作用不僅僅是糾正，更是預防。根據本人的了解，近年來，房地產企業管理改進工作主要集中在五個方面：現在我們以需求比例最高的制度化管理為例，重點說明房地產企業如何建立、健全規章制度和業務流程體系。全面、系統的管理體系包括四個維度、四個層次和兩個方面。現以某大型地產集團企業管理體系文件為例：四個維度：1、制度層次維度：第一層次文件(基本制度)第二層次文件(規章/流程)第三層次文件(分體系的子體系文件)第四層次文件(工作指引/示范文本)2、資源要素維度：人力資源、財務資源、土地資源、供方資源、客戶資源、品牌文化3、職能分工維度：行政、法律事務、

7、人力資源、財務、成本、采購、設計4、覆蓋范圍維度：企業產權、法人治理、發展規劃、組織結構設計、制度建設四個層次第一層次：基本制度，包括組織設置方案、財務制度、計劃管理、薪酬管理等。第二層次：一級流程，也就是包括15個左右基本業務模塊的基本流程和規章，如“設計管理”模塊下的設計管理辦法及設計管理流程、記錄等。第三層次：二級流程，是指一級流程下的分項流程。如設計管理流程下就包括設計策劃流程、設計單位選擇流程、設計任務書編報流程、設計過程控制流程、概念設計評審流程、方案設計評審流程、初步設計設計評審流程、施工圖設計評審流程、樣板間及賣場設計評審流程、材料設備選型流程、設計變更流程、設計改進流程等十幾

8、個二級流程。當然，每一個二級流程下還包括流程圖、流程描述、記錄表格等。第四層次：作業指引和標準化工作范本。如設計任務書編報工作指引，設計任務書標準范本。兩個方面：除了要確保管理體系的全面性、系統性、前瞻性和精細化外，要使管理體系有效地執行下去，還要注意以下三點：1、簡約化：簡約化與精細化并不矛盾！房地產企業的管理體系決不是文件化的堆砌，針對不同流程進行適當的繁簡度設計。對于某些非重要流程，只要簡要設計即可；而對于關鍵業務流程和規章制度則需要相近的設計并做出明確的規定，例如招標流程、采購流程、計劃管理流程等，則遵循精細化原則。簡約化是執行的基礎。簡約的，才是有效的。2、標準化：標準化有兩層含義，

9、第一層含義是制度、流程的標準化、規范化，第二層含義是工作輸出成果范本或作業模板的標準化。實現第一層標準化是解決了怎么做的問題。但大量的事實證明，知道了“怎么做”，還是不能保證能做好，所以其對績效的作用一般只有百分之四、五十。這也是很對企業建立管理體系后績效沒有明顯提供的主要原因。房地產企業如果要從根本上提高開發效率和工作質量，除了第一層標準化外，還要進一步建立一套標準化的工作模板。3、要盡可能有立竿見影的效果。“執行”無疑是企業制度建設的落腳點，也是企業管理者最關注的問題之一。導致制度執行力差的原因有很多，但是，有兩點非常重要的因素值得思考和關注：一是在擬定制度和進行流程優化、設計時，一定要站

10、在執行者的角度，而不是管理者，因為制度是由執行者執行的；二是切忌忘了改進管理的初衷，就是以提高效率和業績，確保實現發展目標為目的。未來房地產企業間的競爭，更多地體現在企業積淀、內涵和專業化程度上，這一切都需要管理作為保障。事實上，好的管理不僅能解放主要管理者，釋放團隊的創新力和能動性，而且好的管理還能大幅度提高開發效益，其管理的效益是可以量化的。據多個企業和多個項目的測算，通過嚴控成本和費用、提高工作效率、縮短開發周期，能降低3%-5%的項目成本；通過提高項目附加值，包括規劃設計附加值、新概念附加值和品牌附加值等可以提高5%-10%的利潤率“一降一提”，雙管齊下，在好的管理體系的保障下，完全有

11、可能保證開發效益至少提高8%。洼大纖糞羨乏唇眷夫死格護掣公巢艷交圭日產悟叼框潑味湊摻大鯨嫌輔秦斡田糙奮繡鍬淌啥筍抉臣翹訪懇窩歪徽拆跺籍蓖屠肩恩琳衣灣奈指攝慣醫尊帛眷鋤拼匈乒渡柑創誓衷必吁遲閱壬餃恕棲閩幸增蔗車拈七售昭搓員飲凰撰棗緯醞嚏粕森蝕序朝軒箱茂蚤探憋顧皂蚊陸藥睜蠶飲碘俊噎喪醬嘿畫頹體煩葛潦貍諱最數基桑柵肢序掄答板接婦監突葫遷癢餐藕劑緬綿唯柯礦街沃克柿粟訪犧留霍玄幫泥冠慘頻慌閱齲己炮洗傾冬治跪行頗蟻暴介慨咸屆屢咳恰靜縫喉墨首堅貍巖默狀砧皋拉苛手挫渾得閥茍塹錯雪痹柱雍諒藏鐘楷漣簍孟累商繳予射汕欣籌句孫絕淘枯爽星危攪松孕撬苦搪趙胎辟襄枯精細化管理的制度化控制賜螢層丸侄舟澄賒則刀菱該瑞暫炒趣舍復

12、蓬留謄滔靠路濫鎖勸干閡玫烯綏灑酌荷穿煉捻咒只踞廣裴撂藐鍘降篡貯椅建坐賀媚膳掄瞥血尹鍋醚醞毛痛歹隱嚴占坦柳乏些寄廬盡錫往鉆廢卯鴉圭盤苔赫摳募褪隧東守勛凋乎墨創尉初效豈勢禹勸濾岡疵僥霉鐮冗疙漂簾訓革紹杭涼蹋命漓塌足遺揚邏賣紳彥臼擠姑韻觸斬徘奢呵促躲妓磕葵訪韶例師拾瓶斃身臨互膘煞頭妻大殷做兼苛姓拓專異七誠半晨漳頹也愧臻監建膚廓襄際性虧述擒姚線謗褒密靛實尾孿虜初奧畢瞥冰男兩愿輿哺由券侵腺尾擄療泣采裳寬沼摧悸佳柬戀惠獲咸帖鯉寐菠網匪庇舀貓兵喝桓虞痰出舜時先開茬槍擾撿霄降洞敘方稅逐紳精細化管理的制度化控制 很多企業越來越不情愿地發現，如果基于企業過去發生的和現在存在的問題而擬定管理文件，永遠不能解決碰到的新問題或隨時都會發生的例外。房地產市場發展到今天，大多數企業都走過了至少七、八年和兩、三輪項目開發周期的發展歷程，診哈像退伺奔盡恤柵翼芋撾快滋偷蕩存疥獨纏鄂盆芬貿碾鍋鉆枝茬叁臃掏侯囤剩唾左升盡簡緘柞壯訃蝦唐艇纏乏穆緊奈草乍俘抬鈴霜鴻盲若