1、1ltc201028號(hào)地塊2010.11.52010.11.5百富勤百富勤項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告project market positioning report謹(jǐn)呈：四川上甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司謹(jǐn)呈：四川上甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2本報(bào)告指導(dǎo)思想本報(bào)告指導(dǎo)思想 旨在通過(guò)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及走趨，以及對(duì)鄰水市旨在通過(guò)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及走趨，以及對(duì)鄰水市場(chǎng)的深度把握和深刻調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的地段場(chǎng)的深度把握和深刻調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的地段位置及產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)，為項(xiàng)目的定位及營(yíng)銷(xiāo)提供準(zhǔn)備方位置及產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)，為項(xiàng)目的定位及營(yíng)銷(xiāo)提供準(zhǔn)備方向和行之有效的執(zhí)行計(jì)劃向和行之有效的執(zhí)行計(jì)劃3目標(biāo)解

2、析目標(biāo)解析 由項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏和合理的物業(yè)配比來(lái)把握在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化核心目標(biāo)核心目標(biāo)項(xiàng)目要樹(shù)立上甲品牌，滿(mǎn)足政府要求項(xiàng)目要樹(shù)立上甲品牌，滿(mǎn)足政府要求兼顧目標(biāo)兼顧目標(biāo)領(lǐng)跑市場(chǎng)：速度 影響力 外觀 價(jià)格4匯報(bào)綱要匯報(bào)綱要項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)5近期

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策為穩(wěn)定房地產(chǎn)，進(jìn)一步落實(shí)遏制部分城市住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，為穩(wěn)定房地產(chǎn)，進(jìn)一步落實(shí)遏制部分城市住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，” ” 國(guó)十四條國(guó)十四條”問(wèn)世問(wèn)世, , 主要針對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)主要針對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二、三套住房的家庭，提高貸款首付款及貸款利率。繼第二、三套住房的家庭，提高貸款首付款及貸款利率。繼4 4月國(guó)十條后，部分城市亦出臺(tái)了相關(guān)的配月國(guó)十條后，部分城市亦出臺(tái)了相關(guān)的配套措施或者補(bǔ)充措施；其目的是堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，從而達(dá)到抵制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。套措施或者補(bǔ)充措施；其目的是堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，從而達(dá)到抵制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)又將迎來(lái)一波政

4、策潮房地產(chǎn)市場(chǎng)又將迎來(lái)一波政策潮 。調(diào)控政策。調(diào)控政策對(duì)于首次購(gòu)房的中低端客戶(hù)影響較大對(duì)于首次購(gòu)房的中低端客戶(hù)影響較大，但相對(duì)貸款依賴(lài)但相對(duì)貸款依賴(lài)度較低的改善和長(zhǎng)期投資型客戶(hù)影響較小度較低的改善和長(zhǎng)期投資型客戶(hù)影響較小6新政下各大地產(chǎn)商新政下各大地產(chǎn)商“跑馬圈地跑馬圈地”據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，二次調(diào)控后房企拿地已接近據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，二次調(diào)控后房企拿地已接近2020次，金額超過(guò)次，金額超過(guò)200200億元。開(kāi)發(fā)商億元。開(kāi)發(fā)商依然在土地市場(chǎng)高歌猛進(jìn)依然在土地市場(chǎng)高歌猛進(jìn) 。 11月3日，恒大地產(chǎn)在長(zhǎng)春擲金13億元，一舉拿下該區(qū)域4幅宅地。 11月3日，合生創(chuàng)展擬以約68.75億元的高價(jià)收購(gòu)北京通州馬駒橋鎮(zhèn)地塊

5、和合生世界村附近兩商業(yè)項(xiàng)目。 11月5日，富力地產(chǎn)聯(lián)手合景泰富，以23.5億元的價(jià)格拿下上海新江灣城項(xiàng)目，雙方借此籌謀布局上海市場(chǎng)。 二輪樓市政策調(diào)控至今已滿(mǎn)月二輪樓市政策調(diào)控至今已滿(mǎn)月 , ,萬(wàn)科、恒大等多家公司不僅完成全年銷(xiāo)售指標(biāo)，單月萬(wàn)科、恒大等多家公司不僅完成全年銷(xiāo)售指標(biāo)，單月業(yè)績(jī)還再創(chuàng)歷史新高。各地樓王紛紛問(wèn)世，呈現(xiàn)出一片熱火朝天的景象。業(yè)績(jī)還再創(chuàng)歷史新高。各地樓王紛紛問(wèn)世，呈現(xiàn)出一片熱火朝天的景象。 71-101-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資完成及增迅情況月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資完成及增迅情況1-101-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3806938069億元，比同期增長(zhǎng)億

6、元，比同期增長(zhǎng)36.5%36.5%。其中。其中商商品住宅完成投資品住宅完成投資2668326683億元億元, ,同比增同比增長(zhǎng)長(zhǎng)33.8%33.8%，占，占開(kāi)發(fā)比重的開(kāi)發(fā)比重的70,1%70,1%。商。商品住宅開(kāi)發(fā)仍是各大地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的品住宅開(kāi)發(fā)仍是各大地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的主流，開(kāi)發(fā)投資額和新開(kāi)工面積同主流，開(kāi)發(fā)投資額和新開(kāi)工面積同比增速略有回落，但總量仍處于歷比增速略有回落，但總量仍處于歷史高位史高位, ,房開(kāi)商投資熱情并未退減。房開(kāi)商投資熱情并未退減。81-91-9月土地成交量及溢價(jià)情況月土地成交量及溢價(jià)情況土地成交方面土地成交方面國(guó)家控制出讓土地及出讓金大幅提價(jià)，影響各城市土地成交量。國(guó)家控制出讓

7、土地及出讓金大幅提價(jià)，影響各城市土地成交量。隨著供地計(jì)劃的逐步落實(shí)，重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量進(jìn)一步增加隨著供地計(jì)劃的逐步落實(shí)，重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量進(jìn)一步增加 。一線城市土地供應(yīng)量減緩，二線城市成交量及同比增幅明顯高于一線城市。一線城市土地供應(yīng)量減緩，二線城市成交量及同比增幅明顯高于一線城市。土地溢價(jià)方面土地溢價(jià)方面土地價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)得到抑制。一線城市地塊品質(zhì)較高的受熱捧，其它城市整體平均的溢價(jià)水平呈低位平土地價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)得到抑制。一線城市地塊品質(zhì)較高的受熱捧，其它城市整體平均的溢價(jià)水平呈低位平穩(wěn)態(tài)勢(shì)穩(wěn)態(tài)勢(shì) 。 近期土地市場(chǎng)成交逐漸活躍，成交土地總體溢價(jià)水平不高，一定程度上反應(yīng)了開(kāi)發(fā)企

8、業(yè)對(duì)于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的理性近期土地市場(chǎng)成交逐漸活躍，成交土地總體溢價(jià)水平不高，一定程度上反應(yīng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的理性思考。思考。9商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增長(zhǎng)情況商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增長(zhǎng)情況(1-10(1-10月月) )漲幅較漲幅較1-71-7月有所回落，但整體價(jià)格同比繼續(xù)上漲。月有所回落，但整體價(jià)格同比繼續(xù)上漲。由于首付比例的提升，導(dǎo)致一部分剛性需求購(gòu)房者由于資金壓力或房?jī)r(jià)下跌的由于首付比例的提升，導(dǎo)致一部分剛性需求購(gòu)房者由于資金壓力或房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期而選擇觀望導(dǎo)致銷(xiāo)售量下滑；預(yù)期而選擇觀望導(dǎo)致銷(xiāo)售量下滑；一二線城市成交量的出現(xiàn)大幅萎縮。一二線城市成交量的出現(xiàn)大幅萎縮。三四城市依然保持較好的

9、銷(xiāo)售狀況三四城市依然保持較好的銷(xiāo)售狀況, ,這對(duì)穩(wěn)固全國(guó)的房地產(chǎn)投資無(wú)疑是有利的。這對(duì)穩(wěn)固全國(guó)的房地產(chǎn)投資無(wú)疑是有利的。政策對(duì)抵制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲發(fā)揮了一定的作用。政策對(duì)抵制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲發(fā)揮了一定的作用。10土地供應(yīng)縮量，高端物業(yè)倍受青睞土地供應(yīng)縮量，高端物業(yè)倍受青睞新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.6%，漲幅比9月份縮小0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲11.9%，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲11.0%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲14.8%；經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.9%。三季度以來(lái)，三季度以來(lái)，一線城市的成交水平處于逐漸恢復(fù)之中一線城市的成交水平處于逐漸恢復(fù)之中，再加上二三線城市相

10、對(duì)平穩(wěn)，使得，再加上二三線城市相對(duì)平穩(wěn)，使得整體銷(xiāo)售整體銷(xiāo)售形勢(shì)向好形勢(shì)向好。中低端住宅市場(chǎng)受影響較大中低端住宅市場(chǎng)受影響較大，市場(chǎng)銷(xiāo)售將有所放緩。但由于市場(chǎng)供應(yīng)量減少，因此，價(jià)格小幅上揚(yáng)。，市場(chǎng)銷(xiāo)售將有所放緩。但由于市場(chǎng)供應(yīng)量減少，因此，價(jià)格小幅上揚(yáng)。中高端住宅市場(chǎng)受影響較小中高端住宅市場(chǎng)受影響較小，這是由當(dāng)前負(fù)利率、通貨膨脹預(yù)期以及民營(yíng)資金缺乏投資渠道所造成，這是由當(dāng)前負(fù)利率、通貨膨脹預(yù)期以及民營(yíng)資金缺乏投資渠道所造成的，單純的房地產(chǎn)調(diào)控改變不了資金融入中高端住宅市場(chǎng)的熱情；的，單純的房地產(chǎn)調(diào)控改變不了資金融入中高端住宅市場(chǎng)的熱情；11解析解析結(jié)論結(jié)論 調(diào)控成效不及預(yù)期調(diào)控成效不及預(yù)期 ，

11、各地樓市波動(dòng)不大；，各地樓市波動(dòng)不大； 一線城市增減互現(xiàn)，二、三線城市保持穩(wěn)定；一線城市增減互現(xiàn)，二、三線城市保持穩(wěn)定；新政對(duì)中低端市場(chǎng)影響較大，對(duì)高端市場(chǎng)影響較小；新政對(duì)中低端市場(chǎng)影響較大，對(duì)高端市場(chǎng)影響較小；受保障房及全國(guó)大量的三、四線城市投資拉動(dòng)受保障房及全國(guó)大量的三、四線城市投資拉動(dòng), ,全國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)投資有望保持較高增速房地產(chǎn)投資有望保持較高增速. .隨著政策的嚴(yán)格執(zhí)行隨著政策的嚴(yán)格執(zhí)行, ,房?jī)r(jià)已經(jīng)在朝著政策預(yù)定的目房?jī)r(jià)已經(jīng)在朝著政策預(yù)定的目標(biāo)演變標(biāo)演變, ,行業(yè)將真正步入行業(yè)將真正步入“政策政策成交量成交量房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)”的良的良性循環(huán)。性循環(huán)。 12各大城市調(diào)控細(xì)則指數(shù)各大城市調(diào)控細(xì)

12、則指數(shù) 從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出, ,在國(guó)家在國(guó)家“限貸令限貸令”和深圳和深圳“限購(gòu)令限購(gòu)令”的調(diào)控下，一線城市的地方調(diào)控力度的調(diào)控下，一線城市的地方調(diào)控力度較大，而較大，而重慶調(diào)控力度還較為放松重慶調(diào)控力度還較為放松。這是因?yàn)橹貞c是一個(gè)高速發(fā)展的二城市，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上需要大。這是因?yàn)橹貞c是一個(gè)高速發(fā)展的二城市，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上需要大量的資金，加之兩江新區(qū)宣告落成，將加快重慶經(jīng)濟(jì)的高速騰飛。重慶目前的整體居住水平和房?jī)r(jià)量的資金，加之兩江新區(qū)宣告落成，將加快重慶經(jīng)濟(jì)的高速騰飛。重慶目前的整體居住水平和房?jī)r(jià)都還較低，所以重慶市對(duì)房地產(chǎn)的都還較低，所以重慶市對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度調(diào)控力度較

13、其它城市并較其它城市并不強(qiáng)硬不強(qiáng)硬。 1320102010全國(guó)房?jī)r(jià)排名全國(guó)房?jī)r(jià)排名排名排名城市城市房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)排名排名城市城市房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)1杭州市2584026泉州市 76802北京市 2231027嘉興市 75873上海市 1916828海口市 72884溫州市 1885429東莞市 70235三亞市 1831930成都市 66306 深圳市 1697831合肥市 62557 寧波市 1343832鄂爾多斯市 62208 廣州市 1256033武漢市 61969南京市 1201634南寧市 613710 舟山市1050035唐山市 609811紹興市 1010536昆明市 600612珠海市 974

14、737金華市 600013大連市 967838中山市 598814廈門(mén)市 966039煙臺(tái)市 583515蘇州市 910340重慶市重慶市 5720572016臺(tái)州市 896741日照市 570017青島市 896242鄭州市 568918天津市 895843惠州市 564919南通市 895044宜昌市 563720福州市 866645太原市 563521湖州市 822046揚(yáng)州市 563022哈爾濱市793947南昌市 557323無(wú)錫市 784348長(zhǎng)春市 544524佛山市 782249蘭州市 544025濟(jì)南市 776050 西安市5398在全國(guó)房?jī)r(jià)排名中，重慶名列40位。是房?jī)r(jià)最低

15、的直轄市。14城市城市 平均房?jī)r(jià)平均房?jī)r(jià)( (元元/ /)房?jī)r(jià)環(huán)比房?jī)r(jià)環(huán)比1南通 8,318 9.93%2哈樂(lè)濱 7,917 6.48%3天津 12,3996.24%4西安 6,6326.05%5揚(yáng)州 7,1615.57%6淄博 4,4554.75%7呼和浩特 4,6384.31%8杭州 18,9984.27%9昆明 8,0754.18%10蘭州 6,6493.77%11重慶 6,6813.69%12烏魯木齊 4,9763.61%13石家莊 5,790 3.37%14長(zhǎng)春 5,4463.16%15貴陽(yáng) 5,4462.99%1010月全國(guó)各城市房?jī)r(jià)漲幅排名月全國(guó)各城市房?jī)r(jià)漲幅排名城市房產(chǎn)網(wǎng)站對(duì)全

16、國(guó)主要城市房產(chǎn)交易監(jiān)測(cè)顯示，2010年10月全國(guó)53個(gè)大中城市，城市房?jī)r(jià)平均值環(huán)比下降的有14個(gè)城市，城市房?jī)r(jià)平均值環(huán)比上升的有29個(gè)城市。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)還顯示，房?jī)r(jià)處于高位的三個(gè)城市溫州、上海、北京這個(gè)月都有所下跌。而房?jī)r(jià)相對(duì)較低的省會(huì)城市及重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)均平穩(wěn)上漲。二、三線城市受交受宏觀調(diào)控影二、三線城市受交受宏觀調(diào)控影響的程度明顯低于一線城市。響的程度明顯低于一線城市。受益于城鎮(zhèn)化的發(fā)展、在一定程受益于城鎮(zhèn)化的發(fā)展、在一定程度上規(guī)避宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)、土地成度上規(guī)避宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)、土地成本相對(duì)較低、消費(fèi)需求有支撐。本相對(duì)較低、消費(fèi)需求有支撐。15近期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)情況近期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1-101

17、-10月月重慶共計(jì)重慶共計(jì)銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售商品房30603060萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米，8 8月主城區(qū)的成交量月主城區(qū)的成交量突破突破2 2萬(wàn)套。萬(wàn)套。主城區(qū)商品房主城區(qū)商品房的供應(yīng)量的供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，成交量近兩周有所回落。，成交量近兩周有所回落。商品房銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)在商品房銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)在65486548元元/ /,9 ,9月房?jī)r(jià)月房?jī)r(jià)同比上漲同比上漲9.5%9.5%，略高于全國(guó)平均漲幅，略高于全國(guó)平均漲幅. . 漲幅排漲幅排在在7070城市第城市第8 8位位( (統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)）統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)）, , 重慶房?jī)r(jià)重慶房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。依然堅(jiān)挺。16調(diào)控半年重慶典型樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)調(diào)控半年重慶典型樓盤(pán)價(jià)格

18、走勢(shì) 典型樓盤(pán)典型樓盤(pán)4 4月售價(jià)月售價(jià)1010月售價(jià)月售價(jià)與前期價(jià)格比與前期價(jià)格比較（）較（）項(xiàng)目?jī)?yōu)惠情況項(xiàng)目?jī)?yōu)惠情況開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商金科十年城780083006%房交會(huì)前(10月15前)最高可享受按揭95折的優(yōu)惠，房交會(huì)期間可享受一次性93折、按揭94折的優(yōu)惠。重慶市金科實(shí)業(yè)集團(tuán)弘景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司半山華府790084006.30%暫無(wú)鵬潤(rùn)地產(chǎn)魯能星城十二街區(qū)7300900023%一次性付款98折，按揭99折優(yōu)惠重慶魯能開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司東原1891150001700013%暫無(wú)重慶東原地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司萬(wàn)科朗潤(rùn)園6500780020%最高優(yōu)惠3%萬(wàn)科（重慶）房地產(chǎn)有限公司富力城780080

19、002.50%無(wú)重慶富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司天景雨山前105001200014.28%全款97折，按揭99折重慶天景置業(yè)有限公司協(xié)信天驕城750080006.66%無(wú)重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司恒大城6446起6825起4.94%開(kāi)盤(pán)額外89折恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶恒大基宇置業(yè)有限公司龍湖江與城800083003.75%辦卡98折，首付5成以上98折重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司政策調(diào)控下，知名開(kāi)發(fā)企業(yè)所售中高檔樓盤(pán)價(jià)格均有上漲，漲幅最高達(dá)政策調(diào)控下，知名開(kāi)發(fā)企業(yè)所售中高檔樓盤(pán)價(jià)格均有上漲，漲幅最高達(dá)23%23%，市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)住宅的熱，市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)住宅的熱力追捧，及剛性需求的強(qiáng)大支撐可見(jiàn)一斑。力追捧，及剛性需

20、求的強(qiáng)大支撐可見(jiàn)一斑。17解析解析結(jié)論結(jié)論國(guó)家政策指向明確后，市場(chǎng)的觀望情緒開(kāi)始淡化國(guó)家政策指向明確后，市場(chǎng)的觀望情緒開(kāi)始淡化 ，成交量，成交量雖小幅縮水，價(jià)格卻保持平穩(wěn)上升勢(shì)頭；雖小幅縮水，價(jià)格卻保持平穩(wěn)上升勢(shì)頭； 隨著戶(hù)籍制度的改革，對(duì)于城區(qū)居住需求是大量的；隨著戶(hù)籍制度的改革，對(duì)于城區(qū)居住需求是大量的；保稅港和兩江新區(qū)成立，國(guó)家從戰(zhàn)略的高度把重慶定位為保稅港和兩江新區(qū)成立，國(guó)家從戰(zhàn)略的高度把重慶定位為一個(gè)西部的發(fā)展高地，城市價(jià)值提升。一個(gè)西部的發(fā)展高地，城市價(jià)值提升。重慶商品房的建面均價(jià)大概是在重慶商品房的建面均價(jià)大概是在5500-60005500-6000之間，在全國(guó)同之間，在全國(guó)同級(jí)

21、城市中尚處于低位，立足重慶未來(lái)，房?jī)r(jià)還有發(fā)展空間；級(jí)城市中尚處于低位，立足重慶未來(lái)，房?jī)r(jià)還有發(fā)展空間；重慶作為中國(guó)最年輕的直轄市，城市化進(jìn)程速度快、重慶作為中國(guó)最年輕的直轄市，城市化進(jìn)程速度快、 在眾在眾多政策利好及調(diào)控力度低情況下，重慶房地產(chǎn)將進(jìn)入良性發(fā)多政策利好及調(diào)控力度低情況下，重慶房地產(chǎn)將進(jìn)入良性發(fā)展階段。展階段。高端房產(chǎn)繼續(xù)以高端房產(chǎn)繼續(xù)以“物以稀為貴物以稀為貴”的理由，呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的理由，呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)的態(tài)勢(shì) 18匯報(bào)綱要匯報(bào)綱要項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)

22、會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)19迅速發(fā)展的鄰水經(jīng)濟(jì)和逐步完善的城市配套迅速發(fā)展的鄰水經(jīng)濟(jì)和逐步完善的城市配套城城北北鎮(zhèn)鎮(zhèn)城城南南鎮(zhèn)鎮(zhèn)鼎鼎屏屏鎮(zhèn)鎮(zhèn)至至達(dá)達(dá)州州至至重重慶慶至至廣廣安安地理位置：地理位置：鄰水地處四川盆地東部，華鎣山東麓，隸屬于四川省廣安市，東、南分別與重慶市墊江縣、長(zhǎng)壽縣、渝北區(qū)接壤，西、北分別與華鎣、廣安區(qū)、達(dá)州市相連。轄區(qū)人口：轄區(qū)人口：鄰水的城區(qū)面積由當(dāng)初的不足一平方公里，到現(xiàn)在城區(qū)14.28平方公里,常住人口15萬(wàn)，轄4

23、5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)522個(gè)村，總?cè)丝?03萬(wàn)。交通：交通：鄰水地處川東渝北門(mén)戶(hù)，境內(nèi)國(guó)道、省道、縣道縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，基本實(shí)現(xiàn)柏油化。廣鄰高速公路已經(jīng)開(kāi)通，正在建設(shè)的廣渝、達(dá)渝高速公路和即將動(dòng)工興建的滬蓉高速公路呈十字狀交匯于鄰水，形成川東交通樞紐；經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)：2009年，全縣生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)88.6億元，同比（下同）增長(zhǎng)14.8%，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別實(shí)現(xiàn)23.3億元、35.1億元、30.2億元，分別增長(zhǎng)4.5%、25.6%、10.7%； 達(dá)渝高速達(dá)渝高速滬蓉高速滬蓉高速20“一心五片一心五片”城市總體布局城市總體布局西北部以小西河為界，西南部以省道218西側(cè)山體為界，南抵高速路，東以環(huán)城路為

24、界，大多是現(xiàn)狀已建成區(qū)，是目前縣城的主體區(qū)域，包括行政、商貿(mào)、居住、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、文化、交通等用地。該片區(qū)以河流干道為標(biāo)識(shí)可劃分為南部、中西部、中東部和北部四個(gè)組團(tuán)。中部主城片區(qū)（中部主城片區(qū)（670公頃）公頃）華鎣山麓以東，滬蓉高速路以南、達(dá)渝高速公路以西的為南部片區(qū)，規(guī)劃該組團(tuán)以一、二類(lèi)工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地為主 。 南部經(jīng)濟(jì)區(qū)（南部經(jīng)濟(jì)區(qū)（1200公公頃）頃）金銀巖、土地亞以東、芭蕉河以西的達(dá)渝高速路兩側(cè)為東南組團(tuán)，規(guī)劃依托氮肥廠和火電廠，以二三類(lèi)工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地為主東南部工業(yè)區(qū)（東南部工業(yè)區(qū)（640公公頃）頃）現(xiàn)狀環(huán)城路以東的紅店、土埡、孟家坪片區(qū)。是城市近期發(fā)展建設(shè)的主要用地，以二

25、類(lèi)居住用地為主，配套相應(yīng)的教育、醫(yī)療、市政、商貿(mào)用地 東部片區(qū)（東部片區(qū)（280公頃）公頃）以銀鼎山、玉屏山公園為綠心，北至二中，西以玉屏山為界，東以小西河為界，南至電力公司，為老成核心區(qū)，是以行政、商貿(mào)、居住、教育、文化娛樂(lè)為主的綜合核心區(qū)。一心：舊城核心區(qū)（一心：舊城核心區(qū)（75公頃）公頃）東北部以小西河至趙家橋?yàn)榻纾瑬|部以玉屏山為界，南抵高速公路，西至華鎣山麓的西部片區(qū)，規(guī)劃以中高檔居住、行政辦公、職業(yè)教育、休閑娛樂(lè)用地為主。西部經(jīng)濟(jì)區(qū)（西部經(jīng)濟(jì)區(qū)（460公頃）公頃）重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域21項(xiàng)目與城市交通動(dòng)脈的關(guān)系項(xiàng)目與城市交通動(dòng)脈的關(guān)系擁有完善的外部道路系統(tǒng)，區(qū)域可通達(dá)

26、性良好，與城市核心的車(chē)行距離僅幾分鐘。城市交通體系全面滲透，項(xiàng)目與城市交通動(dòng)脈的銜接是物業(yè)價(jià)值的直接體現(xiàn)。 東面:正在興建中的城市景觀大道城市景觀大道; 南面:正在施工的城市東西干線東西干線; 西面：施工中的、10、11號(hào)道路號(hào)道路與210國(guó)道; 北面：施工中的、號(hào)道路、號(hào)道路和已建的環(huán)城路。北面南面西面東面22項(xiàng)目東面：是政府規(guī)劃的320畝黃桷樹(shù)城市生態(tài)公園及行政中心。項(xiàng)目現(xiàn)狀及四至項(xiàng)目現(xiàn)狀及四至地塊內(nèi)部坡度較地塊內(nèi)部坡度較大，西面臨路，東面靠山大，西面臨路，東面靠山項(xiàng)目北面：項(xiàng)目南面：農(nóng)民房、危舊工廠（正在拆遷）項(xiàng)目西面：現(xiàn)為山脊及危舊房北面南面西面東面龍騰78畝商住用地及施工中的9號(hào)道路

27、，直接連接環(huán)城路23地塊形狀及規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊形狀及規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊集中，中等規(guī)模地塊集中，中等規(guī)模 總占地：總占地：105105畝畝 綜合容積率：綜合容積率： 1.9 1.9 規(guī)劃用途：商住用地規(guī)劃用途：商住用地 土地使用年限：商業(yè)土地使用年限：商業(yè)4040年，年，居住居住7070年年 建筑密度：建筑密度：40% 40% 綠化率：綠化率：45%45% 限高：海拔限高：海拔 400 400米米 商業(yè)比例：商業(yè)比例：5% 5% 地價(jià)：地價(jià)： 145145萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝 24項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析s s wwo o t t項(xiàng)目緊臨規(guī)劃中的城區(qū)最大的生態(tài)公園項(xiàng)目緊臨規(guī)劃中的城區(qū)最大的生態(tài)公

28、園道路四通八達(dá)，通達(dá)性高道路四通八達(dá)，通達(dá)性高地形為山地，容易打造出特色物業(yè)。地形為山地，容易打造出特色物業(yè)。臨街面長(zhǎng)，商業(yè)可利用價(jià)值高臨街面長(zhǎng)，商業(yè)可利用價(jià)值高目前該片區(qū)為城鄉(xiāng)結(jié)合部，整體居住目前該片區(qū)為城鄉(xiāng)結(jié)合部，整體居住環(huán)境較差。環(huán)境較差。周邊生活配套不成熟。周邊生活配套不成熟。用地條件差，坡度大，落差高。用地條件差，坡度大，落差高。公園形象未建立，不利于推廣。公園形象未建立，不利于推廣。缺乏自然景觀資源。缺乏自然景觀資源。緊鄰城市主干道，噪音污染較大。緊鄰城市主干道，噪音污染較大。位于城市規(guī)劃的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。位于城市規(guī)劃的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。隨著澤達(dá)項(xiàng)目的落成和市政設(shè)施逐步隨著澤達(dá)項(xiàng)目的落成

29、和市政設(shè)施逐步實(shí)施，區(qū)域關(guān)注度將有大幅度提升。實(shí)施，區(qū)域關(guān)注度將有大幅度提升。本地塊是鄰水首個(gè)低密度商住項(xiàng)目。本地塊是鄰水首個(gè)低密度商住項(xiàng)目。戶(hù)籍制度改革和政府招商引資，將帶戶(hù)籍制度改革和政府招商引資，將帶來(lái)大量城鎮(zhèn)人口。來(lái)大量城鎮(zhèn)人口。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量小，競(jìng)爭(zhēng)力小。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量小，競(jìng)爭(zhēng)力小。未來(lái)該片區(qū)房地產(chǎn)集中放量，會(huì)分流未來(lái)該片區(qū)房地產(chǎn)集中放量，會(huì)分流一部分客戶(hù)群體。一部分客戶(hù)群體。地塊對(duì)面規(guī)劃大量安置小區(qū)，將拉低地塊對(duì)面規(guī)劃大量安置小區(qū)，將拉低區(qū)域商品房整體品質(zhì)和價(jià)格。區(qū)域商品房整體品質(zhì)和價(jià)格。政策調(diào)控的不確定因素。政策調(diào)控的不確定因素。景觀條件及市政的缺失，對(duì)政府投入景觀條件及市政

30、的缺失，對(duì)政府投入力度及實(shí)施速度的依賴(lài)性較高。力度及實(shí)施速度的依賴(lài)性較高。25匯報(bào)綱要匯報(bào)綱要項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)26從鄰水城市外擴(kuò)的特征和東北部的地理位置上看，從鄰水城市外擴(kuò)的特征和東北部的地理位置上看，東北部是中部城市核心區(qū)的東北部是中部城市核心區(qū)的唯一稀缺資源唯一稀缺資源鄰水城市外擴(kuò)的

31、特征：鄰水城市外擴(kuò)的特征：1.北填西拓，東擴(kuò)南延 2.由于中心城區(qū)域轄區(qū)面積所限，其它各片區(qū)城市配套資源缺失，因此開(kāi)發(fā)集中部周?chē)钥蛻?hù)群體未發(fā)生變化，固與原區(qū)域的功能相近，樓盤(pán)檔次類(lèi)似。3.由于政府財(cái)政實(shí)力有限，所以開(kāi)發(fā)總體呈現(xiàn)點(diǎn)式發(fā)展的格局東北部地區(qū)特征：東北部地區(qū)特征：1.東北部片區(qū)規(guī)劃有鄰水最大的城市公園，生態(tài)資源俱佳。2.210國(guó)道及景觀大道縱橫其中，道路通達(dá)性高。3.人口密度低西拓西拓南延南延?xùn)|擴(kuò)東擴(kuò)27項(xiàng)目與城市位置的戰(zhàn)略關(guān)系項(xiàng)目與城市位置的戰(zhàn)略關(guān)系 本項(xiàng)目所處城市與生態(tài)自然最完美的結(jié)合歸屬地中部主中部主城區(qū)的東北部片區(qū)。城區(qū)的東北部片區(qū)。 從地理位置而言，該版塊位于城市東西片

32、區(qū)的中軸線上東西片區(qū)的中軸線上。 從發(fā)展角度而言，該版塊屬于重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域與優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域與優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域的的的核心地帶核心地帶。可依托城市舊城核心區(qū)的公共城市功能及生態(tài)公園提升物業(yè)價(jià)值。西部片區(qū)南部片區(qū)東南部片區(qū)東部片區(qū)中部主城片區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域28從資源稀缺價(jià)值角度看，東北部片區(qū)不僅擁有鄰水最大的從資源稀缺價(jià)值角度看，東北部片區(qū)不僅擁有鄰水最大的城市生城市生態(tài)公園態(tài)公園，而且通過(guò)規(guī)劃擁有更為稀缺的，而且通過(guò)規(guī)劃擁有更為稀缺的五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店和和綜合百貨綜合百貨資資源，區(qū)域價(jià)值源，區(qū)域價(jià)值高端化高端化的趨勢(shì)明顯的趨勢(shì)明顯公園地產(chǎn)發(fā)展主要以高端為主，如:保利江上明珠項(xiàng)目、龍

33、湖源著、保利公園198等一般城市發(fā)展中，生態(tài)圈的物業(yè)高端化趨勢(shì)，如：鴻恩寺公園、東部華僑城等政府規(guī)劃320畝黃桷樹(shù)公園，打造形成鄰水獨(dú)一無(wú)二的城市生態(tài)公共空間福州閩江沿岸29本案本案30畝住宅用地13萬(wàn)平米住宅用地行政中心從政府引進(jìn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌，以及政府對(duì)該片區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，東北部片區(qū)從政府引進(jìn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌，以及政府對(duì)該片區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，東北部片區(qū)的前景被的前景被一致認(rèn)可一致認(rèn)可。該版塊在黃桷樹(shù)公園、五星級(jí)酒店、綜合商業(yè)、行政中心的該版塊在黃桷樹(shù)公園、五星級(jí)酒店、綜合商業(yè)、行政中心的影響和帶動(dòng)下，有望助成本項(xiàng)目影響和帶動(dòng)下，有望助成本項(xiàng)目高品質(zhì)物業(yè)的開(kāi)發(fā)形象高品質(zhì)物業(yè)的開(kāi)發(fā)形象。17萬(wàn)

34、平米澤達(dá)未來(lái)國(guó)際（綜合體）13萬(wàn)龍騰住宅用地公園次入口公園主入口30區(qū)域價(jià)值總結(jié)區(qū)域價(jià)值總結(jié)三重價(jià)值體系并存三重價(jià)值體系并存城市與生態(tài)雙重資源城市與生態(tài)雙重資源政府規(guī)劃利好與交通資源政府規(guī)劃利好與交通資源實(shí)力開(kāi)發(fā)商追捧實(shí)力開(kāi)發(fā)商追捧31從區(qū)域價(jià)值上，東北部片區(qū)在五大區(qū)從區(qū)域價(jià)值上，東北部片區(qū)在五大區(qū)域中最有機(jī)會(huì)承擔(dān)富人區(qū)的職責(zé)域中最有機(jī)會(huì)承擔(dān)富人區(qū)的職責(zé)u 城市規(guī)劃發(fā)展方向是向西、向南發(fā)展。城市規(guī)劃發(fā)展方向是向西、向南發(fā)展。u南部、東南部規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)、不適合南部、東南部規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)、不適合開(kāi)發(fā)高檔住宅。開(kāi)發(fā)高檔住宅。u城南新區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)發(fā)殆盡，所剩地塊城南新區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)發(fā)殆盡，所剩地塊體量

35、很小，不具備開(kāi)發(fā)規(guī)模地產(chǎn)的條件。體量很小，不具備開(kāi)發(fā)規(guī)模地產(chǎn)的條件。u均為已建成的房屋，舊城改造難度大均為已建成的房屋，舊城改造難度大u可用于開(kāi)發(fā)的空置地塊極少。可用于開(kāi)發(fā)的空置地塊極少。u自發(fā)型發(fā)展，開(kāi)發(fā)商是自發(fā)型發(fā)展，開(kāi)發(fā)商是 主推力主推力東北東北 vs vs 西部西部 城鄉(xiāng)結(jié)合部，邊緣地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部，邊緣地帶距離城市鬧市區(qū)較遠(yuǎn)。距離城市鬧市區(qū)較遠(yuǎn)。景觀資源匱乏景觀資源匱乏城市與生態(tài)雙重資源城市與生態(tài)雙重資源政府規(guī)劃利好與政策支持政府規(guī)劃利好與政策支持品牌開(kāi)發(fā)商追捧品牌開(kāi)發(fā)商追捧東北東北 vs vs 核心中部核心中部 東北東北 vs vs 東部、南部、東部、南部、東南部東南部 32由項(xiàng)目地

36、產(chǎn)因子所決定物業(yè)開(kāi)發(fā)方向由項(xiàng)目地產(chǎn)因子所決定物業(yè)開(kāi)發(fā)方向地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子公寓公寓住宅住宅洋房洋房豪宅豪宅別墅住宅說(shuō)別墅住宅說(shuō)明明高檔物業(yè)高檔物業(yè)符合情況符合情況對(duì)公共效能的依賴(lài)性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜面臨交通干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)符合對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高一般很弱不宜商場(chǎng)上加住宅符合對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的要求一般一般高一般應(yīng)有高水準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司符合建筑、質(zhì)量、裝修要求高高一般很高精品設(shè)計(jì)符合容積率覆蓋率要求低中高一般低密度豪宅符合對(duì)休閑空間、綠化要求低一般高很高綠化率高、有專(zhuān)屬會(huì)所符合景觀要求低一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符

37、合如圖所示：不如圖所示：不同檔次的住宅同檔次的住宅項(xiàng)目所具備的項(xiàng)目所具備的基本地產(chǎn)因子基本地產(chǎn)因子有所不同有所不同33解析解析結(jié)論結(jié)論 項(xiàng)目地塊具備高檔住項(xiàng)目地塊具備高檔住 宅開(kāi)發(fā)的必要條件宅開(kāi)發(fā)的必要條件34匯報(bào)綱要匯報(bào)綱要項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)35城市富人區(qū)發(fā)展模式分析城市富人區(qū)發(fā)展模式分

38、析 每一個(gè)富人區(qū)都存在一個(gè)峰值點(diǎn) 政府主導(dǎo)型富人區(qū)峰值點(diǎn)一般為政府主推區(qū)域 資源主導(dǎo)型富人區(qū)峰值點(diǎn)一般出現(xiàn)在核心資源區(qū)主推次推后推政府主導(dǎo)型：上海浦東陸家嘴香港貝沙灣圣安東尼奧邊緣區(qū)普通資源區(qū)核心資源區(qū)資源主導(dǎo)型：鴻恩寺公園華潤(rùn)中央公園保利江上明珠公園36高價(jià)值區(qū)域的價(jià)值梯度及輻射力高價(jià)值區(qū)域的價(jià)值梯度及輻射力香香蜜蜜湖湖香蜜湖1號(hào)熙園水榭花都價(jià)值峰值區(qū)價(jià)值峰值區(qū)中旅公館價(jià)值承接區(qū)價(jià)值承接區(qū)香域中央翠海花園香格麗苑香蜜山東海花園香榭里楓丹雅苑瀚城新天國(guó)際名苑價(jià)值輻射區(qū)價(jià)值輻射區(qū)堤香名苑價(jià)值逐級(jí)遞減一級(jí)資源配套核心區(qū)二級(jí)資源配套較弱遠(yuǎn)離核心資源遠(yuǎn)離配套本項(xiàng)目新加坡城價(jià)值峰值區(qū)價(jià)值峰值區(qū)價(jià)值承接區(qū)

39、價(jià)值承接區(qū)價(jià)值輻射區(qū)價(jià)值輻射區(qū)深圳香蜜湖深圳香蜜湖核心資源正大上甲御城澤達(dá)核心資源龍騰鄰水黃桷樹(shù)鄰水黃桷樹(shù)37項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié)項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié)本項(xiàng)目集政府主推區(qū)、核心資源本項(xiàng)目集政府主推區(qū)、核心資源和區(qū)域名片于一體，是區(qū)域峰值點(diǎn)和區(qū)域名片于一體，是區(qū)域峰值點(diǎn)政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型資源主導(dǎo)型資源主導(dǎo)型政府主推核心資源區(qū)域峰值點(diǎn)區(qū)域峰值點(diǎn)區(qū)域唯一集五星級(jí)酒店/住宅/商業(yè)為一體的復(fù)合物業(yè)，承擔(dān)區(qū)域名片功能區(qū)域名片38匯報(bào)綱要匯報(bào)綱要項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)

40、機(jī)會(huì)挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)39上甲御城翡翠城一期尚水熙園正大華府澤達(dá)未來(lái)國(guó)際森林豪庭天成名都恒源特可信正大國(guó)際公館翡翠城二期鄰水樓盤(pán)分布及在售情況鄰水樓盤(pán)分布及在售情況翡翠城二期翡翠城二期建筑面積：5萬(wàn)售價(jià)：3210-3770元/均價(jià)： 3250元/戶(hù)型面積：87-134主力戶(hù)型：108-118物業(yè)形態(tài)：多層（)、高層銷(xiāo)售情況：已售80%主要客群：老城居民森林豪庭一期森林豪庭一期建筑面積：萬(wàn)方售價(jià)：3210-3800元/均價(jià)： 3300元/戶(hù)型面積：60-136主力戶(hù)型：1

41、18-136 物業(yè)形態(tài)：高層銷(xiāo)售情況：一期已售9%二期即將推出300多套房源主要客群：公務(wù)員、投資客上甲御城上甲御城建筑面積：20萬(wàn)方售價(jià)：3210-3900元/均價(jià)： 3450元/戶(hù)型面積：87-134主力戶(hù)型：物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、高層銷(xiāo)售情況：已售65%主要客群：沿海打工者恒源新城恒源新城.鄰都鄰都建筑面積：10萬(wàn)售價(jià)：3100-3670元/均價(jià)： 3300元/戶(hù)型面積：88-130主力戶(hù)型：103-118物業(yè)形態(tài)：多層（)、高層銷(xiāo)售情況：已售70%主要客群：老城居民澤達(dá)未來(lái)國(guó)際（未售）澤達(dá)未來(lái)國(guó)際（未售）建筑面積：萬(wàn)方住宅面積：萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)：高層物業(yè)類(lèi)別：住宅、酒店、商業(yè)正大公館（未售）正大

42、公館（未售）建筑面積：約萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)：高層物業(yè)類(lèi)別：公寓特可信（未售）特可信（未售）建筑面積：萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)：高層物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、公寓40商品房市場(chǎng)供需一覽商品房市場(chǎng)供需一覽樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積建筑面積（ ）可售面積可售面積（ ）未來(lái)放量（未來(lái)放量（ ）翡翠城二期50000約8000恒源鄰都100000約20000森林豪庭60000約30200上甲御城210000約50000100000特可信，財(cái)富20000龍騰項(xiàng)目130000正大國(guó)際公館30000澤達(dá)未來(lái)國(guó)際約120000 合計(jì)合計(jì)410000410000108200108200約約400000400000從目前市場(chǎng)供需看從目前市場(chǎng)供需看

43、商品房市場(chǎng)供應(yīng)量保持在40萬(wàn)，竣工面積在30萬(wàn)，基本滿(mǎn)足供需平衡，各樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，銷(xiāo)售情況均好.從未來(lái)放量看從未來(lái)放量看2011-2012年預(yù)計(jì)推出市場(chǎng)的總量達(dá)萬(wàn)方但隨著城鄉(xiāng)戶(hù)藉制度的調(diào)整，農(nóng)村人口移居城鎮(zhèn)市場(chǎng)需求加大，因此未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局并不激烈41從區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)看，中高檔住宅是從區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)看，中高檔住宅是市場(chǎng)主流，高檔住宅屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)主流，高檔住宅屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)普通住宅普通住宅中高檔中高檔高檔高檔天成名苑 萬(wàn)泰花園均價(jià)2800元/平方米 上甲御城、均價(jià)3450元/平方米森林豪庭、恒源 均價(jià)3300元/平方米 單價(jià)4000元/平方米以上單價(jià)3300-3900元單價(jià)2800元以下

44、目前處于空白狀態(tài)從區(qū)域價(jià)值地塊價(jià)值政府規(guī)劃定位企業(yè)目標(biāo)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)： ？翡翠城、均價(jià)3250元/平方米42高端住宅非別墅產(chǎn)品供應(yīng)格局高端住宅非別墅產(chǎn)品供應(yīng)格局 目前鄰水單價(jià)在3400以上的中高檔住宅產(chǎn)品占整個(gè)商品房市場(chǎng)的46。 單價(jià)在3000-3400元之間的中檔住宅占商品住宅市場(chǎng)的53%. 單價(jià)在2900以下的大眾型住宅基本已占已售罄 （不計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房和政府安置因素） 結(jié)論：結(jié)論： 中檔供應(yīng)非常集中中檔供應(yīng)非常集中 高尚住宅供應(yīng)總量較少高尚住宅供應(yīng)總量較少 高端的住宅產(chǎn)品市場(chǎng)暫無(wú)供應(yīng)（除上甲正在規(guī)劃中少量聯(lián)排）高端的住宅產(chǎn)品市場(chǎng)暫無(wú)供應(yīng)（除上甲正在規(guī)劃中少量聯(lián)排）43高端住宅的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

45、高端住宅的市場(chǎng)機(jī)會(huì)p 隨著鄰水房地產(chǎn)發(fā)展水平的逐步提高，高端住宅是未來(lái)市場(chǎng)隨著鄰水房地產(chǎn)發(fā)展水平的逐步提高，高端住宅是未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。發(fā)展的趨勢(shì)。p 目前城市核心區(qū)高端物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)空白，物業(yè)檔次劃分不明目前城市核心區(qū)高端物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)空白，物業(yè)檔次劃分不明顯；顯；p 城市未來(lái)土地供應(yīng)中，城市中部?jī)?nèi)低密度地塊供應(yīng)量有限；城市未來(lái)土地供應(yīng)中，城市中部?jī)?nèi)低密度地塊供應(yīng)量有限；p 公園物業(yè)資源稀缺，具有不可復(fù)制性。公園物業(yè)資源稀缺，具有不可復(fù)制性。 市場(chǎng)條件表明，高端住宅具有機(jī)會(huì)市場(chǎng)條件表明，高端住宅具有機(jī)會(huì)44企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)

46、管理資源網(wǎng)http:/ 45匯報(bào)綱要匯報(bào)綱要項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)46城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致城市高端收入階層逐漸擴(kuò)大城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致城市高端收入階層逐漸擴(kuò)大煤炭、機(jī)電、建材、農(nóng)產(chǎn)品加工和輕工紡織等五大產(chǎn)業(yè)不斷壯大 。紅獅水泥等6個(gè)續(xù)建項(xiàng)目和綠好食品等12個(gè)新開(kāi)工項(xiàng)目全部建成投產(chǎn)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量大幅

47、攀升。全年引進(jìn)項(xiàng)目138個(gè)，鄰水被命名為全省中小企業(yè)發(fā)展基地縣和全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地縣。南部工業(yè)園民營(yíng)經(jīng)濟(jì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)分別增加119戶(hù)、3389戶(hù) 。高端收入階層的擴(kuò)大將促進(jìn)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)的發(fā)展高端收入階層的擴(kuò)大將促進(jìn)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)的發(fā)展務(wù)工人員全縣轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力33.6萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入20.8億元。 47客戶(hù)調(diào)查表明，高收入人群比例較高客戶(hù)調(diào)查表明，高收入人群比例較高從200份問(wèn)卷調(diào)查表情況分析u高端客戶(hù)：1.家庭年收入萬(wàn)以上2.總價(jià)接受在萬(wàn)以上u中高端客戶(hù)1.家庭年收入-萬(wàn)2.總價(jià)接受在-萬(wàn)之間u普通客戶(hù)：1.家庭年收入萬(wàn)以下2.總價(jià)接受在萬(wàn)以下48客戶(hù)對(duì)于區(qū)域

48、未來(lái)前景認(rèn)知度最高，購(gòu)客戶(hù)對(duì)于區(qū)域未來(lái)前景認(rèn)知度最高，購(gòu)房動(dòng)機(jī)出于提升居住品質(zhì)房動(dòng)機(jī)出于提升居住品質(zhì)u高端客戶(hù)：1.需求面積平方米以上u中高端客戶(hù)1.需求面積在-平方米u(yù)普通客戶(hù)：1.需求面積在平米以下49高收入人群為項(xiàng)目定位提供保障高收入人群為項(xiàng)目定位提供保障 市場(chǎng)條件表明，高端住宅具備消費(fèi)市場(chǎng)市場(chǎng)條件表明，高端住宅具備消費(fèi)市場(chǎng) 宏觀經(jīng)濟(jì)背景發(fā)展良好，促生了大量的高收入人群宏觀經(jīng)濟(jì)背景發(fā)展良好，促生了大量的高收入人群 鄰水是勞務(wù)輸出大縣，大量的外出務(wù)工人員的消費(fèi)水平和對(duì)房鄰水是勞務(wù)輸出大縣，大量的外出務(wù)工人員的消費(fèi)水平和對(duì)房地產(chǎn)的鑒賞能力不斷提升。地產(chǎn)的鑒賞能力不斷提升。 高端客戶(hù)對(duì)于新區(qū)的

49、發(fā)展前景認(rèn)知度最高高端客戶(hù)對(duì)于新區(qū)的發(fā)展前景認(rèn)知度最高 鄰水鄰水 “ “承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資”政策，吸引了大量的工政策，吸引了大量的工業(yè)企業(yè)進(jìn)駐鄰水，帶來(lái)大量的高收入高素質(zhì)人群業(yè)企業(yè)進(jìn)駐鄰水，帶來(lái)大量的高收入高素質(zhì)人群50匯報(bào)綱要匯報(bào)綱要項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向確定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘區(qū)位機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘地塊機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟解決項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步驟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)應(yīng)對(duì)5

50、1基于綜合因素基礎(chǔ)上的項(xiàng)目發(fā)展方向研判基于綜合因素基礎(chǔ)上的項(xiàng)目發(fā)展方向研判客戶(hù)目標(biāo)項(xiàng)目屬性區(qū)域機(jī)會(huì)地塊機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)客戶(hù)機(jī)會(huì)u 控制風(fēng)險(xiǎn) 利潤(rùn)最大化u 樹(shù)立上甲品牌u 陌生區(qū)域u 復(fù)合u 城市富人區(qū)u 區(qū)域峰值點(diǎn)u 中高端競(jìng)爭(zhēng)激烈u城市豪宅有機(jī)會(huì)u 高端客戶(hù)有量u 高端認(rèn)知度高普通路線中高端路線高端路線 ？究竟哪種方向更適合本項(xiàng)目，能保證在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下利潤(rùn)最大化，還需從經(jīng)濟(jì)測(cè)算中分析：究竟哪種方向更適合本項(xiàng)目，能保證在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下利潤(rùn)最大化，還需從經(jīng)濟(jì)測(cè)算中分析：52定位定位目標(biāo)目標(biāo) 打造打造鄰水城市高端住宅鄰水城市高端住宅標(biāo)志標(biāo)志 定義定義鄰水城市豪宅鄰水城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)53定位定位依

51、據(jù)依據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件充分利用項(xiàng)目自身?xiàng)l件充分利用本項(xiàng)目具有明顯的自然、生態(tài)、景觀條件，這些條件是完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的基礎(chǔ)，充分挖掘諸多資源，可提高市場(chǎng)起點(diǎn)，與城區(qū)普通住宅拉開(kāi)距離區(qū)域規(guī)劃高度支持目標(biāo)定位區(qū)域規(guī)劃高度支持目標(biāo)定位新區(qū)的規(guī)劃可有效提升市政功能，同時(shí)，該版塊的迅速發(fā)展，使項(xiàng)目所在片區(qū)已經(jīng)形成了城區(qū)高檔住宅集中區(qū)域，該片區(qū)高端物業(yè)的雛形已具鄰水高端市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟鄰水高端市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟城鎮(zhèn)人口量大，居民人均可支配收入較高 ，經(jīng)濟(jì)水平整體向好。高端客戶(hù)群體較大，對(duì)高端物業(yè)需求旺盛，而高端物業(yè)市場(chǎng)尚屬空白，無(wú)法滿(mǎn)足其需求，因此大有可為。54存在的存在的打造城市高端物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)打造城市高端物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)停留在建

52、筑形式表面功能未達(dá)到高端產(chǎn)品的要求空間尺度把握粗糙服務(wù)性配套設(shè)施不完善城市配套資源不完善資源：擁有城市稀缺資源和配套資源；交通：項(xiàng)目周邊擁有完善的道路交通，臨近國(guó)道和城市景觀大道規(guī)模：建筑面積在10萬(wàn)以上；配套：有相對(duì)齊全的教育、醫(yī)療、商業(yè)配套；價(jià)值：?jiǎn)蝺r(jià)在4000元以上，總價(jià)在50萬(wàn)以上，物業(yè)具有保值增值價(jià)值。服務(wù)：品牌物管，相對(duì)優(yōu)好的服務(wù)和設(shè)施；社區(qū)文化：營(yíng)造高雅的文化氛圍和鄰里關(guān)系。破破立立戶(hù)型普通，缺乏創(chuàng)新55項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)內(nèi)憑借區(qū)域峰值點(diǎn)的地位，做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)憑借區(qū)域峰值點(diǎn)的地位，做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，定義區(qū)域鄰水第一純粹城市富人區(qū)的價(jià)值，建立對(duì)澤達(dá)未者，定義區(qū)域鄰水第一純粹

53、城市富人區(qū)的價(jià)值，建立對(duì)澤達(dá)未來(lái)國(guó)際、龍騰等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壁壘來(lái)國(guó)際、龍騰等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壁壘領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者市場(chǎng)領(lǐng)跑者市場(chǎng)領(lǐng)跑者游戲規(guī)則的建立者游戲規(guī)則的建立者區(qū)域影響者區(qū)域影響者追追隨隨者者搭便車(chē)，借勢(shì)搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)補(bǔ)缺缺者者目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次次/ /非主流市場(chǎng)非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者敏銳的機(jī)

54、會(huì)主義者56類(lèi)似案例類(lèi)似案例項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略案例借鑒項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略案例借鑒p為了借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路，我們選取的三個(gè)案例進(jìn)行研究與總結(jié)：為了借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路，我們選取的三個(gè)案例進(jìn)行研究與總結(jié)：案例選取原則案例選取原則案例選取地點(diǎn)為全國(guó)產(chǎn)品精細(xì)化程度最高的 深圳市場(chǎng)以及最具參考價(jià)值的重慶市場(chǎng)；項(xiàng)目所在區(qū)域區(qū)域現(xiàn)有價(jià)值高或發(fā)展?jié)摿Υ螅痪邆湟欢▋?yōu)勢(shì)的資源資源條件；項(xiàng)目的成功已獲得市場(chǎng)檢驗(yàn)市場(chǎng)檢驗(yàn)。選取案例選取案例水榭花都水榭花都香蜜湖一號(hào)香蜜湖一號(hào)保利，江上明珠保利，江上明珠57案例一：水榭花都，香蜜湖區(qū)域豪宅開(kāi)案例一：水榭花都，香蜜湖區(qū)域豪宅開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)始者發(fā)模式的創(chuàng)始者p項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：優(yōu)

55、勢(shì)：地塊位于香蜜湖東側(cè)，主要景觀資源位于項(xiàng)目的西北側(cè)，是距離香蜜湖最近的地塊，與生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔；劣勢(shì)：項(xiàng)目東側(cè)鄰交通主干道香梅路，南側(cè)鄰紅荔西路，高層會(huì)受到一定的噪音影響。景景田田南南片片區(qū)區(qū)紅荔西路紅荔西路香蜜湖路香蜜湖路香梅路香梅路豪宅豪宅典范典范p項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)：項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)：占地16.5萬(wàn)平米建面23萬(wàn)平米戶(hù)數(shù)1103車(chē)位數(shù)900容積率1.4綠化率65 建筑覆蓋率15.6%58水榭花都的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理水榭花都的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理三種產(chǎn)品之間均采用人工湖和大間距來(lái)形成產(chǎn)品內(nèi)部天然阻隔。聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高層高層高層高層小高層小高層項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā) 一期

56、：40套townhouse和88套小高層住宅 戶(hù)型面積120-260平米。 二期：由8棟22層中高層組成,共504戶(hù) 三期：建面約10萬(wàn)方，由6棟塔式高層板樓組成面積200-300平米59水榭花都水榭花都高層贈(zèng)送大面積高層贈(zèng)送大面積錯(cuò)層觀景陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)層觀景陽(yáng)臺(tái)p 戶(hù)型特色：戶(hù)型特色： 首個(gè)推出6米高錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目，其觀景效果受到客戶(hù)青睞。打破了傳統(tǒng)的外陽(yáng)臺(tái)模式，令視野無(wú)限開(kāi)闊。奇數(shù)層奇數(shù)層167m2偶數(shù)層偶數(shù)層169m2奇數(shù)層奇數(shù)層194m2偶數(shù)層偶數(shù)層192m2產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色60案例二：香蜜湖案例二：香蜜湖1 1號(hào)，終極置業(yè)者的追求，號(hào)，終極置業(yè)者的追求，富人攀比的選擇富人攀比的選擇景景田田南南

57、片片區(qū)區(qū)紅荔西路紅荔西路香蜜湖路香蜜湖路香梅路香梅路p項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)：項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：地塊位于香蜜湖的東北側(cè)，主要景觀資源位于項(xiàng)目的西南側(cè)，擁有一線香蜜湖景觀，和生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔；劣勢(shì)：項(xiàng)目東側(cè)緊鄰交通主干道香梅路，高層單位會(huì)受到一定的噪音豪宅豪宅典范典范占地9.3萬(wàn)平米建面13.1萬(wàn)平米戶(hù)數(shù)447車(chē)位數(shù)788容積率1.4綠化率48.2建筑覆蓋率20經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：61香蜜湖香蜜湖1 1號(hào)的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理號(hào)的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理香蜜湖香蜜湖獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅疊加疊加以園林植被、水系和疊加單位緩沖高層對(duì)別墅的影響；通過(guò)高層6米架空，為社區(qū)內(nèi)部打開(kāi)視野；以高大的

58、林木作為別墅之間的綠色屏障。建筑類(lèi)別：別墅、townhouse、多層、高層 ,共447多套。一期推出townhouse93套和36套疊加復(fù)式 。 townhouse面積在350平方米左右，總體風(fēng)格一致的情況下，都有自己的個(gè)性和風(fēng)格，以滿(mǎn)足不同客戶(hù)的個(gè)性化要求 二期推出湖景高層平面與復(fù)式單位共318戶(hù)，戶(hù)型240260平方米，62香蜜湖香蜜湖1 1號(hào)號(hào)對(duì)各種創(chuàng)新元對(duì)各種創(chuàng)新元素的改良運(yùn)用，打造細(xì)節(jié)素的改良運(yùn)用，打造細(xì)節(jié)p戶(hù)型特色： 項(xiàng)目戶(hù)型方面，雖說(shuō)不上是首創(chuàng)，但其將市場(chǎng)上的各種創(chuàng)新元素都合理的容納進(jìn)項(xiàng)目中，而且對(duì)這些創(chuàng)新元素加以改良，使這些原本有缺陷的創(chuàng)新點(diǎn)變得更完美；p建筑上解決私密性問(wèn)題措

59、施： 加寬花槽防止上下層加寬花槽防止上下層入戶(hù)花園的對(duì)望；入戶(hù)花園的對(duì)望； 墻體漂板解決局部上墻體漂板解決局部上層房間與下層陽(yáng)臺(tái)的層房間與下層陽(yáng)臺(tái)的對(duì)望。對(duì)望。加寬花槽加寬花槽墻體漂板墻體漂板入戶(hù)花園入戶(hù)花園下沉式空中院館下沉式空中院館產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色63香蜜湖香蜜湖1 1號(hào)號(hào)把普通的設(shè)施把普通的設(shè)施做到極致做到極致舒適度舒適度恒溫泳池?zé)o邊際泳池大堂電梯廳健身房64香香蜜湖蜜湖1 1號(hào)號(hào)全頂級(jí)品牌配全頂級(jí)品牌配置，構(gòu)筑市場(chǎng)高端硬指標(biāo)置，構(gòu)筑市場(chǎng)高端硬指標(biāo)設(shè)施材料設(shè)施材料外墻面外墻面: a)、巴西進(jìn)口花崗石； b)、英國(guó)進(jìn)口涂料；c)、日本技術(shù)燒制擠壓磚。門(mén)窗：門(mén)窗： 意大利aluk系統(tǒng)品牌門(mén)窗

60、，具有優(yōu)良的防水、隔音、隔熱性能；鋁合金型材以氟碳噴涂進(jìn)行表面處理，是目前世界上最高檔的建筑鋁型材表面涂裝；具有耐磨損、抗沖擊、附作力強(qiáng)、抗輻射、耐腐蝕、耐紫外線，熱穩(wěn)定性強(qiáng)、難變色等極為優(yōu)良的特性，正常使用壽命可達(dá)60年。玻璃玻璃： 雙層中空l(shuí)ow-e玻璃6+9+6（mm），具有隔熱、遮陽(yáng)、降噪、保溫、防結(jié)露性能的綠色環(huán)保建筑材料。夏季有陽(yáng)光的日間，室內(nèi)外玻璃表面溫差不低于4c0；隔音效率在30db以上。入戶(hù)門(mén)：入戶(hù)門(mén)： 北美洲進(jìn)口黑胡桃木制作實(shí)木子母門(mén)，門(mén)扇高達(dá)2.5米，寬度達(dá)到1.5米，木紋上施以高級(jí)原色清漆，門(mén)上線條均是在實(shí)木上鐫刻而成。門(mén)鎖以色列mul-t-lock三合一功能豪華鑄精