1、黃埔區市場調研專項報告黃埔區市場調研專項報告2009年12月11日一手市場：2010年在售住宅、寫字樓項目余貨及新增供應情況住宅、住宅、寫字樓寫字樓2010-2012年黃埔區未來展望年黃埔區未來展望黃埔區未來三年的土地市場的開發用地情況黃埔區未來三年的新增供應量二手市場：黃埔二手住宅、寫字樓市場租售情況一覽目錄目錄黃埔區在售黃埔區在售一手住宅一手住宅 市場市場黃埔花園黃埔花園在售寫字樓項目在售寫字樓項目在售住宅項目在售住宅項目東城國際東城國際東港花園東港花園最后一期四期新貨最后一期四期新貨f1、f2兩棟兩棟發售時間：發售時間：09年年12月中下旬月中下旬貨量：約貨量：約200套套價格：約價格：

2、約10000元元/m （12001200元裝修）元裝修）a1-6棟棟發售時間：發售時間：09年年10月月戶型：戶型：40-100方單間、二房、三房方單間、二房、三房貨量：約貨量：約200套套價格：約價格：約8500元元/m （15001500元裝修）元裝修）項目項目賣點賣點總貨量總貨量產品產品均價均價銷售銷售情況情況東港東港花園花園南向望江，brt快速公交就在家門口，戶型緊湊實用第一期237套一房:39,兩房:67-84,三房:94-1088500-9000元/送1500元/裝修已售70套新貨2010年中旬上市黃埔黃埔花園花園項目在該區域有較好的口碑，位處區域的核心地段，生活配套設施齊備已售貨

3、量a0-4:228套,a5a6:131套,d4-7:380套,c1-3:214套,d1-3:234套,c4c5:230套,b1-6:386套,共1863套新推貨量：f1-f2，共400套兩房61,三房110,四房129第三期7374元/送價值1200元/裝修第四期價格預計10000元/第三期售罄，新貨2010年1月中下旬上市黃埔區在售黃埔區在售一手住宅一手住宅 市場市場在售樓僅有在售樓僅有東港花園東港花園和和黃埔花園黃埔花園新一期，其他樓盤基本售罄。新一期，其他樓盤基本售罄。怡港大廈怡港大廈作為項目以外區域唯一在售寫字樓項目目前也已售罄。作為項目以外區域唯一在售寫字樓項目目前也已售罄。黃埔花園

4、黃埔花園金逸雅居金逸雅居黃埔雅苑黃埔雅苑信達大廈信達大廈萬科城市花園萬科城市花園金港花園金港花園金碧金碧世紀世紀金碧領秀國際金碧領秀國際天倫東時區天倫東時區黃埔區在售黃埔區在售二手住宅二手住宅 市場，代表性樓盤二手租售價格市場，代表性樓盤二手租售價格二手價：二手價：6500-8500/m 二房、三房：二房、三房：1300-20001300-2000元元/ /月月樓齡：樓齡：1010年年怡港大廈怡港大廈二手價：二手價：7500-9500/m 二房、三房：二房、三房：1500-2000元元/月月樓齡：樓齡：3-5年年二手價：二手價：7500-9500/m 二房、三房：二房、三房：1500-2000

5、元元/月月樓齡：樓齡：3-53-5年年二手價：二手價：7000-8500/m 二房、三房：二房、三房：1500元元/月月樓齡：樓齡：7-12年年二手價：二手價：7500-9000/m 二房、三房：二房、三房：1500-2000元元/月月樓齡：樓齡：2-52-5年年二手住宅市場比較活躍二手住宅市場比較活躍無二手寫字樓及商鋪供應無二手寫字樓及商鋪供應以出售為主。多個成熟小區是二手市場的主要供應；由于一手市場供應不足，次新盤如黃埔花園、怡港大廈、東時區、金碧領袖等二手房價不斷走高，均價在均價在7500-8500元元/平方平方米左右米左右；較早期商品房小區及房改房，如金港花園早期、泰景花園、乙烯小區等

6、，均價也在均價也在5000-6500元元/平方米左右平方米左右;商品房小區房出租價格在30-40元元/平方米平方米左右，早期房改房出租價格也多在20元元/平方米左右平方米左右。區內的二手寫字樓及商鋪以租賃為主， 寫字樓租金30-45元元/平方米，商鋪租金因平方米，商鋪租金因路段不同路段不同200-800元元/平方米不等。平方米不等。黃埔區在售黃埔區在售二手住宅、寫字樓二手住宅、寫字樓 市場市場一手市場：2010年在售住宅、寫字樓項目余貨及新增供應情況住宅、住宅、寫字樓寫字樓2010-2012年黃埔區未來展望年黃埔區未來展望黃埔區未來三年的土地市場的開發用地情況黃埔區未來三年的新增供應量二手市場

7、：黃埔二手住宅、寫字樓市場租售情況一覽目錄目錄2010-2012年黃埔區未來展望：年黃埔區未來展望：開發投資額開發投資額 2009年黃埔區房地產開發投資仍然呈下降趨勢，1-6月份房地產開發投資額完成11944萬元，同比下降22.58%，主要原因是區內沒有較大的新的房地產項目開工，因此房地產投主要原因是區內沒有較大的新的房地產項目開工，因此房地產投資額連續下降。資額連續下降。 根據黃埔區統計局數據，2009年1-9月，黃埔區房地產總投資規模為21646萬元。同比下降6.83%。投資規模跌至近三年最底水平投資規模跌至近三年最底水平。指標名稱指標名稱計量單位計量單位01-09月累月累計計同比增長同比

8、增長(%)固定資產投資額萬元2322598.68基本建設萬元76071107.76更新改造萬元134542-12.56房地產投資房地產投資萬元萬元21646-6.83新增固定資產萬元308272108.73商品房銷售面積平方米56249649.09商品房銷售合同金額萬元39774754.62期末商品房空置面積平方米26094-22.22根據根據10月份政府公布土地供應數據顯示，黃埔未來土地供應量基本為零，月份政府公布土地供應數據顯示，黃埔未來土地供應量基本為零，主要供應來自舊城改造。主要供應來自舊城改造。尤其以文沖村改造為首，未來58年內將有60多棟30層高住宅拔地而起。文沖城中村改造模式將與

9、目前正施工的獵德村相似，將走與房地產開發商合作完成的道路，土地將進行公開拍賣。文沖以石化路為界分為東西兩翼，改造工程以石化路以西的城中村為試點率先進行，南至黃埔東路，東到石化路，西靠烏涌河，北臨萬科城市花園，總用地面積達47.3公頃(709畝)，改造總成本約25.44億元，涉及1916戶人家，4896個居民。改造后的地塊將分為三部分： 一是居民的拆遷安置地塊，用于建設居民的回遷房； 二是文沖的集體物業建設地塊，用于建設文沖集體經濟項目； 三是拍賣地塊，用于建設商品房、商業區等。改造成本將全部來自拍賣地塊籌得的資金，工程預計將持續58年。2010-2012年黃埔區未來展望：年黃埔區未來展望：未來

10、土地供應量總述未來土地供應量總述（備注：統計包括剛動工的土地）項目后續土地全新開發土地2010-2012年黃埔區未來展望：年黃埔區未來展望：未來供應量集中區域未來供應量集中區域國際玩具城國際玩具城新增供應量：約新增供應量：約38萬萬m 物業類型：商業展示中心及物業類型：商業展示中心及 商務寫字樓、酒店商務寫字樓、酒店東港花園東港花園新增供應量：約新增供應量：約4萬萬m新增供應套數：約新增供應套數：約230套套物業類型：住宅物業類型：住宅黃埔花園黃埔花園新增供應量：約新增供應量：約3萬萬m新增供應套數：約新增供應套數：約400套套物業類型：住宅物業類型：住宅乙豐投資黃埔貿易廣場項目乙豐投資黃埔貿

11、易廣場項目供應量：約供應量：約1.7萬萬m物業類型：住宅及商業物業類型：住宅及商業文沖舊城改造文沖舊城改造60多棟多棟30層住宅層住宅 商業及商業及寫字樓寫字樓泰景花園二、三期用地泰景花園二、三期用地新增供應量：約新增供應量：約1萬萬m新增供應套數：未定新增供應套數：未定物業類型：住宅物業類型：住宅2010-2012年黃埔區未來展望：年黃埔區未來展望：未來新增供應規劃參考未來新增供應規劃參考黃埔花園黃埔花園新增供應量：約新增供應量：約3萬萬m新增供應套數：約新增供應套數：約400套套樓座：樓座：f1、f2棟，棟，23層住宅層住宅物業類型：住宅物業類型：住宅預計推出時間：預計推出時間：2010年

12、年1月月2010-2012年黃埔區未來展望：年黃埔區未來展望：未來新增供應規劃參考未來新增供應規劃參考東港花園東港花園新增供應量：約新增供應量：約3萬萬m新增供應套數：約新增供應套數：約280套套樓座：樓座：b1-b4棟棟 23層高住宅層高住宅物業類型：住宅物業類型：住宅預計推出時間：預計推出時間：2010年年中年年中b1-b4棟棟具體規劃未定具體規劃未定2010-2012年黃埔區未來展望：年黃埔區未來展望：未來新增供應規劃參考未來新增供應規劃參考乙豐投資黃埔貿易廣場項目乙豐投資黃埔貿易廣場項目新增供應量：約新增供應量：約1.7萬萬m樓座：住宅樓座：住宅a1、a2棟棟29層高層高 商業商業gj

13、-2棟棟7-8層高層高物業類型：住宅及商業物業類型：住宅及商業推出時間：預計推出時間：預計2012年年地塊地塊位置位置用地性質用地性質用地用地面積面積（m2）容積率容積率建筑建筑面積面積（m2）成交價成交價（萬元）（萬元）樓面地價樓面地價（元（元/ m2）競得人競得人出讓日期出讓日期戶型限制戶型限制黃埔區大黃埔區大沙鎮廣深沙鎮廣深公路北橫公路北橫沙村東側沙村東側地段地段居住用地居住用地1132841.935102424（其中地（其中地上上79674，地下地下22750）239002333恒翔地產恒翔地產2009-8-18無無2010-2012年黃埔區未來展望：年黃埔區未來展望：未來新增供應規劃

14、參考未來新增供應規劃參考泰景花園二、三期用地泰景花園二、三期用地新增供應量：約新增供應量：約1萬萬m物業類型：住宅物業類型：住宅預計推出時間：預計推出時間：2012年年2010-2012年黃埔區未來展望：年黃埔區未來展望：未來新增供應規劃參考未來新增供應規劃參考國際玩具城國際玩具城二、三期國際玩具城國際玩具城二、三期新增供應量：約新增供應量：約38萬萬m物業類型：物業類型：商業展示中心：商業展示中心：9棟棟1-3層層商務寫字樓：商務寫字樓：10棟棟31-32層高層高 酒店：酒店：預計推出時間：未定預計推出時間：未定項目名稱項目名稱地理位置地理位置項目規模項目規模項目現狀項目現狀預計推出時間預計

15、推出時間黃埔花園中山大道東占地16萬m2，總建42萬m2新推貨量f1、f2棟，400套約3萬m2010年1月份東港花園文沖船廠對面占地萬3，總建萬后續開發b1-b4，280套約3萬m2010年均有新貨供應乙豐項目黃埔區黃埔東和石化路交界占地1.8萬，總建約5萬全新開發約1.7萬m2012年2月泰景花園二三期黃埔區大沙鎮廣深公路北橫沙村東側地段占地1.2萬 ，總建約1萬一期已開發完畢二三期土地重新拍賣進行全新開發約1.7萬m2012年國際玩具城黃埔東路筆崗村占地32萬方，總建筑面積48萬平方米 一期10萬方臨街商鋪已開發完畢后續二三期38萬m新增供應明年啟動二三期010年動工啟動2010-2012年黃埔區新增供應情況一覽年黃埔區新增供應情況一覽黃埔區未來幾年的開發用地以存量土地和城中村改造新增土地并舉，預計未預計未來來23年年整體供應量仍然較大，新增供應預計約整體供應量仍然較大，新增供應預計約50萬萬m （未計算文沖舊城改（未計算文沖舊城改造新增供應）。造新增供應）。主要的新增供應，一方面來自國際玩具城的商業及寫字樓供應，另一方面來自文沖舊城改造新增