1、1ltc201028號地塊2010.11.52010.11.5百富勤百富勤項目市場定位報告project market positioning report謹(jǐn)呈：四川上甲房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司謹(jǐn)呈：四川上甲房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2本報告指導(dǎo)思想本報告指導(dǎo)思想 旨在通過對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展及走趨，以及對鄰水市旨在通過對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展及走趨，以及對鄰水市場的深度把握和深刻調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的地段場的深度把握和深刻調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的地段位置及產(chǎn)品規(guī)劃特點，為項目的定位及營銷提供準(zhǔn)備方位置及產(chǎn)品規(guī)劃特點，為項目的定位及營銷提供準(zhǔn)備方向和行之有效的執(zhí)行計劃向和行之有效的執(zhí)行計劃3目標(biāo)解

2、析目標(biāo)解析 由項目定位、開發(fā)節(jié)奏和合理的物業(yè)配比來把握在控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上實現(xiàn)利潤最大化在控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上實現(xiàn)利潤最大化核心目標(biāo)核心目標(biāo)項目要樹立上甲品牌，滿足政府要求項目要樹立上甲品牌，滿足政府要求兼顧目標(biāo)兼顧目標(biāo)領(lǐng)跑市場：速度 影響力 外觀 價格4匯報綱要匯報綱要項目解析項目解析確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)位機會挖掘區(qū)位機會挖掘地塊機會挖掘地塊機會挖掘客戶機會挖掘客戶機會挖掘市場機會挖掘市場機會挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對5近期

3、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策為穩(wěn)定房地產(chǎn)，進(jìn)一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲，為穩(wěn)定房地產(chǎn)，進(jìn)一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲，” ” 國十四條國十四條”問世問世, , 主要針對貸款購買主要針對貸款購買第二、三套住房的家庭，提高貸款首付款及貸款利率。繼第二、三套住房的家庭，提高貸款首付款及貸款利率。繼4 4月國十條后，部分城市亦出臺了相關(guān)的配月國十條后，部分城市亦出臺了相關(guān)的配套措施或者補充措施；其目的是堅決抑制投資投機性購房需求，從而達(dá)到抵制房價過快上漲的作用。套措施或者補充措施；其目的是堅決抑制投資投機性購房需求，從而達(dá)到抵制房價過快上漲的作用。房地產(chǎn)市場又將迎來一波政

4、策潮房地產(chǎn)市場又將迎來一波政策潮 。調(diào)控政策。調(diào)控政策對于首次購房的中低端客戶影響較大對于首次購房的中低端客戶影響較大，但相對貸款依賴但相對貸款依賴度較低的改善和長期投資型客戶影響較小度較低的改善和長期投資型客戶影響較小6新政下各大地產(chǎn)商新政下各大地產(chǎn)商“跑馬圈地跑馬圈地”據(jù)初步統(tǒng)計，二次調(diào)控后房企拿地已接近據(jù)初步統(tǒng)計，二次調(diào)控后房企拿地已接近2020次，金額超過次，金額超過200200億元。開發(fā)商億元。開發(fā)商依然在土地市場高歌猛進(jìn)依然在土地市場高歌猛進(jìn) 。 11月3日，恒大地產(chǎn)在長春擲金13億元，一舉拿下該區(qū)域4幅宅地。 11月3日，合生創(chuàng)展擬以約68.75億元的高價收購北京通州馬駒橋鎮(zhèn)地塊

5、和合生世界村附近兩商業(yè)項目。 11月5日，富力地產(chǎn)聯(lián)手合景泰富，以23.5億元的價格拿下上海新江灣城項目，雙方借此籌謀布局上海市場。 二輪樓市政策調(diào)控至今已滿月二輪樓市政策調(diào)控至今已滿月 , ,萬科、恒大等多家公司不僅完成全年銷售指標(biāo)，單月萬科、恒大等多家公司不僅完成全年銷售指標(biāo)，單月業(yè)績還再創(chuàng)歷史新高。各地樓王紛紛問世，呈現(xiàn)出一片熱火朝天的景象。業(yè)績還再創(chuàng)歷史新高。各地樓王紛紛問世，呈現(xiàn)出一片熱火朝天的景象。 71-101-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資完成及增迅情況月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資完成及增迅情況1-101-10月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3806938069億元，比同期增長億

6、元，比同期增長36.5%36.5%。其中。其中商商品住宅完成投資品住宅完成投資2668326683億元億元, ,同比增同比增長長33.8%33.8%，占，占開發(fā)比重的開發(fā)比重的70,1%70,1%。商。商品住宅開發(fā)仍是各大地產(chǎn)商開發(fā)的品住宅開發(fā)仍是各大地產(chǎn)商開發(fā)的主流，開發(fā)投資額和新開工面積同主流，開發(fā)投資額和新開工面積同比增速略有回落，但總量仍處于歷比增速略有回落，但總量仍處于歷史高位史高位, ,房開商投資熱情并未退減。房開商投資熱情并未退減。81-91-9月土地成交量及溢價情況月土地成交量及溢價情況土地成交方面土地成交方面國家控制出讓土地及出讓金大幅提價，影響各城市土地成交量。國家控制出讓

7、土地及出讓金大幅提價，影響各城市土地成交量。隨著供地計劃的逐步落實，重點城市住宅用地供應(yīng)量進(jìn)一步增加隨著供地計劃的逐步落實，重點城市住宅用地供應(yīng)量進(jìn)一步增加 。一線城市土地供應(yīng)量減緩，二線城市成交量及同比增幅明顯高于一線城市。一線城市土地供應(yīng)量減緩，二線城市成交量及同比增幅明顯高于一線城市。土地溢價方面土地溢價方面土地價格快速上漲的趨勢得到抑制。一線城市地塊品質(zhì)較高的受熱捧，其它城市整體平均的溢價水平呈低位平土地價格快速上漲的趨勢得到抑制。一線城市地塊品質(zhì)較高的受熱捧，其它城市整體平均的溢價水平呈低位平穩(wěn)態(tài)勢穩(wěn)態(tài)勢 。 近期土地市場成交逐漸活躍，成交土地總體溢價水平不高，一定程度上反應(yīng)了開發(fā)企

8、業(yè)對于對風(fēng)險控制的理性近期土地市場成交逐漸活躍，成交土地總體溢價水平不高，一定程度上反應(yīng)了開發(fā)企業(yè)對于對風(fēng)險控制的理性思考。思考。9商品房銷售面積和銷售額增長情況商品房銷售面積和銷售額增長情況(1-10(1-10月月) )漲幅較漲幅較1-71-7月有所回落，但整體價格同比繼續(xù)上漲。月有所回落，但整體價格同比繼續(xù)上漲。由于首付比例的提升，導(dǎo)致一部分剛性需求購房者由于資金壓力或房價下跌的由于首付比例的提升，導(dǎo)致一部分剛性需求購房者由于資金壓力或房價下跌的預(yù)期而選擇觀望導(dǎo)致銷售量下滑；預(yù)期而選擇觀望導(dǎo)致銷售量下滑；一二線城市成交量的出現(xiàn)大幅萎縮。一二線城市成交量的出現(xiàn)大幅萎縮。三四城市依然保持較好的

9、銷售狀況三四城市依然保持較好的銷售狀況, ,這對穩(wěn)固全國的房地產(chǎn)投資無疑是有利的。這對穩(wěn)固全國的房地產(chǎn)投資無疑是有利的。政策對抵制房價過快上漲發(fā)揮了一定的作用。政策對抵制房價過快上漲發(fā)揮了一定的作用。10土地供應(yīng)縮量，高端物業(yè)倍受青睞土地供應(yīng)縮量，高端物業(yè)倍受青睞新建住宅銷售價格同比上漲10.6%，漲幅比9月份縮小0.7個百分點；環(huán)比上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價格上漲11.9%，其中普通住宅銷售價格上漲11.0%，高檔住宅銷售價格上漲14.8%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.9%。三季度以來，三季度以來，一線城市的成交水平處于逐漸恢復(fù)之中一線城市的成交水平處于逐漸恢復(fù)之中，再加上二三線城市相

10、對平穩(wěn)，使得，再加上二三線城市相對平穩(wěn)，使得整體銷售整體銷售形勢向好形勢向好。中低端住宅市場受影響較大中低端住宅市場受影響較大，市場銷售將有所放緩。但由于市場供應(yīng)量減少，因此，價格小幅上揚。，市場銷售將有所放緩。但由于市場供應(yīng)量減少，因此，價格小幅上揚。中高端住宅市場受影響較小中高端住宅市場受影響較小，這是由當(dāng)前負(fù)利率、通貨膨脹預(yù)期以及民營資金缺乏投資渠道所造成，這是由當(dāng)前負(fù)利率、通貨膨脹預(yù)期以及民營資金缺乏投資渠道所造成的，單純的房地產(chǎn)調(diào)控改變不了資金融入中高端住宅市場的熱情；的，單純的房地產(chǎn)調(diào)控改變不了資金融入中高端住宅市場的熱情；11解析解析結(jié)論結(jié)論 調(diào)控成效不及預(yù)期調(diào)控成效不及預(yù)期 ，

11、各地樓市波動不大；，各地樓市波動不大； 一線城市增減互現(xiàn)，二、三線城市保持穩(wěn)定；一線城市增減互現(xiàn)，二、三線城市保持穩(wěn)定；新政對中低端市場影響較大，對高端市場影響較小；新政對中低端市場影響較大，對高端市場影響較小；受保障房及全國大量的三、四線城市投資拉動受保障房及全國大量的三、四線城市投資拉動, ,全國全國房地產(chǎn)投資有望保持較高增速房地產(chǎn)投資有望保持較高增速. .隨著政策的嚴(yán)格執(zhí)行隨著政策的嚴(yán)格執(zhí)行, ,房價已經(jīng)在朝著政策預(yù)定的目房價已經(jīng)在朝著政策預(yù)定的目標(biāo)演變標(biāo)演變, ,行業(yè)將真正步入行業(yè)將真正步入“政策政策成交量成交量房價房價”的良的良性循環(huán)。性循環(huán)。 12各大城市調(diào)控細(xì)則指數(shù)各大城市調(diào)控細(xì)

12、則指數(shù) 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)不難看出從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)不難看出, ,在國家在國家“限貸令限貸令”和深圳和深圳“限購令限購令”的調(diào)控下，一線城市的地方調(diào)控力度的調(diào)控下，一線城市的地方調(diào)控力度較大，而較大，而重慶調(diào)控力度還較為放松重慶調(diào)控力度還較為放松。這是因為重慶是一個高速發(fā)展的二城市，在經(jīng)濟發(fā)展上需要大。這是因為重慶是一個高速發(fā)展的二城市，在經(jīng)濟發(fā)展上需要大量的資金，加之兩江新區(qū)宣告落成，將加快重慶經(jīng)濟的高速騰飛。重慶目前的整體居住水平和房價量的資金，加之兩江新區(qū)宣告落成，將加快重慶經(jīng)濟的高速騰飛。重慶目前的整體居住水平和房價都還較低，所以重慶市對房地產(chǎn)的都還較低，所以重慶市對房地產(chǎn)的調(diào)控力度調(diào)控力度較

13、其它城市并較其它城市并不強硬不強硬。 1320102010全國房價排名全國房價排名排名排名城市城市房價房價排名排名城市城市房價房價1杭州市2584026泉州市 76802北京市 2231027嘉興市 75873上海市 1916828海口市 72884溫州市 1885429東莞市 70235三亞市 1831930成都市 66306 深圳市 1697831合肥市 62557 寧波市 1343832鄂爾多斯市 62208 廣州市 1256033武漢市 61969南京市 1201634南寧市 613710 舟山市1050035唐山市 609811紹興市 1010536昆明市 600612珠海市 974

14、737金華市 600013大連市 967838中山市 598814廈門市 966039煙臺市 583515蘇州市 910340重慶市重慶市 5720572016臺州市 896741日照市 570017青島市 896242鄭州市 568918天津市 895843惠州市 564919南通市 895044宜昌市 563720福州市 866645太原市 563521湖州市 822046揚州市 563022哈爾濱市793947南昌市 557323無錫市 784348長春市 544524佛山市 782249蘭州市 544025濟南市 776050 西安市5398在全國房價排名中，重慶名列40位。是房價最低

15、的直轄市。14城市城市 平均房價平均房價( (元元/ /)房價環(huán)比房價環(huán)比1南通 8,318 9.93%2哈樂濱 7,917 6.48%3天津 12,3996.24%4西安 6,6326.05%5揚州 7,1615.57%6淄博 4,4554.75%7呼和浩特 4,6384.31%8杭州 18,9984.27%9昆明 8,0754.18%10蘭州 6,6493.77%11重慶 6,6813.69%12烏魯木齊 4,9763.61%13石家莊 5,790 3.37%14長春 5,4463.16%15貴陽 5,4462.99%1010月全國各城市房價漲幅排名月全國各城市房價漲幅排名城市房產(chǎn)網(wǎng)站對全

16、國主要城市房產(chǎn)交易監(jiān)測顯示，2010年10月全國53個大中城市，城市房價平均值環(huán)比下降的有14個城市，城市房價平均值環(huán)比上升的有29個城市。監(jiān)測數(shù)據(jù)還顯示，房價處于高位的三個城市溫州、上海、北京這個月都有所下跌。而房價相對較低的省會城市及重點城市房價均平穩(wěn)上漲。二、三線城市受交受宏觀調(diào)控影二、三線城市受交受宏觀調(diào)控影響的程度明顯低于一線城市。響的程度明顯低于一線城市。受益于城鎮(zhèn)化的發(fā)展、在一定程受益于城鎮(zhèn)化的發(fā)展、在一定程度上規(guī)避宏觀調(diào)控的風(fēng)險、土地成度上規(guī)避宏觀調(diào)控的風(fēng)險、土地成本相對較低、消費需求有支撐。本相對較低、消費需求有支撐。15近期重慶房地產(chǎn)市場情況近期重慶房地產(chǎn)市場情況1-101

17、-10月月重慶共計重慶共計銷售商品房銷售商品房30603060萬平方米萬平方米，8 8月主城區(qū)的成交量月主城區(qū)的成交量突破突破2 2萬套。萬套。主城區(qū)商品房主城區(qū)商品房的供應(yīng)量的供應(yīng)量持續(xù)增長持續(xù)增長，成交量近兩周有所回落。，成交量近兩周有所回落。商品房銷售價格均價在商品房銷售價格均價在65486548元元/ /,9 ,9月房價月房價同比上漲同比上漲9.5%9.5%，略高于全國平均漲幅，略高于全國平均漲幅. . 漲幅排漲幅排在在7070城市第城市第8 8位位( (統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)）統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)）, , 重慶房價重慶房價依然堅挺。依然堅挺。16調(diào)控半年重慶典型樓盤價格走勢調(diào)控半年重慶典型樓盤價格

18、走勢 典型樓盤典型樓盤4 4月售價月售價1010月售價月售價與前期價格比與前期價格比較（）較（）項目優(yōu)惠情況項目優(yōu)惠情況開發(fā)商開發(fā)商金科十年城780083006%房交會前(10月15前)最高可享受按揭95折的優(yōu)惠，房交會期間可享受一次性93折、按揭94折的優(yōu)惠。重慶市金科實業(yè)集團(tuán)弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司半山華府790084006.30%暫無鵬潤地產(chǎn)魯能星城十二街區(qū)7300900023%一次性付款98折，按揭99折優(yōu)惠重慶魯能開發(fā)(集團(tuán))有限公司東原1891150001700013%暫無重慶東原地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬科朗潤園6500780020%最高優(yōu)惠3%萬科（重慶）房地產(chǎn)有限公司富力城780080

19、002.50%無重慶富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天景雨山前105001200014.28%全款97折，按揭99折重慶天景置業(yè)有限公司協(xié)信天驕城750080006.66%無重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司恒大城6446起6825起4.94%開盤額外89折恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶恒大基宇置業(yè)有限公司龍湖江與城800083003.75%辦卡98折，首付5成以上98折重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司政策調(diào)控下，知名開發(fā)企業(yè)所售中高檔樓盤價格均有上漲，漲幅最高達(dá)政策調(diào)控下，知名開發(fā)企業(yè)所售中高檔樓盤價格均有上漲，漲幅最高達(dá)23%23%，市場對品質(zhì)住宅的熱，市場對品質(zhì)住宅的熱力追捧，及剛性需求的強大支撐可見一斑。力追捧，及剛性需

20、求的強大支撐可見一斑。17解析解析結(jié)論結(jié)論國家政策指向明確后，市場的觀望情緒開始淡化國家政策指向明確后，市場的觀望情緒開始淡化 ，成交量，成交量雖小幅縮水，價格卻保持平穩(wěn)上升勢頭；雖小幅縮水，價格卻保持平穩(wěn)上升勢頭； 隨著戶籍制度的改革，對于城區(qū)居住需求是大量的；隨著戶籍制度的改革，對于城區(qū)居住需求是大量的；保稅港和兩江新區(qū)成立，國家從戰(zhàn)略的高度把重慶定位為保稅港和兩江新區(qū)成立，國家從戰(zhàn)略的高度把重慶定位為一個西部的發(fā)展高地，城市價值提升。一個西部的發(fā)展高地，城市價值提升。重慶商品房的建面均價大概是在重慶商品房的建面均價大概是在5500-60005500-6000之間，在全國同之間，在全國同級

21、城市中尚處于低位，立足重慶未來，房價還有發(fā)展空間；級城市中尚處于低位，立足重慶未來，房價還有發(fā)展空間；重慶作為中國最年輕的直轄市，城市化進(jìn)程速度快、重慶作為中國最年輕的直轄市，城市化進(jìn)程速度快、 在眾在眾多政策利好及調(diào)控力度低情況下，重慶房地產(chǎn)將進(jìn)入良性發(fā)多政策利好及調(diào)控力度低情況下，重慶房地產(chǎn)將進(jìn)入良性發(fā)展階段。展階段。高端房產(chǎn)繼續(xù)以高端房產(chǎn)繼續(xù)以“物以稀為貴物以稀為貴”的理由，呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的理由，呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的態(tài)勢的態(tài)勢 18匯報綱要匯報綱要項目解析項目解析確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)位機會挖掘區(qū)位機會挖掘地塊機會挖掘地塊機會挖掘客戶機

22、會挖掘客戶機會挖掘市場機會挖掘市場機會挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對19迅速發(fā)展的鄰水經(jīng)濟和逐步完善的城市配套迅速發(fā)展的鄰水經(jīng)濟和逐步完善的城市配套城城北北鎮(zhèn)鎮(zhèn)城城南南鎮(zhèn)鎮(zhèn)鼎鼎屏屏鎮(zhèn)鎮(zhèn)至至達(dá)達(dá)州州至至重重慶慶至至廣廣安安地理位置：地理位置：鄰水地處四川盆地東部，華鎣山東麓，隸屬于四川省廣安市，東、南分別與重慶市墊江縣、長壽縣、渝北區(qū)接壤，西、北分別與華鎣、廣安區(qū)、達(dá)州市相連。轄區(qū)人口：轄區(qū)人口：鄰水的城區(qū)面積由當(dāng)初的不足一平方公里，到現(xiàn)在城區(qū)14.28平方公里,常住人口15萬，轄4

23、5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)522個村，總?cè)丝?03萬。交通：交通：鄰水地處川東渝北門戶，境內(nèi)國道、省道、縣道縱橫交錯，四通八達(dá)，基本實現(xiàn)柏油化。廣鄰高速公路已經(jīng)開通，正在建設(shè)的廣渝、達(dá)渝高速公路和即將動工興建的滬蓉高速公路呈十字狀交匯于鄰水，形成川東交通樞紐；經(jīng)濟：經(jīng)濟：2009年，全縣生產(chǎn)總值實現(xiàn)88.6億元，同比（下同）增長14.8%，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別實現(xiàn)23.3億元、35.1億元、30.2億元，分別增長4.5%、25.6%、10.7%； 達(dá)渝高速達(dá)渝高速滬蓉高速滬蓉高速20“一心五片一心五片”城市總體布局城市總體布局西北部以小西河為界，西南部以省道218西側(cè)山體為界，南抵高速路，東以環(huán)城路為

24、界，大多是現(xiàn)狀已建成區(qū)，是目前縣城的主體區(qū)域，包括行政、商貿(mào)、居住、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、文化、交通等用地。該片區(qū)以河流干道為標(biāo)識可劃分為南部、中西部、中東部和北部四個組團(tuán)。中部主城片區(qū)（中部主城片區(qū)（670公頃）公頃）華鎣山麓以東，滬蓉高速路以南、達(dá)渝高速公路以西的為南部片區(qū)，規(guī)劃該組團(tuán)以一、二類工業(yè)和倉儲用地為主 。 南部經(jīng)濟區(qū)（南部經(jīng)濟區(qū)（1200公公頃）頃）金銀巖、土地亞以東、芭蕉河以西的達(dá)渝高速路兩側(cè)為東南組團(tuán)，規(guī)劃依托氮肥廠和火電廠，以二三類工業(yè)用地和倉儲用地為主東南部工業(yè)區(qū)（東南部工業(yè)區(qū)（640公公頃）頃）現(xiàn)狀環(huán)城路以東的紅店、土埡、孟家坪片區(qū)。是城市近期發(fā)展建設(shè)的主要用地，以二

25、類居住用地為主，配套相應(yīng)的教育、醫(yī)療、市政、商貿(mào)用地 東部片區(qū)（東部片區(qū)（280公頃）公頃）以銀鼎山、玉屏山公園為綠心，北至二中，西以玉屏山為界，東以小西河為界，南至電力公司，為老成核心區(qū)，是以行政、商貿(mào)、居住、教育、文化娛樂為主的綜合核心區(qū)。一心：舊城核心區(qū)（一心：舊城核心區(qū)（75公頃）公頃）東北部以小西河至趙家橋為界，東部以玉屏山為界，南抵高速公路，西至華鎣山麓的西部片區(qū)，規(guī)劃以中高檔居住、行政辦公、職業(yè)教育、休閑娛樂用地為主。西部經(jīng)濟區(qū)（西部經(jīng)濟區(qū)（460公頃）公頃）重點開發(fā)區(qū)域重點開發(fā)區(qū)域重點開發(fā)區(qū)域21項目與城市交通動脈的關(guān)系項目與城市交通動脈的關(guān)系擁有完善的外部道路系統(tǒng)，區(qū)域可通達(dá)

26、性良好，與城市核心的車行距離僅幾分鐘。城市交通體系全面滲透，項目與城市交通動脈的銜接是物業(yè)價值的直接體現(xiàn)。 東面:正在興建中的城市景觀大道城市景觀大道; 南面:正在施工的城市東西干線東西干線; 西面：施工中的、10、11號道路號道路與210國道; 北面：施工中的、號道路、號道路和已建的環(huán)城路。北面南面西面東面22項目東面：是政府規(guī)劃的320畝黃桷樹城市生態(tài)公園及行政中心。項目現(xiàn)狀及四至項目現(xiàn)狀及四至地塊內(nèi)部坡度較地塊內(nèi)部坡度較大，西面臨路，東面靠山大，西面臨路，東面靠山項目北面：項目南面：農(nóng)民房、危舊工廠（正在拆遷）項目西面：現(xiàn)為山脊及危舊房北面南面西面東面龍騰78畝商住用地及施工中的9號道路

27、，直接連接環(huán)城路23地塊形狀及規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)地塊形狀及規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)地塊集中，中等規(guī)模地塊集中，中等規(guī)模 總占地：總占地：105105畝畝 綜合容積率：綜合容積率： 1.9 1.9 規(guī)劃用途：商住用地規(guī)劃用途：商住用地 土地使用年限：商業(yè)土地使用年限：商業(yè)4040年，年，居住居住7070年年 建筑密度：建筑密度：40% 40% 綠化率：綠化率：45%45% 限高：海拔限高：海拔 400 400米米 商業(yè)比例：商業(yè)比例：5% 5% 地價：地價： 145145萬萬/ /畝畝 24項目項目swotswot分析分析s s wwo o t t項目緊臨規(guī)劃中的城區(qū)最大的生態(tài)公園項目緊臨規(guī)劃中的城區(qū)最大的生態(tài)公

28、園道路四通八達(dá)，通達(dá)性高道路四通八達(dá)，通達(dá)性高地形為山地，容易打造出特色物業(yè)。地形為山地，容易打造出特色物業(yè)。臨街面長，商業(yè)可利用價值高臨街面長，商業(yè)可利用價值高目前該片區(qū)為城鄉(xiāng)結(jié)合部，整體居住目前該片區(qū)為城鄉(xiāng)結(jié)合部，整體居住環(huán)境較差。環(huán)境較差。周邊生活配套不成熟。周邊生活配套不成熟。用地條件差，坡度大，落差高。用地條件差，坡度大，落差高。公園形象未建立，不利于推廣。公園形象未建立，不利于推廣。缺乏自然景觀資源。缺乏自然景觀資源。緊鄰城市主干道，噪音污染較大。緊鄰城市主干道，噪音污染較大。位于城市規(guī)劃的重點開發(fā)區(qū)域。位于城市規(guī)劃的重點開發(fā)區(qū)域。隨著澤達(dá)項目的落成和市政設(shè)施逐步隨著澤達(dá)項目的落成

29、和市政設(shè)施逐步實施，區(qū)域關(guān)注度將有大幅度提升。實施，區(qū)域關(guān)注度將有大幅度提升。本地塊是鄰水首個低密度商住項目。本地塊是鄰水首個低密度商住項目。戶籍制度改革和政府招商引資，將帶戶籍制度改革和政府招商引資，將帶來大量城鎮(zhèn)人口。來大量城鎮(zhèn)人口。房地產(chǎn)市場供應(yīng)量小，競爭力小。房地產(chǎn)市場供應(yīng)量小，競爭力小。未來該片區(qū)房地產(chǎn)集中放量，會分流未來該片區(qū)房地產(chǎn)集中放量，會分流一部分客戶群體。一部分客戶群體。地塊對面規(guī)劃大量安置小區(qū)，將拉低地塊對面規(guī)劃大量安置小區(qū)，將拉低區(qū)域商品房整體品質(zhì)和價格。區(qū)域商品房整體品質(zhì)和價格。政策調(diào)控的不確定因素。政策調(diào)控的不確定因素。景觀條件及市政的缺失，對政府投入景觀條件及市政

30、的缺失，對政府投入力度及實施速度的依賴性較高。力度及實施速度的依賴性較高。25匯報綱要匯報綱要項目解析項目解析確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)位機會挖掘區(qū)位機會挖掘地塊機會挖掘地塊機會挖掘客戶機會挖掘客戶機會挖掘市場機會挖掘市場機會挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對26從鄰水城市外擴的特征和東北部的地理位置上看，從鄰水城市外擴的特征和東北部的地理位置上看，東北部是中部城市核心區(qū)的東北部是中部城市核心區(qū)的唯一稀缺資源唯一稀缺資源鄰水城市外擴的

31、特征：鄰水城市外擴的特征：1.北填西拓，東擴南延 2.由于中心城區(qū)域轄區(qū)面積所限，其它各片區(qū)城市配套資源缺失，因此開發(fā)集中部周圍，所以客戶群體未發(fā)生變化，固與原區(qū)域的功能相近，樓盤檔次類似。3.由于政府財政實力有限，所以開發(fā)總體呈現(xiàn)點式發(fā)展的格局東北部地區(qū)特征：東北部地區(qū)特征：1.東北部片區(qū)規(guī)劃有鄰水最大的城市公園，生態(tài)資源俱佳。2.210國道及景觀大道縱橫其中，道路通達(dá)性高。3.人口密度低西拓西拓南延南延?xùn)|擴東擴27項目與城市位置的戰(zhàn)略關(guān)系項目與城市位置的戰(zhàn)略關(guān)系 本項目所處城市與生態(tài)自然最完美的結(jié)合歸屬地中部主中部主城區(qū)的東北部片區(qū)。城區(qū)的東北部片區(qū)。 從地理位置而言，該版塊位于城市東西片

32、區(qū)的中軸線上東西片區(qū)的中軸線上。 從發(fā)展角度而言，該版塊屬于重點開發(fā)區(qū)域與優(yōu)化開發(fā)區(qū)域重點開發(fā)區(qū)域與優(yōu)化開發(fā)區(qū)域的的的核心地帶核心地帶。可依托城市舊城核心區(qū)的公共城市功能及生態(tài)公園提升物業(yè)價值。西部片區(qū)南部片區(qū)東南部片區(qū)東部片區(qū)中部主城片區(qū)重點開發(fā)區(qū)域重點開發(fā)區(qū)域28從資源稀缺價值角度看，東北部片區(qū)不僅擁有鄰水最大的從資源稀缺價值角度看，東北部片區(qū)不僅擁有鄰水最大的城市生城市生態(tài)公園態(tài)公園，而且通過規(guī)劃擁有更為稀缺的，而且通過規(guī)劃擁有更為稀缺的五星級酒店五星級酒店和和綜合百貨綜合百貨資資源，區(qū)域價值源，區(qū)域價值高端化高端化的趨勢明顯的趨勢明顯公園地產(chǎn)發(fā)展主要以高端為主，如:保利江上明珠項目、龍

33、湖源著、保利公園198等一般城市發(fā)展中，生態(tài)圈的物業(yè)高端化趨勢，如：鴻恩寺公園、東部華僑城等政府規(guī)劃320畝黃桷樹公園，打造形成鄰水獨一無二的城市生態(tài)公共空間福州閩江沿岸29本案本案30畝住宅用地13萬平米住宅用地行政中心從政府引進(jìn)開發(fā)商的實力和品牌，以及政府對該片區(qū)的規(guī)劃來看，東北部片區(qū)從政府引進(jìn)開發(fā)商的實力和品牌，以及政府對該片區(qū)的規(guī)劃來看，東北部片區(qū)的前景被的前景被一致認(rèn)可一致認(rèn)可。該版塊在黃桷樹公園、五星級酒店、綜合商業(yè)、行政中心的該版塊在黃桷樹公園、五星級酒店、綜合商業(yè)、行政中心的影響和帶動下，有望助成本項目影響和帶動下，有望助成本項目高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)形象高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)形象。17萬

34、平米澤達(dá)未來國際（綜合體）13萬龍騰住宅用地公園次入口公園主入口30區(qū)域價值總結(jié)區(qū)域價值總結(jié)三重價值體系并存三重價值體系并存城市與生態(tài)雙重資源城市與生態(tài)雙重資源政府規(guī)劃利好與交通資源政府規(guī)劃利好與交通資源實力開發(fā)商追捧實力開發(fā)商追捧31從區(qū)域價值上，東北部片區(qū)在五大區(qū)從區(qū)域價值上，東北部片區(qū)在五大區(qū)域中最有機會承擔(dān)富人區(qū)的職責(zé)域中最有機會承擔(dān)富人區(qū)的職責(zé)u 城市規(guī)劃發(fā)展方向是向西、向南發(fā)展。城市規(guī)劃發(fā)展方向是向西、向南發(fā)展。u南部、東南部規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)、不適合南部、東南部規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)、不適合開發(fā)高檔住宅。開發(fā)高檔住宅。u城南新區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)殆盡，所剩地塊城南新區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)殆盡，所剩地塊體量

35、很小，不具備開發(fā)規(guī)模地產(chǎn)的條件。體量很小，不具備開發(fā)規(guī)模地產(chǎn)的條件。u均為已建成的房屋，舊城改造難度大均為已建成的房屋，舊城改造難度大u可用于開發(fā)的空置地塊極少。可用于開發(fā)的空置地塊極少。u自發(fā)型發(fā)展，開發(fā)商是自發(fā)型發(fā)展，開發(fā)商是 主推力主推力東北東北 vs vs 西部西部 城鄉(xiāng)結(jié)合部，邊緣地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部，邊緣地帶距離城市鬧市區(qū)較遠(yuǎn)。距離城市鬧市區(qū)較遠(yuǎn)。景觀資源匱乏景觀資源匱乏城市與生態(tài)雙重資源城市與生態(tài)雙重資源政府規(guī)劃利好與政策支持政府規(guī)劃利好與政策支持品牌開發(fā)商追捧品牌開發(fā)商追捧東北東北 vs vs 核心中部核心中部 東北東北 vs vs 東部、南部、東部、南部、東南部東南部 32由項目地

36、產(chǎn)因子所決定物業(yè)開發(fā)方向由項目地產(chǎn)因子所決定物業(yè)開發(fā)方向地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子公寓公寓住宅住宅洋房洋房豪宅豪宅別墅住宅說別墅住宅說明明高檔物業(yè)高檔物業(yè)符合情況符合情況對公共效能的依賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強較強弱很弱不宜面臨交通干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)符合對小區(qū)（菜市場）配套要求高很高一般很弱不宜商場上加住宅符合對小區(qū)物業(yè)管理的要求一般一般高一般應(yīng)有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理公司符合建筑、質(zhì)量、裝修要求高高一般很高精品設(shè)計符合容積率覆蓋率要求低中高一般低密度豪宅符合對休閑空間、綠化要求低一般高很高綠化率高、有專屬會所符合景觀要求低一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符

37、合如圖所示：不如圖所示：不同檔次的住宅同檔次的住宅項目所具備的項目所具備的基本地產(chǎn)因子基本地產(chǎn)因子有所不同有所不同33解析解析結(jié)論結(jié)論 項目地塊具備高檔住項目地塊具備高檔住 宅開發(fā)的必要條件宅開發(fā)的必要條件34匯報綱要匯報綱要項目解析項目解析確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)位機會挖掘區(qū)位機會挖掘地塊機會挖掘地塊機會挖掘客戶機會挖掘客戶機會挖掘市場機會挖掘市場機會挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對35城市富人區(qū)發(fā)展模式分析城市富人區(qū)發(fā)展模式分

38、析 每一個富人區(qū)都存在一個峰值點 政府主導(dǎo)型富人區(qū)峰值點一般為政府主推區(qū)域 資源主導(dǎo)型富人區(qū)峰值點一般出現(xiàn)在核心資源區(qū)主推次推后推政府主導(dǎo)型：上海浦東陸家嘴香港貝沙灣圣安東尼奧邊緣區(qū)普通資源區(qū)核心資源區(qū)資源主導(dǎo)型：鴻恩寺公園華潤中央公園保利江上明珠公園36高價值區(qū)域的價值梯度及輻射力高價值區(qū)域的價值梯度及輻射力香香蜜蜜湖湖香蜜湖1號熙園水榭花都價值峰值區(qū)價值峰值區(qū)中旅公館價值承接區(qū)價值承接區(qū)香域中央翠海花園香格麗苑香蜜山東海花園香榭里楓丹雅苑瀚城新天國際名苑價值輻射區(qū)價值輻射區(qū)堤香名苑價值逐級遞減一級資源配套核心區(qū)二級資源配套較弱遠(yuǎn)離核心資源遠(yuǎn)離配套本項目新加坡城價值峰值區(qū)價值峰值區(qū)價值承接區(qū)

39、價值承接區(qū)價值輻射區(qū)價值輻射區(qū)深圳香蜜湖深圳香蜜湖核心資源正大上甲御城澤達(dá)核心資源龍騰鄰水黃桷樹鄰水黃桷樹37項目價值總結(jié)項目價值總結(jié)本項目集政府主推區(qū)、核心資源本項目集政府主推區(qū)、核心資源和區(qū)域名片于一體，是區(qū)域峰值點和區(qū)域名片于一體，是區(qū)域峰值點政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型資源主導(dǎo)型資源主導(dǎo)型政府主推核心資源區(qū)域峰值點區(qū)域峰值點區(qū)域唯一集五星級酒店/住宅/商業(yè)為一體的復(fù)合物業(yè)，承擔(dān)區(qū)域名片功能區(qū)域名片38匯報綱要匯報綱要項目解析項目解析確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)位機會挖掘區(qū)位機會挖掘地塊機會挖掘地塊機會挖掘客戶機會挖掘客戶機會挖掘市場機會挖掘市場

40、機會挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對39上甲御城翡翠城一期尚水熙園正大華府澤達(dá)未來國際森林豪庭天成名都恒源特可信正大國際公館翡翠城二期鄰水樓盤分布及在售情況鄰水樓盤分布及在售情況翡翠城二期翡翠城二期建筑面積：5萬售價：3210-3770元/均價： 3250元/戶型面積：87-134主力戶型：108-118物業(yè)形態(tài)：多層（)、高層銷售情況：已售80%主要客群：老城居民森林豪庭一期森林豪庭一期建筑面積：萬方售價：3210-3800元/均價： 3300元/戶型面積：60-136主力戶型：1

41、18-136 物業(yè)形態(tài)：高層銷售情況：一期已售9%二期即將推出300多套房源主要客群：公務(wù)員、投資客上甲御城上甲御城建筑面積：20萬方售價：3210-3900元/均價： 3450元/戶型面積：87-134主力戶型：物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、高層銷售情況：已售65%主要客群：沿海打工者恒源新城恒源新城.鄰都鄰都建筑面積：10萬售價：3100-3670元/均價： 3300元/戶型面積：88-130主力戶型：103-118物業(yè)形態(tài)：多層（)、高層銷售情況：已售70%主要客群：老城居民澤達(dá)未來國際（未售）澤達(dá)未來國際（未售）建筑面積：萬方住宅面積：萬方物業(yè)形態(tài)：高層物業(yè)類別：住宅、酒店、商業(yè)正大公館（未售）正大

42、公館（未售）建筑面積：約萬方物業(yè)形態(tài)：高層物業(yè)類別：公寓特可信（未售）特可信（未售）建筑面積：萬方物業(yè)形態(tài)：高層物業(yè)類別：商業(yè)、公寓40商品房市場供需一覽商品房市場供需一覽樓盤名稱樓盤名稱建筑面積建筑面積（ ）可售面積可售面積（ ）未來放量（未來放量（ ）翡翠城二期50000約8000恒源鄰都100000約20000森林豪庭60000約30200上甲御城210000約50000100000特可信，財富20000龍騰項目130000正大國際公館30000澤達(dá)未來國際約120000 合計合計410000410000108200108200約約400000400000從目前市場供需看從目前市場供需看

43、商品房市場供應(yīng)量保持在40萬，竣工面積在30萬，基本滿足供需平衡，各樓盤競爭壓力小，銷售情況均好.從未來放量看從未來放量看2011-2012年預(yù)計推出市場的總量達(dá)萬方但隨著城鄉(xiāng)戶藉制度的調(diào)整，農(nóng)村人口移居城鎮(zhèn)市場需求加大，因此未來市場競爭格局并不激烈41從區(qū)域內(nèi)住宅市場看，中高檔住宅是從區(qū)域內(nèi)住宅市場看，中高檔住宅是市場主流，高檔住宅屬于市場空白點市場主流，高檔住宅屬于市場空白點普通住宅普通住宅中高檔中高檔高檔高檔天成名苑 萬泰花園均價2800元/平方米 上甲御城、均價3450元/平方米森林豪庭、恒源 均價3300元/平方米 單價4000元/平方米以上單價3300-3900元單價2800元以下

44、目前處于空白狀態(tài)從區(qū)域價值地塊價值政府規(guī)劃定位企業(yè)目標(biāo)評判標(biāo)準(zhǔn)：評判標(biāo)準(zhǔn)： ？翡翠城、均價3250元/平方米42高端住宅非別墅產(chǎn)品供應(yīng)格局高端住宅非別墅產(chǎn)品供應(yīng)格局 目前鄰水單價在3400以上的中高檔住宅產(chǎn)品占整個商品房市場的46。 單價在3000-3400元之間的中檔住宅占商品住宅市場的53%. 單價在2900以下的大眾型住宅基本已占已售罄 （不計經(jīng)濟適用房和政府安置因素） 結(jié)論：結(jié)論： 中檔供應(yīng)非常集中中檔供應(yīng)非常集中 高尚住宅供應(yīng)總量較少高尚住宅供應(yīng)總量較少 高端的住宅產(chǎn)品市場暫無供應(yīng)（除上甲正在規(guī)劃中少量聯(lián)排）高端的住宅產(chǎn)品市場暫無供應(yīng)（除上甲正在規(guī)劃中少量聯(lián)排）43高端住宅的市場機會

45、高端住宅的市場機會p 隨著鄰水房地產(chǎn)發(fā)展水平的逐步提高，高端住宅是未來市場隨著鄰水房地產(chǎn)發(fā)展水平的逐步提高，高端住宅是未來市場發(fā)展的趨勢。發(fā)展的趨勢。p 目前城市核心區(qū)高端物業(yè)市場供應(yīng)空白，物業(yè)檔次劃分不明目前城市核心區(qū)高端物業(yè)市場供應(yīng)空白，物業(yè)檔次劃分不明顯；顯；p 城市未來土地供應(yīng)中，城市中部內(nèi)低密度地塊供應(yīng)量有限；城市未來土地供應(yīng)中，城市中部內(nèi)低密度地塊供應(yīng)量有限；p 公園物業(yè)資源稀缺，具有不可復(fù)制性。公園物業(yè)資源稀缺，具有不可復(fù)制性。 市場條件表明，高端住宅具有機會市場條件表明，高端住宅具有機會44企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)管理資源網(wǎng)http:/ 企業(yè)

46、管理資源網(wǎng)http:/ 45匯報綱要匯報綱要項目解析項目解析確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)位機會挖掘區(qū)位機會挖掘地塊機會挖掘地塊機會挖掘客戶機會挖掘客戶機會挖掘市場機會挖掘市場機會挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對46城市經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致城市高端收入階層逐漸擴大城市經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致城市高端收入階層逐漸擴大煤炭、機電、建材、農(nóng)產(chǎn)品加工和輕工紡織等五大產(chǎn)業(yè)不斷壯大 。紅獅水泥等6個續(xù)建項目和綠好食品等12個新開工項目全部建成投產(chǎn)。工業(yè)經(jīng)濟總量大幅

47、攀升。全年引進(jìn)項目138個，鄰水被命名為全省中小企業(yè)發(fā)展基地縣和全國農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地縣。南部工業(yè)園民營經(jīng)濟民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，私營企業(yè)、個體工商戶分別增加119戶、3389戶 。高端收入階層的擴大將促進(jìn)房地產(chǎn)高端市場的發(fā)展高端收入階層的擴大將促進(jìn)房地產(chǎn)高端市場的發(fā)展務(wù)工人員全縣轉(zhuǎn)移勞動力33.6萬人次，實現(xiàn)勞務(wù)收入20.8億元。 47客戶調(diào)查表明，高收入人群比例較高客戶調(diào)查表明，高收入人群比例較高從200份問卷調(diào)查表情況分析u高端客戶：1.家庭年收入萬以上2.總價接受在萬以上u中高端客戶1.家庭年收入-萬2.總價接受在-萬之間u普通客戶：1.家庭年收入萬以下2.總價接受在萬以下48客戶對于區(qū)域

48、未來前景認(rèn)知度最高，購客戶對于區(qū)域未來前景認(rèn)知度最高，購房動機出于提升居住品質(zhì)房動機出于提升居住品質(zhì)u高端客戶：1.需求面積平方米以上u中高端客戶1.需求面積在-平方米u普通客戶：1.需求面積在平米以下49高收入人群為項目定位提供保障高收入人群為項目定位提供保障 市場條件表明，高端住宅具備消費市場市場條件表明，高端住宅具備消費市場 宏觀經(jīng)濟背景發(fā)展良好，促生了大量的高收入人群宏觀經(jīng)濟背景發(fā)展良好，促生了大量的高收入人群 鄰水是勞務(wù)輸出大縣，大量的外出務(wù)工人員的消費水平和對房鄰水是勞務(wù)輸出大縣，大量的外出務(wù)工人員的消費水平和對房地產(chǎn)的鑒賞能力不斷提升。地產(chǎn)的鑒賞能力不斷提升。 高端客戶對于新區(qū)的

49、發(fā)展前景認(rèn)知度最高高端客戶對于新區(qū)的發(fā)展前景認(rèn)知度最高 鄰水鄰水 “ “承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資”政策，吸引了大量的工政策，吸引了大量的工業(yè)企業(yè)進(jìn)駐鄰水，帶來大量的高收入高素質(zhì)人群業(yè)企業(yè)進(jìn)駐鄰水，帶來大量的高收入高素質(zhì)人群50匯報綱要匯報綱要項目解析項目解析確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向確定項目整體開發(fā)目標(biāo)方向房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)位機會挖掘區(qū)位機會挖掘地塊機會挖掘地塊機會挖掘客戶機會挖掘客戶機會挖掘市場機會挖掘市場機會挖掘住宅定位及初步物業(yè)建議住宅定位及初步物業(yè)建議解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對5

50、1基于綜合因素基礎(chǔ)上的項目發(fā)展方向研判基于綜合因素基礎(chǔ)上的項目發(fā)展方向研判客戶目標(biāo)項目屬性區(qū)域機會地塊機會市場機會客戶機會u 控制風(fēng)險 利潤最大化u 樹立上甲品牌u 陌生區(qū)域u 復(fù)合u 城市富人區(qū)u 區(qū)域峰值點u 中高端競爭激烈u城市豪宅有機會u 高端客戶有量u 高端認(rèn)知度高普通路線中高端路線高端路線 ？究竟哪種方向更適合本項目，能保證在控制風(fēng)險的情況下利潤最大化，還需從經(jīng)濟測算中分析：究竟哪種方向更適合本項目，能保證在控制風(fēng)險的情況下利潤最大化，還需從經(jīng)濟測算中分析：52定位定位目標(biāo)目標(biāo) 打造打造鄰水城市高端住宅鄰水城市高端住宅標(biāo)志標(biāo)志 定義定義鄰水城市豪宅鄰水城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)53定位定位依

51、據(jù)依據(jù)項目自身條件充分利用項目自身條件充分利用本項目具有明顯的自然、生態(tài)、景觀條件，這些條件是完成項目開發(fā)目標(biāo)的基礎(chǔ)，充分挖掘諸多資源，可提高市場起點，與城區(qū)普通住宅拉開距離區(qū)域規(guī)劃高度支持目標(biāo)定位區(qū)域規(guī)劃高度支持目標(biāo)定位新區(qū)的規(guī)劃可有效提升市政功能，同時，該版塊的迅速發(fā)展，使項目所在片區(qū)已經(jīng)形成了城區(qū)高檔住宅集中區(qū)域，該片區(qū)高端物業(yè)的雛形已具鄰水高端市場時機成熟鄰水高端市場時機成熟城鎮(zhèn)人口量大，居民人均可支配收入較高 ，經(jīng)濟水平整體向好。高端客戶群體較大，對高端物業(yè)需求旺盛，而高端物業(yè)市場尚屬空白，無法滿足其需求，因此大有可為。54存在的存在的打造城市高端物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)打造城市高端物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)停留在建

52、筑形式表面功能未達(dá)到高端產(chǎn)品的要求空間尺度把握粗糙服務(wù)性配套設(shè)施不完善城市配套資源不完善資源：擁有城市稀缺資源和配套資源；交通：項目周邊擁有完善的道路交通，臨近國道和城市景觀大道規(guī)模：建筑面積在10萬以上；配套：有相對齊全的教育、醫(yī)療、商業(yè)配套；價值：單價在4000元以上，總價在50萬以上，物業(yè)具有保值增值價值。服務(wù)：品牌物管，相對優(yōu)好的服務(wù)和設(shè)施；社區(qū)文化：營造高雅的文化氛圍和鄰里關(guān)系。破破立立戶型普通，缺乏創(chuàng)新55項目競爭策略項目競爭策略對內(nèi)憑借區(qū)域峰值點的地位，做市場的領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)憑借區(qū)域峰值點的地位，做市場的領(lǐng)導(dǎo)者，定義區(qū)域鄰水第一純粹城市富人區(qū)的價值，建立對澤達(dá)未者，定義區(qū)域鄰水第一純粹

53、城市富人區(qū)的價值，建立對澤達(dá)未來國際、龍騰等項目的競爭壁壘來國際、龍騰等項目的競爭壁壘領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者市場領(lǐng)跑者市場領(lǐng)跑者游戲規(guī)則的建立者游戲規(guī)則的建立者區(qū)域影響者區(qū)域影響者追追隨隨者者搭便車，借勢搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者價格戰(zhàn)的制造者補補缺缺者者目標(biāo)明確，挖掘客戶目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次次/ /非主流市場非主流市場敏銳的機會主義者敏銳的機

54、會主義者56類似案例類似案例項目發(fā)展戰(zhàn)略案例借鑒項目發(fā)展戰(zhàn)略案例借鑒p為了借鑒成功經(jīng)驗并啟發(fā)思路，我們選取的三個案例進(jìn)行研究與總結(jié)：為了借鑒成功經(jīng)驗并啟發(fā)思路，我們選取的三個案例進(jìn)行研究與總結(jié)：案例選取原則案例選取原則案例選取地點為全國產(chǎn)品精細(xì)化程度最高的 深圳市場以及最具參考價值的重慶市場；項目所在區(qū)域區(qū)域現(xiàn)有價值高或發(fā)展?jié)摿Υ螅痪邆湟欢▋?yōu)勢的資源資源條件；項目的成功已獲得市場檢驗市場檢驗。選取案例選取案例水榭花都水榭花都香蜜湖一號香蜜湖一號保利，江上明珠保利，江上明珠57案例一：水榭花都，香蜜湖區(qū)域豪宅開案例一：水榭花都，香蜜湖區(qū)域豪宅開發(fā)模式的創(chuàng)始者發(fā)模式的創(chuàng)始者p項目概況：項目概況：優(yōu)

55、勢：地塊位于香蜜湖東側(cè)，主要景觀資源位于項目的西北側(cè)，是距離香蜜湖最近的地塊，與生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔；劣勢：項目東側(cè)鄰交通主干道香梅路，南側(cè)鄰紅荔西路，高層會受到一定的噪音影響。景景田田南南片片區(qū)區(qū)紅荔西路紅荔西路香蜜湖路香蜜湖路香梅路香梅路豪宅豪宅典范典范p項目區(qū)位優(yōu)劣勢：項目區(qū)位優(yōu)劣勢：占地16.5萬平米建面23萬平米戶數(shù)1103車位數(shù)900容積率1.4綠化率65 建筑覆蓋率15.6%58水榭花都的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理水榭花都的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理三種產(chǎn)品之間均采用人工湖和大間距來形成產(chǎn)品內(nèi)部天然阻隔。聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高層高層高層高層小高層小高層項目分三期開發(fā) 一期

56、：40套townhouse和88套小高層住宅 戶型面積120-260平米。 二期：由8棟22層中高層組成,共504戶 三期：建面約10萬方，由6棟塔式高層板樓組成面積200-300平米59水榭花都水榭花都高層贈送大面積高層贈送大面積錯層觀景陽臺錯層觀景陽臺p 戶型特色：戶型特色： 首個推出6米高錯層陽臺項目，其觀景效果受到客戶青睞。打破了傳統(tǒng)的外陽臺模式，令視野無限開闊。奇數(shù)層奇數(shù)層167m2偶數(shù)層偶數(shù)層169m2奇數(shù)層奇數(shù)層194m2偶數(shù)層偶數(shù)層192m2產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色60案例二：香蜜湖案例二：香蜜湖1 1號，終極置業(yè)者的追求，號，終極置業(yè)者的追求，富人攀比的選擇富人攀比的選擇景景田田南南

57、片片區(qū)區(qū)紅荔西路紅荔西路香蜜湖路香蜜湖路香梅路香梅路p項目區(qū)位優(yōu)劣勢：項目區(qū)位優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：地塊位于香蜜湖的東北側(cè)，主要景觀資源位于項目的西南側(cè)，擁有一線香蜜湖景觀，和生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔；劣勢：項目東側(cè)緊鄰交通主干道香梅路，高層單位會受到一定的噪音豪宅豪宅典范典范占地9.3萬平米建面13.1萬平米戶數(shù)447車位數(shù)788容積率1.4綠化率48.2建筑覆蓋率20經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：61香蜜湖香蜜湖1 1號的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理號的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理香蜜湖香蜜湖獨棟別墅獨棟別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅疊加疊加以園林植被、水系和疊加單位緩沖高層對別墅的影響；通過高層6米架空，為社區(qū)內(nèi)部打開視野；以高大的

58、林木作為別墅之間的綠色屏障。建筑類別：別墅、townhouse、多層、高層 ,共447多套。一期推出townhouse93套和36套疊加復(fù)式 。 townhouse面積在350平方米左右，總體風(fēng)格一致的情況下，都有自己的個性和風(fēng)格，以滿足不同客戶的個性化要求 二期推出湖景高層平面與復(fù)式單位共318戶，戶型240260平方米，62香蜜湖香蜜湖1 1號號對各種創(chuàng)新元對各種創(chuàng)新元素的改良運用，打造細(xì)節(jié)素的改良運用，打造細(xì)節(jié)p戶型特色： 項目戶型方面，雖說不上是首創(chuàng)，但其將市場上的各種創(chuàng)新元素都合理的容納進(jìn)項目中，而且對這些創(chuàng)新元素加以改良，使這些原本有缺陷的創(chuàng)新點變得更完美；p建筑上解決私密性問題措

59、施： 加寬花槽防止上下層加寬花槽防止上下層入戶花園的對望；入戶花園的對望； 墻體漂板解決局部上墻體漂板解決局部上層房間與下層陽臺的層房間與下層陽臺的對望。對望。加寬花槽加寬花槽墻體漂板墻體漂板入戶花園入戶花園下沉式空中院館下沉式空中院館產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色63香蜜湖香蜜湖1 1號號把普通的設(shè)施把普通的設(shè)施做到極致做到極致舒適度舒適度恒溫泳池?zé)o邊際泳池大堂電梯廳健身房64香香蜜湖蜜湖1 1號號全頂級品牌配全頂級品牌配置，構(gòu)筑市場高端硬指標(biāo)置，構(gòu)筑市場高端硬指標(biāo)設(shè)施材料設(shè)施材料外墻面外墻面: a)、巴西進(jìn)口花崗石； b)、英國進(jìn)口涂料；c)、日本技術(shù)燒制擠壓磚。門窗：門窗： 意大利aluk系統(tǒng)品牌門窗

60、，具有優(yōu)良的防水、隔音、隔熱性能；鋁合金型材以氟碳噴涂進(jìn)行表面處理，是目前世界上最高檔的建筑鋁型材表面涂裝；具有耐磨損、抗沖擊、附作力強、抗輻射、耐腐蝕、耐紫外線，熱穩(wěn)定性強、難變色等極為優(yōu)良的特性，正常使用壽命可達(dá)60年。玻璃玻璃： 雙層中空low-e玻璃6+9+6（mm），具有隔熱、遮陽、降噪、保溫、防結(jié)露性能的綠色環(huán)保建筑材料。夏季有陽光的日間，室內(nèi)外玻璃表面溫差不低于4c0；隔音效率在30db以上。入戶門：入戶門： 北美洲進(jìn)口黑胡桃木制作實木子母門，門扇高達(dá)2.5米，寬度達(dá)到1.5米，木紋上施以高級原色清漆，門上線條均是在實木上鐫刻而成。門鎖以色列mul-t-lock三合一功能豪華鑄精